父が住んでいる実家の家(一戸建て)を売却し田舎へ帰ることになりました。まだローンが1700万程残っているようですが、不動産屋A社に来てもらい見積もりをもらったようです。

駅から離れているものの、学校・病院・スーパーなど生活に必要なものは近いということ、隣が空き地でほかの並びの家に比べると日当たり・風通しが良いことでプラス100万ほど上乗せできるという話だったようです。見積額が1500万だったので1600万ほどで売れる見込みです。(空き地と反対側の)隣の家も先日空き家になり、そこも1500万で売れたとのこと。

父には他の業者でも見積もりを出してもらうよう言いましたが、A社からは同じ市内なら他の業者も情報を共有するので見積もり額は同じだろうと言われたとのことです。どこが売りに出されているとかいった情報を共有するのは当然かなとも思いますが、それが見積額が同じになることにつながるのか疑問でした。「市内なら~」という理由も説得力に欠ける気もしますが、実際こういうことは一般的なのでしょうか。知識を持った人が見積もれば同じ額になるのは当然でしょうが。

ローン残高を週明けに確認してから返事するとしたようですが、父はそこで決めようと思っています。A社の担当者がいる場で私に電話をかけてきて相談しようと思ったらしく、振り込め詐欺ではないにしろその場でOKしなかったのはよかったと思っています。だますとかはないにしても、1社だけで決めるのは性急な気がしているのでここで相談させてください。

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A 回答 (4件)

元業者営業です



売却価格の決定権は売主です。不動産業者ではありません。
極端な言い方ですが、たとえ総理大臣が「あなたの物件の価格は1500万だ」と言っても売主が「1700万でなきゃ売らない」と言えばそれまで。

ただし、その価格で「売れるか売れないか」は別問題です。

そして、不動産に限らず物の値段には「相場」があります。大根だって相場より高ければ売れません。ましてや不動産です。買主の「相場観」は他の商品より「大変厳しい目」で見られます。
つまり、相場から外れた金額設定をした場合、冗談ではなく「一生」売れません。
よく「売り急いでいないからのんびり・・・」なんて言う人がいますが、私達業者から言わせてもらいますと、決して「賢い売り方」とは言えません。

大根ですら「何日も店頭に並んでいる」ような「売れ残り」を買いますか?
不動産だって同じですよ。購入を考えている人は日々売り物件をチェックしてます。その様な人達に「いつまで経っても売れていない物件」が魅力的に映るでしょうか?ましてや相場から外れた価格なら・・・。

故に「売価の決定」は冷静・客観的且つ、慎重に判断するべき事なのです。

その「相場」を判断する為には、やはり複数の業者に査定してもらうのが一番確実です。
そしてこの「複数の業者へ査定依頼」をするというのは、価格決定のみならず、いい業者選びの為の判断材料になるのです。

仲介業は「成果報酬」の為「売れなければ」報酬を得られません。つまり、余程の人気物件でない限り一般的に「早期売却」を目指し相場より低い価格を提示する傾向があります。
では、反対に「高い査定をする業者がいい業者か」というとこれも違います。
前述のとおり「相場より高い価格」で売り出しても「余程の幸運」がなければまず売れません。

買取業者なら「高い査定」をした業者に売ればいいですが、仲介は全く意味合いが違います。
仲介業者で「相場より高い」査定を提示してくる業者は概ね2通りです。

1.相場を全く把握していない「間抜けな業者」
2.高い査定を提示し、取り敢えず売り物件を獲得して後日「値下げしましょう」という「姑息な手を使う業者」

よく「高く売れたほうが私達(業者)も手数料が多くなるので頑張ります」などと言う「誘い文句」を発する業者が居ますが、結果的には「全く根拠のない口先だけ」です。

不動産売買は良くも悪くも「依頼する業者次第」です。特に、売る物件が「超人気物件」というわけではないのなら、余計に依頼する業者の「良し悪し」が大事です。
どの業者がご質問者様にとって「良い業者」かは、やはり実際に面談して判断するしかありません。
そして、「物件の査定依頼」に対し「どの様な対応をしてくれるか」で結構見えてきますよ。「良し悪し」が。
価格の提示を「大体こんな感じ」のような提示なら要注意です。
売主へ査定価格の具体的な根拠を示し「故にこの価格です」と提示してくれる業者を選んだ方がまず安心です。

また、もしもご質問の物件が「超人気物件」でないのなら、信頼できる業者へ「専任媒介契約」で依頼したほうが、業者のモチベーションが上がりますので、広告活動(予算)に、より「ちから」が入るのが通常で、結果的には「良い結果」になる事がよくあります。

その辺りも含めての業者選びを。

ご参考まで。
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NO.3の回答者さんの説明が一番妥当だと思います。



私が査定する場合、近隣の売買事例と当該物件を比較して、妥当な価格(売主も買主も納得できる価格)を算出します。

算出には必ず根拠があるので、その根拠を示して詳しい説明をきちんとしてくれる業者がどうか、見極めてください。

その説明に不安があるようなら、他の業者にも査定を依頼して見ることが重要でしょう。

きちんとした算出を行う業者同士なら、査定価格に大きな差は出てこないはずです。

その上で、いつまでに売りたいのか、などを考慮して、売り出し価格を決めていくことが重要です。
NO.1の回答者さんが述べられたように、値引き額を考慮した売り出し価格を設定する事も一案です。(地域性もありますが、特に関西の場合は購入希望者さんは値引きを前提に検討します。)

<追加>
質問文の中で気になったのは、「隣が空き地だからプラスになる」という業者のせりふですね。

今隣が空き地でも、将来全く建物が建たないという保証はありませんし、購入検討者に対して「隣が空き地だか良いですよ。」なんてトークをするような業者は信頼できません。
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売却価格を決めるのは売主です。


不動産屋は直接の買い手ではないですよね?仲介業者ですよね?
とすれば、見積もりというよりは、価額評価とか査定というもので
購入意思の表明ではなくアドバイスです。

それから、複数社から査定を取りたいのであれば、A社に頼むのでは
なく、売主がそれぞれめぼしい仲介業者にあたるべきでしょう。

売却価格は売主が決めればいいことで、一旦きめた価格を途中であげ
ることも下げることもできます。
不動産屋の査定どおりで価格を決定しなければならないルールもありま
せん。最終的に売るか売らないかの判断も売主の判断です。

A社はA社の立場で評価した訳ですから、あとは他社にも教えてもらう
とか、精算条件としていくらぐらいで売りたいかとか、指値を考えて
希望売却価格より当初は2割位乗せて売り出そうとか、多方検討され
たらいいと思います。
売り出しを1500にしようが、1600にしようが、1700、
1800にしようが、決めるのはお父さんです。

それから、仲介の依頼は、媒介契約を交わしますが
媒介契約には、1社を専任として(他社には重複依頼できない)
専任媒介契約((1))と複数社と個別に契約できる一般媒介契約((2))
があります。くわしい中身は不動産屋に確認して欲しいのですが、
契約すれば、契約期間中はそれぞれの内容に縛られることがでてきます
からよく説明を受けてください。

参考までに
売れにくい物件や早く売りたい物件は(1)、
売りやすい物件や売り急がず高値でじっくり待てる物件は(2)
といった感じです。
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売り急いでいないのでしたら1700万円で売り出しては。


実際に売れてみなければ金額はわかりません。
私が買うなら値下げ交渉するかもしれません。
金額は売る人と買う人の同意で決まります。
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