このたび、土地を購入する事になりました。
宅地を地主さんからの直接購入です。(不動産屋が仲介しない)
我が家は、土地購入の後、家を建築するのですが、HMは決めていて、
そこの営業さんに、当たってもらった土地です。
地主さんは、今までも司法書士さんだけで売買して来たそうで(地主さんが いつも使っている司法書士さんのようです)、今回も、そうしたいようです。
私としては、HMには「宅地建物取引主任者」の資格を持った人がいるので、その方に立ち会っていただきたいと思うんです。

宅地購入で、宅地建物取引主任者が立ち会わなくても問題はないでしょうが、後々、土地トラブルが発生した時などを考えると、宅地建物取引主任者の方に立ち会ってもらった方が良いのではないのでしょうか?

宅地建物取引主任者は、特に立ち会わなくてもよいものなのでしょうか?
教えて下さい。

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A 回答 (6件)

こんにちは!



他の方の回答にもありますように、直接取引であるなら、宅地建物取引主任者の立ち会いは必要ありません。

それより気になったは、「地主さんがいつも使っている司法書士さんのようです」という部分です。

不動産の取引で、売り主が得るものは土地代金。kikimimi22さんが得るものは土地の権利です。
その土地が確かにkikimimi22さんのものであるという国のお墨付きを貰う手続きを法務局でするのが司法書士の仕事です。と考えてみれば分かる通り、kikimimi22さんが、司法書士を指定するべきです。(当然、司法書士手数料もkikimimi22さんが支払います。)

売り主側と司法書士がぐるになれば、いくらでも不正が可能です。実際に悪いことをすることはなくても、あとで問題が起きたときに、要らぬもめ事の種に発展しかねません。現金でなく、銀行から融資を受けて購入する場合、売り主側が用意した司法書士ではダメと銀行から言われることもあります。(言われました。)

googleなどで検索すれば、司法書士事務所はいくらでも見つかりますので、kikimimi22さん自身で司法書士を指定することをお薦めします。
或いは、銀行から融資を受けるなら、銀行の指定する司法書士に依頼しなければいけない場合もあります。
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この回答へのお礼

>売り主側が用意した司法書士ではダメと銀行から言われることもあります・・

★そうなんですか。
確認してみないといけないですね。
ありがとうございました。

お礼日時:2009/05/25 14:25

仲介者は報酬があるから責任があり立ち会う必要があるのです。



個人売買でただ報酬もなく立会いをさせられて何かあったら責任を取らされたら割に合いません。


仲介業者として印鑑押して報酬を受ける以上は責任も発生します。
出来合いの話に仲介業者を入れるなら、格安でも引き受ける・・・・
などと安易に考えない方がいいと思います。

まあまともなハウスメーカーの営業さんなら、宅建持ってなくても流れは把握してますからアドバイザーとして同席してもらえばいいんじゃないですか?
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この回答へのお礼

ハウスメーカーの営業さんに 同席してもらおうと思います。
ありがとうございました。

お礼日時:2009/05/25 14:19

 地主が反復継続しない不動産取り引きする場合は宅地建物取引業ではありません。

ゆえに宅地建物取引主任者の登場する場面がありません。

 立ち会いと言っても契約風景を眺めるだけです。主任者が署名捺印することもありません。

 不安ならば仲介業者を入れるべきでしょう。大抵HMも不動産取引部門をもっています。そこに仲介を頼めば当然に宅地建物取引主任者も出てきますし、重要事項説明などもあります。仲介手数料は、土地契約後同日で工事請負契約の流れであれば、格安で済むでしょう。
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この回答へのお礼

宅地建物取引主任者の同席は 必要ないんですね。
わかりました。
ありがとうございました。

お礼日時:2009/05/25 14:21

立ち会ってもらえるなら、立ち会ってもらったらいいと思いますし、


事前に現物、登記簿、図面、契約書を見てもらえるなら見てもらった
ほうがいいです。

他の回答のとおり、法的な効果はないですから、「宅地建物取引主任者
の責任で」といわれると頼まれたほうも身を引きたくなりますが、

パートナーとしてアドバイスして欲しいということで頼めばいいと
思います。
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この回答へのお礼

やはり、事前に事前に現物、登記簿、図面、契約書の確認は必要ですね。
わかりました。
ありがとうございました。

お礼日時:2009/05/25 14:22

別に立ち会う必要は、宅建主任者にはありません。


取引に、重要事項の説明の時は、宅建主任者が説明する必要があります。
その上、不動産会社、を抜きに、当事者同士なら、別に必要ありません。不動産会社を介して取引を行う場合、
金額に応じた、手数料、その他、瑕疵など、の説明が、重要事項の説明に当たります。司法書士は、あくまでも、登記の手続きなどの、作業です。できれば、土地家屋調査士さんに、たのんで、図面どおりの、坪数
土地に、道路に使われているなら、何坪、地面の区割りの杭などがあれば、確かに合っているかどうか、調べてもらったほうがいいです。
それと、住所名が変更されているかどうか、例えば、OO川、OO瀬
など、昔の地名で、その土地の地盤の強弱を調べられます。例えば
OO台地などなら、あんしんでしょう。
金額が多く伴う物で、土地の売買は、十分な調査をする必要があります。登記簿は、必ず最初から調べずに、末からさかのぼってみる事です。特に第3者の抵当権などは、そうすべきです。これは、宅建主任者より、司法書士のほうが良く知っています。金額が相当な金額なら、保険だと思って、自分の司法書士、土地家屋調査士を雇うと、あんしんです。大概、宅建、司法書士、土地家屋調査士は、3つとも持っている人が多くいます。
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この回答へのお礼

>登記簿は、必ず最初から調べずに、末からさかのぼってみる・・

★そうなのですか。
参考にさせていただきます。
ありがとうございます。

お礼日時:2009/05/25 14:26

立ち会ってもらったくらいでは、あとあと揉めてもなんの効力もありませんです。


仲介業者をいれないなら、せめて司法書士に売買契約書を作ってもらって、売主買主で署名捺印しておくほうがはるかに良いです。
重要事項説明書や売買契約書の書類に記名・押印しない宅建主任者はただの人ですから。
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この回答へのお礼

そうなのですか。
ありがとうございました。

お礼日時:2009/05/25 14:28

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Q売買契約の時、売り主側の宅建主任者が立ち会わないのは違反でしょうか

この度、中古マンションの売買契約をしましたが、売り主側の仲介業者は小規模会社、買主側の仲介業者は大手なので、重説・契約書等すべて買主側業者で作成しました。

契約当日も売り主側の宅建主任者は現れず、社長(宅建なし)が出席していました。売り主側の宅建主任者は契約の内容も全く知らないようですが、後日印鑑だけ押印してもらうようにするから大丈夫と言っていました。

このようなことは、違反ではないのですか。よくあることなのでしょうか。

Aベストアンサー

不動産会社の営業マンです。


>売買契約の時、売り主側の宅建主任者が立ち会わないのは違反でしょうか

これ自体は違法ではありません。
立ち会う事は義務とされていません。


>後日印鑑だけ押印してもらうようにするから大丈夫

取引に関係した業者の宅建主任者は『全員』記名押印する事になっています。
これは契約当日に立ち会わない主任者が、事前に重要事項説明書の内容を確認して了解したという意味で署名捺印します。(実際に説明を行うのはその中の一人)
記名押印が「後日」というのは宅建業法違反になります。

ただし、実害があるかどうかで言えば、大手業者作成の重要事項にそうそう不備があるとは思えず、また、大手は重要事項説明書や契約書は自社仕様しか使わないので、その相手側業者の主任者の記名押印が後日であっても取り立てて支障はないと思われます。
そういう意味では「大丈夫」と言えなくもありません。
もちろん、質問者さんとしては、後日記名押印したものを必ず提出するよう請求することをお勧めします。


>よくあることなのでしょうか。

後日記名押印がよくあるかどうかは分かりません。
私自身は後日記名押印した経験はありませんが、相手方主任者ではそういうい事もありました。
また、契約自体には支障が生じないレベルの不備という意味ではよくあります。


参考になれば幸いです。

不動産会社の営業マンです。


>売買契約の時、売り主側の宅建主任者が立ち会わないのは違反でしょうか

これ自体は違法ではありません。
立ち会う事は義務とされていません。


>後日印鑑だけ押印してもらうようにするから大丈夫

取引に関係した業者の宅建主任者は『全員』記名押印する事になっています。
これは契約当日に立ち会わない主任者が、事前に重要事項説明書の内容を確認して了解したという意味で署名捺印します。(実際に説明を行うのはその中の一人)
記名押印が「後日」というのは宅建業法違反にな...続きを読む

Q借地料の適正価格の調べ方[教えて]

約50年前に借地(13坪)に居住用家屋を建てて今日に至っております。過去に幾度か土地代の値上げもありましたが約10年前から今日まで月額(\10,215/13坪)で借用していたところ、このたび地主から突然月額(\19,068/13坪)に値上げすると一方的に通告され賃貸借契約書を渡されまた。
そこで
(1)現在の土地代\10,215が妥当な金額なのか否か(安いのか、高いのか、こんなものなのか)客観的にしらべる方法を教えていただきたいのです。

(2)時の経過と共に評価額、相場も変わるでしょうから賃借料が変化するのはやむを得ないこともわかりますが一気に90%近く値上げするのは果たして同義的、法律的にいかがなものでしょうか?
土地の所在地は再開発とか商業施設も無く、ごく普通の変化の無い下町で土地の相場を左右するような条件はありません。

(3)値上げを拒否する方法はどのような方法でしょうか?

Aベストアンサー

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書類は市役所によって異なることもあるので、事前に電話でご確認されてからのほうがいいです。証明書の発行手数料は、概ね500円前後だと思います(市によって異なる)。

 評価証明書には固定資産税と都市計画税の年額が記載されていますから、その金額の2倍~4倍が「借地権」を主張するための地代の年額の最低水準になります。月額地代は単純に12ヶ月で割れば算出できます。
 「2倍~4倍」と幅があるのは、市町村によって税の負担調整の適用状況が違うからです。

2.次の検証方法は、相続税路線価から推定する更地価格に地代利回りを乗じて地代を試算してみる方法です。
 国税庁HPを下記に貼っておきますので、「平成17年度路線価図」から自宅の土地の路線価を見つけて下さい。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main/main_h17/index.htm

 例えば、路線価が「280」と表示してあれば、280000円と読んで下さい。路線価は時価の80%相当なので、28万円を0.8で割り戻せばおおよその更地価格を推定することができます(28万円÷0.8=35万円)。
 地代利回りは地域性や個別性に左右されるので、確定的な数値は出せないのですが、一般に住宅地の地代の期待利回りは1.5%~2.0%程度だと言われています。
 愛知県HPから、「定期借地権の活用による期待利回りと税負担」に関するページをご参考までに貼っておきます。
http://www.pref.aichi.jp/tochimizu/akispace/seminor/kiroku-take2.htm

 例示として期待利回りとして1.5%を採用した場合、35万円×1.5%=5250円と求め、これに土地の面積43m2(=13坪)を乗じて、年額地代225750円を試算します。12ヶ月で割って、月額18812円がこの路線価の場合、地代の標準的な数値になると思います(※なお、地代は個別性が強いので、本件のように土地面積が少ない場合、1.5%より高い利回りになることもあると思う)。

 なお、相続税で定期借地権の評価額を求める場合の利回りは、3.0%です。国税庁HPから「基準年利率」のページを貼っておきます。
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/sonota/hyouka/1205/02.htm

3.このほか、同様の居住用家屋について自宅周辺の地代水準を調べて、それとの比較をするという方法が考えられます(市場性から検証する方法)。しかし、地代の相場は一般に公表されていないので、一般人が地代の事例を多く収集するということは現実にはとても困難なので、この方法は採用できないと思います。

 上記で紹介した固定資産税から検証する方法、相続税に地代利回りを乗じて検証する方法を基に、参考値としてコスト面から検証した地代の水準を試算してみて下さい。

4.借地借家法では、地代増減を当事者どちらからでも主張できるので、地主が「突然月額19,068円に地代を値上げ」しても有効な契約です(借地借家法11条1項)。「90%近く値上げする」というのは結果にしか過ぎないので、道義的にも法律的にも全く問題はありません。ですから、借地人は、指定された月から改訂された地代を支払うことになります。

※平成4年以前の借地契約は、基本的に旧法である「借地法」が適用されますが、説明をわかりやすくするため新法である「借地借家法」で回答しています(条文の趣旨や考え方はほとんど同じです)。

 ただし、改訂された地代に不服なら、そのことを地主と交渉して上げ幅を縮めてもらうことは可能です。それでも地主が折れなかったら、裁判で決着を付けるしかありません。
 裁判の結果、地主の地代が認められたら、改訂地代と現行地代の差額について年10%の利子を付けて地代を支払う義務があります(借地借家法11条2項)。
 逆に、借地人が主張する地代が認められたら、現行地代を支払っているだけでよいということになります。

 値上げを拒否する方法は、まず、地主と交渉をして上げ幅を下げてもらうこと、それでも地主が拒否したら現行地代はしっかり支払った上で(地代を支払わないと債務不履行になるから)、地代に関する裁判を地主に起こしてもらうしかないと思います。

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書...続きを読む

Q立会人って何ですか?

あるハウスメーカーに土地を売却することになりました。
担当者と価格を決めていたのですが、契約の直前になって、
ある不動産業者(こちらとは面識無し)が「立会人」となることになりました。

1.良くあることですか。(業界の常識ですか?)
2.立会人とはなんですか。いるとどんなメリットがありますか。
3.立会人は公正な立場ですか。
4.仲介費用を値切ると、何か悪影響がありますか。
5.その他アドバイスがあればお願いします。

何か態のいい値切りの一種のような気もします。
ただ条件はそこそこなので、取引をやめる気はあまりありません。
よろしくおねがいします。

Aベストアンサー

ハウスメーカーと直接取引する話をしていたが、契約の直前に相手のハウスメーカーの申し出により不動産業者が入ることになり、その業者に仲介手数料を払うことになった。
ということでしょうか?そういうことだとして話をしますが、
1、常識とまではいかなくても、当初は当事者同士で話をしていたのに途中から不動産業者を仲介に入れることになるのは、よくある話です。
2、立会人とは言ってますが、ようするに仲介業者のことですよね?仲介業者と言えば商売のためのようですが、立会人と呼ぶことで商売気なしの必要なモノというような意味を持たせたいのではないでしょうか。ようするに曖昧な言葉でごまかされているようなものだと思います。
3、本来は公正な立場であるべきですが、相手のハウスメーカーが入れてきた業者であるならば、何か問題が起これば相手サイドに立つでしょうね。
4、あなたはハウスメーカーとの直接取引を考えていたのに、相手の都合で後から入ってきた業者ですから、あなたは「手数料は払わない」と言ってもいいくらいだと思います。値切るのもかまわないと思います。
5、上でも言いましたように、相手の都合で、相手の側に立つ業者を入れてきたのならば、あなたがその業者に手数料を払う必要はないし、どうせ手数料を払うならば、あなたも自分サイドに立ってくれる業者を入れてその業者に払うほうが良いと思います。
以上のように思いますが、あなたが強気に出ても相手は買うのならば言いたいこと言えばいいし、止められると困るならばそこそこにしておいてください。

ハウスメーカーと直接取引する話をしていたが、契約の直前に相手のハウスメーカーの申し出により不動産業者が入ることになり、その業者に仲介手数料を払うことになった。
ということでしょうか?そういうことだとして話をしますが、
1、常識とまではいかなくても、当初は当事者同士で話をしていたのに途中から不動産業者を仲介に入れることになるのは、よくある話です。
2、立会人とは言ってますが、ようするに仲介業者のことですよね?仲介業者と言えば商売のためのようですが、立会人と呼ぶことで商売気な...続きを読む


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