現在家を新築しようと計画しています。市街化調整区域で且つ農地のため(土地は母親名義)5条申請で計画しています。ここまでは順調でした。
今回前面道路が2項道路と思い計画していましたが、主要道路から今回の計画地まで幅員4mでありますが、途中から幅員1.8mとなっています。且つ幅員が狭くなったところで2項道路も途切れ、単なる通路(赤道)になります。計画予定地のまわりは道路を挟めば田園、両サイドは空地(畑と荒地)です。
43条ただし書きか2項道路の予定として道路後退のどちらかで接道義務をはたせないでしょうか?
この後建築指導課へもいく予定です。

             

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A 回答 (2件)

>途中から幅員1.8mとなっています。

且つ幅員が狭くなったところで2項道路も途切れ、単なる通路(赤道)になります

農地法の調整と
都計法は同時に調整しなければ
なりません。
と、言っても基準法も
網羅している図書で計画するものです。

二項道路について
条例、規則、公告で
許認可庁の決め事があります。
確認しましょう。
http://www.city.toyota.aichi.jp/division_n/aj00/ …

>両サイドは空地(畑と荒地)です。

43の但し書きは
民地は×=空き地のため
官地は○=普通は公園です。

上記の回答が
経験上
普通だと思われます。
相談先は許認可庁です。
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この回答へのお礼

ありがとうございました。
いい勉強になりました。父親がこだわるなと一喝。分譲地を購入になりました。

お礼日時:2009/05/30 16:28

2項道路というのは、接道義務が課されるようになる以前から住宅等が立ち並んでいて、容易に拡幅ができない道を、区間を限って指定してあるもので、既に都市計画区域内にある地域内で新たに指定が行われるような性格のものじゃありません。



43条第1項ただし書き許可についても、既存宅地内での増改築の場合は幅員2m程度の進入路を経由しての前面道路への接続を認めるケースもあるにしろ、新築の場合は、4m幅員の進入路が確保できないと難しいと思います。
まあ、逆にいえば、2項道路になっている部分に接続する4m幅員の私道を作って進入路にすれば、ただし書き許可は認めてもらえる可能性があるということですが。
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Q2項道路後退 施主が後で塀を設置に憤慨

先日、ちょっと前に申請作業に携わった
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そうすると、道路は2項道路で、後退する敷地だったのですが、

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作る方は(私は設計です)、いろいろ対応したり
倒産する会社も多い中。。。

私自身、2項の後退で、こういう事する人は見た事が
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皆さんの周りには、やっぱりこういう方はいますか?

Aベストアンサー

建築主さんに二項道路のセットバックに関して説明なさってますか
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気に病む必要はないと思いますが。

私どもの近隣の行政ではセットバック部分に関して
擁壁等の築造をしない旨の誓約書を提出させられます。
ちょっと検索しましたが、その様な様式が多数出てきます。
転用されては如何でしょうか
http://www.city.sagamihara.org/mati_kei/kentikusinsa/shinseisho/pdf/ken38.pdf
ちなみに最近出した処の書類には
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とか書いてあります
それに捺印して貰えば安心なんですけどねぇ

Q市街化調整区域での市街化調整区域建築の許可って?

初めて一人で確認申請をするのですが、お恥ずかしい話しですが手探り状態です。先ず物件が市街化調整区内で許可が必要との事でした。市街化調整区域での建築の許可申請ってどんな流れ・書類が必要ですか?

Aベストアンサー

流れとしては
都道府県との事前協議→市町村との事前協議→都道府県への本申請
です。

まずは都道府県の開発許可の担当課に相談します。
相談時に持っていくものは、
・土地登記簿
・以前の建物の滅失登記簿
・公図
・土地測量図
・現況写真(各方向から撮ったもの10枚程度)
・位置図(申請地の300m半径がわかるように揃える)
・もしあれば重説
などです。

S45年の線引き当時に建物が建っていたことや
周辺の家屋が50以上連なっていることなどが
許可が下りるための必要条件となりますので
当時の航空写真(撮影日証明書付きのもの/国土地理院で入手)とか
住宅地図のコピーなども持っていくといいでしょう。

担当者がそれらの書類を見て
都道府県の提案基準に合致しているかどうかを検討します。
「これならいけそう」と思えると
事前協議に回してもらえます。

次に事前協議のための図書を揃えます。
上にあげた書類のほかに
立面・平面・土地利用計画図・現況図(敷地平面&断面)
を作成して提出します。

都道府県の事前協議が終わると、次は市町村との事前協議です。
これが結構な手間です。
市町村との事前協議のためには、さらにいろんな図面(排水計画図など)や図書(協議報告書など)を作成したり揃えたりしなければなりませんし、都計以外の各課(道路・下水・文化財)をまわらなければなりません。
抵当権者の同意をもらったり、水利権者に話をしにいったりと、いろいろやることあります。
あと、境界明示がされてれば再交付で済みます(とはいえ結構な手間)が、明示されてないとメチャクチャ手間を食います。

市町村との前協議が終わったら、再度都道府県へ戻っての本申請です。
これでおしまい。あとは許可が下りるのを待つだけです。

ややこしいでしょう。
とりあえず、都道府県の開発担当へ飛び込んでください。
初めての許可申請だと言えば、あとは教えてくれます。

流れとしては
都道府県との事前協議→市町村との事前協議→都道府県への本申請
です。

まずは都道府県の開発許可の担当課に相談します。
相談時に持っていくものは、
・土地登記簿
・以前の建物の滅失登記簿
・公図
・土地測量図
・現況写真(各方向から撮ったもの10枚程度)
・位置図(申請地の300m半径がわかるように揃える)
・もしあれば重説
などです。

S45年の線引き当時に建物が建っていたことや
周辺の家屋が50以上連なっていることなどが
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Q再建築しても、誰一人セットバックしない2項道路のナゾ・・・

道路幅4m未満の、いわゆる2項道路に接道する家に住む者です。

現状の接道が建築基準法上の道路「4m」に満たない場合、法施行前から存する「2項道路」として扱われること、そして再建築する場合は、自己の土地とはいえ、道路の中心線からそれぞれ2m以上「セットバック」した位置でなければならないことは、存じ上げております。

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Aベストアンサー

おっしゃるとおり、ガイコウをあとにまわすとセットバックからは逃れられます。
うちの実家の周辺には地主さんだらけですが、同じ方法で何度も建て替えています。
道路は3.3Mのまま・・・。
やはり土地を削られるのが
イヤなのでしょうね・・・。
世代が変わるとどうなるかわかりませんが、見切りをつけられるならつけてもよいかもしれません。
30年すんでいましたが、いまだに3.3mのままでした。
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Q市街化区域での農地転用

地目が畑の土地に住宅を建築するためには農地転用が必要ですが市街化区域での農地転用は住宅を建てた後でも良いのでしょうか?教えてください。

Aベストアンサー

原則的には事前に農業委員会への届出が必要です。
地域によって違いはあるかとは思いますが
建物の計画図面等も添付する必要があります。

手続きの流れとしましては

※ 住宅の建築計画がある程度決まったら・・・
    ↓
(1) 農地転用の届出
     
    ↓ 農業委員会から受理通知書

(2) 建築確認の申請
  
    ↓ 住宅建築工事着工~完成

(3) 畑から宅地への土地地目変更登記
  (農転の受理通知書の原本が必要)

おおまかですが上記のような流れになります。

注意点としては、農業委員会で受理通知書がおりたとしても
それだけで、登記簿上の地目が変わるわけではありません。
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同時に申請するのが一般的です。

又、金融機関からの借入れを検討していらっしゃるのでしたら
尚のこと、上記のような必要な申請等をしておかないと
融資の実行がスムーズにいかないこともありますので
お気をつけください。

原則的には事前に農業委員会への届出が必要です。
地域によって違いはあるかとは思いますが
建物の計画図面等も添付する必要があります。

手続きの流れとしましては

※ 住宅の建築計画がある程度決まったら・・・
    ↓
(1) 農地転用の届出
     
    ↓ 農業委員会から受理通知書

(2) 建築確認の申請
  
    ↓ 住宅建築工事着工~完成

(3) 畑から宅地への土地地目変更登記
  (農転の受理通知書の原本が必要)

おおまかですが上記のような流れになります。

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Q里道を含む2項道路の道路中心は?

我が家の前面道路(法42条2項道路)の中ほどに現状道路と平行したラインで里道が含まれています。

    我が家の敷地
________里道境界線_____________________________

     里道      現状
______________道路  ______
     境界不明     二項道路
________________________________
   向かい側の敷地
我が家側の里道境界線は建築時に明示されていたのですが、対面側の里道境界線は不明だったため新たに立会いの下測量しました。対面側の境界は不明だったため、はっきりしているこちら側からの計測ということで里道の幅は「法律で定められている幅」で設定しました。しかしその里道の幅の道路中心は現状道路の中心とはかけ離れています。
このように既存の道路内に里道が明確化したばあい、その道路(2項道路)自体の道路中心とは、その里道の中心にもとづくものなのか?それとも現状道路の幅を中心とするのか?どちらでしょうか?建て替え時のセットバックに影響するので、法的にどちらが優位なのか教えてください。

我が家の前面道路(法42条2項道路)の中ほどに現状道路と平行したラインで里道が含まれています。

    我が家の敷地
________里道境界線_____________________________

     里道      現状
______________道路  ______
     境界不明     二項道路
________________________________
   向かい側の敷地
我が家側の里道境界線は建築時に明示されていたのですが、対面側の里道境界線は不明だったため新たに立会いの下測量しました...続きを読む

Aベストアンサー

ご質問と似たような状況で、

道路を管理する課の職員は「里道の中心が道路中心なので、開発行為による道路後退は現況道路中心ではなく旧里道の中心からすること」と言い。

開発許可を受持つ課の職員は「里道を中心にしたら道路の通し(直線)が悪くなる。既に買収されて拡幅されている道路の状況からして現況道路中心からの後退でよい」と、意見が分かれました。

理論上は里道中心のようですが、街区形成を優先した開発許可の職員の意見が通り、現況道路中心からの後退になりました。

1あなたの土地との官民境界が確定している
2対面土地所有者が立ち会って承諾している
3管理幅員が定めてあり、実際にそれだけの幅がある

であれば、あなたの土地との官民境界線から管理幅員のを取った道路幅の半分が中心と判断されると思われます。

状況により扱いが変わりますので、まずは市町村役場の管理課で確認されることをお勧めします。

Q市街化区域内での農地転用

今回、住宅を新築するのですが農地転用をしなければなりません。通常、市街化調整区域では農地転用をする際に届出を出してから許可がおりるまでに1ヶ月ほどかかると思うのですが、市街化区域ではどうなのでしょうか?ご回答よろしくおねがいたします。

Aベストアンサー

>市街化区域ではどうなのでしょうか?
自治体で違うと思いますけど、通常は1~2週間です。
私の経験では3日という記録があります。

Q2項道路後退

2項道路後退は改築時等に道路中心線から2m後退します。
では解体し、駐車場にする場合はどうでしょうか。

Aベストアンサー

>駐車場にする場合はどうでしょうか。

建築基準法
(用語の定義)
第2条 
この法律において次の各号に掲げる用語の意義は、それぞれ当該各号に定めるところによる。
1.建築物
土地に定着する工作物のうち、屋根及び柱若しくは壁を有するもの(これに類する構造のものを含む。)、これに附属する門若しくは塀、~

無蓋駐車場は
基準法には接触しない。
よって道路後退の必要なし。
有蓋駐車場は
道路後退の必要はある。
※屋根があれば建築物です。
また、生垣は工作物じゃないので
道路後退の必要はない。

極論を回答しました。
道路行政を建築行政に頼っちゃいけないんだよね。

Q市街化区域の農地転用

市街化区域の地目が畑の土地に専用住宅を建築予定です。
そこで教えて欲しいのですが農地転用をする場合には500m2の土地しかできないのでしょうか。
市街化区域でも調整区域でも平米数は関係ないのですか?
教えて下さい、お願いします。

Aベストアンサー

登記簿地目が農地と言うことで
回答します。

>500m2の土地しかできないのでしょうか

500と言う面積は
開発許可の必要面積です。

市街化区域内における開発区域の面積が500平方メートル未満の開発行為
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu0_1.htm
ただ、愛知県知事を
許認可庁にする場合であって
政令では
300以上で可能です。
政令の19条

http://law.e-gov.go.jp/htmldata/S44/S44SE158.html#1000000000003000000001000000000000000000000000000000000000000000000000000000000

>市街化区域でも調整区域でも平米数は関係ないのですか?

切り分けて説明します。

都市計画区域内の調整区域であれば
ゼロm2以上で
都市計画法の許可

農地法も許可。

市街化区域
あなたの県の開発許可(都市計画法29-1-1)
基準が300以上の区画形質の変更であれば
300以上で開発許可該当になり
農地法は許可後に届出
上記以下であれば
届出のみです。

市街化は、届出
調整は、許可
と覚えておけば良いかと思います。

登記簿地目が農地と言うことで
回答します。

>500m2の土地しかできないのでしょうか

500と言う面積は
開発許可の必要面積です。

市街化区域内における開発区域の面積が500平方メートル未満の開発行為
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu0_1.htm
ただ、愛知県知事を
許認可庁にする場合であって
政令では
300以上で可能です。
政令の19条

http://law.e-gov.go.jp/htmldata/S44/S44SE158.html#1000000000003000000001000000000000000000000000000000000000000000000000000...続きを読む

Q42条2項道路 セットバック

現在東京都内で飲食店の改装を進めております。構造は全く触らず、外装内装ともに、仕上げのみ変更する形で進めております。ただ道路に面した垣根がかなり古い事から、垣根は一度取り壊し、新た に垣根を造作したいと不動屋さんに伝えたところ、42条2項道路の為、垣根を一度壊すと敷地自体セットバックしないといけないと言われております。
現場は二階建ての木造一軒家になり、全面道路が4メートル未満となるので法42条2項道路にあたるとの事。役所に確認したのですが、色々な課に回され結局はっきりした回答を得られませんでした。

不動産屋さん曰く、周辺のアパートや住宅などは、建て替えのタイミングでセットバックしてるので、垣根を壊すと同じく敷地の変更が伴うと言われ困っております。

どうかご教示願います。

Aベストアンサー

確認申請が不要な工事ということで宜しいでしょうか

確認申請を受付ける課になります。具体的には建築指導課などが一般的な名称になります。

このような敷地の場合確認申請を出す前に2項道路協議書の提出を求められます。
実際に道路として認めてよいかどうかを協議するためのものです。
現在建物が建っていれば何の問題も無く2項道路協議書は通るでしょう。

ただ、協議事項の中に「道路後退線内には工作物等は築造しません。道路交代線に境界鋲打ちをします」と一筆書かされます。

将来道路拡張を行う際に邪魔になるような物を作らせないための措置です。

将来邪魔になるものはコンクリートやブロック造の塀など簡単に解体撤去出来ないものを指すのが一般的で
垣根程度ならのこぎり程度で簡単に撤去可能ですから目くじらたてての撤去命令の指導は無いと思います。
勿論廻り周辺がすでにセットバックしていて自分だけ飛び出させるとか等、近隣からタレ込みされような状況では無理ですが。

基本的には駄目ですから、相談に行けば「作らないでください」と指導されると思います。
しかし今回は確認申請を出すわけでもなく2項道路協議書を出すわけでもないので聞くだけ野暮というものです。

>色々な課に回され結局はっきりした回答を得られませんでした。

例えれば警察に言って時速40キロの所を皆50キロで走っているので45キロ位なら良いですか?って聞くようなものです。

確認申請が不要な工事ということで宜しいでしょうか

確認申請を受付ける課になります。具体的には建築指導課などが一般的な名称になります。

このような敷地の場合確認申請を出す前に2項道路協議書の提出を求められます。
実際に道路として認めてよいかどうかを協議するためのものです。
現在建物が建っていれば何の問題も無く2項道路協議書は通るでしょう。

ただ、協議事項の中に「道路後退線内には工作物等は築造しません。道路交代線に境界鋲打ちをします」と一筆書かされます。

将来道路拡張を行う際に...続きを読む

Q市街化調整区域での建築

所有している土地に絵画の工房を建てようと思っています。土地は市街化調整区域に有り、昭和51年に宅地申請した土地です。また土地に面する道路は公衆道路として、私を含めた3人の共有所有になっています。建築するのは難しいのでしょうか。教えて下さい。

Aベストアンサー

こんにちは。


下の方々のお話していることは、どれも的を得ています。


ただ・・・
結論から申し上げると、住居用として申請するのであれば、100%建てられます。

平成10年頃までは、ほぼ無理でした。
ですが、現在は、都市計画法43条1項の「建築許可」申請を都道府県知事に申請すれば、余程、変な建物を建築するのでなければ許可は下ります。

貴方の土地が何処なのかは、分かりませんが・・・
”昭和51年に宅地申請をしてある”という事は、
「市街化調整区域の線引きをされる以前に宅地申請した」
と、解釈して宜しいのですよね?

だとすれば、既成宅地(既存宅地)申請を県知事に
申請すれば、問題有りません。

既に土地の所有者は貴方ですから、専門家にご相談してみて下さい。(新規で買う土地ならば、※不動産業者が無料で代行してくれます)

※部分は、昔の条例だと建築不可の場合が多かったので・・・

”建築出来無い市街化調整地域を売る=悪徳業者!” でしたが、現在は違います。(笑)
ただ、今もそう思っている方は、かなり居るようです。(^^;

尚、この43条1項の申請は、必ず本人がすることになっているので、専門家と相談して行う事を奨めます。
”どういう建造物を建てるのか”等の詳細な図面が無いと申請出来ませんし、県の許可が下りたら今度は、建築確認申請をすることになるからです。
ならば、初めから用意した方が楽ですから、この2点は
同時進行と考えても宜しいでしょう。
(10平米以内の建物ならば、建確は不要です。)


また、土地に接道している道路は、2項道路なのでしょうか?
だとすれば、まずセットバックしないとイケナイですね。
水道も余程、辺鄙な場所でなく、周囲に家が点在していれば、全面道路に有る筈です。

私のアドバイスが、少しはお役に立てると良いですが。(^^)

I wish you a happy holiday season and extend
our best wishes for a joyous New Year.....

こんにちは。


下の方々のお話していることは、どれも的を得ています。


ただ・・・
結論から申し上げると、住居用として申請するのであれば、100%建てられます。

平成10年頃までは、ほぼ無理でした。
ですが、現在は、都市計画法43条1項の「建築許可」申請を都道府県知事に申請すれば、余程、変な建物を建築するのでなければ許可は下ります。

貴方の土地が何処なのかは、分かりませんが・・・
”昭和51年に宅地申請をしてある”という事は、
「市街化調整区域の線引きをされる以前に...続きを読む


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