自宅を医療法人に売却しました。
売買契約を締結し、あとは期日までに立ち退くだけだと思っていました。立ち退きを一ヶ月前になり、買主が売買契約者の名義を、医療法人から個人名義に変更したい、と申し出てきました。
買主の医療法人は、他に社会福祉法人も経営していて、
今回売却した自宅の隣の空き地を、社会福祉法人の名義で購入し、
医療法人の名義で購入した私の自宅を、社会福祉法人に貸す方法を考えていたそうです。
ところが、医療法人で購入した用地を貸すことに、規制がかかったので、医療法人の理事長の個人名義に変更したい、といってきたのです。
私としては、売買契約は、すでに医療法人名義で締結しているのに、
いまさら、個人名義に変更したくありません。
もし、売買契約の名義変更に私が協力しないけば、買主の医療法人は、何か損害をこうむることになるのしょうか?教えてください、宜しくお願いします。

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A 回答 (4件)

はじめまして



契約書の内容をもう一度確認してください。
契約書の条項に「買主名義が第三者に変っても売主は異議なく承諾の事」という一文がなければ契約の解除が出来るかもしれません。
入っていれば契約の解除は出来ません。したがって売主側の違約になる可能があります。

ただ一般的な不動産取引において、契約後に買主が変わっても売主には問題は無いように思えますが。
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この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
名義変更を異議なく承諾、と言う項目は入っていませんでした。
補助金や税金対策の問題で、医療法人の名義では購入えきないようです。買主のミスです。

お礼日時:2009/05/26 12:18

買主の名義を変更することを拒否する理由がわかりません。



買主の損害の内容は質問者さんご自身が質問文に記載されていますが・・・。

何を質問したいのでしょうか?
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通常、売買契約書には「買主と新たな登記人名義が同じでなくてもかまわない」みたいな条項があります。



例えば、買主は夫のみであっても、実際には夫婦共有にしたりとか・・・
ですから拒否したところで、先方はどうしようもなくなるわけでもないですし、手数料や売買金額を上げるような話でもありません。

賃貸借契約の借主とは違いますから、買主名義が変わるのを拒否するメリットがあるのでしょうか?
協力しないことで売買がまとまらなくても困らないのでしょうか?

こちらに実害がないのなら協力したほうがいいと思いますけどね。

「私は○○医療法人に売った」って自慢して触れ回るわけでもないでしょう(笑)
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手付の1~2割ぐらい契約変更手数料で要求したらいいんじゃないですか?



後は相手が損得で考えるでしょう。

あなたが拒否しても医療法人から理事長に譲渡すればいいだけですから
あなたがなんとしても協力しなければならない理屈はないと思います。
(契約に法人名が残ると困ることがあれば別ですが、そこまで勘ぐる
必要もないでしょう。)
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この回答へのお礼

回答ありがとうございました。
医療法人から理事長の譲渡はできないようですよ。
譲渡税が、かなりかかってくるようです。

お礼日時:2009/05/26 12:16

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次回その間取りを基に見積もりが出てくることとなっています。

次回の打ち合わせでは、土地の売主(仲介業者さん?)も同席して、土地と建物の契約の意思表示をしてもらいたいと言われました。意思表示とは?と確認すると土地と建物の両方の契約をしてもらうとのことで、話を聞いてその場ですぐ結論は出せないので持ち帰らせてもらうと伝えています。
ハウスメーカーからは通常1週間程度しか土地の売主(仲介業者さん?)は待ってくれないので、次回打ち合わせ後2,3日後までに返答するよう言われています。(初めの50万円の支払いから既に1週間が経過しているため)

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それ以外の通話は多くても30分~60分程度。(発信限定)

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ほとんどの月は0パケット。しかし、使うときは結構使う。

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質問
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会社から転勤扱いの期間が終わったので借りているマンションについて
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せめて現時点で退出して、入居したあつかいになるのだから
現時点での修繕をしてほしいと思うのですが
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気持は分からないでもないけれど、これは不動産会社の言い分が適法で正しい。

まず、借主の名義の切り替えって、存在しないんだよね。
これは賃借権の「譲渡」か、あるいは「相続」(同居親族等)くらい。
本件は譲渡。

本件の賃貸借契約書には賃借権の譲渡や転貸借はきっと認めていなかったはず。
それでも本件のように借主側から譲渡の申し出があった場合、貸主側の承諾が得られるなら譲渡は可能になる。
本件の場合は申し出を断られたことになる。

しかし、ただ断ったとしても、貸主と借主双方に利益もないので、では新規契約になるけれどそのまま継続して居住できるという条件が提示。
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法人が預け入れた保証金のうち、修繕費用分が多く差し引かれることになるけれど。

蛇足だけど、空室と在室で修繕の単価が変わることも少なくないよ。
家財が置いてあるし、作業日時も制限あるし、工事期間中に資材や道具を部屋に置いておくこともできないから。
この辺をどう扱うのかは管理会社次第。
法人へ戻る保証金返金額が減る可能性があるということ。


質問文では「法律上」とあったけど、民法云々言うと前述のように堅苦しいけれど、要は「交渉」だよね。
お互いの条件をすり合わせて相互利益のある契約を結ぶ。
質問者の立場では、これは現況そのままの状態で借りうける”居抜き”契約のようなもの。
退室する時に負担する修繕義務も、この「現況」の状態から故意過失で破損汚損した部分について経年劣化等を差し引いた部分を負担するので、新品で借り受けるよりも退室時の負担は少なくなる可能性もある。
契約書に明記してもらった方が後のトラブルにはならないかな。

気持は分からないでもないけれど、これは不動産会社の言い分が適法で正しい。

まず、借主の名義の切り替えって、存在しないんだよね。
これは賃借権の「譲渡」か、あるいは「相続」(同居親族等)くらい。
本件は譲渡。

本件の賃貸借契約書には賃借権の譲渡や転貸借はきっと認めていなかったはず。
それでも本件のように借主側から譲渡の申し出があった場合、貸主側の承諾が得られるなら譲渡は可能になる。
本件の場合は申し出を断られたことになる。

しかし、ただ断ったとしても、貸主と借主双方に利益もない...続きを読む

Q一時的な引っ越しでの住民登録等の変更について

近い内、引っ越しをします。
そこへ永住という訳ではなく、数年以内にはまた転居する可能性が大きいです。
長期でなく、短期であっても引っ越す場合は住民票など変更するものなのでしょうか。
また、他にも移した方が良い物など、あれば教えて頂きたいです。
移さなかった場合、起こる不便などがあれば、そちらも教えて下さい。
一時的に転居している方など、ご存じの方、よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

住民基本台帳法では、正当な理由なく期間内に転入出の届けを出さな
い場合5万円以下の過料となっています。

不都合でいえば、住民台帳を基本とした行政制度やサービスを受けに
くくなる。(選挙、福祉、文教、住民トラブル相談 など)

所得がある場合、住民税納付の際矛盾がでてきます。
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ご質問させて頂きます。
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当たり前なのでしょうか? 慣習として買主負担でしたら渋々納得しますが、そうでない
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Aベストアンサー

印紙税は、文書にかかる税金です。
印紙を買って文書に貼って消印するという方法で納税します。

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契約書はおそらく2通あると思います。
2通ならば2枚必要です。(1通ならば1枚)
これは折半(双方1通分ずつ)負担するのがふつうです。

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Qスパム対策による一時的メールアドレスの変更

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送信されています。
メーラーの機能やウィルスソフトによる対策は別として、
一時的にそのアドレスを削除して、一定期間(数日~1ヶ月)
経った後、またそのアドレスを復活しようかと考えていますが、
一定期間アドレス使えないようにするという対策の効果はある
のでしょうか。
私が考えるには、スパムが送信され、宛先がなければ送信元(業者)へ
デーモンとして返ってきて、アドレス帳から削除されるかも?
という淡い期待があるのですが、いかがでしょうか。
ご存知の方は、お教えください。

Aベストアンサー

効果は薄いでしょうね。
現在スパムが送られているということは、そのアドレスはそういった
送信先リストに掲載されてあちこちのスパム業者へ配布・転売されている可能性があります。
自動送信プログラムなどによってスケジュール送信されていることもあるので
同一のアドレスを使っているかぎり、一定期間とめても
その後受信可能になった際にスパムがくる可能性はなくなりません。
ほぼ完全に防ぐ方法としては、異なるアドレスを推測しづらい形式で作成し
それを一切の公の場所に公開しないことです。
私は個人的にドメインを持っていますが、一切公開していないアドレスには
スパムメールは一切届いていません。
この場合、メールを受信する一次的なメールアドレスを用意して
そこからの転送として本来のアドレスで受信をしています。
一次アドレスにスパムが来るようになった場合はこのアドレスを変更し
転送先はそのままとしています。
こちらからどこかへ連絡をする際には一次アドレスから送信しています。
手間はかかりますが、大量にスパムメールが届くようになってしまった場合の
重要なメールとの選別の手間に比べると楽です。

社内のサーバー上で指定ドメインからの送信をブロックするという対策もありますが、完全ではありません。

効果は薄いでしょうね。
現在スパムが送られているということは、そのアドレスはそういった
送信先リストに掲載されてあちこちのスパム業者へ配布・転売されている可能性があります。
自動送信プログラムなどによってスケジュール送信されていることもあるので
同一のアドレスを使っているかぎり、一定期間とめても
その後受信可能になった際にスパムがくる可能性はなくなりません。
ほぼ完全に防ぐ方法としては、異なるアドレスを推測しづらい形式で作成し
それを一切の公の場所に公開しないことです。
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Q会社名義で契約の賃貸物件、退社後の名義変更について

私は現在、勤め先の会社で借りてもらった賃貸物件に住んでいます。
ここは、自ら仲介業者にお願いし探した物件で、契約だけを会社でして頂きました。
※その際の敷金礼金2か月分ずつと仲介手数料は全額自分で払いました。
毎月の家賃も自ら支払っています。
(住宅補助が一部ある為、会社契約にしています)

来月より現在の勤め先を退社し、新しい会社に転職することになり、その旨を不動産業者に伝えましたところ、
(※転職先も家賃補助がある為、会社名義で契約の予定)
「会社が変わるならば、再契約をしてもらいます。
敷金は、一旦2か月分返却しますが、新たに敷金2・礼金2・手数料1を今月中にお支払いください」
と言われてしまいました。
越してまだ1年しか経っていなく、これからも住み続ける予定でおりましたので愕然としました。
名義変更をお願いしましたが、
そういったものはやっていないと言われ、困り果てています。
又支払わなければ退去とまで横暴なことを言われました。
この不動産業者は大手なのですが、そんな事はあるのでしょうか?
この要求された金銭は必ず支払わなければいけないものなのでしょうか?
新たに手数料を1取るのも理解ができません。
知り合いに以前聞いた話ですが、通常でも手数料というものは、本来0.5か月分でいいと伺いました。
それを1ずつ二度とるのはおかしな気がします。

契約書は手元にありますが、会社契約だったので、
契約内容は直接契約時には伺っていません。サインも会社のものです。
又、契約書の文面には名義変更について詳しく記載がありませんでした。

助言をいただけますと幸いです。

私は現在、勤め先の会社で借りてもらった賃貸物件に住んでいます。
ここは、自ら仲介業者にお願いし探した物件で、契約だけを会社でして頂きました。
※その際の敷金礼金2か月分ずつと仲介手数料は全額自分で払いました。
毎月の家賃も自ら支払っています。
(住宅補助が一部ある為、会社契約にしています)

来月より現在の勤め先を退社し、新しい会社に転職することになり、その旨を不動産業者に伝えましたところ、
(※転職先も家賃補助がある為、会社名義で契約の予定)
「会社が変わるならば、再契約を...続きを読む

Aベストアンサー

契約者はあくまで元の勤務先です。もし、元の勤務先が他の人をすまわせるので退去しろと、言われたら出るしかないということはご承知でしょうか? 契約形態からいって質問者は賃貸契約をしているのではなく、勤務先の社宅(借り上げ住宅)のような扱いなので、これは会社の社員に対する福祉制度の問題であって、大家との賃貸関係の問題ではないので、借地借家法の保護はないものと思います。

元の勤務先から見れば、退職したものが会社の施設を利用するのはおかしいということになります。会社側としてはそのまま契約を継続して、家賃を払い続けるか、契約を解除するかのどちらかとなります。
解除の場合借り手側からの解除ですので、大家側には責任はありません。会社施設の社員利用という福祉制度の問題なので借地借家法による保護もありません。

大家側から見ると契約相手の会社に関係ない人が住み続けるのは、不法占拠または契約先の無断また貸しと考えられます。無断のまた貸しは契約違反として契約解除理由になったと思います(民法第612条第2項)ので、いずれにしろ退去を求めることについては、根拠が存在します。。

ところで、元の勤務先に了承は得ているのでしょうか?

大家側から見ると契約相手は元の勤め先です。その会社を信用して貸したものであって、質問者自身を信用して貸したものではありません。
また賃貸契約において名義変更というのも一般的にありません(親族等の相続ならありますが、退職した今は契約先と質問者は赤の他人ですし)。

質問者は契約相手ではありませんので、今後も使用する場合、今ある元勤務先の会社との賃貸契約を解除して、質問者と新たに契約をし直すことになります(当然契約相手の許可が必要です)。

だから、大家が必要という場合は、新たな契約条件として、敷金・礼金は必要です。またその場合新たな保証人も必要でしょう。

さらに、新規の契約にかかる費用(仲介手数料や火災保険)は必要です。
法律上新規契約扱いになると重要説明事項なども改めて行わないと業者は宅建業法違反をすることになりますので、契約に関する手続きは改めて行うことになりますので、仲介手数料も必要です。

ただし、手数料については、借り手・貸し手の両方から受け取れる報酬の合計が宅建業法で家賃1ヶ月相当となっていましたが、国土交通省告示「宅地建物取引業者が宅地または建物売買に関して受け取れることができる報酬の額」(平成9年1月17日建設省告示第37号)にて、「一方から受け取れる報酬の額は、当該媒介の依頼を受けるに当たっての当該依頼者の承諾を得ている場合を除き、借賃の一月分の2分の1に相当する金額以内」となっていますので、半分まで減額するように要求してもよいと思います(以前のものはそのとき了承済み扱いですので今更いっても仕方ないです)。

契約は新たに行うものですので、今回も取る(2度取るのは)、おかしなことではないのですが、その額にはまだ交渉の余地があると思います。

最後に、払わないで済む方法があるとしたら、元の勤務先に協力してもらい、転貸することを大家側に了承をもらい(転貸しは原則大家の許可が必要)、契約をそのままで、元の会社を通じて、契約を継続することぐらいでしょう(実際友人がこの方法で負担なしで、次の更新までは住まわさせてもらっていました)。

この場合、家賃支払いは質問者または現勤務先→元の勤務先→大家になると思います。でもこの方法は、質問者と前の勤務先が賃貸契約を結ぶことになりますので、大抵の会社はいやがります。

いずれにしろの勤務先の協力無しでは解決できないと思います。でも、この方法は転職先の会社との関係で難しそうですね。質問者と元の勤務先との退職に至る経緯もありますし。

あきらめて、煩わしい手続き・交渉が多くありそうですので、新たな住居を探したほうが無難だとおもいます。

契約者はあくまで元の勤務先です。もし、元の勤務先が他の人をすまわせるので退去しろと、言われたら出るしかないということはご承知でしょうか? 契約形態からいって質問者は賃貸契約をしているのではなく、勤務先の社宅(借り上げ住宅)のような扱いなので、これは会社の社員に対する福祉制度の問題であって、大家との賃貸関係の問題ではないので、借地借家法の保護はないものと思います。

元の勤務先から見れば、退職したものが会社の施設を利用するのはおかしいということになります。会社側としてはその...続きを読む

Q一時的な名義借りは罰せられる?

兄が持ってる口座の銀行の預金金利が高いので1年間兄の口座を借りて定期預金をして満期後自分の口座に戻した場合、贈与税が発生するとか、法にふれるのでしょうか。教えてください。

Aベストアンサー

何の書類も用意せずにそれをやると、税務署が「こんちわ~。税金払ってね~」と訪問して来たら逃れられないので「定期預金と同額、同利率、同条件の、実印を押した正式の借用証書」を作りましょう。

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お兄さんが金を借りただけなので、贈与税も所得税もかかりませんし、合法です。

お兄さんは「借りた金を定期にしようが何をしようが、本人の自由」ですから、何の問題もありません。

税務署が「これは贈与ちゃうの?」って言って来たら「ちゃんと実印が押してある正式な借用証書がある」って言えば撃退できます。

Q土地個人売買における司法書士選定は買主に権限がある?

土地の個人売買で司法書士に所有権移転の手続きをしてもらうんですが、いままで売り主が知り合いの司法書士にお願いしたいと言われていたので、無知な私は別にいいですよと言っていたのですが、最近この掲示板で皆さんに色々教えていただいて、所有権の移転手続きなどの司法書士への報酬は通常は買主がするのだと聞きました。

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それとも、通常は移転登記依頼する司法書士への報酬は売主・買主折半なんでしょうか?

教えてください。

Aベストアンサー

>それとも、通常は移転登記依頼する司法書士への報酬は売主・買主折半なんでしょうか?

普通は登記する買主が費用を持ちます。
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間違いなく登記手続きを代理するという以上の付加価値はないわけで
すから、信用できる書士であればどちらが決めても大きな問題には
ならないと思いますが。


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