リバースモーゲージ=家を担保に年金をもらえる制度
を調べていて 適当に思い浮かんだアイディアです。

平均40年で建て替えのマンションの費用をリバースモーゲージ(抵当に入れて建て替え費用を出しちゃう制度)で解決出来るんですけど、

 築浅のうちに外張り断熱工事を一軒100万出してやったら20年位寿命が延びて1000万位価値が上がりません?

 何も古くなってから建て替えに1千万も借金して 全部死んだときに取られるより 早めに100万出して マンション20年長持ちさせたら 余裕分で年金ももらえません?

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A 回答 (1件)

おいおい。

外張り断熱工事で100万って、一体、どんな悪徳業者だ?

今時、単なる外壁塗装だけで、狭小住宅でない普通の一戸建てなら100万近くはかかるぜ? ただ外張りを付け足すだけじゃ断熱効果もたいしてないし寿命だって延びない。いや、下手をすると壁内環境が更に悪化して寿命を縮めるだけだろ。外壁をすべて引っぺがし、壁内の断熱材を取り除いて、構造的に外断熱にするぐらいでないと寿命を延ばすってのは難しい。

その上、そもそも外断熱ってのは工事自体が難しく、現在の外断熱の家の多くは、壁内にかなりの割合で問題を抱えている。下手な工事のために外断熱で壁内結露し、10年もしたら壁が朽ちる、なんてところもあちこち耳にするぜ。本気で家の寿命を考えるなら、一千万規模のリフォームになっちまう。そして、それだけ金をかけても、中古住宅としての価格はほとんどあがらない。それが現実だぜ。

そもそも、最初からきっちりと家を建てれば、今や100年ぐらいもつ住宅はちゃんと建てられる。にも関わらず、中古住宅の相場はそうした部分をまったく反映していない。要するに、どんなに家の寿命が長くなろうが、日本人の大半は「自分の代で家を建てる」ってことにこだわりが強すぎて、数十年で(もっと長く使える家を)取り壊しちまうんだ。だから、築50年の住宅は、「あと50年は使えます!」といくら声を大にして訴えても、二束三文でしか売れない。

数世代にわたって、1軒の家に済み続けるようなライフスタイルが定着しない限り、政府がやってる「200年住宅」ってのも案外無意味じゃないかね。
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この回答へのお礼

めちゃくちゃ内容の濃い回答ありがとうございます。

100戸のマンションを1億 では無理。外張り断熱工事は壁内環境が悪化するリスクがある。下手な工事は壁内結露して壁が朽ちるという逆のリスクも。1千万のリフォーム?つまり建て替えに近い費用がかかる。

中古である限り市場価格が低くなる相場もある。原因は「寿命のニーズ」ではなく「新築ニーズ。」という事ですね。

政府が200年住宅というのをやっているが 新築ニーズを支える自分の代で家を建てるというライフスタイルが 永住住宅にならなければ難しい。

 リバースモーゲージという個人年金をいかに日本に生かすか?という観点で発想したのですが 課題も多いようですね。長寿住宅へのリノベーションに対する市場価格への転嫁が 長寿化と担保価値の連動を図る上での最大の課題かな?

物納住宅の2次的利用としてもマンションなど 住宅寿命の延長は 福祉サービスの下支えになりそうなのだが。

でも どう考えても800万の一戸建てなら 面倒がない800万のマンションに住むけどな、、。立替できる土地付きが価値があるという幻想は 建て替え費用が出ないことで空洞化して地価が下がり続けているいる日本中の旧市街地をみても明らか。生活保護のリバースモーゲージで かなり解決するとは思うが リバースモーゲージそのものが長生きをリスクとして捉える反社会性も内包している為 モラルハザードやバブル化させない慎重さがもっとも必要ですね。

ありがとうございました

お礼日時:2009/05/20 13:29

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http://www.city.tokushima.tokushima.jp/shogai_fukusi/gaiyo18.html
 

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>借入申込者が居住している不動産に賃借権等の利用権
>及び抵当権等の担保権が設定されていないこと。

下記リンク先を参考にしてください。

参考URL:http://www.reversemortgage.jp/2005/09/post_2.html

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【ご注意】
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沖縄。離職率が一番高い上に娯楽もいっぱい。

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場所は神奈川県鎌倉に
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リバースモーゲージ(リバースモーゲッジ)で、
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年金を得ながら生活したいのですが、
このような全く相続人のない土地でも
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(※相続人はいないし、保証人を見つけるのも、困難だと思います。)

Aベストアンサー

>このような全く相続人のない土地でも可能でしょうか?

可能ですよ。
単純に、対象となる不動産の所有者であり抵当権が付いていなければ問題ありません。
相続者の有無は、一切関係ありません。
そもそもリバースモーゲージは、自分の不動産を処分して老後を豊かに暮らす事です。
(返済は基本的に考慮しないので、保証人は不要です)
例えば、不動産を担保に毎月決まった融資を受けます。
死後、担保になっていた不動産を金融機関(多くは信託銀行)が処分して資産・負債を相殺。
資産が余った場合は、遺言書に書いた通り(自分の葬儀・埋葬とか寄付など)信託会社から委託された業者が処分します。
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・当然借金ですから利息も取ります。
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って事なんですか?
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Aベストアンサー

#1です。
お礼ありがとうございます。
あくまでも机上の理屈ですが、土地は、その土地の周囲の環境やその時の物価で大きく価格変動することはあり得ますし、
業者間売買や売り急いだりすればかなり安い値段でしか売れないこともあります。
上物があるほうが価値があることもあり、必ずしも更地が良いわけではありません。
評価の変動(下落)のタイミングと債務者からの担保を超えた元本返済のタイミングが
常に一致しているとも限りません。
極端な場合急な土地価格の下落のまえに限度額まで借りられて、その直後に土地の値段が大きく下がり、
元本返済が行われる前に死亡なんてこともないとは言えません。
ですから、担保処理費用を含めて想定される銀行の負担を考慮し、50%評価にしておけば、
そうそう損はないだろうという設定なのでしょうが、
上記のとおり理屈では絶対損はないとは言い切れないという意味でノーリスクとは言い切れないと書きました。
でも、銀行は手堅く損しないようにしますよね。
ですから丸儲けとおっしゃるのはよくわかります。

QOKWaveが間もなく1千万質問を迎えます。

先ほどここOKWaveに繋ぐと、「9,900,506件の質問・回答を見る」といよいよ1千万質問目が迫ってきているようです。

A)1千万質問目を狙っていらっしゃいますか?
B)狙っている方は、その質問内容を用意されていますか?
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Aベストアンサー

もしかして,質問・回答合わせて9,900,506 件ではないでしょうか。
教えて goo のトップを見ると質問総数 2,177,587 件となっています。


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