親の名義の土地のトラブルで訴訟を起こされた場合は、名義がまだ相続されていない場合は、訴訟相手に対してどう対処すればいいのでしょうか?
現在、住んでいる家は、自分名義ですが、土地は親の名義です。不動産の登記に記載されている親はすでに亡くなって数年が経過しており、その遺産手続きもまだ行っておりません。最近、隣接土地所有者(購入者)がこちらの家屋が購入した自分の土地に入り込んでいると認めないのならば訴訟を起こすと言っております。
法定相続人として、兄弟、自分、母がいます。この場合に、相手の訴訟は誰宛?であるか、また、亡くなった親に対してできるのか?こんな場合は話し合いで、どのような対応をすればいいのでしょうか?たとえば、仮に話し合いで承諾したとしても土地の名義でない、他の相続人でその数名の印鑑証明があれば裁判ができるのか?また、相続手続きが終わるまでは、訴訟が中断されるとか?
そのあたりがどうなるのか教えて下さい。

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A 回答 (2件)

> 親の名義の土地のトラブルで訴訟を起こされた場合は、名義がまだ相続されていない場合は、訴訟相手に対してどう対処すればいいのでしょうか?



 訴訟を起こす相手の考えることで質問者様が心配なさることではありません。多分、相手は困るでしょう。家屋(建物部分)が越境していると言うことなら建物の所有者(質問者様)相手の訴訟になるでしょう。

> こんな場合は話し合いで、どのような対応をすればいいのでしょうか?

 質問者様の家屋だけの越境なら、越境部分を壊すとかで質問者様で話し合いはつきます。しかし、土地そのものの境界の問題なら話し合いなんてつかないでしょうね。どんな和解案が出ても、相続人の中の一人が承知しなければ流れるでしょうから意味ないでしょう。その辺を相手に伝えて『私が説得するから折れる所は折れてくれ』って話し合うことでしょう。

 話がこじれたら、じっくりと『訴訟を起こす』と言っている相手の出方を待っていれば良いのではないでしょうか。実際に訴訟を起こされたら、それから家屋だけの越境なのか、土地の境界そのものの問題なのかを明らかにして、もし前者なら質問者様が、後者なら相続人の皆さんで相談されて、弁護士を依頼しても遅くないでしょう。

 実際、民事裁判を経験した者ならわかるのですが、民事なんて何の実効性もなく、実効性を持たせるには更に強制執行でお金がかかる、時間とお金の消耗でしかないのです。
 事実、質問者様の家屋だけが越境していると裁判所が判断しても越境していない部分に疵を付けずに切り取ることなんて不可能です。疵を付ければ『現住建造物損壊』です。『家屋全体を壊してよい』なんて判決はちょっとやそっとじゃ出ないでしょう。質問者様が判決を無視し続ければ、結局は『土地の使用料を払え』って新たな裁判を起こすしかない? 下手に使用料の契約なんて結べば、質問者様に借地権を与えてしまう? 打つ手なんてありません。ことほど左様に、民事なんて“意地と行掛り”の副産物とつくづく感じました。簡単に『訴える!』なんて言う人はこの泥沼に入るのです。

 まぁ、話し合って解決するのが一番ですので、質問者様がリーダーシップを取って相続人諸兄と相手を説得してください。無用な裁判は隣近所と弁護士を喜ばせるだけです。
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この回答へのお礼

明確で判り易いご回答ありがとうございます。
参考にさせていただきます。
ありがとうございました。

お礼日時:2009/05/22 21:16

まずは境界画定の争いでしょうから、訴訟当事者は相続人全員です。



たぶん境界は物理的に決まるでしょうから、あなたも相手の調査士の
結果を聞いて、再測量するなりして理論武装したほうがいいと思い
ます。別に損害賠償とかではないので裁判になってもかまわないです。

境界の引きなおしになって、あなたの家屋がはみだしていると確定し
たら、地代が発生します。
建物を取り壊せなんてことにはならないのはno1さんの回答のとおり
です。
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この回答へのお礼

安心しました。しっかり考えて行動したいと思います
ありがとうございました。

お礼日時:2009/05/22 21:18

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質問者と義父の間では使用貸借契約が交わされています。
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使用貸借契約は、賃貸借契約と異なり借地借家法の適用がなく、契約がすべてとなります。民法では契約期間の定めのない契約の場合3ヶ月前に解約を申し出ればよいことになっています。
使用貸借契約もこれに準じるものと考えられます。

借地借家法の適用がある賃貸借契約の場合、立ち退きを要求はほとんどのケースで認められません。しかし使用貸借契約は使用目的が達していればいつでも解約をすることができます。

なお、使用貸借の場合は建物の登記はあまり関係ないと思います。
登記が重要なのは賃貸借契約において第3者に対して借地権の存在を主張するためですが。

むしろ使用貸借で重要なのは使用目的が達成しているかどうかです。
新築で4年、30年ローンも組んでいます。
まだ築浅ですので建物に対する投資を回収していませんので、使用目的は達成していないと考えられます。よって、現時点では使用目的が達成していないことにより契約解除はできないと思います。

ところで、使用貸借契約と賃貸借契約では借地借家法の適用の有無の他にも大きな違いがあります。
賃貸借契約では土地の所有者が代わっても借地契約は新地主が引き継ぐことになっていて、そのまま住み続けられます。しかし使用貸借の場合、新地主は使用貸借契約を引き継ぎません。
そのため万が一土地が売却でもされるとその建物は存在する根拠を失いたっていることができなくなります。そういうような状況のため、建物の価値は非常に低く見積もられますので、建物だけでは担保価値がありません。そこで、使用貸借契約の場合、土地を担保にすることがよく行われています。
質問者もローンの際に義父の承諾を得て土地を担保に入れていませんか?
そのような場合、暗黙の了解で30年間は貸すことが認められていると思われますので、このようなことも使用貸借契約の続行主張の根拠になると思います。

以上述べたように、使用貸借契約は非常に弱い権利で不安定な権利ですが、使用目的はまだ達成していないので、現状では退去する必要はないと思います。

でも、将来にわたっては保証はできませんので、賃貸借に切り替えられるならそうした方がよいかもしれません。

先に述べたように地主が代わると使用貸借は引き継がれませんし、本人が死亡した場合、使用貸借契約は終了します。つまり土地が売却されたり、義父が死亡した時点で使用貸借契約は終わってしまい立ち退かなければならない状況になる可能性はつきまといます。
とくに、義父が死亡した場合、相続人として通常義母が資産の半分を相続しますので、義母が土地を相続した場合、人間関係が今のままですと、追い出される可能性は十分あります。

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Qこの場合に相続税の申告は必要でしょうか?

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死亡生命保険非課税限度額は法定相続人1人に500万円とされています

仮に、被相続人の遺産総額が7000万円、法定相続人が2人、死亡保険金が500万円x2人=合計1000万円とした場合、次の(1)と(2)の何れが正しい税務処理方法なのでしょうか?

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(1)と(2)何れも相続税は発生しない点では結果は同じことですが、(1)申告しないと(2)申告する とでは処理に掛かる費用(特に税理士など専門家に依頼)や手間は大きな違いが出るように思われます

Aベストアンサー

前のご回答と重複しますが、申告不要です。

申告書の提出義務者は、相続税の課税価格の合計が基礎控除額を超え、かつ納付すべき税額がある者に限られます。(相続税法27条1項)

ただし、相続人の範囲や財産の評価が正しいという前提です。また、配偶者の税額軽減等申告要件がある場合は別ですが、ご質問のケースでは関係ありません。

ちなみに、みなし相続財産の生命保険金の非課税取扱いは申告要件ではありません。

従って、ご質問文を素直に読めば申告不要となります。

Q亡くなった御主人名義の土地建物を貸し店舗として貸そうとされています。

亡くなった御主人名義の土地建物を貸し店舗として貸そうとされています。

 知り合いの奥さんからの相談なのですが、亡くなられた御主人名義の土地建物をテナントとして貸そうとされているのですが、名義変更をせずに貸しても問題は無いのでしょうか?
 3階建ての建物で、1階部分を亡くなられた御主人が車の整備工場として使われていて、2階・3階部分を居住スペースとして使われていました。ご主人が亡くなられ、1階部分を使わなくなったので、テナントとして貸そうとされています。不動産会社の方からは問題ないと言われているようなのですが、大丈夫か心配で相談されているのですが、私も専門知識が無いので答えることができないでいます。
 なにかご存知の方おられましたら、よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

法律上のあるべき論は一旦置いておいて・・・

不動産が相続されていない状態でも賃貸することは可能です。借りる側は登記名義が誰かなどは興味ないですから。
問題は『事業の主体』が誰かということです。賃貸して賃料収入を得れば、当然税務申告をしなければなりません。まさか亡くなった人の名前ではできませんよね。

不動産収入を税務申告した際に、相続手続きが未了で、ひょっとすると相続税も払っていないということが税務署にばれる可能性もあります。
結局、きちんと相続手続きして、新しい所有者の名義で賃貸業をするのが無難という結論になります。

Q相続税無申告の摘発について

国税庁のホームページをみていたら、相続税無申告事案が1,050例調査されたとありました。通常、相続が発生すると、相続税がかかりそうな人には「相続についてのお尋ね」なるものを送って、申告を促すと聞いておりますが、税務署はどのようにして相続税の無申告者を探しあてるのでしょうか?

Aベストアンサー

役所に「死亡届」が出されると、役所はその情報を税務署に報告します。
税務署は、亡くなった人の土地・建物の登記内容を調査し、その遺産額を計算します。
なので、相続登記(所有権移転登記)がされた、されないに関係ありません。
そして、相続税がかかりそうな人には「相続についてのお尋ね」を送ります。

なお、土地・建物がない、もしくはその遺産額が少なくて、預貯金や現金を多額に持っている場合は把握できないこともあるでしょうね。

Q土地は親名義、建物は子名義の家は売れますか?

父親が高齢になった為父親の持家をリフォームして一緒に住むことにしました。ローンを組むために建物を自分名義にしなければならず、父親納得のもと名義
変更をしました。
ところがいざ住み始めると生活習慣の違いからかどうしても一緒には住めないと言いはじめ家と土地を売って自分は老人ホームへ行くと言って聞きません。
こんな時、家族全員の承諾がなくとも売却はできてしまうのでしょうか?
本当に悩んでいます、どうか教えてください。
お願いします。

Aベストアンサー

>家族全員の承諾がなくとも売却はできてしまうのでしょうか?

法律論としては可能で、現実論としは、不可能に近いですね。

どうしても、土地を処分したいなら、親子間売買ですね。
ということで、親子間では通常、利害関係は発生しにくいため取引価格が市場原理による適正価格となりにくい傾向があります。
適正価格とは時価を指しますが、
では時価とは何なのか?
一般的には、鑑定士による鑑定評価額や、立地・構造・間取りなどを同じくする物件による売買などの取引事例を比較した価格などを採用しています。

親子間売買では,時価より低い価格で譲渡した場合に時価と取引価格との差額は贈与税の対象となるため、税務上も適正価格が重要となるのです

最終的な手段ですね。

Q相続税の申告について

よろしくお願いいたします。

複数の相続人がいる場合の相続税の申告ですが、一般に共同で申告を出されることかと思います。
ただ、相続人それぞれが個別に申告を行うこともある申告かと思います。

そこで疑問なのですが、相続税は相続税の総額を算出し、相続人などの相続した財産の金額に応じて按分する計算が含まれていたと思います。個別に申告をした場合、相続人や遺産の内容については、遺産分割協議書などに基づくことから、限りなく漏れなどはないことでしょう。しかし、不動産をはじめとする財産評価においては、考え方や判断により計算方法が異なることもあろうかと思います。
このようなことから、同一遺産で申告をしたとしても、必ずしも納税額の計算が同じ計算方法で進められないこともあるかと思います。

相続人が個別に申告を行い、その計算方法などで個別の判断が分かれるような申告となってしまった場合には、税務署はどのように取り扱うのでしょうか?
個別にみて計算が合っていれば、問題にしないのでしょうか?

税理士の方、税務に詳しい方、よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

非公開株式の評価額、不整形地の評価額、広大地か否かの判断などで、相続財産評価額は「誰がやっても同じ額になる」わけではありませんので、相続人各自が相続税申告書を提出した場合には、当然評価額が異なってる可能性があります。
税務当局としては申告内容を尊重するとともに「誤りは訂正してもらう」態度になるでしょう。

同一不動産を1000万円で評価してる者と800万円で評価してる者がいて、それぞれに相続税申告書を提出してるとします。
すると「相続税総額」が二つ存在することになり「法令の定めに基づいて申告書が作成されてない」ことになりますので、税務署長は職権で更正することになります。

その際に、1,000万円の評価が正しいか800万円の評価が正しいかの判断を税務署長がすることになるのでしょうが、納税者有利の原則から800万円を採用しての更正となる可能性大です。
更正には納付額が増加する「増額更正」と納付額が減少する「減額更正」があります。

更正をする前に、相続人各自から事情を聞くことは必ずするでしょう。
例えばAは税理士作成の申告書で、Bはそうではない申告書でしたら、財産評価額はAの申告書のものが「より信頼できる」でしょう。しかしBの評価にもそれなりの理由があり、法令で認められてる評価であるならBの評価が採用されるべきです。税理士が作成したから、その評価が絶対だということはないからです。
現実には相続税申告書は素人では手に負えないところがありますから、両者ともに税理士に依頼して財産評価と申告書の作成提出を依頼してるケースになろうかと存じます。

国税当局は、両方の税理士に「評価額が異なってるが、税理士同士で話あって同額の評価にしてくれんか」と持ちかけると思います。
結果としては「評価額の小さい方を選択する」はずですので、税理士を通して「更正の請求」がされることのなると思います。
評価額の高い方を選択せよという指導は、税務署では(この段階では)できませんので、修正申告書提出の指導はされないはずです。

以上は遺産内容が同一のケースで、なんらかの事情で相続人各人が相続税申告書を単独で提出した場合に財産評価額が異なっている場合の話です。
 財産評価額については、「税理士が複数人で評価したら、それぞれ違う額が出る」不動産もあります。不整形地だとかがけ地だとか賃借権が付いてるとか、面積に路線価をぶっかけたら価格が出るという単純なものではないからです。
 路線価評価で2千万円の土地が評価で500円(500万円のうち間違いではありません)というケースもあります。
 現実の土地を見て評価額を比べあうという「評価勉強会」をしてる税理士も存在してますので「「人によって異なることはないはず」という意見は、現実を知らないご意見だと感じました。

非公開株式の評価額、不整形地の評価額、広大地か否かの判断などで、相続財産評価額は「誰がやっても同じ額になる」わけではありませんので、相続人各自が相続税申告書を提出した場合には、当然評価額が異なってる可能性があります。
税務当局としては申告内容を尊重するとともに「誤りは訂正してもらう」態度になるでしょう。

同一不動産を1000万円で評価してる者と800万円で評価してる者がいて、それぞれに相続税申告書を提出してるとします。
すると「相続税総額」が二つ存在することになり「法令の定...続きを読む

Q親名義土地に建てられた子名義二世帯住居

実父名義の建物が古くなり建て替えの必要性があったので、娘夫婦がその実父の土地に二世帯住宅を建て親夫婦娘夫婦の二世帯で居住しています。
1.土地の固定資産税などは親(所有者)が支払い、子(借主)は賃貸料などは支払っていません。
2.建物の固定資産税などは子(所有者)は支払い、親(借主)は賃貸料などは支払っていません。
以上のようなことからこれは使用貸借になると考えています。

最近親から気に食わないので建物(築4年)を取り壊し更地にして出て行けと言われました。
親は私たちの部屋の使い方(どこを子ども部屋にするか、寝室にするかや、どのように物を収納するか)などを細かく指図してそれに従わなかったことを理由に子世帯住居に無断で入り込み模様替えをし、荷物を処分しました。
これを抗議したところ上記のように「出て行け」ということになったのです。

いろいろ調べてみましたが、使用貸借の場合借主の権利は著しく弱いようで親(貸主)から無理難題を言われたとしても無条件に従わなくてはいけないのではと不安になっています。嫌がらせは上記の模様替え以外にも多岐におよびこちらが嫌気が差して出て行ったあと、築4年の物件を占拠と目論んでいるとしか思えません。

今のところ「弁護士を雇ってなんとしてでも出て行ってもらう」と親からおどされています。

ちなみに、建物の買取を親に求めることは親の資産が現在問題となっている土地しかないことから事実上不可能だと思います(収入は年金のみでローンを組むことも不可能かと)また、買い取る気はさらさらない、建物を壊して土地を返せとつっぱねてくることと思われます。

私たち(子)はこの家に住みつづけることが可能でしょうか?また現在精神的にダメージをうけるような嫌がらせを続けられており、居住することが難しくなった場合親に対して出て行くのに必要な費用などを負担させることが可能でしょうか?

実父名義の建物が古くなり建て替えの必要性があったので、娘夫婦がその実父の土地に二世帯住宅を建て親夫婦娘夫婦の二世帯で居住しています。
1.土地の固定資産税などは親(所有者)が支払い、子(借主)は賃貸料などは支払っていません。
2.建物の固定資産税などは子(所有者)は支払い、親(借主)は賃貸料などは支払っていません。
以上のようなことからこれは使用貸借になると考えています。

最近親から気に食わないので建物(築4年)を取り壊し更地にして出て行けと言われました。
親は私たちの部...続きを読む

Aベストアンサー

>私たち(子)はこの家に住みつづけることが可能でしょうか?

可能です。その家はあなた達の名義なんですよね?無償とはいえ土地を提供してもらって家を建てて、築4年で壊して出ていけと言う主張に正当性は無いでしょう。

だいたい壊してしまったら、親御さんも住まいを失うはずですよね・・。自分達だけで住みたいならば買い取って貰うしかないでしょう。

>居住することが難しくなった場合親に対して出て行くのに必要な費用などを負担させることが可能でしょうか?

そもそも出て行く必要が無いものを出て行くのでしたら、費用はどちらが出そうが任意です。よく話し合ってくださいとしか言いようがないし、親が出す義務もありません。

最もシンプルな解決法は「親子が仲直りすること」です・・。

Q相続時精算課税申告後の還付について

平成21年3月に、相続時精算課税を選択し、同時に不動産、現金の贈与税を申告しました。
今年の1月に父(相続人)が亡くなったのですが、そのころ税務署から贈与税の申告漏れがあるとの指摘を受け、葬儀が終わって確認したところ、一部の不動産が贈与税の申告漏れになっていました。
後日、贈与税、延滞税を払ったのですが、これは相続税申告と共に還付請求できるのでしょうか?
相続時精算課税選択届けには、平成20年中に贈与を受けた財産については相続税の規定を受けるとの明記があります。贈与を受けるというのは税の申告をするということなのでしょうか。
教えてください。宜しくお願いします。

Aベストアンサー

贈与は平成20年に行われて贈与税の申告を平成21年3月にする際に、相続時清算課税の選択をしたということでしょうか。
21年3月に贈与行為があり、贈与税の申告(平成22年3月15日申告期限)時に相続時清算課税の選択をされたのでしょうか。
贈与税の申告漏れが指摘された財産はいつ贈与がされたものでしょうか。この点が不明です。

平成20年に贈与があり、21年3月に相続時清算課税制度を選択した贈与税申告を提出したとします。
相続発生前の3年間の贈与については、相続財産に加算して相続税の対象とします。
その際に、贈与税が納付されていたとすると、相続税から控除されます。
ただし、贈与税の修正申告時に加算される、過少申告加算税と延滞税は控除対象にはなりません。

なお「。贈与を受けるというのは税の申告をするということなのでしょうか」は、失礼ながら意味不明です。
贈与を受け、贈与税が発生すれば申告義務が発生します、としか回答ないのですが。

Q亡くなった父名義の家について・・・。

12月20日に父が亡くなりました。
突然のことで頭が混乱している上に、この様な手続きを母に代わり私がすることになりお知恵をお貸し下さい。。

わずかですがローンも残っていたのもあり先日UFJ銀行へ手続きへ行きました。
現在その家へは母一人が住んでおり、兄は地方・私は市外に住んでいます。
最終的にはその家を処分して母も一人で不安なので私の住んでる地域へ引越ししてくる予定でいます。

1、これからどの様な手続きを進めて行ったら良いのでしょうか?
2、家を売却するにはどこに頼めば良いのですか?

よろしくお願いします。

Aベストアンサー

お悔やみ申し上げます。

まず、亡くなったことを知った日の翌日から4ヶ月以内に、お父様の所得税を申告、納税する必要があります。例えば、お父様が年金をもらっていた場合です。詳しくは、下記のサイトを参照して下さい。

http://www.taxanswer.nta.go.jp/2022.htm

次に、相続税の検討です。

土地、家屋の評価額の計算については、下記のサイトに記載されています。

http://www.taxanswer.nta.go.jp/4602.htm

時価よりも安くなるようです。

そして、質問者さんのご兄弟がお兄様のみの場合、法定相続人は、お母様、お兄様、質問者様の3人になります。そして、相続税の基礎控除額は、8000万円になります(5000万円+1000万円*3)。

従って、相続財産が8000万円以下の場合には、相続税の申告は不要です。

詳しくは、下記のサイトをご参考に。

http://www.taxanswer.nta.go.jp/4152.htm

また、相続税の申告が必要な場合には、その申告期間は、被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10か月以内です。詳しくは、下記を参照してください。

http://www.taxanswer.nta.go.jp/4205.htm

お悔やみ申し上げます。

まず、亡くなったことを知った日の翌日から4ヶ月以内に、お父様の所得税を申告、納税する必要があります。例えば、お父様が年金をもらっていた場合です。詳しくは、下記のサイトを参照して下さい。

http://www.taxanswer.nta.go.jp/2022.htm

次に、相続税の検討です。

土地、家屋の評価額の計算については、下記のサイトに記載されています。

http://www.taxanswer.nta.go.jp/4602.htm

時価よりも安くなるようです。

そして、質問者さんのご兄弟がお兄様のみの場合...続きを読む


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