こんにちわ。
近い将来的にマンション購入予定です。

頭金は100万~200万です。
そこで、新築の2300万前後のマンションか
中古の1500万前後のマンションか迷います。

それぞれのメリットデメリットは大体わかりますので、
35年ローンで借り入れた場合、の返済シュミレーションのような
サイトをご存じないでしょうか?

月々は管理費や固定資産税もかかってきますので、
安ければ安い方がたすかります。

あと、友人は昨年、2500万の一戸建てを頭金ゼロで
購入しました(近々消費税が上がるので頭金をためても同じだと)
不動産が言うには最近は頭金なしでの購入が多いらしいです。

中古と新築では中古の方が頭金は絶対必要とか、ありますか?
どうぞよろしくお願いします

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A 回答 (4件)

こんにちは!



返済額については、エクセルをお持ちでしたら、pvという関数で計算できます。詳しくは、エクセルのヘルプで確認してください。

大雑把に計算するなら、100万円の借入で月々3500~4000円の支払いになると思えばいいと思います。1500万円なら15倍。2300万円なら23倍するだけです。

頭金は絶対に必要かといえば、そうでもありません。頭金の意味は、sa-tanさんがローンを支払えなくなったときに、その物件を差し押さえて競売にしたときに、ローン残債割れを起こして銀行側が損をすることがないようにするためのものです。

sa-tanさんの信用力や物件の担保価値によっては、中古物件でも100%の融資を受けることは、銀行次第では可能です。(実際、取引価格の100%融資を受けた経験があります。但し、そのときは、融資条件として返済期間が短縮され、年間返済額の負担は大きくなりました。)

物件の購入以外に諸費用が掛かりますので、それは現金で用意した方がいいと思いますが、それすら、住宅ローンよりも割高な利息を払えば借りられないことはありませんが。そこまでして、買う必要があるのかというのは、人それぞれの事情になりますので、なんとも言えませんが・・・。

まぁ、中古の場合、新築に比べると選択できるローン商品の幅が狭まるというデメリットはありますので、いろんな銀行にあたってみてください。不動産屋は、自分のところの紹介する金融機関が一番有利な条件を出してくれそうなことを言いますが、自分自身で他の銀行もあたって比較し、自分の目で確かめることが大切です。
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銀行のサイトであれば、大抵シミュレーションができると思います。


ただ、ローンの返済額のみなので、その他の出費はわかりません。
私は大家なので、下のソフトを使っています。
不動産投資ローン計算収支シミュレーション 2009
http://www.offm.net/realest/index.html

投資用ですが、必要な金額だけ入力すれば今回のようなケースにも使えると思います。
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基本は新築も中古も頭金(というより諸経費分の現金)は必要です。


例えば2000万の物件の場合、別途10%前後の諸経費が掛かります。
この諸経費分の現金を別途用意してあるなら、新築なら頭金ゼロが可能です。

新築なら多分物件価格の全額が借りれると思います。
中古の場合、資産価値が下がるので物件価格の50~70%くらいしか借りれません。
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検索すればいろいろありますよ。


http://www.jhf.go.jp/simulation/index.html
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