過去の質問欄にnornor1999さんがお答えしていたのですが、土地を分割して売却すると違法になるのですか?

このQ&Aに関連する最新のQ&A

A 回答 (7件)

No.4です。



質問に対しては根拠を回答しましたので納得いただいたと思いますが、
業法に対して納得いかないとのことですので繰り返しになりますが別で質問してみてください。
憲法の話はすでに質問内容から逸脱していますし私では回答不能です。


又、国交省からの一文で規制されていることに対してのくだりは
私の回答のみをもって憲法云々を言うのは早計です。

「判例を基にしているのか分からない」と書いておいたにもかかわらず、
なぜ国交省の一文しかないから違憲だとなるのでしょうか?

「業」の解釈に対しての判例があるかもしれませんし、別で明文化されているかもしれません。
単純に私が知らないだけです。
(ですからわざわざ書いておいたんですけどね。)

業法そのものに対する質問に変わってきていますので、
法律カテの方が的確な回答を得られるのではないでしょうか。

この回答への補足

ありがとうございます
要するに正直者が馬鹿をみるという役人が勝手に自分の都合のいいように通達しているだけのようでしたので、憲法ではどうなのだろう?と思っただけです
特に罰則規定は無いようですし、弁護士さんも特に問題ないとのことでしたので、業にならないよう、うまく?問題のないように、分割して売却することにしました
分割して売却できないと言われた不動産屋さんには頼まず、他のところに頼んだら受けてくれました
色々とありがとうございました

補足日時:2009/06/01 19:25
    • good
    • 0

No.4です。



国交省のガイドラインが判例を基にしているかは分かりません。
ただ、その解釈で業法が成り立っているのは事実です。

又、土地を2分割してその一方のみの売却であれば反復しませんので問題ありません。

4分割して1/4ずつ2回に分けての売却は業法違反になるわけですが、
1/2を1回で売却しない理由は、より利益を求めているんですよね?
(金額だけでなく売りやすくなる事も利益です。)
尚のこと「業」と解釈しやすいと思います。

相続に関しては多少畑違いな感がありますが、なぜおかしいとの考えなのか理解できません。
分割しても反復しなければ違反ではないし、免許を受ければ問題なく売却できます。
一部の売却だけで清算できなければ土地全てを売れば良いですし、
それでも負債を相殺できなければ相続放棄すれば良いだけです。


業法は不動産取引の明確なルール付けと弱者保護が柱だと思いますが、
反復継続する時点で経験的に強者の立場になると思います。
分割売買によってより多くの利益をあげる考えは強者の考えではないですか。

代理や媒介での取引も行為は本人に帰属しますから、複数の取引を行う立場であれば
十分な知識を求められるのは当然かと思います。


当初の質問は一般的な法解釈を求めていると思いましたが、
結局は相続する土地を少しでも高く売りたいという内容でしょうか?

質問者の背景が分からない状態での問答は無理があります。
具体的な質問を別でされた方がよいのではないでしょうか。

この回答への補足

No4は自ら購入者を募りとされていますが、自らが広告を出して募集する訳ではなく、不動産屋さんにお願いします
その不動産屋さんが仲介で普通に募集するわけですが、そこから先は分かりません
目的は簡単です 少しでも高く売りたいのです
恐らく売る方はほぼ100%が少しでも高く売りたいと考えるのは当然だと思いますが
分割して売却することによってより高く売ることと、1件の家をリフォームなどしてより高く売り、利益を得る違いがよくわかりません
売却する側が強者という位置づけは最近の行政からもわかりますが、その為に不動産業法という法律があり、不動産業者が存在する意義があるのではないでしょうか?
売り方に違法性があるというのがおかしいと思うのです それでは不動産屋さんは必要なくなるのでは?
分割して売却して売ってはいけないというそのような明確な条文があるわけでもなく、単に国交省からの一文(明確な文ではなく、解釈ですが)で規制されているのは、財産権の侵害になるのではないでしょうか?
財産権は憲法で保障されています
業法よりも日本国憲法の方が優先されるはずです
結局、分割して売却してもなんの罪にもならず、かしこく売った方が得すると思うのですが?

あと媒介での取引で本人に帰属するというのは意味がよく分かりません
媒介は媒介で売主は売主、買主は買主それぞれの立場、責任で取引を行うので、売る側の責任はわかりますが、知識がないために仲介で専門の不動産業者に仲介手数料を支払うわけで、売る側に当然に十分な知識があったら仲介する不動産屋さんはいらなくなってしまいますよね?

補足日時:2009/05/30 18:44
    • good
    • 0

No.4です。



宅地建物取引業法における「業」の定義については
国土交通省の「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」を参照して下さい。

又、土地を切り売りして生計を立てる場合は、まさしくそれを「なりわい」にしている訳ですから、
当然に業法が適用されます。

借金の返済に関しても同様です。
返済は生計の一部ですから、生計を立てる手段として土地を切り売りするのであれば
業法が適用されます。

ただし、借金の返済に関して土地を代物弁済するのであれば業法は関係ないと思います。

この回答への補足

基本的に国交省の解釈な訳で判例で示された訳ではないのですね?
その解釈ですと、先祖元来から土地を所有している者は、分割して売却する場合、いわゆる不動産屋にならなければならないのはちょっと矛盾するような気もします
仮に、農業を営んでいると、市街化農地を持っていると、相続時に農家を選ばなければ宅地並み課税されてしまうので、不動産業の免許をとるわけにもいかず、分割して売却できないというのもおかしなことですね
さらには建物を複数持っていて、その建物を売却したい場合も居住用でない限り、同じようなことになるような解釈のようですね
一つの土地を売るのはよくて、2つの土地を売ってはいけないというのは常識的に考えてもおかしな気がするのは私だけ?でしょうか?
そうゆうときのために仲介業という業があるような気がしますが・・・
仮に業法の違反を犯して、販売したとして、仲介した不動産業者さんはさておき、売主にはどのような罰則があるのでしょうかね?

補足日時:2009/05/28 16:28
    • good
    • 0

こんにちは。



過去の質問は宅建業者ではない個人が土地を分割して売却すると違法になるケースですね。

宅地建物取引業法はご存知でしょうか?
文字通り「宅地」や「建物」の「取引」を「業」として行う際に守らなくてはならない法律です。

ここで言う「業」とは平たく言うと商売。
具体的には不特定多数を相手に反復継続して取引を行うことです。

土地を分割すると言うことは複数の人や業者に売ると考えられるので、
反復継続になり「業」という解釈になります。

つまり分割して売る場合は宅地建物取引業法を守らなければいけない事になるんです。

業法では「業」を行うには免許を受けなければいけませんので、
無免許での取引→違法と言うことです。

■例外として
分割はしたが親戚複数人にしか売らない。
分割はしたが1業者にしか売らない。
など不特定ではなかったり反復継続でなければ「業」にならず違法ではありません。

上記は業法では基礎中の基礎ですが、知らない方は若干理解しづらいかもしれませんね。

この回答への補足

ありがとうございます
宅建業法の第2条の事でしょうか?
「宅地若しくは建物(建物の一部を含む。以下同じ。)の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為で業として行なうものをいう」と記載がありますが、反復継続して行うとの記載はありませんが?
たとえば個人で広い土地を持っていて、その土地を少しずつ売却して得た費用で生計を立てる場合、違法になりますか?
あるいは、借金を返済する上において、一括売却では借金が全額返せないので少しでも高く売却するあるいはすこしずつ借金を返済する為に分割して売却する場合なども違法になるのでしょうか?
もちろん不特定多数が相手になります

補足日時:2009/05/26 19:10
    • good
    • 0

補足1



>市街化区域では2000m2未満

私の地区では市街化は2000です。
あなたの地区と一緒とは限りません。
調べましょう。

http://www.pref.aichi.jp/0000011474.html
    • good
    • 0

>土地を分割して売却



以前は、一定面積以上の土地を
分割して売却する場合を
売りの一団と言い
規制がありましたが
現在は
買いの一団が
国土利用計画法の
対象として残っています。

一団の土地の定義を参考に

http://www.pref.aichi.jp/cmsfiles/contents/00000 …(hpyou).doc
よって、該当すると
国土法の違反にあたります。

この回答への補足

ありがとうございます
市街化区域では2000m2未満であれば分割しても国土法違反にはならず、分割売却しても違反にならないということですね

補足日時:2009/05/24 14:20
    • good
    • 0

分割して売却するのは普通にある事です。


どういう質問に答えていたのかわかりませんが、違法になるという意味がわかりません。

この回答への補足

以下の質問の内容になります
http://oshiete.homes.jp/qa2897262.html

補足日時:2009/05/24 14:22
    • good
    • 0

このQ&Aに関連する人気のQ&A

お探しのQ&Aが見つからない時は、教えて!gooで質問しましょう!

このQ&Aを見た人が検索しているワード

このQ&Aと関連する良く見られている質問

Q土地売買では確定測量しなければいけませんか?

親が以前に土地を買ったときに、隣地との境界がどこかということを確認しなかったようで、
売却したいと思って法務局に地積測量図を取りに行ってもありませんでした。

売却する際には、隣地の所有者に立会いしてもらう確定測量は必ずやるものでしょうか?
買主が了承すればやらなくてよいのでしょうが、市街化調整区域であり登記簿の面積もあまり信用ならないと法務局で教えてもらいました。
面積だけ確認なら現況測量でよいと聞きましたが、現状は境界標が全く見当たらないです。
これでは現況測量もできないでしょうか?

よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

業者してます。

>売却する際には、隣地の所有者に立会いしてもらう確定測量は必ずやるものでしょうか?
必ずやるものではありません。一般的な話として、「売主は買主に対して境界を明示する」とする契約書が多いと思います。杭や標があればそれがいいですし、無ければ隣地との塀を見れば概ね判断ができますよね。不動産業者が買う場合などには、後々の販売のために確定測量を条件としてくることもあります。

上に書いたように、杭等が見当たらなくても境界と推察できる塀などがあれば、それをもってとりあえずの現況測量はできるでしょう。農地などのように壁も何も無い場合には、トラブル防止のためにも結論として確定測量をやらざるを得ないでしょうね。

Q再建築しても、誰一人セットバックしない2項道路のナゾ・・・

道路幅4m未満の、いわゆる2項道路に接道する家に住む者です。

現状の接道が建築基準法上の道路「4m」に満たない場合、法施行前から存する「2項道路」として扱われること、そして再建築する場合は、自己の土地とはいえ、道路の中心線からそれぞれ2m以上「セットバック」した位置でなければならないことは、存じ上げております。

しかし、沿道の家が次々と建て直しされているのを見ても、一軒としてセットバックする家はありません。それはナゼなのでしょうか?4m道路になれば、車が通れるようになるし、間違いなく不動産としての資産価値だって上がると思いますし、そもそも緊急時に救急車も消防車も入れない道は危険極まりないと思います。また、セットバックなしで建築確認申請や完了検査にパスしていることが不思議でなりません。皆インチキをしているのかと疑いたくなります。

但し、ここ数年で4~5件の家が建て替えられるのを見ていて、自分なりにひとつのカラクリに気付きました。ピカピカの家を建てたのに、周りを囲う塀だけは古いままだからです。そして、しばらく経ってから塀を作り直してます(もちろんセットバックなんてしません)。きっと、完了検査時に塀(=道路との境界にある工作物)さえ再構築されてなければ、セットバックする必要はないのだと判断されるのでしょうか。これは私見に過ぎませんが、正しい見解でしょうか?

自分の土地が削られるのは誰だって嫌です。でもこれでは、いつまで経っても道は広くならないと思います。どうすれば4m道路になるのでしょうか?ちなみに私も建て替えを検討していますが、永遠に車も通れない道ならば、当地に見切りをつけるべきかと考えています。正しい見解や良いご助言をお願いいたします。

道路幅4m未満の、いわゆる2項道路に接道する家に住む者です。

現状の接道が建築基準法上の道路「4m」に満たない場合、法施行前から存する「2項道路」として扱われること、そして再建築する場合は、自己の土地とはいえ、道路の中心線からそれぞれ2m以上「セットバック」した位置でなければならないことは、存じ上げております。

しかし、沿道の家が次々と建て直しされているのを見ても、一軒としてセットバックする家はありません。それはナゼなのでしょうか?4m道路になれば、車が通れるようにな...続きを読む

Aベストアンサー

おっしゃるとおり、ガイコウをあとにまわすとセットバックからは逃れられます。
うちの実家の周辺には地主さんだらけですが、同じ方法で何度も建て替えています。
道路は3.3Mのまま・・・。
やはり土地を削られるのが
イヤなのでしょうね・・・。
世代が変わるとどうなるかわかりませんが、見切りをつけられるならつけてもよいかもしれません。
30年すんでいましたが、いまだに3.3mのままでした。
私は結婚して6m幅の広いところを購入予定です。

Q地積測量図が存在しない場合<不動産購入時の対処について>

不動産購入を検討している物件があります。

状況1
その物件は昭和61年に畑から宅地へ地目変更がなされ
同時に建物が新築されたものです。
(現在もその建物が建っています)

状況2
法務局に行って調べてみたところ、「公図」と「建物図面・各階平面図」は存在していましたが地積測量図は存在していませんでした。
宅地造成されてから、過去に一度も分筆・合筆されていないという
よくある経緯によるものらしいです。

状況3
敷地はほぼ直線4角形で、低背ブロックで囲まれています。(隣接敷地側も一連のブロックがあります。つまり敷地境界が隣り合う敷地のブロックが2重に走っています。
境界標は4スミの内、1ヶ所のみ設置してあります。
残る3ヶ所については購入前に境界標の設置処理を進めようと考えています。(契約書の取り交し後、売主協力・買主自費ににて)

上記背景にて下記の疑問があります。

1.物件を購入保有するに際し、地積測量図を事前に(購入前に売主の協力を得て)または、事後でも作成した方が良いのでしょうか?それとも作成しなくなくても良いのでしょうか?近隣所有者との面識も地域的歴史も分らないので後々の発生するかもしれない問題点が想定できません。ケースバイケースなのかもしれませんが、ケースを追う説明もしきれないので、世間一般的な捉え方が知りたいです。

2.費用も読み切れていませんが、もし、地積測量図なるものを作ろうとしたら買主・売主どちらの費用負担であるのが一般的なのでしょうか?また、それを依頼する先は土地家屋調査士さんになるのでしょうか?

3.地積測量図の在り方自体が理解できていませんが、単に測量して地積を算出してもらい図面なりにしてもらい調査士さんの判子がつかれていれば測量図としての効力が発生するのでしょうか?または法務局に登記しなければ公的な効力が発生しないのでしょうか?登記費用はどのくらいなのでしょうか?

※今回は宅建業者が介入しないという想定にてイメージ願います。

業界素人なので勘違いな説明箇所があるかもしれませんがご存じの方がおられましたらお教え願います。

不動産購入を検討している物件があります。

状況1
その物件は昭和61年に畑から宅地へ地目変更がなされ
同時に建物が新築されたものです。
(現在もその建物が建っています)

状況2
法務局に行って調べてみたところ、「公図」と「建物図面・各階平面図」は存在していましたが地積測量図は存在していませんでした。
宅地造成されてから、過去に一度も分筆・合筆されていないという
よくある経緯によるものらしいです。

状況3
敷地はほぼ直線4角形で、低背ブロックで囲まれています。(隣接敷地...続きを読む

Aベストアンサー

不動産購入は安い買い物ではないので慎重にしたほうがいいかもしれませんね。

まず
疑問1ですが物件の購入時に地積測量図を作成しなければならないという決まりはありません。あくまでも任意ですが、地積測量図を作成しないということは、正確な土地の面積がわからないままで登記簿上の面積で売買することになるでしょう。地積測量図の無い土地の登記簿上の面積は正確でない場合がほとんどです。
又、将来の問題点として考えられるのは、隣接土地で今後境界確定等の作業を行う際には、境界立会を求められます。そのときになって越境が判明することもあります。ブロック塀があるようですが、それが100%境界であるとも限りません。昔の所有者の話し合いで使い勝手のいいようにまっすぐに作り替えて、登記手続きはしていないなんてこともよくあります。境界認識の経緯等も重要なので購入前に売主の協力を得た方がいいでしょう。

次に疑問2ですが、一般的には売主さんが費用負担をされるケースが多いようです。以来先は土地家屋調査士になります。

最後に疑問3の地積測量図の在り方ですが、土地の『分筆登記』又は『地積更正登記』を法務局に申請する際に、土地家屋調査士が作成した地積測量図を添付する決まりになっています。法務局はその地積測量図を一般に公開する仕組みです。単に測量した図面に調査士の判子があるだけですと、登記簿にその面積は反映されません。又調査士も判子を図面に押すということは責任を負うことになりますので、でたらめな図面では無いことは推測できますが、不動産登記法上の『地積測量図』にはなりません。
質問者様のケースでは、土地家屋調査士に依頼し登記簿上の面積を実際の面積に直す『地積更正登記』をなさることをお勧めします。そうすれば境界標も設置され、地積測量図も法務局に保存されることになり、実測面積での売買取引が可能となります。ただし登記費用はそれなりにかかります。ケースバイケースと相場の地域差がありますが30万~100万前後ではないでしょうか。

長文になってしまいましたがご参考まで。

不動産購入は安い買い物ではないので慎重にしたほうがいいかもしれませんね。

まず
疑問1ですが物件の購入時に地積測量図を作成しなければならないという決まりはありません。あくまでも任意ですが、地積測量図を作成しないということは、正確な土地の面積がわからないままで登記簿上の面積で売買することになるでしょう。地積測量図の無い土地の登記簿上の面積は正確でない場合がほとんどです。
又、将来の問題点として考えられるのは、隣接土地で今後境界確定等の作業を行う際には、境界立会を求められま...続きを読む


人気Q&Aランキング

おすすめ情報