このような手続きが可能かご教授願います。

1 土地に根抵当権を設定する
2 半年後にその土地に期間20年の定期借地権を設定する
3 上記1と2の登記を順位変更。第1順位定期借地権、第2順位根抵当権とする
 (第1順位と第2順位の権利者は異なる。当然ですが、両方の権利者間で順位変更合意書の締結は行う。)

私は特に問題ないと考えるのですが、法律上可能でしょうか?お教え願います。

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A 回答 (4件)

No.1の「一旦、根抵当権の抹消登記をして、再度、根抵当権の設定登記をするしかありません。

」というのは誤りでした。No.3の回答にあるように「賃借権の先順位抵当権に優先する登記」という方法があります。失礼しました。

民法

(抵当権者の同意の登記がある場合の賃貸借の対抗力)
第三百八十七条  登記をした賃貸借は、その登記前に登記をした抵当権を有するすべての者が同意をし、かつ、その同意の登記があるときは、その同意をした抵当権者に対抗することができる。
2  抵当権者が前項の同意をするには、その抵当権を目的とする権利を有する者その他抵当権者の同意によって不利益を受けるべき者の承諾を得なければならない。
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この回答へのお礼

やはり法律は奥深いですね。有難うございました。

お礼日時:2009/05/22 22:14

質問の事案は、


賃借権の先順位抵当権に優先する登記 があります。これが該当します。

平成15年改正
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 できないと考えられます。



 根抵当権の順位の変更は,民法に順位の変更を認める実体規定があるからこそ,それを手続的に実現するために,それに相登記手続が定められています。

 しかし,根抵当権と賃借権の,実体法上の順位を変更するという実体規定はありません。ですから,それに従う手続規定もないと考えるべきでしょう。

 現実にも,登記の対抗力は,対抗力であって,権利者が主張しなければその効力を有しないものですから,わざわざ手続を設けるほどの必要もないということではないでしょうか。
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この回答へのお礼

分かりやすい解説、有難うございました。

お礼日時:2009/05/22 22:12

>3 上記1と2の登記を順位変更。

第1順位定期借地権、第2順位根抵当権とする

 担保権と用益権の順位変更をすることはできません。一旦、根抵当権の抹消登記をして、再度、根抵当権の設定登記をするしかありません。

民法

(抵当権の順位の変更)
第三百七十四条  抵当権の順位は、各抵当権者の合意によって変更することができる。ただし、利害関係を有する者があるときは、その承諾を得なければならない。
2  前項の規定による順位の変更は、その登記をしなければ、その効力を生じない。
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この回答へのお礼

有難うございます。勉強になりました。

お礼日時:2009/05/22 22:11

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回答お願いします。

Aベストアンサー

↓「上陸回数」は「上陸」した場合だけで、すれすれ上陸しないのに大きな被害を与えた台風は含まれていません。
また、「上陸都道府県」も途中「通過」して被害を与えた県は含まれません。

http://www.komazawa-u.ac.jp/~fumio/dat/ty-arekore.htm
http://www.city.kure.hiroshima.jp/~119/senta-top/taihuu/taihuuhigai1.htm

「被害件数」については、何をもってどこまでを台風被害とするかによります。
(自然災害が遠因であっても、自治体によっては土地の特性や状況・管理など他の要因が大きいと判断した場合、その後の増水・崖崩れ・宅地被害などは直接被害とはしないこともあります)
また、自然災害による被害件数は主に自治体や消防・警察・保険会社などへの連絡件数で集計されます。
被害範囲が個人所有物で当人が被害を申告しなかった場合は、よほどの大規模災害でない限り自治体や国がいちいち調査に来る事はまずありませんので記録には入りません。

一都一道二府四十三県の各県庁の中には「防災課」でこれら記録を公開しているところもあります。

↓「上陸回数」は「上陸」した場合だけで、すれすれ上陸しないのに大きな被害を与えた台風は含まれていません。
また、「上陸都道府県」も途中「通過」して被害を与えた県は含まれません。

http://www.komazawa-u.ac.jp/~fumio/dat/ty-arekore.htm
http://www.city.kure.hiroshima.jp/~119/senta-top/taihuu/taihuuhigai1.htm

「被害件数」については、何をもってどこまでを台風被害とするかによります。
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Q事業用定期借地権、根抵当について

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以上2点、お分かりの方よろしくお願いします。

Aベストアンサー

>>要は、当事者同士で話がつけば、どのようにでもできるわけですね。もめた場合は、契約に基づくだけであって。ただ、契約満了時に地主の意見が変わる場合もあるので、更地にしたくないなら、口約束ではなく、書面でその旨(建物を壊さず、更新あるいは再契約を両者は了解している)交わしたほうが安全なわけですよね?

すいません、ここまできて今更なんですが、今までの質問はこれから契約をする上での特約的な話をなさってたんでしょうか? 私は、「通常通りの定期借地契約をして、気が変わったから当事者同士で話し合い」というものを想定していたのですが…。特約の話であるなら、下で書いた事は当てはまる時と当てはまらない時がありますので、ご注意を。

特約を有効に扱えるかどうかは中心になっている契約が任意規定か強行規定かで変わります。社会の秩序や弱者救済の立場に立って、特約を排除する規定も存在しますし、当事者の自由意志に任せる規定もあります。

定期借地契約についての私見を述べさせてもらえば、この規定自体が普通借地契約に「更新しない・期間を延長しない」という特約を付け加えたものですので、更にその逆の特約を加える事は無理なんじゃないかと思われます。それを認めると定期借地の意味が無くなってしまうわけですから(最初から普通借地を結べばいいだけの話になってしまう)。 正確な事はお近くの行政書士さんか司法書士さん、無料法律相談等で聞かれる事をおすすめします。

もし質問者様が仰る特約が有効なら、そちらが優先されますし、無効であるなら定期借地契約が優先されます。

>>要は、当事者同士で話がつけば、どのようにでもできるわけですね。もめた場合は、契約に基づくだけであって。ただ、契約満了時に地主の意見が変わる場合もあるので、更地にしたくないなら、口約束ではなく、書面でその旨(建物を壊さず、更新あるいは再契約を両者は了解している)交わしたほうが安全なわけですよね?

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Aベストアンサー

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 が、他の銀行では「単独式」「共同担保式」「累積式」の3とおりの設定契約書があるところもあります。
 「単独式」と「累積式」は違う意味合いなんでしょうか。
 累積式根抵当権は常に単独担保、ということは間違いないと思いますが・・・

Aベストアンサー

> 土地1筆に設定する場合に共同担保にはなりえないので、累積式での設定では間違いないと思います。

 確かに共同根抵当権ではないですが、これを「あえて」累積式根抵当権と言うのは、余りしっくりしないと言い回しだと思われます。根抵当権が複数ある場合に、それらが共同根抵当権なのか、それとも累積式根抵当権なのか区別することが重要になりますが、根抵当権が1個しかない場合、共同根抵当権ではあり得ないのですから、それをわざわざ累積式と言う実益はないでしょう。
 もちろん、「累積式」設定契約証書と「共同担保式」設定契約証書の2種類しかないのでどちらかを選べと言われれば、累積式を使うのはもっともなことでしょう。

>他の銀行では「単独式」「共同担保式」「累積式」の3とおりの設定契約書があるところもあります。

 各金融機関が作成するフォーマットの違いの問題であって、「単独式」と「累積式」を比較して、それらに何か特別な違いを見いだして作成されているわけではないと思います。
 単独式の他に累積式のフォーマットがあるということは、累積式のフォーマットは、1枚の証書に複数の物件(物件毎に極度額が記入できるようになっていることが多いです。)が記載できるようにしているだけだと思います。物件1個につき単独式の証書1通用意して、それぞれ記入する方法でも、めんどうではありますが、法的な問題はありません。

> 土地1筆に設定する場合に共同担保にはなりえないので、累積式での設定では間違いないと思います。

 確かに共同根抵当権ではないですが、これを「あえて」累積式根抵当権と言うのは、余りしっくりしないと言い回しだと思われます。根抵当権が複数ある場合に、それらが共同根抵当権なのか、それとも累積式根抵当権なのか区別することが重要になりますが、根抵当権が1個しかない場合、共同根抵当権ではあり得ないのですから、それをわざわざ累積式と言う実益はないでしょう。
 もちろん、「累積式」設定契...続きを読む

Qのんびりしている県民性というと、どこの都道府県を連想しますか?

皆さんは、のんびりしている県民性というと、どこの都道府県を思い浮かべますか?
イメージだけで結構ですが、もし、そののんびり性の実例があるようでしたら、それもお聞かせ下さい。

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Aベストアンサー

沖縄です。次点で九州。
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Q根抵当権譲渡登記可能?(被根抵当権者承諾なし)

自宅の横に根抵当権設定の土地あり。被根抵当権者は残債はあるが、先祖お土地なので売らない。いかなる書類にも署名、押印しないとのこと。

根抵当権者は、もう関わりたくない。競売しない。でも私とは、金銭授受、手配した書類への署名、押印はしても良いとのこと。必要なら、今後、一切、支払請求はしないという元本確定請求書を作成しても良いとのこと。

被根抵当権者の協力は得られませんが、根抵当権者とのやりとりで、根抵当権の譲渡登記又は、所有権の仮登記、その他の手続きなどは可能でしょうか? 教えて下さい

Aベストアンサー

 御相談者がなされたいことが良く分からないのすが、下記のようなことならば可能です。詳しい手続に関しては、専門的な知識が必要なので、司法書士に相談して下さい。

 A(根抵当権設定者)は、B(根抵当権者)のためにA所有の甲土地に根抵当権を設定した。(債務者はA。元本確定期日は定めていない。)
 今般、Cは、当該根抵当権の債権の範囲に属する全ての債権をBから買い受けることになったが、当該根抵当権は元本確定前なので、そのままでは、Cは当該債権とともに当該根抵当権を取得することはできない。
 そこで、BはAに対して元本確定請求の意思表示を内容証明郵便(配達証明書付)によって行い、Aに通知が到達した。これにより当該根抵当権の元本は確定したので、BはCに被担保債権の全部を譲渡し、その旨をBはAに通知(内容証明郵便+配達証明)した。
 そして、Bの単独申請による根抵当権の元本確定登記及びB及びCの共同申請による債権譲渡を原因とする根抵当権の移転の登記をした。
 なお、AはCに対して被担保債権を返済期日までに弁済しなかったので、Cは管轄地方裁判所に担保不動産競売の申立を行った。

 御相談者がなされたいことが良く分からないのすが、下記のようなことならば可能です。詳しい手続に関しては、専門的な知識が必要なので、司法書士に相談して下さい。

 A(根抵当権設定者)は、B(根抵当権者)のためにA所有の甲土地に根抵当権を設定した。(債務者はA。元本確定期日は定めていない。)
 今般、Cは、当該根抵当権の債権の範囲に属する全ての債権をBから買い受けることになったが、当該根抵当権は元本確定前なので、そのままでは、Cは当該債権とともに当該根抵当権を取得することはでき...続きを読む

Q順位付け

お願いします。順位付けのことで詰まっています。
1位から10位までの月順位を出しますが、同点の場合年間順位で順位を決定しています。
  
    年順位  月順位  修正順位
      2     1      1
      7     2      2 
     10     3      10
      9     3      9 
      8     3      8
      4     3      5       
      1     3      3     
      5     3      6
      3     3      4
      6     3      7

同点が8個もあり、自動的に年順位を参照して順位決定できる方法
がわかりません。RANK関数の応用ができません。
よろしくお願いします。



 

Aベストアンサー

 月順位の数値が存在している行には、必ず年順位も存在している場合にのみ有効な方法です。
 今仮に、
「年順位」と入力されているセルがA1セル、
「月順位」と入力されているセルがB1セル、
「修正順位」と入力されているセルがC1セル、
であるものとし、
A列とB列の2行目から11行目にかけて順位が入力されているものとします。

 その場合、C2セルの修正順位を求める数式の一例は、次の様になります。

=$B2+SUMPRODUCT(($A$2:$A$11<$A2)*($B$2:$B$11=$B2))

 この式を、エラー防止と、行数の変化に対応するように、拡張すると、次の様な数式となります。

=IF(COUNT($A2,$B2)=2,$B2+SUMPRODUCT(($A$1:INDEX($A:$A,MATCH(9^9,$B:$B))<$A2)*($B$1:INDEX($B:$B,MATCH(9^9,$B:$B))=$B2)),"")

 C3以下の修正順位に関しては、C2セルに上記の数式を入力してから、C2セルをコピーして、C3以下に貼り付けるだけで表示されます。

 月順位の数値が存在している行には、必ず年順位も存在している場合にのみ有効な方法です。
 今仮に、
「年順位」と入力されているセルがA1セル、
「月順位」と入力されているセルがB1セル、
「修正順位」と入力されているセルがC1セル、
であるものとし、
A列とB列の2行目から11行目にかけて順位が入力されているものとします。

 その場合、C2セルの修正順位を求める数式の一例は、次の様になります。

=$B2+SUMPRODUCT(($A$2:$A$11<$A2)*($B$2:$B$11=$B2))

 この式を、エラー防止と、行数の変...続きを読む

Q共有根抵当権において、根抵当権者の一人が死亡した場合の元本の確定・未確定について

いろいろ調べてみたのですが、疑問が解決しないので質問致しました。
よろしくお願いします。

根抵当権がA・Bの2名で準共有されている場合において、Aが死亡し、Aの相続人が指定根抵当権者の合意の登記をしないまま6ヶ月が経過した場合、当根抵当権は全体として元本確定するのでしょうか?
それとも、Bの債権だけが確定するのでしょうか?

よろしく、ご教示ください。

Aベストアンサー

>当根抵当権は全体として元本確定するのでしょうか?

 全体としては確定しません。

>それとも、Bの債権だけが確定するのでしょうか?

 打ち間違えだと思いますが、Aの債権だけが確定することになります。

QExcelで都道府県を入力するとそのコードを表示させるようにするには?

Excelについて質問です。
例えばセルB1に都道府県を入力すると、A1に都道府県コード(1~47までの数字)を表示させたいと思っています。
別シートのA列に都道府県コード、B列に都道府県を作って47都道府県コードとその都道府県を作ってVLOOKUPで表示させようとしましたがうまくできませんでした。
次にif関数を使って「B1が北海道ならA1に1を表示」というように47都道府県をif関数を重複させて作っていきましたがif関数を8つぐらいまでしか重複させることができず失敗に終わりました。
何か良い方法はありますでしょうか?

Aベストアンサー

No.4です。頭の部分がありませんでした。以下の文を追加します。

B1都道府県を入力すると、A1に都道府県コードを表示させたいシート(以下「同じシート」と呼びます)の空いているセル・・・仮に"D1"セルとします・・・に"北海道01青森県02~鹿児島県46沖縄県47"の文字列を入れます。

この文字列の作り方は、次のようにすると簡単です。
別シートのA列に都道府県コード、B列に都道府県を作ってあるとのことなので、これを利用します。C列は未使用と仮定します。

先ず、都道府県コードが入っているA列の書式を"文字列"に変更して、A1に"01"を入れます。A1を選択状態にして、右下の「.」をダブルクリックすると、
セル"A1"~"A48"に"01"、"02"~"47"が入力されます。

次に、"C1"に「=B1&A1」、"C2"に「=C1&B2&A1」を入れ、・・・・・・と続きます。


それから、神奈川県、和歌山県、鹿児島県が4文字なので、このままではうまく表示できませんので次のように訂正します。

同じシートの都道府県コードを表示させたいセル"A1"に次の式を入れます。
=MID($D$1,FIND(B1,$D$1)+LEN(B1),2)

見苦しくなり、申し訳ありませんでした。

No.4です。頭の部分がありませんでした。以下の文を追加します。

B1都道府県を入力すると、A1に都道府県コードを表示させたいシート(以下「同じシート」と呼びます)の空いているセル・・・仮に"D1"セルとします・・・に"北海道01青森県02~鹿児島県46沖縄県47"の文字列を入れます。

この文字列の作り方は、次のようにすると簡単です。
別シートのA列に都道府県コード、B列に都道府県を作ってあるとのことなので、これを利用します。C列は未使用と仮定します。

先ず、都道府県コードが入っているA列の書...続きを読む

Q金融機関に根抵当を設定されている土地を定期借地権を利用して貸す事は出来るのですか。

金融機関から融資を受けるために根抵当権を設定している土地があるとします。その土地の所有者は定期借地権を利用してその根抵当権の設定されている土地を貸す事は出来るのでしょうか。融資の返済は一度も事故もなく順調におこなわれています。

Aベストアンサー

「登記」はその「順位・順番」がそのまま優先関係となります。

現在ついている「根抵当権」が実行されると、その根抵当権以後に設定された用益権(地上権・賃借権など土地を使用するための権利)は抹消されてしまいます。

「定期借地権」といわれているものは、「建物を建てるために一定期間を定めて設定した地上権又は賃借権」ということになりますので、万一「根抵当権」によって競売が実行されると「抹消」されることになります。
そして土地を使用する権利がなくなったことにより、「建物を建てておく基礎となる権利」がなくなりますので、建物を取り壊して土地を返却することになるわけです。
(実際には建物を売却することになると思いますが)

今現在「返済が順調」だとしても、将来にわたって順調である保証はどこにもありません。
こう書くと「自分が信じられないのか」と怒る方もおられますが、借りる方としては不安がつきまといますよね。

万々一返済が滞った場合は、借り主は家から追い出されることになり、補償を求めようにも地主は借金が返せない状態ですので、ない袖は振れないということになります。

このような契約を行うことはまず考えられないと思います。

「登記」はその「順位・順番」がそのまま優先関係となります。

現在ついている「根抵当権」が実行されると、その根抵当権以後に設定された用益権(地上権・賃借権など土地を使用するための権利)は抹消されてしまいます。

「定期借地権」といわれているものは、「建物を建てるために一定期間を定めて設定した地上権又は賃借権」ということになりますので、万一「根抵当権」によって競売が実行されると「抹消」されることになります。
そして土地を使用する権利がなくなったことにより、「建物を建てておく...続きを読む


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