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市街化区域の地目が畑の土地に専用住宅を建築予定です。
そこで教えて欲しいのですが農地転用をする場合には500m2の土地しかできないのでしょうか。
市街化区域でも調整区域でも平米数は関係ないのですか?
教えて下さい、お願いします。

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A 回答 (4件)

登記簿地目が農地と言うことで


回答します。

>500m2の土地しかできないのでしょうか

500と言う面積は
開発許可の必要面積です。

市街化区域内における開発区域の面積が500平方メートル未満の開発行為
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu …
ただ、愛知県知事を
許認可庁にする場合であって
政令では
300以上で可能です。
政令の19条

http://law.e-gov.go.jp/htmldata/S44/S44SE158.htm …

>市街化区域でも調整区域でも平米数は関係ないのですか?

切り分けて説明します。

都市計画区域内の調整区域であれば
ゼロm2以上で
都市計画法の許可

農地法も許可。

市街化区域
あなたの県の開発許可(都市計画法29-1-1)
基準が300以上の区画形質の変更であれば
300以上で開発許可該当になり
農地法は許可後に届出
上記以下であれば
届出のみです。

市街化は、届出
調整は、許可
と覚えておけば良いかと思います。
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農地転用許可が国の機関委任事務だった頃、国が示していた農地転用許可基準の中で、住宅用地についてだけ、適正転用面積の目安が示されていました。


500m2以下というのがそれで、正確には「500m2以下で、かつ建築面積の22分の100以内」です。
これは、一般住宅の場合の目安で、敷地内に広い作業場等を必要とする農家住宅の場合は、「上限1,000m2以内」となっていました。

農地転用許可は、現在は地方公共団体の自治事務となっていますが、基本的に国の示していた農地転用許可基準を踏襲しているので、「500m2以下で、かつ建築面積の22分の100以内」という目安は、現在でも使われています。

http://www.okayama-gyosei.or.jp/soshiki/tochiriy …
(15ページ目)
「なお、転用目的が住宅である場合において、住宅の敷地として利用される土地(併せて利用する土地を含む。)の面積は原則として500平方メートル以下(転用目的が農家住宅である場合は、農作業のための作業場等が必要であることから原則として1,000平方メートル以下)とし、上記面積に占める建物の建築面積の割合(建蔽率)は、原則として22パーセント以上となること。」

市街化区域内の農地転用の場合は、許可制ではなく届出制ですし、届出は、内容審査に踏み込まず、形式審査だけで受理しなければならないことになっているので、「500m2以下で、かつ建築面積の22分の100以内」という基準は適用されません。

ただし、市街化区域内での500m2以上の宅地への転用には、通常、開発許可(都市計画法第29条第1項の許可)が必要ですので、その場合、開発許可書の写しの添付が求められます。
http://www.city.chiba.jp/nogyo/download/nouten_t …
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すべてに「開発」がかかるわけではありません。


市街化で自宅を建てる場合には、そんな「うるさいこと」は言わないと思います。

もし、行政により何か言ってきたなら、必要な(建築確認について)分だけとしておいともいいのですが、
でも、市街化の農転審査は届け出だけなので、自宅程度は開発指導課との書類連動はないはずです。

市街化は、調整とは違い個人宅は「相談票」なる調書でどこの行政でも済むと思います。
但し、分譲のような区画分けをしてはダメです。二世帯住宅でも「長屋」「共同住宅」形式となると開発許可対象です。注意しましょう。

質問者さんの言う市街化でもm2数は関係します。
農家の敷地は1000m2程度で市街化でもザラです。
開発にかかってくる面積以上になると、どうしても手順を踏むことになります。

「相談票」(地域では違った名目かもしれません)の提出で一週間程度でハンコが下りるはず。
相談票といっても平面・立面・公図・土地履歴事項証明・・・、などの書類は提出します。

とりあえず、この程度でわかるでしょうか。
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500m2というのはどこから聞かれたのでしょうか?


関係ないと思いますが
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2、土地の登記簿上の地目が畑なので農地転用の届出が必要になる(農地法4条の届出)
3、開発許可がないと建築確認の申請が出来ない
この場合、開発許可後に農地転用の届出が完了するのを待たずに造成工事に取り掛かる事は可能でしょうか?
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私自身の考えですが、農地転用の届出であり、許可ではないので開発許可後すぐに造成工事が出来るのではないかと考えています。(市役所も農地転用の届出であって許可ではないのでどうなのかなぁと言っていました)
インターネット等で色々調べましたが、農地法4条の届出や許可についてはすぐに出てきたのですが、この件に関しては出てきませんでした。ご存じの方、ご教授よろしくお願いします。
また、農地法4条の届出は農地→宅地などの他の地目に変更するためのもので間違いないですよね?間違っていたら、あわせてご教授願います。

長文です。すみません。
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この場合、開発許可後に農地転用の届出が完了するのを待たずに造成工事に取り掛かる...続きを読む

Aベストアンサー

No.2です
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道路幅4m未満の、いわゆる2項道路に接道する家に住む者です。

現状の接道が建築基準法上の道路「4m」に満たない場合、法施行前から存する「2項道路」として扱われること、そして再建築する場合は、自己の土地とはいえ、道路の中心線からそれぞれ2m以上「セットバック」した位置でなければならないことは、存じ上げております。

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Aベストアンサー

◆市街化調整区域の神様・大豪院です。ご質問ありがとうございます。

実は、購入側が素人(一般人)の場合は特に、市街化調整でも農地転用でも売主(地主)が市街化区域や宅地への転用手続きを行い、その後に決済(支払いと登記手続き)を行う契約とするのが鉄則なのです。

口約束ではなんとでも言えますが、「間違いなく建築許可が下りる」なら、なぜ売主は宅地に転用手続きをして土地価値を上げないのでしょうか・・・。
答えは簡単です。「面倒だ(時間がかかる)から」「転用できる保証がないから」です。

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私はこれまでに何度も同様な土地の購入をしてきましたが、いつの時でも売主の責任で市街化区域や宅地への転用をしてもらっています(=手続きが済んでから本契約を完了する)。手続きがスムーズに行くように見えてもうまくいかなかったり、時間がかかったりすることは稀ではなく、その分は当然土地価値(価格)に影響してくるからです。

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◆市街化調整区域の神様・大豪院です。ご質問ありがとうございます。

実は、購入側が素人(一般人)の場合は特に、市街化調整でも農地転用でも売主(地主)が市街化区域や宅地への転用手続きを行い、その後に決済(支払いと登記手続き)を行う契約とするのが鉄則なのです。

口約束ではなんとでも言えますが、「間違いなく建築許可が下りる」なら、なぜ売主は宅地に転用手続きをして土地価値を上げないのでしょうか・・・。
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Aベストアンサー

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公道(市)から、2mで宅内に上下水道を同時に引き込む工事で、見積もり50万円は高くないですか?水道局納付金は含まれていません。
口径20mm、市道は4m幅の砂利敷きで、細かい見積もりを見ると申請手数料、材料費、ガードマン代など30項目もあり、市中の大工事の有様。施工費もカット代、接続代など細かく分かれていて、半日で終わる作業が計30万円位になってます。
材料代もホームセンターなどの小売価格の5倍くらいに書かれてます。
材料費も人件費も何人が何日とリーゾナブルに見積もれば20万円くらいと思われますが、指定業者さんは皆こんな感じでしょうか?
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危険と責任を伴う工事とはいえ異常ではないでしょうか?

ホームページで各地に支店をもって安くやっているなんて会社ありましたら教えて下さい。

上記は千葉県千葉市の例ですが、安くやった方いたら教えて下さい。

Aベストアンサー

4,6です。

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うね。私も確かにそこの部分に関しては思うところがあります。

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金額、施工業者に納得がいくまで検討、協議して下さい。
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新興住宅団地にある更地の土地を個人売買で購入予定なんですが、土地の地目が雑種地になっています。

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また宅地に変更する場合、幾らかかって、誰がその費用を負担するのでしょうか?

雑種地のまま家を建ててすみ続けると何か不都合があるのでしょうか?

Aベストアンサー

元業者営業です

>新興住宅団地にある更地の土地を個人売買で購入予定なんですが、土地の地目が雑種地になっています。

この様なケースでは珍しくありません。

>土地的には団地の販売センターでも販売している土地で普通に家は建てられると思うのですが(第二種低層)、この地目、宅地に変更しないといけないのでしょうか?

「変更しないといけない」という訳ではありませんが、「建物が建ったら変更」という流れが通常です。

>また宅地に変更する場合、幾らかかって、誰がその費用を負担するのでしょうか?

特別な取り決めが無い場合はご質問者様です。
費用は「数万円~」といったところでしょうか。

>雑種地のまま家を建ててすみ続けると何か不都合があるのでしょうか?

特別な不都合はありません。
そもそも例え地目が「雑種地」でも見た目で「宅地(家が建っている若しくは建つ予定が明確等)」なら「宅地として」課税されます。

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