自宅を医療法人に売却しました。
売買契約を締結し、あとは期日までに立ち退くだけだと思っていました。立ち退きを一ヶ月前になり、買主が売買契約者の名義を、医療法人から個人名義に変更したい、と申し出てきました。
買主の医療法人は、他に社会福祉法人も経営していて、
今回売却した自宅の隣の空き地を、社会福祉法人の名義で購入し、
医療法人の名義で購入した私の自宅を、社会福祉法人に貸す方法を考えていたそうです。
ところが、医療法人で購入した用地を貸すことに、規制がかかったので、医療法人の理事長の個人名義に変更したい、といってきたのです。
私としては、売買契約は、すでに医療法人名義で締結しているのに、
いまさら、個人名義に変更したくありません。
もし、売買契約の名義変更に私が協力しないけば、買主の医療法人は、何か損害をこうむることになるのしょうか?教えてください、宜しくお願いします。

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A 回答 (4件)

はじめまして



契約書の内容をもう一度確認してください。
契約書の条項に「買主名義が第三者に変っても売主は異議なく承諾の事」という一文がなければ契約の解除が出来るかもしれません。
入っていれば契約の解除は出来ません。したがって売主側の違約になる可能があります。

ただ一般的な不動産取引において、契約後に買主が変わっても売主には問題は無いように思えますが。
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この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
名義変更を異議なく承諾、と言う項目は入っていませんでした。
補助金や税金対策の問題で、医療法人の名義では購入えきないようです。買主のミスです。

お礼日時:2009/05/26 12:18

買主の名義を変更することを拒否する理由がわかりません。



買主の損害の内容は質問者さんご自身が質問文に記載されていますが・・・。

何を質問したいのでしょうか?
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通常、売買契約書には「買主と新たな登記人名義が同じでなくてもかまわない」みたいな条項があります。



例えば、買主は夫のみであっても、実際には夫婦共有にしたりとか・・・
ですから拒否したところで、先方はどうしようもなくなるわけでもないですし、手数料や売買金額を上げるような話でもありません。

賃貸借契約の借主とは違いますから、買主名義が変わるのを拒否するメリットがあるのでしょうか?
協力しないことで売買がまとまらなくても困らないのでしょうか?

こちらに実害がないのなら協力したほうがいいと思いますけどね。

「私は○○医療法人に売った」って自慢して触れ回るわけでもないでしょう(笑)
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手付の1~2割ぐらい契約変更手数料で要求したらいいんじゃないですか?



後は相手が損得で考えるでしょう。

あなたが拒否しても医療法人から理事長に譲渡すればいいだけですから
あなたがなんとしても協力しなければならない理屈はないと思います。
(契約に法人名が残ると困ることがあれば別ですが、そこまで勘ぐる
必要もないでしょう。)
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この回答へのお礼

回答ありがとうございました。
医療法人から理事長の譲渡はできないようですよ。
譲渡税が、かなりかかってくるようです。

お礼日時:2009/05/26 12:16

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土地を商談中として一旦押さえてもらうために、ハウスメーカーに対して50万円支払いをし、その土地で建てた場合の間取りについて計2回簡単な打ち合わせを行いました。
次回その間取りを基に見積もりが出てくることとなっています。

次回の打ち合わせでは、土地の売主(仲介業者さん?)も同席して、土地と建物の契約の意思表示をしてもらいたいと言われました。意思表示とは?と確認すると土地と建物の両方の契約をしてもらうとのことで、話を聞いてその場ですぐ結論は出せないので持ち帰らせてもらうと伝えています。
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別に当該ハウスメーカーと契約する気がないわけではないのですが、あまりに詳細が詰まっていない時点で契約を急がされることに疑問を感じているところです。

長々と申し訳ありませんが、このような場合についてアドバイス宜しくお願いいたします。

私はハウスメーカーに土地探しからお願いし、条件に近い土地を見つけてもらいました(未契約)。
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ハウスメーカーからすると、土地の契約だけでは商売にならない(仲介業者は手数料をもらえる)ので、土地の契約が完了して、あとから違うハウスメーカーと契約される事を心配して(恐れて)いるために、建物の請負契約の締結を急かしているのでしょう。

質問者さんは、建物のプランなどの詳細が煮詰まっていない段階で建築の請負契約を締結することに抵抗があるように思いました。

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Aベストアンサー

まず一般的には、その手の売買契約にはローン特約というものが付いています。
ローンが不承認となった場合には、無条件で白紙解除出来る約束です。しかし3の方が書かれているように、普通はその特約の有効期限というものを設けます。
その期限が過ぎてしまった後のお話ですと、約束通りに考えればその特約は適用されずに、「買主都合」による解除=手付金の放棄、ということになってしまいます。

また、契約不履行による解除に伴っては、損害賠償の予定金額というものが契約書に定められる可能性があります。あなたが一般人の場合は上限は売買代金の20%です。しかしこれは債務不履行に対する違約金ですから、手付放棄で解除が出来ればそれ以上の請求は出来ません。
手付放棄による解除が可能なのは、相手方が契約の履行に着手(この場合ですと、物件の引渡し)をする前までに、というのが条件です。

上記は一般的な約束事ですが、ローン特約の期限を過ぎた後でも、リストラなどで解雇されたりした場合には良心的な相手であれば交渉によって手付返還による解除が出来る可能性もあります。これはケースバイケースです。

もしリストラ対象となる懸念が強いのであれば、そういう相談を事前にしておいて何か別の約束事(ローン特約期限後であっても解雇などの事情が発生した場合にはその特約を準用する等)をしておいて貰うのも方法かと思います。

まず一般的には、その手の売買契約にはローン特約というものが付いています。
ローンが不承認となった場合には、無条件で白紙解除出来る約束です。しかし3の方が書かれているように、普通はその特約の有効期限というものを設けます。
その期限が過ぎてしまった後のお話ですと、約束通りに考えればその特約は適用されずに、「買主都合」による解除=手付金の放棄、ということになってしまいます。

また、契約不履行による解除に伴っては、損害賠償の予定金額というものが契約書に定められる可能性があります。...続きを読む

Q売買契約書の作成について

この度、親族間で土地と建物の売買契約を締結することとなりました。
代金は妥当な額で話し合いがまとまり、後は、契約書を作成するだけです。
ところで、この売買契約書ですが、いくつか分からない点があります。

1. 売主の買主双方保管用として2通作成の予定ですが、印紙はそれぞれに貼る必要があるのか。貼るとしたら、印紙代は誰が払うのか。
2. 実印を押印した場合、その印鑑証明書も相手に渡すべきか。あるいは、認め印でも構わないのか。
3. 捨て印を押すべきか、仮に押した場合、2通の契約書にはそれぞれにつき、誰の印鑑をいくつ押すべきなのか。

どうぞよろしくお願い致します。

Aベストアンサー

業者してます。

>売主の買主双方保管用として2通作成の予定ですが、印紙はそれぞれに貼る必要があるのか。貼るとしたら、印紙代は誰が払うのか。

印紙は各自が自分の契約書に貼ることになります。他の回答にある通り1通にすることも可能です。ただし一般的には原本をそれぞれが持つことが望ましいと思います。

>実印を押印した場合、その印鑑証明書も相手に渡すべきか。あるいは、認め印でも構わないのか。

理屈としては認印でも構わないのですが、不動産売買は高額になる取引ですから、実務上は当事者の売買の意思を確認する意味でも実印を使うのが一般的です。ただしその印鑑証明を相手方に渡すことは普通しません。※登記手続きには印鑑証明が必要になります。

>捨印を押すべきか、仮に押した場合、2通の契約書にはそれぞれにつき、誰の印鑑をいくつ押すべきなのか。

契約書に捨て印は通常押しません。

Qマンション売却を売買価格より高い価格の契約書でしてマイナスはないですか?・・・

マンションの売却をするのですが、購入者がリホームをしたいので、実際の売買価格より130万高い契約書で契約したいとの申し出がありました。理由は銀行ローンとリホームローンと2本より一本にしたほうが手数料が安いので・・ということです。やっと売れるので、すぐにも売りたいのですがこれによってマイナスな事があるでしょうか?

Aベストアンサー

絶対にやってはいけません。地獄を見ることになりかねません。

購入者は、物件の実際の価格よりも高い金額の契約書により、限度額(中古の場合物件価格の最大8割など)より多いローンを借りようとしているのです。この場合、2つのローンの手数料など全く関係ありません。目的は、購入価格よりも多くを借り入れる目的です。多くを借りて、自動車ローンに使ったりするなどの例がほとんどの場合です。

契約書を要求するほう(買い手)も、それを使ったほう(売り手)も罪に問われます。「知らなかった」と言っても実際の価格に上乗せした契約書を作ったのは隠せない事実ですのでどうにも言い訳は立ちません。

そのようなことを考える買い手はまともな人ではありませんから、何かのきっかけでバレる可能性もあるのです。その場合、当然、調査は売り手にまでなされます。

■これは民事事件ではなく金融機関に対する詐欺罪という刑事事件ですので、売り手であるご質問者も「犯罪人」として処罰されます。刑事事件として処罰されればあたりまえのように仕事は解雇となり犯罪者として再就職は望めません。想像以上の地獄を見ることとなります。

実際より高い金額の契約書では、No1さんの書かれているように税金も多くなり控除は少なくなり、売り手にはいいことなどありません。ましてや、犯罪者の片棒をかつぐことになるのです。

これでも多い金額を書いて早く売りたいですか?

絶対にやってはいけません。地獄を見ることになりかねません。

購入者は、物件の実際の価格よりも高い金額の契約書により、限度額(中古の場合物件価格の最大8割など)より多いローンを借りようとしているのです。この場合、2つのローンの手数料など全く関係ありません。目的は、購入価格よりも多くを借り入れる目的です。多くを借りて、自動車ローンに使ったりするなどの例がほとんどの場合です。

契約書を要求するほう(買い手)も、それを使ったほう(売り手)も罪に問われます。「知らなかった」と言...続きを読む

Q不動産を売却する場合の広告宣伝費について

数年前購入した不動産を売却予定です。

新しい不動産との買い替えを検討中ですが
現在お話を聞きに行っている不動産会社が
「持ち家の売却だけなら広告宣伝費として20万円
かかりますが、新しい不動産との買い替えなら
20万円はサービスします」と言っていました。

不動産を売却するのに「手数料」以外に「広告宣伝費」が
かかる場合があるのでしょうか?
ちなみに最近知人も不動産を売却したのですが、
「手数料」しかかからなかったということです。

Aベストアンサー

何か特殊な宣伝広告を行うつもりなら、かかるでしょうが、一般的な不動産屋さんの業務範疇での告示ならかからないはずです。
不動産を取り扱って、それを売買するのが、不動産屋の仕事です。広告宣伝料も含むのが一般的です。
そんな特別な広告をしなければ、売買が出来ないのであれば、そことの取引を止めましょう。

一般的な不動産の宣伝とは、店内の物件表示。地域配布のチラシ。現場(売り出し地)での看板。不動産情報誌への掲載等ありますが、これらの類のことは無料でしてくれます。(現場の看板については、専任売買契約を求められるかもしれません。)
また、遠方・リゾート地の別荘等の売却は、上記例外かもしれません。この場合、良く確認する必要があります。

Q契約締結前の入金&仲介除いての契約って?

はじめまして。ぜひご意見をお聞かせください。

賃貸物件を不動産屋さんを通して探しておりました。
良いところが見つかり審査もOKが出たので
いよいよ契約に入るのですが、不動産屋さんから
1枚のFAXが・・・

(1)契約日までに全額振込みしてください。
(2)管理会社が会ってみたいと言うので、直接その会社
 へ行って契約してきてください。
 会社の場所は電話して聞いてください。

といった内容でした。

(1)の話は他の方も質問されておりましたが、やはり、
契約内容も何も説明されない前に全額払うのは、
納得できない気がします。

(2)はわざわざ1時間以上かけて、私が管理会社へ行き
契約するというのは、不動産屋さんに仲介手数料を
払っている意味がないような気がするのですが・・・

しかも、
「不動産+借主の2者」や
「不動産+貸主+借主の3者」での契約締結は
わかりますが、不動産屋さんを通しているのに
「貸主+借主」での契約締結は"あり"なのでしょうか?

(1)も納得出来ませんが、私としては(2)の方が
かなり納得できないです~

自分で管理会社の行き方を調べて、契約するなら
仲介手数料いらないんじゃ?
って思うのですが・・・(>_<;)

どうなんでしょうか?

はじめまして。ぜひご意見をお聞かせください。

賃貸物件を不動産屋さんを通して探しておりました。
良いところが見つかり審査もOKが出たので
いよいよ契約に入るのですが、不動産屋さんから
1枚のFAXが・・・

(1)契約日までに全額振込みしてください。
(2)管理会社が会ってみたいと言うので、直接その会社
 へ行って契約してきてください。
 会社の場所は電話して聞いてください。

といった内容でした。

(1)の話は他の方も質問されておりましたが、やはり、
契約内容も何も説明されない前に...続きを読む

Aベストアンサー

契約が終わっているものなのかどうかが大きなポイントですね。

>契約成立前ならば、契約日前の支払いは義務がないですよね?

そう思います。
まだ入居するかどうか決まっていないものに対して基本的に支払う必要はないと思います。
ただし、一般的に家賃以外でやりとりする金銭は契約する段階でやりとりすることは地域の慣習などによりありますので、それが大家側の条件かももしれません。
でもこういう金銭については、仲介業者が事前に重要事項説明を行うことになっていますので、それが行われていないということは、説明がないということですので、仲介業者のミスにより、遅れてしまうと大家側に連絡を入れて、了解を得ておくか、大金でなければ契約するときに持参するということでもよいと思います。

基本的に敷金・礼金などは契約締結時に払うお金ですが、大金を持ち歩くのは危険なので、それまでに振り込んでもらうような対応をしているものと思います。

でも細かいことをいうと、建設省が平成6年4月に作成した「住宅の標準賃貸媒介契約書」で、いかなる名義を持っても借り受け予定者に金品を預けることを要求することを禁止することにしています。
また東京都住宅局不動産指導部は平成4年6月の「居住用建物賃貸借契約に係わる媒介業務の適正化について」で、東京都宅地建物取引業協会は平成4年8月に「建物賃貸借に係わる預かり金の取扱について」で、原則として契約締結前の金銭の授受を否定しています。これは原則なので、借り手の強い希望があれば、許されますが。
全日本不動産協会も同様の指導をしているようです。
(いずれも業者に対して)

で、万が一受け取るようなことになった場合でも、重要事項説明で目的や金額などを説明するとともに、契約が不成立の場合は必ず返金するようになっています。


>契約成立後ならば、管理会社に事情を話して後にして貰えるかもしれないって事ですよね?

基本的に仲介手数料以外の金銭は大家さんの取り分です。だから大家さん側が了承してくれれば、契約の有無は関係なく可能です。
普通はこの間を取り持ってくれるのが、仲介業者なのですが、残念ながら、対応してくれないようですね。

>確認できるものを貰っただけでは、説明を受けた訳ではないので、支払いの義務は発生しませんよね?(契約成立前ならば…)

契約が成立していないのなら、費用は発生しません。
また、この書類作成については、業者側で人件費などかかっていますが、仲介手数料は契約が成立して初めて請求が可能になるものと決まっていますので、もし不成立の場合は、その費用を業者が請求することは認められていません。

契約が終わっているものなのかどうかが大きなポイントですね。

>契約成立前ならば、契約日前の支払いは義務がないですよね?

そう思います。
まだ入居するかどうか決まっていないものに対して基本的に支払う必要はないと思います。
ただし、一般的に家賃以外でやりとりする金銭は契約する段階でやりとりすることは地域の慣習などによりありますので、それが大家側の条件かももしれません。
でもこういう金銭については、仲介業者が事前に重要事項説明を行うことになっていますので、それが行われていな...続きを読む

Q不動産を売却した場合の税金

不動産を売却した場合の税金 25年前に2100万円で購入した家を1700万円で売却しました。現在は12年前に購入した別の家に住んでいます。売却に対して税金はかかりますか?

Aベストアンサー

>2100万円で購入した家を1700万円で売却…

基本的に税金とは、儲かったときに払うものです。
買値以下でしか売れていないのに税金を払う必用はありません。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1440.htm

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

Q自宅売却開始から売却完了までの、住宅ローンは?

住宅ローン支払い中の分譲マンションを所有していますが、
近く結婚のため、転居せざるをえなくなり、物件を売りに出しています。

現在は居住中ですが、転居するにあたっては、銀行に連絡が必要なのでしょうか?
住んでいないと、住宅ローンの一括返済やアパートローンなどへの変更を求められると聞いたことがありますが、売却予定でも、そうなのでしょうか?

当たり前ですが、買い手がいつ現れ、引き渡しがいつになるかはわかりません。値段を下げてても、数か月内には売却したいと思っていますが、それも思った通りになるとは限りません。
仮に数カ月で売れたとして、その間も、住宅ローンを現在のまま継続することはできないのでしょうか。もちろん、銀行に相談してみれば、わかることですが、ヤブヘビになるまえに相談してみることにしまた。

急に転勤が決まって、売却よりも先に転居せざるを得なくなり、売却開始から実際に売れるまでにタイムラグがあるようなケースと同様だと思うのですが、皆さんどうされているのでしょうか???

銀行へは連絡せず、電話番号もそのままおいておき、郵便物の転送届も出さず、売却の契約が完了するまで、住んでいることにしておいた方がよいのでしょうか?
もっといえば、転出届も売却が完了するまで、出さない方がよいのでしょうか?

住宅ローン支払い中の分譲マンションを所有していますが、
近く結婚のため、転居せざるをえなくなり、物件を売りに出しています。

現在は居住中ですが、転居するにあたっては、銀行に連絡が必要なのでしょうか?
住んでいないと、住宅ローンの一括返済やアパートローンなどへの変更を求められると聞いたことがありますが、売却予定でも、そうなのでしょうか?

当たり前ですが、買い手がいつ現れ、引き渡しがいつになるかはわかりません。値段を下げてても、数か月内には売却したいと思っていますが、それも...続きを読む

Aベストアンサー

結婚のため、転居せざるをえなくなり、物件を売りに出しています。
買主がみつかれば、ローンは売却代金から全額返済が可能になります。
と、相談すればすべてを理解していただけるはずです。
すなわち、相手さんからあなたがその金額を受け取れる日に銀行指定の司法書士さんに
銀行に来てもらい、そのお金を確認して銀行に入金すると同日に担保を解除し
あなたの所有となるように書き換えてもらうという作業を銀行が依頼してくれます。
そして、その書き換えをもって、相手さんのお金の入金が完了するということになります。
ですから、その司法書士に買主さんもすべての作業を依頼することになります。
さらに、買主さんはそのことを持って買主さんの契約した銀行から買主さんにお金が
ローンとしてでてきます。
そういう一連の作業は銀行が売主さんも一緒なら、紙の飛び交いだけで済みます。
(司法書士さんの報酬はその時に払いますので、現金等は必要ですが)
書けば非常にややこしくて、まちがったことを書いているかもしれませんが、
懇意な銀行があって買主さんももしいっしょなら、一部屋を借りて、なんら問題なく午前の半日で完了する
作業です。午後は司法書士さんが書類を持って走るか、事務所でパソコンをたたけばすみ、
後日書類をいただけます。
つまり、銀行に相談すればよいですよ。
不動産に得意な部署のかたが、すべての段取りをとってくださいます。

結婚のため、転居せざるをえなくなり、物件を売りに出しています。
買主がみつかれば、ローンは売却代金から全額返済が可能になります。
と、相談すればすべてを理解していただけるはずです。
すなわち、相手さんからあなたがその金額を受け取れる日に銀行指定の司法書士さんに
銀行に来てもらい、そのお金を確認して銀行に入金すると同日に担保を解除し
あなたの所有となるように書き換えてもらうという作業を銀行が依頼してくれます。
そして、その書き換えをもって、相手さんのお金の入金が完了するということ...続きを読む


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