定期借家のマンションに住んでいます。不動産会社を通して大家から、契約更新の打診がありました。12%弱の家賃値上げとそれに見合う敷金の追加が条件です。現在の契約書の”契約期間”の項には「満期終了後に新たな賃貸借契約(再契約)が出来る。」とあり、”賃料等の改訂”の項には「賃料の改訂は行なわないこととし、法第32場の適用はないものとする」とあります。この場合でも再契約時に賃料値上げと敷金追加の条件は正当なものでしょうか?あるいは交渉の余地はあるでしょうか?

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A 回答 (4件)

#1です。


すいません。間違えた説明をしてしまいました。

>全く新しい契約といいながら礼金や仲介手数料は不要とする場合が殆どですので・・・

こうお答えしたのですが、礼金は求められることのほうが多いかもしれません。
すいません。
というのも「定期借家契約=法律的には再契約」と言いながらも、貸主が定期借家でない物件で契約を更新した場合と同じだけの経済効果を再契約時に得ようとするならば、更新料に見合う分として礼金を支払って欲しいと主張するのは珍しくないからです。

ただ礼金を更新料見合い分として考えるのであれば、当初契約時に例えば礼金を2ヶ月分支払っていたとしても、再契約時には(更新料見合い分なので)1ヶ月で結構ですということになるかもしれません。
いずれにしても法的には再契約ですので、貸主・借主どのような条件を提示しても問題はありませんし、全て交渉の範囲内となります。

貸主にしても質問者様に退去して欲しいという事でなければ、それなりに落とし所を探ってくるのが一般的です。
現行賃料が周辺との比較で安いのであれば、多少の値上げは止むなしとしてアップ率を下げる交渉をしてみるのが良いのではないでしょうか。
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この回答へのお礼

丁寧なご回答を頂き、誠に有り難うございました。大変助かりました。頂いた情報をもとに方針を考えたいと思います。

お礼日時:2009/05/26 07:59

 交渉の余地はありますけど、改訂後家賃で他に借り手がいそうな場合あなたは出ていくことになるでしょう。

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この回答へのお礼

アドバイス有り難うございました。

お礼日時:2009/05/26 08:01

元業者営業です



#1さんの回答にあるように「定期借家契約」に更新はありません。
全て「再契約」になります。

つまり、今回の先方からの申し出(賃料UP・敷金追加)は「新たに契約する為の契約条件」という位置づけで、決して現在の契約の「条件変更」ではありません。
当然「第32条云々」も新たな契約には関係ありません。

民法上契約条件の変更は双方合意が無ければ認められませんが、今回は「新たな契約の為の契約条件」ですので合法です。

勿論交渉の余地はあるでしょうが、大家さんに「じゃあ、退去して」と言われたらご質問者は対抗できません。
当然、金銭的な保証も受けられませんのでそれこそ「普通に」退去するだけです。

なお、#1さんのお礼文中の「家賃を供託金」は今回のケースでは利用できません。
家賃供託制度は賃貸借契約中に「大家さんが賃料受取を拒否若しくは賃料払込先が不明」等の時に利用できる制度です。
今回は現契約(定期借家契約)が一旦終了しますので、その時点では賃料・契約期間・その他条件について、新たに何の契約もなされてない状態です。

そのような場合に利用できる制度ではありません。

故に、今後としては

●どうしても住み続けたいなら大家さんの条件を了承する。
●交渉は自由だが、揉めた場合退出するリスクも考えて交渉。

以上の2通りです。
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この回答へのお礼

契約の文面からでは運用面が分からないので、情報とても助かりました。有り難うございました。

お礼日時:2009/05/26 08:01

定期借家契約とは契約に定める所定の契約期間が経過したら自動的に契約が終了する契約形態です。


一般の賃貸借契約のように契約更新という概念は存在しませんので、今回貸主から打診があったのも「更新」ではなく「再契約」ということになります。

よって契約期間満了後も質問者様が同じ部屋に住み続けようとするならば、貸主と各種条件を合意した上で新たに契約を結びなおすこと(再契約)が必要になります。
この場合、再契約とは要は全く新しい契約ですから、貸主・借主とも賃料等従来の諸条件にとらわれることなく条件交渉は自由である一方、お互い条件面で折り合いがつかなければ契約は成立しないことになります。
ご質問の内容について言えば、貸主の提示した再契約条件自体に問題はありませんが、質問者様にはその条件が周辺相場等から勘案して不当なものと判断すれば契約を結ばない自由があります。但しその場合は今の契約が終了すれば退去しなくてはなりません。
ちなみに実務的には再契約をする場合でも、全く新しい契約といいながら礼金や仲介手数料は不要とする場合が殆どですので、そういう意味では実質更新と同じじゃないかと感じられるかもしれませんが、法的には説明したとおりとなります。

尚、賃料の改定についてはあくまでも契約期間中は改定をしないということですので、契約が終了して再契約する場合に値上げしないということとは意味が異なります。

この回答への補足

ご回答有り難うございました。今回の再契約では仲介手数料はないものの、礼金1ヶ月分は提示されています。礼金/仲介手数料不要とする場合が殆どという事ですが、これも条件交渉の範囲内ということでしょうか?また、もし家賃の交渉が行き詰まった場合、家賃を供託金とする、というオプションの可能性はあるのでしょうか?

補足日時:2009/05/25 07:30
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よろしくお願いします。

Aベストアンサー

大抵はボーナス時期に合わせますから、夏は6月中旬ぐらい、冬は11月ぐらいでしょうか。
金利やキャンペーンなどのチェックは、そういう情報をまとめてるサイトが便利ですよ。
当方はよくこちらを参照してます。

http://www.ginkou.info/

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 住友信託銀行のキャンペーンですね。http://www.sumitomotrust.co.jp/BP/campaign/kinriup_2010autumn/index.html
 なにかと抱き合わせとか、特別な条件や落とし穴があるわけではありません。営業政策上、金利を高くして、お金を集めたいのでしょう。
 どういう営業政策かは、察するに、とりあえずお金を集めて、満期時に、投資信託とか外貨預金とか、銀行にとってうまみの大きい商品に預け替えてもらえることを期待しているのではないでしょうか。満期になったからといって即、大きな金額のお金を引き出してしまうのは、心理的に抵抗がありますし、次の行き先を考えるのもめんどくさくて、そのままその銀行の商品で預け続けちゃう人は少なくないと思います。ただ、条件ではありませんので、満期時に、心を鬼にして、引き出してしまっても全く問題ありません。食い逃げみたいなもんですが、銀行も、そうしたお客さんに対しては、どうセールスしても意味ないことはわかっていますので、去る者は追わずで、簡単に出金に応じてくれます。
 あと、もともと信託銀行とかは店舗数が少ないので、電車賃かけてまで来てもらうためには、少しでも条件を良くしておかないと、お客さんは都銀や郵便局に行っちゃいますよね。

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今住んでいる物件の件でお伺いします。
今の物件をネットで検索し、
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月に3000円ほど値上げされているんです
といわれました。

その不動産は仲介なので管理会社が言うには
前に住んでいた方が出た後に
内装を綺麗にしたので
賃料がアップしたというのです。

それは前の方の敷金?からお金を引いた額で
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新しく入った私が負担する金額なのでしょうか。

実際にあたらしくなったところと言えば
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ふすま一枚半に安っぽい紙を上から
貼り付けている程度です。

今は住んで一年になりますが
これからも長く住むので(10年ほど)
正直3000円アップは痛いと思いますし、
内装を綺麗にした以上の金額を
私達がこれから払うような気がして納得できません。
他の住んでいる方より
家賃が高くても仕方ないのでしょうか。

Aベストアンサー

現実問題として退去時の清掃費、修繕費を敷金から差し引かれるという事は行われています。もちろん、法律上は規定がありますが守られていないことが多いです。

広告と、実際の賃料の相違は、法律カテゴリで訊いてみてください。虚偽の広告は違反だと思います。

ただ、賃料の決定は近隣の相場に照らし合わせ貸す側が決定できるものです。同じアパートの部屋でも賃料が違うという事は一般的に行われています。

ずっと、住むのでしたら尚のこと納得してからが良いと思います。また、引越しシーズンになればもっと良い物件にめぐり合える可能性もあります。

Q定期預金のキャンペーン 

経済に疎いものですいません。
今現在、300万円でスーパー定期預金を期間3カ月の年0.1%で預けております。
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後、もし切り替えた場合、年にいくらの利息がもらえるのでしょうか?

Aベストアンサー

>その信用金庫に今の定期預金分より上乗せして預け入れしなければ受け付けてくれないものなのでしょうか?
そんなことはありませんので、ご安心下さい。

他の方が言われているように、下記の点を確認して下さい。
1.最低預け入れ額が設定されているか?
2.3年定期の全期間通して0.6%の金利なのか?

>もし切り替えた場合、年にいくらの利息がもらえるのでしょうか?
300万円で年利0.6%の場合18,000円ですが、そこから税金が20%引かれますので、
18,000円-18,000円×20%
=18,000円-3,600円
=14,400円
が、利息として1年後にもらえます。
(注)0.6%の金利が1年間適用される場合


追伸
皆さんおっしゃるとおり、300万円に対して年利0.6%が3年間でも、その3年定期に私は魅力を感じません。
オリックス信託銀行、住信SBIネット銀行、ソニー銀行、スルガNetbank、新生銀行などのキャンペーン金利を比較してみて下さい。

Q手付金←→契約の「間」に交渉の余地はあるか?

マンション購入についてです。

(1)マンション広告の「~」は、純粋に上限下限とみなして良いでしょうか?
例:予定販売価格1,7000万円~3,500万円

(2)手付金を支払った段階と、本契約の「間」では、
 未だ「交渉の余地」はあるのでしょうか?

趣意:
「本当は3,700万円する物件だが、300万円値引きして3,400万円にする」
という値引き交渉の結果、手付金を入れてしまった後に、
広告に記載されていた「価格1,7000万円~3,500万円」に気付き、
「本当は3,700万円」という広告掲載以上の価格を前置きされた事に疑問を抱きました。
引っかかるのが「予定」販売価格ではあります。

ここで、以下の原則や「他の方法」をもって交渉の余地があるのか、
お知恵を頂きたく質問します。

【契約自由の原則】はもとより、
民法第1条第2項による【信義誠実の原則】には
「事情変更の原則」
契約を結んだ後に、その契約条件をそのまま当事者に強制することが
著しく不公平になる事情が生じた場合には、
その契約の解除や契約条件の変更ができる、という原則。

目的:
今は契約「前」の段階であり、
目標としては「交渉による値下げの利益」を理想としております。

不動産については慣習が多くからむ分野だと考えておりますので、
民法より優先するような判例や事例などを含めた情報、
また
有効的な交渉に挑める場合の根拠などをお願いします。

あくまでも前向きな「交渉術」を教えて頂きたく思っております。

マンション購入についてです。

(1)マンション広告の「~」は、純粋に上限下限とみなして良いでしょうか?
例:予定販売価格1,7000万円~3,500万円

(2)手付金を支払った段階と、本契約の「間」では、
 未だ「交渉の余地」はあるのでしょうか?

趣意:
「本当は3,700万円する物件だが、300万円値引きして3,400万円にする」
という値引き交渉の結果、手付金を入れてしまった後に、
広告に記載されていた「価格1,7000万円~3,500万円」に気付き、
「本当は3,700万円」という広告掲載以上の価格を前置...続きを読む

Aベストアンサー

 手付けの主旨が問題ですが、あくまで不動産の取引では素人を保護するべくルールが存在しています。

 単なる申込み金と考えれば、契約時に充当されるお金にすぎず、契約その物をそれほど縛る性質は無いとも言えるでしょう。

 前向きな交渉であれば、3350万円ならば買うけど、そうでなければキャンセルするので申込み金を返せと言えば良いでしょう。

 契約書を交わす前に手付けを入金済みだとか何とか業者が言ってきたら都道府県の担当課に苦情を言ってください。
 
 その代わり、交渉の結果あなたには売ってくれない可能性はあります。小売業では無いので、売り主に断る権利がありますから。

 契約書を作成するのは面倒なので、交渉はもう一発程度でとどめるべきでしょう。

 交渉も大事ですが、3400万円でも欲しいのであれば素直にそのまま購入することをお勧めはします。
 3400万円で第2第3の申込み者がいればその者に購入されてしまうでしょう。

 小難しい理屈ではなく、単純にもう少しまけてくれと言えば良いだけです。嫌ならば契約そのものを断ってくるでしょう、ただそれだけです。

 手付けの主旨が問題ですが、あくまで不動産の取引では素人を保護するべくルールが存在しています。

 単なる申込み金と考えれば、契約時に充当されるお金にすぎず、契約その物をそれほど縛る性質は無いとも言えるでしょう。

 前向きな交渉であれば、3350万円ならば買うけど、そうでなければキャンセルするので申込み金を返せと言えば良いでしょう。

 契約書を交わす前に手付けを入金済みだとか何とか業者が言ってきたら都道府県の担当課に苦情を言ってください。
 
 その代わり、交渉の結果...続きを読む

Q新生銀行キャンペーン定期について

新生銀行のキャンペーン定期預金を利用しようと思うのですが、
例えば250万円を100万は1年もの、150万を3年ものというふうに
分けて定期預金することはできるのでしょうか?

また、こういう預け方を1口二口と言うのでしょうか??

Aベストアンサー

たぶん大丈夫だと思います。ネットの場合100万円以上となっており、100万円ちょうどからキャンペーン金利になります。商品の選択を間違いないようにして下さい。口数だと2口ですね。

Q賃料の未払+契約違反の契約解除の進め方について

アパート経営者(新米)です。
家賃が去年9月から滞納されて合計半年分未納になっています。
  途中何回か入金がありましたが、結局は合計すると
  半年分が未納です。(8万×6ヶ月=48万)
あまりにひどいので先月末に直接催促しました。
   翌々日に一月分支払入金がありました。
  (他の方のQ&Aで滞納2ヶ月で事が重大だと知って、
   頻繁に請求すべきだったと反省しています。)
その後、今月中にもう一月分も入金すると言っていましたが、
   入金がありません。
連帯保証人は借主の父になっています。(遠方)
  何時でも留守で電話が繋がらないので
  書留の配達記録で本日連絡をしました。
  本人の契約書での電話も不通です。(解約されています)
  借主は会社も退職していて今後返済できるか疑問です。
○契約解除後の家賃の回収はどのようにすれば良いのでしょうか?
(立ち退き後は未回収家賃分は諦めるように不動産屋からは言われました。)
            =不動産屋にも不信感を持ってしまいました。(この不動産屋の紹介で入居しましたので)
○不動産屋に頼らずに個人でこの件を解決する場合どのような手続きを とれば良いのでしょうか?
○本日お隣の方から他人が出入りしていてどうやら同居しているらしいと教えて頂きました。
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○未払いの家賃分と家賃の延滞料のほかに無断で同居人を置いた契約違反のペナルティーなどを請求できますか?
(その金額はどうやって計算されますか?)
○判例に基づく場合、このケースの場合連帯保証人から請求できる金額はいくらが妥当ですか?
本当に不勉強で恥ずかしいのですが、宜しくお願いします。

アパート経営者(新米)です。
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連帯保証人は...続きを読む

Aベストアンサー

 まず、連帯保証人と契約者とは、同じと考えてもらっていいです。タダの保証人なら、まず、契約者にとりたての努力をしてから絶対に無理だとなってからしか請求できませんが、連帯保証人には、契約者を飛び越えて請求することが出来ます。

○退去後の家賃ですが、諦めろ、といわれたのは、出ていく前にとらなければ、入居者からは、まず、とれないということです。専門の人間ややくざに依頼すれば別ですが、逃げられたあと取りようがないという意味です。

○まず、あなたが、どうしたいのか決めます。たとえば家賃の分割を認め以後も入居させるのか。一括で払えば入居し続けてもいいのか、家賃は、要らないから、出ていって欲しいのか、家賃は、どうしても取りたいのか、裁判をするのか、しないのかです。

○他人が出入りは、契約違反ということは、契約書に、記載されているのですね。しかし、罰則、罰金等の記載がなければ、ペナルティの請求は出来ないと思います。

○請求は、全額できますが、請求と回収は、違います。


 まずは、相手に会って、話し合い要求を伝えます。ここでおとしどころ見つかれば、解決です。相手の状況もわかります。がしかし、すでに約束は、破られていますから、また連絡もないようですから難しいとは、思います。退去だけさせてお金の請求は、連帯保証人にする。
この時、連絡先をきちんと入手しましょう。連帯保証人にも連絡をつけさせないと行けません。ちっとも、解決にならなかったら次のステップです。

○裁判を起こしてでも、と思う時。 まず、裁判を起こす前には、内容証明郵便を出さなければなりません。期日を決めて、この日までにこれこれをしなければ、どうとかです。この場合、家賃の支払いの要求と契約解除による退去です。そして、できていなければ、裁判を起こすというものです。大概は、これで出ていってくれるとは、思います。が、家賃の回収は、難しいと思います。
(出ていってくれれば、後は、小額裁判で連帯保証人に支払い命令を出してもらいます。) 出ていかなければ裁判は、小額裁判では、無理だと、思います。契約解除の部分が含まれません。また、出ていってもらうのとは、別に家賃の請求と退去時の負担部分を連帯保証人の方へしなくては、行けません。(本人には、支払う能力がないように思います。)これは、支払命令と差し押さえです。(退去には、強制執行です)

 このレベルなら弁護士なしでも出来ますが、大変、時間と労力が取られます。詳しいやり方、順番等は、簡易裁判所に出向けば教えてもらえます。以前、夜逃げの物件で家主様の代理で手続きをし、支払い命令を出してもらったことがありますが、今、思えば大変、ラッキーな状況で解決しました。(連帯保証人が契約者の雇い主、退去時改装部分を、契約者が未成年だった為、親に家賃分を払わせることができた。)しかし、今回は、まだ入居者が物件に入ってますから、ややこしくて、難しく、なると思います。また、実際のところ、裁判所を「へ」とも思わない人がいます。ないものは、ない。と開きなおされればどうしようもないというのが実情です。

 裁判所に行かれて相談し、自分で出来るようならご自分で、無理だと思えば、弁護士に相談してください。
 自分の経験、また分かる範囲で書きこみました。抜けていること、足りないこともあると思います。参考になればいいのですが。

 まず、連帯保証人と契約者とは、同じと考えてもらっていいです。タダの保証人なら、まず、契約者にとりたての努力をしてから絶対に無理だとなってからしか請求できませんが、連帯保証人には、契約者を飛び越えて請求することが出来ます。

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