自宅で仕事をしています

先月サラリーマンをやめて独立しました

現在サラリーマンの時に買ったローン中の持ち家に住んでいて
売却して、賃貸に戻ろうと考えています

独立したばかりの個人事業主では
マンションなどを借りるには厳しいでしょうか

妻は年収250万の契約社員
子供はいません

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A 回答 (2件)

分相応の賃貸へ住む分には審査も通りやすいでしょう。

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この回答へのお礼

ありがとうございます
月収の3分の1とか言われますよね

個人事業主1ヶ月現在の収入を
考慮してくれるかどうか心配ですが

お礼日時:2009/05/21 14:46

マンション借りるより、持家の清算のほうが大変なのではありませんか?



持家のローン清算できれば、マンション借りるのなんてたいした問題
ではないと思います。
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この回答へのお礼

ありがとうございます

住みながら売却する予定ですので
次の住まいが決まらないことには売却もできないのです

買い手が付いたはいいが、賃貸の入居審査に通らない
といった事態を避けたいです

お礼日時:2009/05/21 14:48

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不動産実務または関係法令に詳しい方、ご教授ください。

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よろしくお願いします!

Aベストアンサー

前者の解答は誤りです。

借地借家法上の借地権とは、建物所有を目的とするものです。
事業用とは、店舗工場ボーリング場など主目的が建物です。

まず、公証役場に行けば、公正証書を作成できないといわれます。

太陽光発電のように撤去可能な場合、借地借家法で強力に保護する必要はありません。
民法の賃貸借で十分だからです。

「借地借家法の解説」住宅新報社

Qフリーランスで賃貸をかりる 年収250万

私はフリーランスで働いており、年収250万です。
先日不動産屋で家を決め、今審査中です。
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現在婚姻中なので、仕事を減らしていたのですが、これから離婚します。

会社と相談し、月30万の給料を保障してくれると言っているのですが、
(上記の一行、不動産屋へは話していません)

審査に通ったら、不動産屋へ通帳を持っていきます。
この時に現状250万だと分かったら、契約できない可能性はありますか?

家賃は7.8万円です。

これで契約できない場合、保証人以外に保証会社に入るという手になるのでしょうか?

回答宜しくお願い致します!

Aベストアンサー

不動産会社の者です。

ご参考下さい。


不動産会社ではおおよそ、賃料×3<月収 を目安にします。

もちろん家族構成等も見て目安の増減はあります。

地域によっては保証会社は借主様の内容によって使用したりするのですね。
尚、弊社では連帯保証人の内容にかかわらず基本保証会社に加入いただいております。

以前入居希望者に、保証会社の申込記入で緊急連絡先(兼連帯保証人)を書いてもらいましたら
市議会議員でした・・・それでも保証会社に加入いただきましたけど。
因みに今は入居希望者本人が市議会議員です。

Q探偵業 事業目的

よろしくお願いします。
探偵業を法人化して起業しようと思ってます。
そこで、定款に記載する事業目的に悩んでおりまして
(ネットで検索をかけましたが、どこにも参考となるサイトがありませんでした。)
ご存じの方がいらっしゃれば教えて頂きたいと思います。

探偵業を起業する際の定款に記載する事業目的を教えてください。

Aベストアンサー

> 探偵業を法人化して起業しようと思ってます。
> そこで、定款に記載する事業目的に悩んでおりまして

普通に考えれば、「探偵業」って記載すればどのような事業目的か想像できますので、

当会社は,次の事業を行うことを目的とする。
 (1) 探偵業
 (2) 前各号に附帯又は関連する一切の事業
って書いておくことが無難です。理由は、一度定款に記載した事項はなかなか変更することが難しいからです。

まあ、もっと詳しく記載したいなら、

当会社は,次の事業を行うことを目的とする。
 (1) 特定人物の身辺調査
 (2) 盗聴及び盗撮機器の捜索調査
 (3) 前各号に附帯又は関連する一切の事業
っていうところですかね・・
但し、あまりにも細かく記載すると将来事業拡大がしにくくなりますので注意ください。

Q持ち家売却、マンション購入の手順

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教えてほしいのは、購入の段取りです。
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Aベストアンサー

 理想で言えば、マンションへの引越しと同時に持ち家引渡しです。一番の懸念材料は、持ち家がスムーズに売却できるかどうかです。自宅近辺の取引状況により大きく判断の分かれる所です。人気のある場所で且つ相応の値段なら、すぐに買い手が付くので、入居予定の3~4ヶ月前に売り出せば十分でしょう。逆に、そこそこ新築物件があり、中古市場の取引が活発で無い場合は、いつ売れるかという心配が付き纏い、精神衛生上も良くありません。それなら、今すぐにでも売りに出し、買主との調整次第では、仮住まいもやむなしとする方が、まだ安心です。でも。2度の引越しは結構な負担となりませので、可能な限り避けたいところです。つなぎ融資も、短期間なら大した費用はかかりませんが、長期になると、住宅ローンよりも割高であり、元金額も大きいので、仮住まい以上にコストがかかる可能性があります。
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Q会社定款にある事業目的の例

会社定款の中にある事業目的について調べています。
後、日本法令からでている本でも参考にしますが、先にどんなものがあるのか知りたいので事業目的例としてどんなものがあるか、できるだけたくさん教えてください。

Aベストアンサー

まず、本を買って読んで下さい。

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あえて上げるのであれば、日本標準産業分類の「小分類」「細分類」当たりがほぼ使用できます。
http://www.stat.go.jp/index/seido/sangyo/

Q持ち家売却後のローン残債について

持ち家の売却を考えています。買い替えではなく、売却のみです。
おそらく売却してもローン残債は残ると考えていますが、
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例えばローン残額が2100万円として、売却額1900万円の場合、
残債額は200万となりますが、単純に1900万円(実際は手数料や
諸経費がかかるので目減りするでしょうが)を繰り上げ返済に
当てることはできるのでしょうか?残りのローンは200万円・・・
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よろしくお願いします。

Aベストアンサー

売却してもローンが残るということは、銀行の抵当権が外れません。この状態では誰も買わないので、売却自体が基本的に不可能です。これは、あなたが残りのローンを払わなければ、買った人は家を売られてしまう可能性があるからです。また、買主が新たにローンを組むことも出来ないでしょうし(2番抵当になるため)。
例えの場合ですと、どこからか200万円を用意しないと売れないということです。現金の持ち合わせがないのなら、家の担保以外で借りないといけません。

Q定款に事業目的を追加したい

事業目的を追加した謄本が必要になり
会社の定款に事業目的を追加しなければならないのですが
個人(司法書士さんに依頼せず)で議事録や他の必要書類を作成し、提出する事は可能でしょうか?
※司法書士さんが提出しなければ受理されない 等

よろしくおねがいします。

Aベストアンサー

謄本というのは登記簿謄本(登記時効証明書)のことでしょうか?
定款の謄本であれば個人では難しいでしょう。

登記簿謄本と言うことで書かせていただきます。
商業登記はやる気さえあれば、さほど難しいものはありませんし、司法書士などはあくまでも代書屋・代行屋ですから、本人申請で問題はありませんよ。

法務局のHPにも登記申請書の雛形などがありますから、そちらで作成されてみてはいかがですか?
現在の登記内容のわかる書類と事業目的の追加内容が登記できる内容かどうかを含め、法務局での相談を受けましょう。
事前相談・登記申請・補正・登記完了後の登記簿謄本の取得など何回か法務局へ行くことを覚悟しましょう。

電子申請や郵送申請もありますが、書類不備や大きな間違いを行うと登録免許税などの実費が無駄になることがありますから、出来るだけ法務局の職員にチェックしてもらいましょう。

簡単な部分は電話でも教えてくれると思いますが、電話ではすべてを伝えきることが難しいですから、通うぐらいのつもりが良いでしょうね。

私は税理士事務所の元職員であったことから、事務手続きや役所関係は慣れていましたので、初めて行う設立登記から役員変更、目的変更・商号変更・本店移転など法務局のHPや事前相談などで自分で行いました。結構出来るもんですよ。

ただ登記は大切な申請ですから、不安があるのであれば司法書士へ依頼しましょう。

謄本というのは登記簿謄本(登記時効証明書)のことでしょうか?
定款の謄本であれば個人では難しいでしょう。

登記簿謄本と言うことで書かせていただきます。
商業登記はやる気さえあれば、さほど難しいものはありませんし、司法書士などはあくまでも代書屋・代行屋ですから、本人申請で問題はありませんよ。

法務局のHPにも登記申請書の雛形などがありますから、そちらで作成されてみてはいかがですか?
現在の登記内容のわかる書類と事業目的の追加内容が登記できる内容かどうかを含め、法務局での...続きを読む

Qサラリーマン。持ち家マンションを賃貸に出し収入を。税金は?

サラリーマンです。居住用マンションを購入しようと検討しています。数年後に転勤等の可能性があり、その場合には、マンションを賃貸しして賃料を得て、転勤から戻ってくるまでの間は、賃料でローンを返していけるメリットがあると考えています。(賃借人が必ず見つかるとも限らないというご指摘もあるかと思いますが、その場合は元々自分用として購入していますのでかまいません。この面のリスクは無視してアドバイスお願いします。)=====(1)もし年間ローンの返済金額より年間賃料収入のほうが多かった場合、税金はどのようになるのでしょうか?雑所得?のような感じで会社で徴収されている税金より更に確定申告をして収めなければいけなくなってしまうのでしょうか??===(2)逆の場合(ローン返済額のほうが多かった場合)は会社で徴収された税金が確定申告で戻ってきたりするのですか??===(3)このように転勤後に賃貸人となる場合、その間はサラリーマン兼、個人事業主?のような形になるのですか?(4)ローンですが、例えば親などから購入資金を借りる場合は、普通に銀行等から借りる場合に比べてデメリットはありますか?住宅ローン減税というのを聞いたことがあるのですが、この場合は対象にならない?など・・・=====以上かなり素人なので、いろいろアドバイスいただければと思います。どうぞ宜しくお願いいたします。

サラリーマンです。居住用マンションを購入しようと検討しています。数年後に転勤等の可能性があり、その場合には、マンションを賃貸しして賃料を得て、転勤から戻ってくるまでの間は、賃料でローンを返していけるメリットがあると考えています。(賃借人が必ず見つかるとも限らないというご指摘もあるかと思いますが、その場合は元々自分用として購入していますのでかまいません。この面のリスクは無視してアドバイスお願いします。)=====(1)もし年間ローンの返済金額より年間賃料収入のほうが多かった場合...続きを読む

Aベストアンサー

>元々居住用として購入し、転勤時などに賃貸に出した場合でも、
>その時点からいろいろ経費を計上して確定申告し、場合によっては
>(例えばかなり安い家賃で貸した場合など)会社で徴収された
>税金が戻ってくるのですよね?

詳しくは損益通算といいますが、普通の不動産所得に適用される
仕組みです。
安い家賃で貸すといっても、#4で私が書いたような例でいけば
144万円以下、月に12万円以下で貸さないと税金は戻ってきません
ですよ。
おちついてお考えください。それと、家賃はローン支払いと管理費修繕積立金
および固定資産税(すみませんこれも経費です。抜けてました)
の合計額を下回ったら、実際のキャッシュフローできつくなります。

>すごい便利なしくみのように感じますが、こんなものなのでしょうか

誤解されているのは、仮に赤字が30万でても、100万出ても、その金額が
税金でキャッシュバックされるわけではないですから

当然赤字100万円なら、質問者さまの所得が800万円として、そこから
100万円所得が減るだけで、実際の税額はせいぜい15万円くらい減る
程度です。
損出が1000万超えたらこれは税金まるまるもどります。けどそんな
損出が出るのは売ったときくらいですね。

それと、所得税はケチですから、不動産所得が赤字になった場合に限り
土地の金利分はゼロになる分までしか算入できないのです。(ややこしい)

>【賃貸不動産の場合の空室時の家賃は損益通算上有利に働きます】とありま>すが、・・・意図的に”空室”として放置していた場合には、賃料収入をゼロと考>えると必然的に経費合計のほうが大きくなり、
>税金が確実に戻ってくる(節税になる)という考えで合ってますでしょうか?

そうはならんでしょう。仮に全部空室としたら、#4の例で、
収入ゼロ(経費固定資産税15万円として新たに加えて)支出111万円
です。このなかで土地に関わる金利を仮に40万円とするとそれが
まるまる認められなくなりますので損金は 71万円。 
申告所得から71万円が引かれるだけで、税金はせいぜい9万円くらい安く
なりますかね。
でも実際に、あなたは、ローンも転勤先の家賃も払うわけです。
大損ですね(^^)

>海外転勤の場合も、他の国での税金と相殺出来たりするのでしょうか???

日本での所得ですから、日本で納税ですね。単独で不動産所得だけを申告して
納税します。その他の給与所得は発生地で課税されます。
非居住者については、所得控除のうち「基礎控除」「寄付金控除」そして
日本国内の資産について生じた「雑損控除」の3つの所得控除のみの
適用が認められています。
海外の所得は課税主体が別ですから、損益通算できずに、赤字になって
も課税ゼロ。納税の義務がなくなるだけだと記憶しています。
税務署に確認してくださいませ。

>元々居住用として購入し、転勤時などに賃貸に出した場合でも、
>その時点からいろいろ経費を計上して確定申告し、場合によっては
>(例えばかなり安い家賃で貸した場合など)会社で徴収された
>税金が戻ってくるのですよね?

詳しくは損益通算といいますが、普通の不動産所得に適用される
仕組みです。
安い家賃で貸すといっても、#4で私が書いたような例でいけば
144万円以下、月に12万円以下で貸さないと税金は戻ってきません
ですよ。
おちついてお考えください。それと、家賃はローン...続きを読む

Q事業目的の経営コンサルタント業

情報系企業(ソフトウェア開発、インターネット事業など)の定款を見ていると、
よく事業目的に「経営コンサルタント業」とあります。
これは、どんな効果をねらっているのでしょうか?
本業とは関係ないような気がしますが、よく見られるので何か税効果とか、あるのでしょうか?

Aベストアンサー

定款は、「会社の目的と決定事項を記載する会社の根幹を成すもの」とか、堅苦しい印象がありますが、事業目的には何項目記載してもかまわないのです。

基本的には、やろうとしている事業、出来るであろう事業、将来やりたい事業、できればやってみたい事業・・・等々、全部定款に掲載してしまえー、みたいな感じになって、会社の本業とその周辺業務を列記して、「上記に付帯する一切の業務」というのが多いですよね。

質問の「経営コンサルタント業」は事業範囲が曖昧なため、目的としては最も掲載しやすい項目のひとつではないでしょうか。
特に、情報系は「弊社のシステム導入で業務が改善されますよ」と言うことを売りに導入を促す事が多いわけですし、それ自体が広い意味では「経営コンサルティング」ですから。

Q分割相続予定の住居していない親の持ち家を売却した場合

昨年秋に実父が亡くなり、実家(築27年)の相続を進めています。
現在、実家には実母、バツ1の姉、姪が住んでいて、私は別に住まいがあります。
移転登記をするにあたり、法定相続も考えましたが、母も高齢のため姉と私で7:3にする予定で遺産分割協議書を作成しています。
家のローンはありませんが、父が負債を残していて、生前から家を売却して支払うように進めていました。
家の移転登記が完了した後、売却をしようと考えています。
家の購入時の契約書が残っていて、現在の売却査定額とほぼ同じでした。(約¥6千万)
この場合、私が売却額の3割を取得すると、譲渡所得となり、売却益に対し税金がかかると思いますが、どのような種類の税金が、どの程度かかってくるのでしょうか?
また、一人が相続してから売却し、売却金を分割して贈与した方が得策なのでしょうか?

Aベストアンサー

ご相談の内容では、建物の取得価格が判りませんが、建物については償却資産になりますから、譲渡税の計算では経過年数によって取得したときの価格とかなり開きが生じます。
したがって、取得価格と譲渡価格とに差が生じることが考えられますので相談者は、譲渡益が発生し、税金を収めなくてはならないと思います。
お姉さまの場合、居住用の財産ですから3000万円まで課税されない特例が適用されますので、この範囲内で相殺され税金は掛からないと考えます。
注意しなければならない点が二点あります。
一点は、相続登記をするとき、土地・建物それぞれ持分を7:3にすること。
くれぐれも、土地をお姉様・家屋をご相談者というふうに単独登記しないこと。
二点目は、取得価格についてですが、所得税法60条では「相続、遺贈または贈与により取得した資産を譲渡した場合は、原則として前所有者の取得費を引き継ぎます。」と定められていますが、お役人の表現で「原則」、「但し」など、この言葉に類するような表現が使われているときは要注意ですので、相続登記をする前に所轄の税務署に是非に聞かれたほうがいいです。税額についてもおおよそ計算してくれます。
取得費が引き継がれるか、引き継がれないかで税額が大きく違ってきます。
その結果を見て相続登記されたほうが良いでしょう。

ご相談の内容では、建物の取得価格が判りませんが、建物については償却資産になりますから、譲渡税の計算では経過年数によって取得したときの価格とかなり開きが生じます。
したがって、取得価格と譲渡価格とに差が生じることが考えられますので相談者は、譲渡益が発生し、税金を収めなくてはならないと思います。
お姉さまの場合、居住用の財産ですから3000万円まで課税されない特例が適用されますので、この範囲内で相殺され税金は掛からないと考えます。
注意しなければならない点が二点あります。
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