我家の隣の家が不動産に売却して、その相手が、土地家屋調査士に依頼して調べたら我家が隣の土地(相手の土地)にかかっていると言う主張しています。
たぶん、法務局に登録してある土地の面積から逆算するとそうなるのでしょう。(昭和30年代登録の資料)
ただし、隣の敷地の横は道路で、昔は、その道路が狭かったような気がします。
その狭かった道路が4m道路(私道)となったので(もう15~20年以上前だと思います)、その分が現在は登録面積より狭くなっていたのではないかと想像します。登録されていた面積をそのまま維持したい為にこちら側にずらそうと考えているのではないかと推測します。
我家は昭和30年より住んでいますが、隣とは境界標等はありません。塀もありません。
相手が言う、境界部分には、我家も1度建て替え後、現在築20年ですがそのままの状態で今までも口頭や訴状その他の問題もなく過ごしておりました。
相手は土地の境界標を設置したいのだと思いますが、こちらの家に食い込んで設置しようとする場合は拒否してこちらは、我家が隣の家との中間を主張することで問題ないと思いますが、いかがでしょう。
仮にもし、相手の主張が正しいとしても、20年も建物が建っていますので、時効取得により相手が自分の土地だと言っても所有権はないと思いますがどうでしょう?
また、土地家屋調査士の指示で、承諾なして境界標を設置された場合はどうすればいいのでしょうか?

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A 回答 (3件)

境界票設置は境界両側の所有者の同意が必要ですから、あなたの同意


なしで設置されることはありません。

念のためというのであれば、担当した土地家屋調査士と隣に同意しな
い旨通告しておけばいいです。
ついでに、調査士から測量の内容、結果等について詳しく聞けるので
あれば聞いておいたほうがいいでしょう。ただし、この時点では一切
あなたの主張をしないこと、内容についての同意・不同意等の意思
表明もしないこと。もちろん署名などはしないことです。
意見はいわず、質問だけにとどめ、聞いた内容をきちんとメモを
取っておきましょう。

当面は相手の主張拒否でいいと思いますが、いずれ境界確定の本格的な
動きをしてくると思います。
相手が何がなんでも(訴訟)決着させようとしてきたら、どこかの時点
で境界が確定されますから、あなたも理論武装の準備が必要です。
多少費用は掛ると思いますが、
1.他の調査士に今回測量・調査結果の評価を依頼する。
  その際、あなたが疑問に持っている過去のセットバックの問題等
  を含め相談し、相手の主張の妥当性を検証する。
 (再実測が必要といわれるでしょうが、勝算がありそうなら金かけ
  る意味もありますが、敗戦処理なら意味ないですから見込みを
  きちんと把握した上で判断してください)
2.弁護士に時効取得の件相談する。
  この先の紛争も委任するかどうかは別にして、現在の状況が時効
  取得にあたるかどうか相談してください。時効取得はややこしい
  ですから。今回の場合は時効取得を主張できないと思います。
  前の持ち主には主張できたと思いますが、新しい持ち主に移転して
  しまったため、この時点でリセットだと思います。

以上1,2からどこを落とし所に交渉すればいいかわかってくると
思いますので方向感はその時点で判断してください。

この回答への補足

早速のご回答ありがとうございました。
持ち主が変わった時点で、時効取得の年数がリセットしてしまうのは初めて知りました。図面もない時代に、面積のみが登記されている登記簿もいい加減ですが・・・・法務局に行ってもこういった問題は全く関与しないのですよね。当事者同士の訴訟になって結局は土地家屋調査士や弁護士等の技量で最後は裁判所の判断になるのでしょうかね。

補足日時:2009/05/21 12:33
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調べている境界は、「公法上の筆界」です。


筆界は所有者間において勝手に決めたりする事はできませんし、時間の経過によって移動するものでもありません。
私有地の一部を道路にしている場合には、道路にする前の状態から筆界の調査をします。
ですから土地家屋調査士の調査において、道路が広くなり減った分の面積を維持するために、反対側の境界をずらすという概念がそもそもありません。
また、「双方の主張の中間点でお互いに妥協する」という解決方法に法的な根拠はありません。
法務局に地積測量図がないようですが、その他に境界標や塀などの構造物がない状態で、質問者さんの主張される境界は何が根拠になっているのかが問題です。
「ずっと以前からこの状態だった」というのも主張として正当性がありますが、「20年以上たってるから境界は時効でここになる」という主張は法律的な考え方からありえません。
なお、仮に所有者が変わっていなかったとしても、20年の経過によって相手側が所有権を失っているわけではありません。
質問者さんの承諾なしに境界標の設置をされた場合は、その調査士の所属する支部、または会(都道府県単位)に相談・通報して構いません。

調査士は、依頼人の土地を増やすのが技量ではありません。
質問者さんにとっても、この機会に隣地との境界問題をすっきりさせてしまう方が得だと思います。
質問者さんが破談にしてしまえば、将来的には質問者さんが質問者さんの費用で調査士に依頼し、「越境してます」といった判断をされる可能性が残るからです。

調査士は公平な立場で業務を行なうのが職責です。
相手側の調査士ともよく話し合ってみてはいかがでしょう?
信用できない場合には、別の調査士に相談されてもいいと思います。
相談だけならたいした費用にはなりません。

また、専門家であっても間違う事はあります。
間違ったまま登記などしてしまえば大変な事になりますから、質問者さんの正当な指摘により間違いが判明すれば、これは調査士にとってもありがたい事なんです。
急いで結論を出す必要はありません。(相手が次の手段に移らない程度に‥)
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土地家屋調査士さんが直接お話を持って来たのであれば経緯は間違いないでしょう。

「にこちら側にずらそうと考えているのではないかと推測します」ということはないと考えます。あなたの許諾なしに境界票を設置される事は土地家屋調査士が作業する以上ありえません。設置しても登記をしないといけないからです。
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礼儀的な意味で、内定承諾書と御礼状の送り方について困っています。内定企業に送るに際して、次の質問について教えてください。

封筒の種類は何がよいか
内定承諾書と御礼状は三つ折りなどに折ってもよいか
内定承諾書と御礼状は1つの封筒でまとめて送ってもよいか
封筒には80円切手を貼ればよろし?←無知でごめんなさい

P.S.
友人に意見を訪ねたところ、内定承諾書には一緒に封筒が付属していたそうです。私は企業から、内定承諾書はそちらで作ってくれと言われたので自分で作りました。なので封筒も受け取っていません。

Aベストアンサー

採用を担当していますが、本質問に関して私はどんなものでも良いと思っています。
>封筒の種類は何がよいか
 なんでもいい。今回はたぶんA4用紙2枚程度なので小さな封筒で良い。
>内定承諾書と御礼状は三つ折りなどに折ってもよいか
 小さな封筒で良いので、折り曲げは当然あります。
>内定承諾書と御礼状は1つの封筒でまとめて送ってもよいか
 当然1つ。わざわざ別にする意味は無いでしょう。
>封筒には80円切手を貼ればよろし?←無知でごめんなさい
 82円切手でしょうね。

Q土地が古く、面積・境界線がはっきりしない土地の売買について

土地が古く、面積・境界線がはっきりしない土地の売買について

土地の購入計画を進めている者です。
希望の土地が見つかったのですが、少々不安なことがあり
皆様のお知恵をお借りしたいと思います。

今回の土地は、数十年前からある古い住宅地です。
仲介業者と打ち合わせや現場確認を進め、昨日、申込書の記載を行いました。
仲介業者から売主へ申込書を送付し、第一の申込者となりましたので
今後契約に進むところですが今日になって仲介業者より
◆古い土地のため、測量図がない。売りに出すにあたり、事前の実測も行っていない。
◆一部、境界線がはっきりしていない可能性がある。(境界杭の見えない場所がある)
◆実測した場合、面積が変わる可能性がある。
との話がありました。

こちらでは、境界線がはっきりしない土地は隣家とのトラブルになる可能性もあり
事前に確定した上で契約したい、との意思を伝えましたが、
◆通常は公募売買となるため、登記上の面積での売買となる。
◆境界線は確定していない場合、通常は、契約後決済までに隣家立会いの元で
 測量を行い境界線を確定させるとの条項を入れる。
◆重要事項説明時はその旨の説明となるため問題ない。
◆契約の事前測量は売主の費用負担となるため、いやがられたり断られたりすることが多い。
との説明を受けました。

ここで疑問がありましたので、下記お尋ねいたします。
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 実は隣人と境界線の相違があったなどのトラブルが発覚した場合でも、契約書上は特に
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  ※仲介業者からは、契約前に近隣にいろいろ聞きにいくことは、売主側の心象を悪く
   するため今後の交渉に響く可能性がある、と言われました・・・

なお、この土地はかなり気に入っており、大きなトラブルがなければ購入したい気持ちでおります。 
どうぞよろしくお願いいたします。

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・相手に対する勧誘の場合⇒「断り」
という構図になっているように思います。

1.
喫茶店で
わたし(店員):「紅茶にミルクを入れましょうか」(許可)
客:「大丈夫です」
の場合は、「わたし(店員)がミルクを入れても良いでしょうか」と許可を得ている意味になるはずです。
これに対する「大丈夫です」は「承諾」と捉えて良いでしょう。
店員がミルクを入れることを勧めるというシチュエーションは想定しづらいので。
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2.
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Q土地の境界標の設置について

土地の境界標がなくなっている事に気付いた場合、どこに問い合わせをしたらもう一度境界標を打ってくれるのでしょうか?
土地家屋調査士に依頼するのか、測量してくれる業者に依頼するのか。それとも役所に依頼したら行ってもらえるのか。その依頼先や手続き方法等について教えて下さい。よろしくお願いします。

Aベストアンサー

境界確定測量の流れ

役所調査 法務局、市役所等関係官公署での事前調査

現地調査 役所調査資料をもとに現地踏査し、
状況の確認、占有状態等の物理的状況を確認

復元測量 調査資料をもとに現地を復元測量し、
境界の復元作業

関係役所及び民有地立会
管理者の関係役所、
隣接所有者と現場にて境界確認の協議

境界杭埋設 立会成果をもとに
境界杭の設置

こんなところ

Q「不能罔顧美國利益而対台灣任何一個政府作出毫無限制的承諾」の意味

美國資深官員説、美國一向非常厳粛地看持各項承諾、未来也不會背離這些承諾、但是、「不能罔顧美國利益而対台灣任何一個政府作出毫無限制的承諾(not an open-ended commitment to any particular government on Taiwan to completely ignore America´s interest」。

「 」の中の文の構造がよくわかりません。(かぎ括弧はアメリカ高官の発言の引用を表しています。また英文は私が加えたものでなく、始めから記載されてました。)

「不能」は「罔顧」に係るのか「作出」に係るのか、それとも「罔顧」と「作出」の両方に係るのかはっきりしません。
(「罔顧」に係る場合は、「無視することはできない。」になると思います。)

一応、「作出」に係ると考えて、以下のように訳しました。
「アメリカの国益を無視して、台湾のいかなる政府にも無制限に承諾を与えることはできない。」

上記の中文は、台湾の新聞、中国時報の記事の一部です。一部しか記載してないため、分かりにくいかと思われますがよろしくお願いいたします。

美國資深官員説、美國一向非常厳粛地看持各項承諾、未来也不會背離這些承諾、但是、「不能罔顧美國利益而対台灣任何一個政府作出毫無限制的承諾(not an open-ended commitment to any particular government on Taiwan to completely ignore America´s interest」。

「 」の中の文の構造がよくわかりません。(かぎ括弧はアメリカ高官の発言の引用を表しています。また英文は私が加えたものでなく、始めから記載されてました。)

「不能」は「罔顧」に係るのか「作出」に係るのか、それとも「罔顧」と「作...続きを読む

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台湾在住のものです。

1.この文の翻訳については、質問者様の訳で大丈夫かと思います。他の回答者様の翻訳も間違っていません。

2.文法のことに関しては、「不能」と言う言葉はその後の文全体に関わるものだと思います。「アメリカの国益を無視し台湾に・・・することはできない」

3.前の回答者様でちょっと引っかかった政府の部分に関しては、ここでは政党を指していると思います。つまり、現在の民進党政府に対しても、将来また上がってくるかもしれない国民党政府に対してもアメリカは同じ対応をすると言いたかったでしょう。

それ以上裏をくぐるには勉強不足なんでできませんが、マスコミは大体これをあまり好意的ではないコメントと解釈していました。

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土地境界線、外壁のトラブルで困っています。昨年土地を購入(29坪)しました。下見に行って良い土地でしたので決めました。購入後、再度土地を見にいくとお隣との境界線に外壁が立っていました。

売主が勝手に作ったものでした。契約直前に強行して作ったらしく、外壁は我々の土地に敷いてあります。なんでもお隣さん(新築)が自前で外壁を作るので境界の真ん中に壁を立てたくないという理由から、我々の土地ギリギリ部分に外壁をサービスで作ったそうです。(お隣さんも我々と同じ売主から同じ時期に土地を買っています。)
その後お隣さんの家が完成しました。しかし外壁を作る気配がありません。砂利を敷き詰めて我々の土地の作られた外壁に接地しています。売主を通して外壁の事を3者で確認しました。お隣さんは自分の土地が狭くなるので外壁は立てたくない。砂利も敷き詰めたままにしたいと言って怒っていました。どういうわけか売主も我々に対しては冷たい態度です。壁を我々の土地内にどうしても作りたいみたいです。全然正当な理由が無い上に、感情的な相手で、話にならないので諦めましたが、普通、外壁は境界の真ん中に立てるべきではないのでしょうか?そうでない場合はどちらかが泣きをみるのでしょうか?
法律的にはどうなのでしょうか?こういったケースは他にもあるのでしょうか?

土地境界線、外壁のトラブルで困っています。昨年土地を購入(29坪)しました。下見に行って良い土地でしたので決めました。購入後、再度土地を見にいくとお隣との境界線に外壁が立っていました。

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Aベストアンサー

すみません。
禁止事項かもしれませんが、これまで回答されてる方が全員勘違いされているようなので書き込みさせてもらいます。

今回の塀は売主の出費だが、質問主さんに無断で質問主さんの敷地内だけに勝手に作られた。
その作った理由は、お隣さんが境界の真ん中に立てるのが嫌だと言ったからで、お隣さんは自前で自分側の塀を作ると言っていたから。
しかし、できてみたら、お隣さんは既に質問主さん側に塀があるから、自分側の塀は作りたくないと主張している。
質問主さんとしては、自分側の敷地だけが一方的にかつ勝手に塀の面積分狭くされたので、こんな勝手が許されるのか?という気分。

という問題だと読み取ったんですが、どうでしょう?

ちなみに塀に関する取り決めとしてはNo.4の方の回答の通りだったと思いますが、今回の場合、質問主さんの同意なしに勝手に作られているところに問題はあると思います。質問主さんが契約前に現場を確認した時点では塀がなく、作る予定も聞かされてなく、確認後契約までの間に勝手に作られてるのですから、その時点で質問主さんが契約しようとしていた物件とは違うものになってますよね。
この点、法律的に問題があるような気がします。

すみません。
禁止事項かもしれませんが、これまで回答されてる方が全員勘違いされているようなので書き込みさせてもらいます。

今回の塀は売主の出費だが、質問主さんに無断で質問主さんの敷地内だけに勝手に作られた。
その作った理由は、お隣さんが境界の真ん中に立てるのが嫌だと言ったからで、お隣さんは自前で自分側の塀を作ると言っていたから。
しかし、できてみたら、お隣さんは既に質問主さん側に塀があるから、自分側の塀は作りたくないと主張している。
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Q「異議なく承諾する」という契約書上の言い回し

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Aベストアンサー

単に「承諾することとする」と、異議はあったが契約書にあったからやむを得ず承諾させられたとあとからもめる可能性があります。

しかし、「異議なく承諾するものとする」にすれば、その事項に関しては異議がないのですから、争われることが今も将来もなくなるわけです。

Q隣地境界および登記面積と実測面積の違い対処

いつもお世話になっております。2件質問させていただきます。
古家付の土地を購入(契約済み)し、家を設計中ですが、
工務店による測量(隣家立会いの確定測量でなく現況測量)を行ったところ、登記面積より、3m2程度実測面積が少ないことが判明しました。契約上、公簿取引であった(かつ設計上の障害はない程度のもの)ので、やむを得ないと思っておりますが、

Q1
不動産屋さんから片側隣地境界は、ブロック塀の中心線と口頭で告げられていましたが、当該隣家にあいさつにいったところ、ブロック塀は片側隣家のもので、すなわち、当方から見るとブロック塀の内側が境界といわれました。
事実ならやむをえないのですが、はっきり境界を画定するためには、確定測量をやっていって詰めていくことが望ましいのでしょうが、(口頭でなく)境界自体を示した文書等は通常、どんなものが存在するのでしょうか?そのようなもので確認できれば、実測面積が少ないことを甘受することでとりあえずおさめたいと思っております。
(冒頭で申しました現況測量による実測は、ブロック塀の内側から行っておりますが、面積の齟齬はその分は僅かです)

Q2.
登記面積と実測面積(現況測量による)が違うことで起こる問題点と対処法をご教示願えませんでしょうか?例えば、
・銀行に住宅ローンを頼むつもりですが、抵当権設定の対象面積について、登記面積と実測面積が違った場合、一致させることを求められるのでしょうか?
・将来、転売する際は、確定測量を行わなくとも、公簿取引でいけるのでしょうか?(今回、私自身がそうしたように)その分の減価はやむをえないでしょうが。
・登記面積と(現況測量による)実測面積が違っていても、隣家立会いの下での測量でないかぎり、法的是正義務とかは生じないのでしょうか?

良きアドバイスを是非よろしくお願いいたします。

いつもお世話になっております。2件質問させていただきます。
古家付の土地を購入(契約済み)し、家を設計中ですが、
工務店による測量(隣家立会いの確定測量でなく現況測量)を行ったところ、登記面積より、3m2程度実測面積が少ないことが判明しました。契約上、公簿取引であった(かつ設計上の障害はない程度のもの)ので、やむを得ないと思っておりますが、

Q1
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Q1)
土地家屋調査士の分野になりますのでお願いしましょう。書面としては、境界確認書(筆界確認書等名称は様々)と確定実測図が出来れば問題無いです。
どうせやるならば、その隣家だけでなく全ての境界を確定しましょう。というよりも全て確定させなければ確定実測図は出来ませんが。

Q2)
・登記簿面積と実測面積が一致しない事はそんなに珍しい事ではありません。勿論地積更正した直後であれば一致している訳ではありますが。
銀行側が担保評価としてどの様に考えるかでしょうね。多少の誤差ならば問題無いと思いますが著しく誤差がある(実測が少ない)場合には、地積更正を求められるかもしれません。

・転売する際には公簿取引で行う事も可能です。しかし境界確定はしている方が有利でしょうし、買主によってはそれを条件とする場合も有り得ます。これは相手次第ですが、今のうちにやっておいて悪い事ではありません。特にブロック塀の問題など曖昧な部分が存在する訳ですから。

・法的是正義務も何も、土地の面積というのは紙面上で帳尻だけ合わせれば良いというものでなく、実際に資格ある人間が測量して行います。是正するにしても立会いの基でポイント(境界標)を確認し、そのポイントにて測量するしかありません。その上で登記簿に反映させる(地積更正登記)かどうかという話です。実測の方が少ない場合には固定資産税も馬鹿にならないので更正するという考え方も出来ますが、更正登記にも費用が掛かりますから損得は一概に言えません。

全体的に土地家屋調査士へ相談すると良いでしょう。

Q1)
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どうせやるならば、その隣家だけでなく全ての境界を確定しましょう。というよりも全て確定させなければ確定実測図は出来ませんが。

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Q民法第209条の意味がわかりません

第209条
1.土地の所有者は、境界又はその付近において障壁又は建物を築造し又は修繕するため必要な範囲内で、隣地の使用を請求することができる。ただし、隣人の承諾がなければ、その住家に立ち入ることはできない。

簡単に言うと隣人の承諾がなければ隣地の使用を請求することができないわけです。
つまり隣人の承諾があれば隣地の使用ができるという当たり前の条文で
公序良俗に反しないことであれば世の中すべて承諾があれば構わないわけじゃないですか。
こんな条文になんの意味があるのでしょう?

Aベストアンサー

>と言うことは外壁の塗装でお隣に入って足場を組まないと施工が出来ないような場合、
お隣は立ち入ることを承諾する義務があるので原則拒むことはできないと言うことですか?

 そのとおりです。

>判決が確定すればと言うところが引っ掛かりますが

 承諾義務があるということと、現に承諾をしているかどうかは区別する必要があります。隣地の人が、現に承諾をしていないにもかかわらず、その意思に反して隣地に立ち入れば、それは違法な行為になりますから(自力救済の禁止)、隣地の人に損害が生じれば不法行為による損害賠償請求をされかねません。また、隣地が住居の囲繞地に該当する場合、住居侵入罪を構成します。
 ですから、合法的に立ち入るには、隣地の人に対して承諾の意思表示を求める裁判をする必要があります。原告の請求を認容する判決が確定することによって、承諾の意思表示が擬制(現に隣地の人が承諾をしていなくても、承諾をしたものとして扱われる。)されます。

>立ち入ることでお隣が不利益を被るような場合は駄目な場合もあると考えるのが普通かと思いますが特段の事情がなくても拒むことはできるものなのでしょうか?

 回復できないような損害が発生するといった特段の事情があれば、拒めることができるかもしれませんが、相手方の隣地使用請求の内容が必要な範囲内である限り、使用期間中は、使用される土地の部分が利用できなくなってしまうという不利益は甘受しなければなりません。(そのかわり、損害が発生すれば、隣地使用請求者に対して償金の請求をすることができます。)そうでなかったら、隣地使用請求権の意味がなくなってしまいます。

>と言うことは外壁の塗装でお隣に入って足場を組まないと施工が出来ないような場合、
お隣は立ち入ることを承諾する義務があるので原則拒むことはできないと言うことですか?

 そのとおりです。

>判決が確定すればと言うところが引っ掛かりますが

 承諾義務があるということと、現に承諾をしているかどうかは区別する必要があります。隣地の人が、現に承諾をしていないにもかかわらず、その意思に反して隣地に立ち入れば、それは違法な行為になりますから(自力救済の禁止)、隣地の人に損害が生じれば不法行為...続きを読む

Q狭い道路に面した家や土地の売却

新しい土地を購入したので、今住んでいる家を売却したいのですが、土地に接している道路(2m程度)が狭く袋小路のような所に家があります。地便は良いのですが格安でなら売却は可能でしょうか。土地は30坪程度でほぼ正方形で木造2階建ての築25年(リフォーム済)です。新築での建て替えは無理と思われます。

Aベストアンサー

価格が安ければ売却は可能と思います。
実際に住んでおられてリフォームもされているのであれば、価格次第でしょう。
地元の不動産屋さん2~3社に価格査定をお願いして、価格の見当をつけられたらよいと思います。

建替が不可だと価格はあまり期待できないと思いますが、
隣接の土地が接道条件を満たしているなら、一般販売の仲介依頼をする前に、
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(仲介業者に交渉を依頼しなければ、仲介手数料分安くできるので双方に得な話になります)

それでダメなら一般販売にすればよろしいでしょう。
当面は賃貸という考えもありますが、建物が老朽化するともっと売りにくくなるので、あまり考えない方がよいと思います。


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