市街化区域の地目が畑の土地に専用住宅を建築予定です。
そこで教えて欲しいのですが農地転用をする場合には500m2の土地しかできないのでしょうか。
市街化区域でも調整区域でも平米数は関係ないのですか?
教えて下さい、お願いします。

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A 回答 (4件)

登記簿地目が農地と言うことで


回答します。

>500m2の土地しかできないのでしょうか

500と言う面積は
開発許可の必要面積です。

市街化区域内における開発区域の面積が500平方メートル未満の開発行為
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu …
ただ、愛知県知事を
許認可庁にする場合であって
政令では
300以上で可能です。
政令の19条

http://law.e-gov.go.jp/htmldata/S44/S44SE158.htm …

>市街化区域でも調整区域でも平米数は関係ないのですか?

切り分けて説明します。

都市計画区域内の調整区域であれば
ゼロm2以上で
都市計画法の許可

農地法も許可。

市街化区域
あなたの県の開発許可(都市計画法29-1-1)
基準が300以上の区画形質の変更であれば
300以上で開発許可該当になり
農地法は許可後に届出
上記以下であれば
届出のみです。

市街化は、届出
調整は、許可
と覚えておけば良いかと思います。
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農地転用許可が国の機関委任事務だった頃、国が示していた農地転用許可基準の中で、住宅用地についてだけ、適正転用面積の目安が示されていました。


500m2以下というのがそれで、正確には「500m2以下で、かつ建築面積の22分の100以内」です。
これは、一般住宅の場合の目安で、敷地内に広い作業場等を必要とする農家住宅の場合は、「上限1,000m2以内」となっていました。

農地転用許可は、現在は地方公共団体の自治事務となっていますが、基本的に国の示していた農地転用許可基準を踏襲しているので、「500m2以下で、かつ建築面積の22分の100以内」という目安は、現在でも使われています。

http://www.okayama-gyosei.or.jp/soshiki/tochiriy …
(15ページ目)
「なお、転用目的が住宅である場合において、住宅の敷地として利用される土地(併せて利用する土地を含む。)の面積は原則として500平方メートル以下(転用目的が農家住宅である場合は、農作業のための作業場等が必要であることから原則として1,000平方メートル以下)とし、上記面積に占める建物の建築面積の割合(建蔽率)は、原則として22パーセント以上となること。」

市街化区域内の農地転用の場合は、許可制ではなく届出制ですし、届出は、内容審査に踏み込まず、形式審査だけで受理しなければならないことになっているので、「500m2以下で、かつ建築面積の22分の100以内」という基準は適用されません。

ただし、市街化区域内での500m2以上の宅地への転用には、通常、開発許可(都市計画法第29条第1項の許可)が必要ですので、その場合、開発許可書の写しの添付が求められます。
http://www.city.chiba.jp/nogyo/download/nouten_t …
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すべてに「開発」がかかるわけではありません。


市街化で自宅を建てる場合には、そんな「うるさいこと」は言わないと思います。

もし、行政により何か言ってきたなら、必要な(建築確認について)分だけとしておいともいいのですが、
でも、市街化の農転審査は届け出だけなので、自宅程度は開発指導課との書類連動はないはずです。

市街化は、調整とは違い個人宅は「相談票」なる調書でどこの行政でも済むと思います。
但し、分譲のような区画分けをしてはダメです。二世帯住宅でも「長屋」「共同住宅」形式となると開発許可対象です。注意しましょう。

質問者さんの言う市街化でもm2数は関係します。
農家の敷地は1000m2程度で市街化でもザラです。
開発にかかってくる面積以上になると、どうしても手順を踏むことになります。

「相談票」(地域では違った名目かもしれません)の提出で一週間程度でハンコが下りるはず。
相談票といっても平面・立面・公図・土地履歴事項証明・・・、などの書類は提出します。

とりあえず、この程度でわかるでしょうか。
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500m2というのはどこから聞かれたのでしょうか?


関係ないと思いますが
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自分でやるにはとても複雑で難しい上、建物の間取り図が必要とのことだったので、ある程度要望を伝えて間取りを書いてもらい、手続きをお願いしました。

今後、手続きを終えて、建築の許可が出た後に、住宅メーカーを変えることは可能でしょうか?
まだ、住宅メーカーと契約のサインをしたわけでは無いのですが、上記のような手続きまでしてもらった後に他メーカーに変えるのは非常識なのでしょうか?
色々と熱心にやってくれたので変えるのは心苦しいのですが、迷ってます。

Aベストアンサー

 非常識だとは思います。可能不可能でいえば可能でしょう。
 ただ、このメーカーから農地転用にかかる手続きにかかった費用はきっちり色を付けて請求されると思うので、それを踏み倒す気ではないのならば、単なるビジネスの話だという気もします。あなたも農地転用については依頼してしまった以上、その部分はなかったことにはならないでしょう。メーカーも無料で済ませてはくれないような気がします。お礼がてら色をつけて支払ってあげれば、非常識ではないというレベルにはなるかもしれません。

 とにかく一日でも早く断ってあげるのが親切だと思います。また断るのが遅くなればなるほど相手の怒りも増し、請求額が膨らむだけのような気がします。

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面積は270m2くらいです。

農地の面から、及び建築物の面から、どのような手続き、許認可が必要か教えてください。

Aベストアンサー

まず、御自身の所有地で農地以外に農業用倉庫が建てられる場所があった場合には、ほぼ建設は不可能です。
こうした条件などをまずは、市町村の開発指導課に事前相談として行ってくる必要があります。いきなり出してもダメです。

また、農業用施設の事業計画(そこに作りたい理由)がきちんとしていないと話になりません。書類を作るようになると思います。要注意です。
これが通るなら、農業用施設の建設が可能になると思います。

本件の場合、開発適合証明申請と農転申請とを同時に提出するわけですが、
この場合、農転は「農業用施設(2a未満)の届出書」ですんなりと進むはずです。農地法第5条の書類は必要なかったと思います。
(1)本人以外なら委任状    (2)届出書
(3)案内図          (4)公図の写し
(5)土地登記簿謄本      (6)施設の概要図面
(7)その他
大方、どこの市町村も同じと思います。
当然、建物の大きさに合った土地の分筆登記を済ませたあとになります。

開発指導課への適合証明申請では
記載が多くなるので省略します。前述先へ確認しましょう。
これは、農家でないと申請できないので、農家証明は必要になります。
自他共に認めるバリバリの農家でも書類上は揃えないといけない。
ご存知とは思いますが、農業委員会で証明書を出してもらいましょう。

270m2とは大きいですね。
各申請に図面などは当然必要になりますし、ご自身より手慣れた事務所に任せた方が楽かもしれませんよ。

うちの方は政令市でもあり他とは若干書類や手続きが違うかもしれません。まずはご参考までに。

まず、御自身の所有地で農地以外に農業用倉庫が建てられる場所があった場合には、ほぼ建設は不可能です。
こうした条件などをまずは、市町村の開発指導課に事前相談として行ってくる必要があります。いきなり出してもダメです。

また、農業用施設の事業計画(そこに作りたい理由)がきちんとしていないと話になりません。書類を作るようになると思います。要注意です。
これが通るなら、農業用施設の建設が可能になると思います。

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去年、実父から農地を買い、農地転用の手続きも済み住宅も完成し現在 既に住んでおります。土地の境界のことで悩んでおり(まだ庭はできていない)相談です。敷地の境界は2面は市役所(水路跡、赤線)2面は他人(会社名義)と隣接しております。実父は平成12年頃この土地を購入する際、不動産屋から測量済みだと境界杭も確認しておりました。その後、道路と同じ高さにするため、個人で土地を埋め上げ、境界杭までも埋めてしまいました。だいたいのところは口頭で説明を受けました。その土地を買ってから、自分達で測量しなおそうとすると、『一度測量してあるのにムダなお金を出してお前たちは何を考えてるんだ?公図で何cmってとこまで解るようになってるんだからわざわざそんな金出して測量なんかするな』と、しきりに怒りだします。将来の子供のためにもトラブルにならないためにも測量したいのですが、何か良い言い訳?はないでしょうか?
登記にも抵当権設定にも測量図はいらないみたいですが。測量図がどうしても必要になる言い訳はないでしょうか?

Aベストアンサー

No2です。
現在、どの様な書類(図面)が有るのか、確認しましょう。
まず、当該土地及び隣接する土地全ての登記簿謄本(全部事項証明書)はありますか?
境界を確認しようとすれば、まず隣接する土地全ての地番と所有者を調べる必要が有ります。
1.法務局で当該土地及び隣接土地全ての「公図」を閲覧し、コピーします。
(面倒であれば、「公図(写し)」を申請する事も出来ます)
2.当該地或るいは隣接地が分筆されていれば、その土地の地積測量図を閲覧し、コピーします。
3.公図及び地積測量図から関係地番を読み取って、隣接土地全ての登記簿謄本(全部事項証明書)を交付して貰います。
これで隣接する土地の所有者及び土地の沿革が判明します。
登記簿謄本(全部事項証明書)には、「表題部」と「権利部(甲区)」「権利部(乙区)」が有ります。
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「○○○番」となっておりますか?
この場合、元の土地のままで、分筆された事はありません。
(ややこしいので、今回は合筆の事は説明しません)
「○○○番△」になっておりますか?
この場合、分筆された事が有りますので、「地積測量図」を閲覧・コピーして下さい。
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この日付が分筆(合筆)申請された日付です。
これが、昭和40年頃以前の日付でしたら、法務局が一元化される以前の分筆なので、多分地積測量図は保管されていないと思います。
昭和60年以前の分筆であれば、余り正確では無く、昭和60年頃から図面に対し厳しくなって、ある程度正確だと思います。
この様に、年を追う毎に法務局の審査が厳しくなってきて、平成17年の法改正に至った訳です。
分筆が平成12年当時であれば、ほぼ正確な「地積測量図」だと言えます。
この様にして、貴方の土地の「地積測量図」をまず探し、隣接土地の全てを調べてみましょう。
貴方の土地の「地積測量図」が無くても、隣接土地の「地積測量図」から、境界を確認する事も可能です。
「地積測量図」を見て下さい。
図面左側下欄外に「作製者」、右側下欄外に「申請者」が記載されております。
「作製者」は、この土地を測量し図面を作成した人で、「申請者」はその時の土地所有者です。
昔は、土地所有者=作製者も有りましたが、最近の図面は土地家屋調査士が作製していると思います。
分筆登記申請には、筆界確認書や測量図・明示指令図等が必要ですが、写しを提出し、原本は申請人の手元に残ります。
したがって、隣接土地が分筆等されているという事は、隣接土地所有者が測量関係書類を所持しておられる可能性大です。
隣接土地所有者や地積測量図の作製者に連絡を取り、当時の測量関係図面を見せてもらう方法も有ります。
とにかく、図面を有るだけ取り揃えましょう。
・・・・・
「里道」「水路」「市道」等については、市町村役場へ行けば、既明示の有無の確認は出来ます。
既明示が有れば、明示指令図の再発行は可能です。
既明示が無ければ、その境界はまだ立会いをしていない事になります。
・・・・・
「不動産屋」は、土地等の売買・賃貸等の斡旋を行うだけです。
「司法書士」は権利関係に関する登記事務だけです。
「測量士」は、測量するだけで、境界確定や分筆登記までしてくれません。
「建築士」は、建築確認申請等の建築に関する事柄だけで、杭の復元はしてくれますが、境界確定はしてくれません。
「土地家屋調査士」は、土地を分筆する為の調査・測量・申請業務を行います。
よって、今回は土地家屋調査士に依頼しないとダメです。
・・・・・
>父が土地購入した際、不動産屋から「地積測量図」と書かれた図面を1枚もらった
>「これには基準点が明記されていないから意味が無い」と言われた
また、
>「地積測量図」は法務局に無く、閲覧しに行った時は「公図しかありません」と言われた
以上、少し矛盾しておりますが、この「地積測量図」はどの様なものでしょうか?
「作製者」や「申請者」欄に記名・押印していますか。
「作製者」や「申請人」の記載が有れば、連絡のうえ測量図面を確認する事も可能です。
・・・・・
隣接地との境界に、塀を作るとなると、境界をハッキリしておく必要が有ります。
控えて作ると、将来、その塀が境界と言う事になったりします。
何にしても、杭を埋めてしまったので、杭の復元は必要です。
土地家屋調査士に依頼すれば、作業に応じた費用は必要ですが、調査や相手への説明もして貰えると思います。
頑張って下さい。

No2です。
現在、どの様な書類(図面)が有るのか、確認しましょう。
まず、当該土地及び隣接する土地全ての登記簿謄本(全部事項証明書)はありますか?
境界を確認しようとすれば、まず隣接する土地全ての地番と所有者を調べる必要が有ります。
1.法務局で当該土地及び隣接土地全ての「公図」を閲覧し、コピーします。
(面倒であれば、「公図(写し)」を申請する事も出来ます)
2.当該地或るいは隣接地が分筆されていれば、その土地の地積測量図を閲覧し、コピーします。
3.公図及び地積測量図から関係...続きを読む

Q市街化調整区域での市街化調整区域建築の許可って?

初めて一人で確認申請をするのですが、お恥ずかしい話しですが手探り状態です。先ず物件が市街化調整区内で許可が必要との事でした。市街化調整区域での建築の許可申請ってどんな流れ・書類が必要ですか?

Aベストアンサー

流れとしては
都道府県との事前協議→市町村との事前協議→都道府県への本申請
です。

まずは都道府県の開発許可の担当課に相談します。
相談時に持っていくものは、
・土地登記簿
・以前の建物の滅失登記簿
・公図
・土地測量図
・現況写真(各方向から撮ったもの10枚程度)
・位置図(申請地の300m半径がわかるように揃える)
・もしあれば重説
などです。

S45年の線引き当時に建物が建っていたことや
周辺の家屋が50以上連なっていることなどが
許可が下りるための必要条件となりますので
当時の航空写真(撮影日証明書付きのもの/国土地理院で入手)とか
住宅地図のコピーなども持っていくといいでしょう。

担当者がそれらの書類を見て
都道府県の提案基準に合致しているかどうかを検討します。
「これならいけそう」と思えると
事前協議に回してもらえます。

次に事前協議のための図書を揃えます。
上にあげた書類のほかに
立面・平面・土地利用計画図・現況図(敷地平面&断面)
を作成して提出します。

都道府県の事前協議が終わると、次は市町村との事前協議です。
これが結構な手間です。
市町村との事前協議のためには、さらにいろんな図面(排水計画図など)や図書(協議報告書など)を作成したり揃えたりしなければなりませんし、都計以外の各課(道路・下水・文化財)をまわらなければなりません。
抵当権者の同意をもらったり、水利権者に話をしにいったりと、いろいろやることあります。
あと、境界明示がされてれば再交付で済みます(とはいえ結構な手間)が、明示されてないとメチャクチャ手間を食います。

市町村との前協議が終わったら、再度都道府県へ戻っての本申請です。
これでおしまい。あとは許可が下りるのを待つだけです。

ややこしいでしょう。
とりあえず、都道府県の開発担当へ飛び込んでください。
初めての許可申請だと言えば、あとは教えてくれます。

流れとしては
都道府県との事前協議→市町村との事前協議→都道府県への本申請
です。

まずは都道府県の開発許可の担当課に相談します。
相談時に持っていくものは、
・土地登記簿
・以前の建物の滅失登記簿
・公図
・土地測量図
・現況写真(各方向から撮ったもの10枚程度)
・位置図(申請地の300m半径がわかるように揃える)
・もしあれば重説
などです。

S45年の線引き当時に建物が建っていたことや
周辺の家屋が50以上連なっていることなどが
許可が下りるための必要条件となりますので...続きを読む

Q土地売買、農地転用手続きミスによる契約解除

土地を昨年末に契約し、手付け金もその日に支払いました。
もちろんきちんとした契約書も交わしています。

土地の引渡しは今年の3月末の予定でした。
それから建築に入り、8月には入居予定でした。

ですが今頃になって、不動産屋さんが農地転用の手続きをとらなければ
ならないことを見落としていたことに気づき、
今からだと申請は8月、認可は来年の初めだと言われました。
それから造成にかかるので、土地の引渡しは来年の春だと言われました。
つまり、何もかも丸々一年延びるんです。

私達は今年中に家を建てて入居することを前提に土地を選び契約しました。
もし契約前からこのことが分かっていたら私達は絶対に契約しなかったし、
土地選びの候補に入ることもありませんでした。

よって契約はもちろん解除するつもりです。

不動産屋さんのミスが諸悪の根源なので、売主には落ち度はなさそうなんですが、
この場合、違約金や損害賠償金は請求できますか?
請求できた場合、売主からもらうんですか?
気持ち的には不動産屋さんに賠償してほしいんですが・・・。

「売らない」といっているのではなく、「一年延びる」というのが鍵になりますか?
(でも契約書には引渡し時期も明記してあります。)

そして「わざとしたことではない」というのもキーワードになりますか?

こういった場合は違約金や損害賠償は請求できず、
「白紙撤回」が普通なんでしょうか?

よろしくお願いします。

土地を昨年末に契約し、手付け金もその日に支払いました。
もちろんきちんとした契約書も交わしています。

土地の引渡しは今年の3月末の予定でした。
それから建築に入り、8月には入居予定でした。

ですが今頃になって、不動産屋さんが農地転用の手続きをとらなければ
ならないことを見落としていたことに気づき、
今からだと申請は8月、認可は来年の初めだと言われました。
それから造成にかかるので、土地の引渡しは来年の春だと言われました。
つまり、何もかも丸々一年延びるんです。

私達は今年中に家...続きを読む

Aベストアンサー

#3ですが、お気持ちは分かりますよ。まぁ大失態ですからね。
#1の人が書いているように引渡遅延は契約不履行ですねぇ。3ヶ月だって普通はアウトですが、1年と言う事は、それは引渡が出来ないという事と同意なのですから。
でも事務的な話をしましょう。よく考えてください。畑と言う事は売主は個人でしょう?白紙解除と書いてますが、正確には違約解除なので通常は手付金の倍返しが一般的ですが、個人の売主で、かつ不動産屋のミスで契約不履行になったからって、手付金倍返しなんて出来ますかね?僕も業者ですが感覚的な判断では無理だと思いますよ。
穏便に済ませられないのは重々分かりますが、このまま損害賠償云々を言っていると不動産屋も抵抗を始めますから、下手をすれば訴訟へと進むので、いつまでもこの問題に引きずられ、合意解除ができずに手付金も仲介手数料も戻って来ない事になりますよ。しかも手付金の保全処置なんかされていないでしょう?売主が使っちゃって返せないと言われたら、さらに悪化しますよ、この問題。だからハウスメーカーは手を引くのですよ、あっさり。
僕は個人的にはさっさと合意解除をして手付金をそのまま返金して貰い、新しい物件探しを早急に行った方が利口だと思います。損害賠償請求は不動産会社に対して平行して行えばいいんですよ。貴方が契約したのはあくまでも売主なので、それを合意解除したからって損害賠償請求出来ないという事ではありませんからね。
良くお考えください。

#3ですが、お気持ちは分かりますよ。まぁ大失態ですからね。
#1の人が書いているように引渡遅延は契約不履行ですねぇ。3ヶ月だって普通はアウトですが、1年と言う事は、それは引渡が出来ないという事と同意なのですから。
でも事務的な話をしましょう。よく考えてください。畑と言う事は売主は個人でしょう?白紙解除と書いてますが、正確には違約解除なので通常は手付金の倍返しが一般的ですが、個人の売主で、かつ不動産屋のミスで契約不履行になったからって、手付金倍返しなんて出来ますかね?僕も業者で...続きを読む

Q市街化調整区域の土地について(愛知県)

当方、愛知県春日井市の市街化調整区域に新築を検討しております。

その土地は、不動産屋からもらった情報では昭和42年に地目が宅地に登録されております。
(3つに分筆されておりいずれも地目が宅地で、一部は雑種地から宅地に変更されています。)
新築を建てるにあたっての問題点及び、建築許可がおりて家を建てれたとしてその後の問題点
等(リフォーム・売却時の不具合)がありましたら、教えて頂けますようお願いいたします。

役所に聞きに行くのが一番かと思われますが、なかなか時間がとれませんのでご存知の方お見えになられましたら、お願いします。

Aベストアンサー

>昭和42年に地目が宅地に

春日井市の線引き年月日は
昭和45年11月24日なので
それ以前より宅地であり
50戸連担が整えば
旧既存宅地制度(春日井市では18号)に該当します。

http://www.city.kasugai.lg.jp/dbps_data/_material_/localhost/15000/t1506500/keikaku/02kaihatsushinsakaikijun4240401.pdf
p23

開発審査会基準第1 8 号
市街化調整区域決定前から宅地であった土地( 既存宅地) における開
発行為又は建築行為

>(3つに分筆されておりいずれも地目が宅地で、一部は雑種地から宅地に変更されています。)

宅地になった土地登記簿上の
原因日付けが線引き前なら問題なし。

一画地の最低敷地面積は、 1 6 0 平方メ- トル
これが重要、基本この敷地以下であれば許可がとれない。

平成1 4 年5 月1 8 日以前に既に建築物の敷地と
して区画し、分筆された土地については、この限りではない。
但し書き、これ以前の分筆であれば問題なし。

最後に、23ページを印刷してよーく読みましょう。
許可を条件に取得すれば問題なし。

>昭和42年に地目が宅地に

春日井市の線引き年月日は
昭和45年11月24日なので
それ以前より宅地であり
50戸連担が整えば
旧既存宅地制度(春日井市では18号)に該当します。

http://www.city.kasugai.lg.jp/dbps_data/_material_/localhost/15000/t1506500/keikaku/02kaihatsushinsakaikijun4240401.pdf
p23

開発審査会基準第1 8 号
市街化調整区域決定前から宅地であった土地( 既存宅地) における開
発行為又は建築行為

>(3つに分筆されておりいずれも地目が宅地で、一部は雑種地から...続きを読む

Q市街化区域での農地転用

地目が畑の土地に住宅を建築するためには農地転用が必要ですが市街化区域での農地転用は住宅を建てた後でも良いのでしょうか?教えてください。

Aベストアンサー

原則的には事前に農業委員会への届出が必要です。
地域によって違いはあるかとは思いますが
建物の計画図面等も添付する必要があります。

手続きの流れとしましては

※ 住宅の建築計画がある程度決まったら・・・
    ↓
(1) 農地転用の届出
     
    ↓ 農業委員会から受理通知書

(2) 建築確認の申請
  
    ↓ 住宅建築工事着工~完成

(3) 畑から宅地への土地地目変更登記
  (農転の受理通知書の原本が必要)

おおまかですが上記のような流れになります。

注意点としては、農業委員会で受理通知書がおりたとしても
それだけで、登記簿上の地目が変わるわけではありません。
あるていど住宅が完成し、建物自体も登記ができる状態になったら
(3)の地目変更登記が申請可能になり、受理通知書を添付して
地目を宅地に変更することになります。通常建物の表題登記と
同時に申請するのが一般的です。

又、金融機関からの借入れを検討していらっしゃるのでしたら
尚のこと、上記のような必要な申請等をしておかないと
融資の実行がスムーズにいかないこともありますので
お気をつけください。

原則的には事前に農業委員会への届出が必要です。
地域によって違いはあるかとは思いますが
建物の計画図面等も添付する必要があります。

手続きの流れとしましては

※ 住宅の建築計画がある程度決まったら・・・
    ↓
(1) 農地転用の届出
     
    ↓ 農業委員会から受理通知書

(2) 建築確認の申請
  
    ↓ 住宅建築工事着工~完成

(3) 畑から宅地への土地地目変更登記
  (農転の受理通知書の原本が必要)

おおまかですが上記のような流れになります。

...続きを読む

Q市街化調整区域(令3613ハ指定区域)の売買

令3613ハ指定区域になっている、市街化調整区域の土地の購入を検討しています。

土地用途は、一般住宅(農業者用住宅から用途変更済み)
面積は250m2、建蔽率40%、容積率100% 道路に10mくらい面しています。

令3613ハ指定区域なので、開発行為(更地にして販売や、住宅→商業への用途変更)は出来なくても、「建替えはできる」と不動産屋さんは言っています。

今、手入れされている築30年の住宅が建っており、家の周囲は50戸くらいある閑静な住宅地です。
当面そのまま古家に住み、10年後くらいに売って、郷里へUターンするつもりですが、売るときにふつうに売れる物件でしょうか?

人口10万のベッドタウン都市の、中心地(駅)から徒歩20分ほどの所で、家から5分以内の所にコンビニ、スーパー、飲食店等も多くあり便利なのですが、「市街化調整区域」であることを不安に思っています。

市街化調整区域でも、令3613ハ指定区域ならマルか、それでもバツか、ご回答をお願い致します。

Aベストアンサー

令3613ハ指定区域と言うのは、都市計画法施行令第36条第1項第3号ハの規定で、50戸以上の建築物が有り更に、既存集落の維持が必要である集落について、市町村長の申し出に基づき知事が区域指定する、一戸建て専用住宅の建築が可能な地域です。
ですから質問者の仰るような、今買って置いて10年後の売却時に売れるかどうか?と言う件については、そこの市町村が建築した方が良いと判断して、市街化調整区域であっても一戸建てに限り建築許可をしている区域ですので、当然売却は普通に出来ると思います。
何故、市街化調整区域をそのように建築許可するのかについては、調整区域は従来建築できず、資材置場や小屋などが建てられていて、用途が限られているので近隣の市街化区域との景観にバランスを欠き(小屋などが壊れて放置されたりしていることで見苦しい)、このような規制緩和がなされたものだと思います。
私は安心して購入されても良いのではないかと思います。

Q農地転用。

所有の田んぼの横に、県道が通ります。現在、田んぼの土地で中古車販売店、修理工場を建設する予定でいます。役所には問い合わせ、場所的に問題無しと頂いています(現時点です)。当方も調べましたが、農地専用?(転用出来ない)では、ありませんでした(法務局にて土地の色を確認済み)。農地転用してから後しか、農業用倉庫は建ててはいけないのか、農地のままで農業用倉庫が建つものかは知りませんが、農地転用すると税金がかなり上がると聞きました。一体どの程度上がるものでしょうか?広さは150坪程です。また、農地転用せず倉庫の建設は可能なのかもお願いします。半分諦めてはいたのですが、よろしくお願いします。県土木の責任者の方がお見えになった時も聞いてはいたのですが、関係の無い件なのか、なんかウヤムヤにされた感じもします。

Aベストアンサー

農業用倉庫であれば、いつでも、建てられるのでは?。

ただ、商売をするのであれば、農地転用、土地の農業委員会に伺いをたてて、

小屋をたてないと、転用できないですよね。

農地から、宅地になれば、いまは、数千円の税金が、5倍から10倍には、

あることは、必須です。通常150坪もの宅地があれば、10万円程度は

払うことになるのでは。土地の税金に付いては市役所でも、聞けると思います。

Q調整区域の農振除外地での農地転用について

市街化調整区域内の農振除外地での住宅を建てるための農地転用についてお聞きします。
南側に公道と接した2つの土地があり、3aの南北に縦長の地目「畑」(現況遊休地)の土地とそれに隣接する7aの地目「田」の土地があり、これらの土地に住宅と将来的に農業用倉庫を建てる予定です。公道との出入りは3aの土地が便利なのですが間口が10m足らずの南北に縦長の土地のため宅地には向きません。そのため7aの田のほうに住宅を建てるのですが、倉庫をどこに建てるのがよいかで迷っています。(1) 3aの土地に倉庫を建てて、7aの田は住宅だけにすべきか (2) 1筆で収まる7aの土地に両方立て、3aの土地は空けておく (3) 合筆ののち畑の部分に倉庫、田の部分に住宅を建てる で迷っています。(なお地目が異なる場合合筆ができないとは聞いています)
 
どちらも南北の境界は確定しているのですが、田と畑の間の境界が現在土の畔しかないため境界確定後コンクリでの境界設置を言われています。田も7aあるため分筆の必要があり、畑と別々に開発するとなると一体的に使うにもかかわらず間に境界コンクリートが必要となるため、合筆したら田と畑の境界が不要になるため、(3)でできないかと考えています。

法的、費用的にどうなのかがわかりませんので、どなたか、教えていただければ幸いです。

市街化調整区域内の農振除外地での住宅を建てるための農地転用についてお聞きします。
南側に公道と接した2つの土地があり、3aの南北に縦長の地目「畑」(現況遊休地)の土地とそれに隣接する7aの地目「田」の土地があり、これらの土地に住宅と将来的に農業用倉庫を建てる予定です。公道との出入りは3aの土地が便利なのですが間口が10m足らずの南北に縦長の土地のため宅地には向きません。そのため7aの田のほうに住宅を建てるのですが、倉庫をどこに建てるのがよいかで迷っています。(1) 3aの土地に倉庫を建...続きを読む

Aベストアンサー

補足1

>親の土地に自分名義の家を建てる予定です。

親名義の土地に
子孫(3親等内の血族)が建築するなら分家住宅です。
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu0_12.htm#01

>要するに現在耕作者は父であるため、息子には農家住宅と農業用倉庫は建てられないということなのでしょうか?

貴方のお父さんで既存の住宅があれば
それが農家住宅となり
別敷地で住宅(用途上可分なもの)を
貴方名義で建築するなら
長男であっても
分家住宅(専用住宅)になり
分家は、「許可」ですから
私のとこの県基準では
500m2以下で分筆が必要です。

農業用倉庫について
農業委員会の発行の「農家証明」
に貴方の名前が世帯構成員として記載があり
従事日数の記述があれば
農業用倉庫の建築は可能と思われます。
ただ、分家すると世帯分離され
農家台帳から消えますから
分家以前に農業用倉庫を建築する方法が良いかと思われます。

>父が車庫としても使えるということで農業用倉庫を建てると

車庫について

車庫、物置であれば
住宅と不可分な関係ですから
許可面積敷地内での建築になりますが
50m2程度と考えましょう。
これ以上のものであれば
農業用倉庫で考えるしかありません。

>私名義で建てれるのは農地転用した土地のみということになるのでしょうか?

・分家住宅、車庫について
農地法5条許可敷地内=都市計画法の開発許可敷地内です。

・農家住宅、農業用倉庫について
農地法5条敷地内
都計法は許可不要。

まとめ
都計法の適用除外などは
都計法の得意な設計事務所などに
貴方とお父さんの意見をまとめ
相談されることをお勧めします。

補足1

>親の土地に自分名義の家を建てる予定です。

親名義の土地に
子孫(3親等内の血族)が建築するなら分家住宅です。
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu0_12.htm#01

>要するに現在耕作者は父であるため、息子には農家住宅と農業用倉庫は建てられないということなのでしょうか?

貴方のお父さんで既存の住宅があれば
それが農家住宅となり
別敷地で住宅(用途上可分なもの)を
貴方名義で建築するなら
長男であっても
分家住宅(専用住宅)になり
分家は、「許可」です...続きを読む


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