過去の質問欄にnornor1999さんがお答えしていたのですが、土地を分割して売却すると違法になるのですか?

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A 回答 (7件)

No.4です。



質問に対しては根拠を回答しましたので納得いただいたと思いますが、
業法に対して納得いかないとのことですので繰り返しになりますが別で質問してみてください。
憲法の話はすでに質問内容から逸脱していますし私では回答不能です。


又、国交省からの一文で規制されていることに対してのくだりは
私の回答のみをもって憲法云々を言うのは早計です。

「判例を基にしているのか分からない」と書いておいたにもかかわらず、
なぜ国交省の一文しかないから違憲だとなるのでしょうか?

「業」の解釈に対しての判例があるかもしれませんし、別で明文化されているかもしれません。
単純に私が知らないだけです。
(ですからわざわざ書いておいたんですけどね。)

業法そのものに対する質問に変わってきていますので、
法律カテの方が的確な回答を得られるのではないでしょうか。

この回答への補足

ありがとうございます
要するに正直者が馬鹿をみるという役人が勝手に自分の都合のいいように通達しているだけのようでしたので、憲法ではどうなのだろう?と思っただけです
特に罰則規定は無いようですし、弁護士さんも特に問題ないとのことでしたので、業にならないよう、うまく?問題のないように、分割して売却することにしました
分割して売却できないと言われた不動産屋さんには頼まず、他のところに頼んだら受けてくれました
色々とありがとうございました

補足日時:2009/06/01 19:25
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No.4です。



国交省のガイドラインが判例を基にしているかは分かりません。
ただ、その解釈で業法が成り立っているのは事実です。

又、土地を2分割してその一方のみの売却であれば反復しませんので問題ありません。

4分割して1/4ずつ2回に分けての売却は業法違反になるわけですが、
1/2を1回で売却しない理由は、より利益を求めているんですよね?
(金額だけでなく売りやすくなる事も利益です。)
尚のこと「業」と解釈しやすいと思います。

相続に関しては多少畑違いな感がありますが、なぜおかしいとの考えなのか理解できません。
分割しても反復しなければ違反ではないし、免許を受ければ問題なく売却できます。
一部の売却だけで清算できなければ土地全てを売れば良いですし、
それでも負債を相殺できなければ相続放棄すれば良いだけです。


業法は不動産取引の明確なルール付けと弱者保護が柱だと思いますが、
反復継続する時点で経験的に強者の立場になると思います。
分割売買によってより多くの利益をあげる考えは強者の考えではないですか。

代理や媒介での取引も行為は本人に帰属しますから、複数の取引を行う立場であれば
十分な知識を求められるのは当然かと思います。


当初の質問は一般的な法解釈を求めていると思いましたが、
結局は相続する土地を少しでも高く売りたいという内容でしょうか?

質問者の背景が分からない状態での問答は無理があります。
具体的な質問を別でされた方がよいのではないでしょうか。

この回答への補足

No4は自ら購入者を募りとされていますが、自らが広告を出して募集する訳ではなく、不動産屋さんにお願いします
その不動産屋さんが仲介で普通に募集するわけですが、そこから先は分かりません
目的は簡単です 少しでも高く売りたいのです
恐らく売る方はほぼ100%が少しでも高く売りたいと考えるのは当然だと思いますが
分割して売却することによってより高く売ることと、1件の家をリフォームなどしてより高く売り、利益を得る違いがよくわかりません
売却する側が強者という位置づけは最近の行政からもわかりますが、その為に不動産業法という法律があり、不動産業者が存在する意義があるのではないでしょうか?
売り方に違法性があるというのがおかしいと思うのです それでは不動産屋さんは必要なくなるのでは?
分割して売却して売ってはいけないというそのような明確な条文があるわけでもなく、単に国交省からの一文(明確な文ではなく、解釈ですが)で規制されているのは、財産権の侵害になるのではないでしょうか?
財産権は憲法で保障されています
業法よりも日本国憲法の方が優先されるはずです
結局、分割して売却してもなんの罪にもならず、かしこく売った方が得すると思うのですが?

あと媒介での取引で本人に帰属するというのは意味がよく分かりません
媒介は媒介で売主は売主、買主は買主それぞれの立場、責任で取引を行うので、売る側の責任はわかりますが、知識がないために仲介で専門の不動産業者に仲介手数料を支払うわけで、売る側に当然に十分な知識があったら仲介する不動産屋さんはいらなくなってしまいますよね?

補足日時:2009/05/30 18:44
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No.4です。



宅地建物取引業法における「業」の定義については
国土交通省の「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」を参照して下さい。

又、土地を切り売りして生計を立てる場合は、まさしくそれを「なりわい」にしている訳ですから、
当然に業法が適用されます。

借金の返済に関しても同様です。
返済は生計の一部ですから、生計を立てる手段として土地を切り売りするのであれば
業法が適用されます。

ただし、借金の返済に関して土地を代物弁済するのであれば業法は関係ないと思います。

この回答への補足

基本的に国交省の解釈な訳で判例で示された訳ではないのですね?
その解釈ですと、先祖元来から土地を所有している者は、分割して売却する場合、いわゆる不動産屋にならなければならないのはちょっと矛盾するような気もします
仮に、農業を営んでいると、市街化農地を持っていると、相続時に農家を選ばなければ宅地並み課税されてしまうので、不動産業の免許をとるわけにもいかず、分割して売却できないというのもおかしなことですね
さらには建物を複数持っていて、その建物を売却したい場合も居住用でない限り、同じようなことになるような解釈のようですね
一つの土地を売るのはよくて、2つの土地を売ってはいけないというのは常識的に考えてもおかしな気がするのは私だけ?でしょうか?
そうゆうときのために仲介業という業があるような気がしますが・・・
仮に業法の違反を犯して、販売したとして、仲介した不動産業者さんはさておき、売主にはどのような罰則があるのでしょうかね?

補足日時:2009/05/28 16:28
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こんにちは。



過去の質問は宅建業者ではない個人が土地を分割して売却すると違法になるケースですね。

宅地建物取引業法はご存知でしょうか?
文字通り「宅地」や「建物」の「取引」を「業」として行う際に守らなくてはならない法律です。

ここで言う「業」とは平たく言うと商売。
具体的には不特定多数を相手に反復継続して取引を行うことです。

土地を分割すると言うことは複数の人や業者に売ると考えられるので、
反復継続になり「業」という解釈になります。

つまり分割して売る場合は宅地建物取引業法を守らなければいけない事になるんです。

業法では「業」を行うには免許を受けなければいけませんので、
無免許での取引→違法と言うことです。

■例外として
分割はしたが親戚複数人にしか売らない。
分割はしたが1業者にしか売らない。
など不特定ではなかったり反復継続でなければ「業」にならず違法ではありません。

上記は業法では基礎中の基礎ですが、知らない方は若干理解しづらいかもしれませんね。

この回答への補足

ありがとうございます
宅建業法の第2条の事でしょうか?
「宅地若しくは建物(建物の一部を含む。以下同じ。)の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為で業として行なうものをいう」と記載がありますが、反復継続して行うとの記載はありませんが?
たとえば個人で広い土地を持っていて、その土地を少しずつ売却して得た費用で生計を立てる場合、違法になりますか?
あるいは、借金を返済する上において、一括売却では借金が全額返せないので少しでも高く売却するあるいはすこしずつ借金を返済する為に分割して売却する場合なども違法になるのでしょうか?
もちろん不特定多数が相手になります

補足日時:2009/05/26 19:10
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補足1



>市街化区域では2000m2未満

私の地区では市街化は2000です。
あなたの地区と一緒とは限りません。
調べましょう。

http://www.pref.aichi.jp/0000011474.html
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>土地を分割して売却



以前は、一定面積以上の土地を
分割して売却する場合を
売りの一団と言い
規制がありましたが
現在は
買いの一団が
国土利用計画法の
対象として残っています。

一団の土地の定義を参考に

http://www.pref.aichi.jp/cmsfiles/contents/00000 …(hpyou).doc
よって、該当すると
国土法の違反にあたります。

この回答への補足

ありがとうございます
市街化区域では2000m2未満であれば分割しても国土法違反にはならず、分割売却しても違反にならないということですね

補足日時:2009/05/24 14:20
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分割して売却するのは普通にある事です。


どういう質問に答えていたのかわかりませんが、違法になるという意味がわかりません。

この回答への補足

以下の質問の内容になります
http://oshiete.homes.jp/qa2897262.html

補足日時:2009/05/24 14:22
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Q土地の売却方法、売却先について

現在土地の売却を考えています。
坪数は480坪あります。
その内、150坪に家を新築し、残りを売却しようと思います。
また、新築する家はその土地を売却したお金を元に建てようと考えています。
この土地は駅(JR)から徒歩10分以内で周りは宅地ばかりですが現在貸し農園にしてあります。
家を新築する話が出る前にこの土地の一部、150坪を譲って欲しいという話がありましたが
こちらとしては残す土地以外はすべて売却したいと考えています。
家を新築するにあたりハウスメーカーに敷地調査を依頼しました。
その際、新築した残りの土地を買い取ってくれるか?という話をしています。
まだそのハウスメーカーに建築を依頼するとは決めていません。
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今の状況だとハウスメーカーに足元を見られるようで不安です。
「かもねぎ」状態かもしれません。
土地の価値を知る為に他の不動産業者に購入の見積依頼はかけるつもりです。
逆に建築を依頼するところと土地を売却するところが一緒の場合、メリットはあるのでしょうか?
ご回答宜しくお願い致します。

現在土地の売却を考えています。
坪数は480坪あります。
その内、150坪に家を新築し、残りを売却しようと思います。
また、新築する家はその土地を売却したお金を元に建てようと考えています。
この土地は駅(JR)から徒歩10分以内で周りは宅地ばかりですが現在貸し農園にしてあります。
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■「土地の価値を知る為に他の不動産業者に購入の見積依頼はかけるつもりです。」
これは良いことだと思います。
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Qお隣さんに土地を少し売却

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数m2ということもあり、分筆して売ることにしたのですが、この土地の抵当権の抹消とか、印鑑証明を役所に取りにいくとかで、思ったより煩わしいです。

実質的な事務手続きは、お隣が依頼した司法書士か行政書士が動いているので、あまり考える必要はないです。抵当権抹消の手続きに必要な売買契約書も、その行政書士さんが作成すると言っていました。ただ、金額だけ空欄で持ってきますとのことだったので、こちらで決めてくれという事ですよね。この場合、相場は路線価の金額くらいですか?はじめはそんなもので良いかなと思っていたのですが、いろいろ足を運んだり権利書を見せたり書類を書いたりと、手間がかかったので、もう少し金額を上乗せしたいです。

でも、お隣さんということもあるので、あまり相場より外れたことも言いたくないです。路線価は平米あたり6.5万ってとこです。売却価格はどれくらいか妥当でしょう?よろしくお願いします。

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そこでいくつか質問なのですが、

1.父名義の20万円以下の預金がいくつかあるのですが、それについても明記しなければならないものなのでしょうか?また、これは1,000以下は切捨て表記にするのですか?

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でも、本やネットを見てみると、行政書士さんに頼むのが懸命とあり、迷っています。
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相続による所有権移転登記について、私は、自分でやリました。
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とりあえず、本屋さんで登記関係の本を買い、法務局の窓口に出向きました。そこの受付(おばさん)の方から、記入用紙(複写でした)の販売店から教えていただきました。そして、「役場の税務課に行って名寄せ帳を見て、土地・宅地などを確認し・・・。」と、一から教えていただきました。そして、遺産分割協議書、父の原戸籍・・など、自分なりに書き、準備して窓口に持って行きました。しかし、教えられたようにやったつもりですが、窓口のおばさんは、行くたびに、「ここはこうで、あそこはああで・・・。」という具合に、かれこれ、10回ぐらい法務局へ足を運んだかも(汗)。
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Q土地売却にあたり土地家屋調査士の方の報酬は、

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に土地家屋調査士さんに依頼すると担当の人から言われました。
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Aベストアンサー

売却するにあたり、都や県の指導のもとに作られた売買契約書には、土地の境界を売り主がその責任と費用負担で、明示するとありますので、それに伴う測量費用や杭入れ費用は、原則売り主負担となるのが通例でしょう。しかし、業者はなれていますし、土地所有者はそんなことは、わからないのが現状です。金額的にも土地代金と比べ、大きくなければ、買主負担でお願いしますと言ってみてもいいと思います。どちらが費用負担するかは、民法では書いてありませんし、折半でも問題はありません。相手が業者であれば、なおのことです。ただし、境界を明確にするために立ち会うことには協力してあげてください。

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売却するにはまず名義変更(相続登記)が必要かと思いますが、相続人が多数いる上、二次相続となっており、なおかつ、昔から相続人同士が不仲で絶縁状態です。

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相続登記もせずに済む、何かよい解決方法はないでしょうか。

Aベストアンサー

道路と接している部分に祖母名義の土地があり、その土地を除外すると道路に接道していない土地になるという前提でお話します。
土地は、売却できなくはないが、接道義務を果たしていないので、最建築不可の土地の扱いになります。その条件を了承して頂ける方であれば
売却も可能ですが、まずなかなか難しいでしょう。
仮に、市に寄付するにも相続登記が必要になると思います。
相続登記せずに済む方法は、抜け道があるかどうか司法書士の先生等に
確認したほうが一番早いと思います。


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