将来、安心して暮らすために不動産に興味があるのですが
無知のためどなたかお詳しい方がいらっしゃればご教授下さい。

競売にて取得した物件を転売すると反復継続というものに
該当するらしいですが、競売で取得した物件を不動産会社に

(1)買ってもらう
(2)代わりに買主を探してもらう
(3)取得した物件を賃貸用として、借主を探してもらう

いずれも反復継続にあたいするのでしょうか?
宅建などを取得すれば反復継続に関する罰則が無くなるなどはありますか?
またそれぞれどれくらいの手数料が発生しますか?
物件によって異なるとは思いますが、例などをあげていただけると助かります。

質問が多くて申し訳ないのですが、親切な方がいらしたらご回答お願いします。

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A 回答 (4件)

こんにちは。


とりあえず不動産競売とは何かを見極める為にも勉強をかねて競売に参加し入札、運がよければ落札。そして更に運がよければ転売。までやってみてからでも良いのでは?(費用は成功失敗関係なく自己責任で)
*入札金額は落札後”一括支払い”です。ローンは入札前までに審査を終えておきましょう(まあ審査通過は余程の事が無い限り難しいと思われますが…)

人の意見は参考まで。後は自分の経験が全てだと思われます。
まずは、このURLで情報を得て、独自で勉強してみてください。
http://bit.sikkou.jp/
裁判所の競売閲覧室にも、青ファイルが置いてありますので参考までに。ただし、裁判所では閲覧方法についての指導はしてくれませんので、あしからず。

あと不動産会社への手数料云々ですが、大雑把ですが、
不動産売値額X(5%~3%の売値に比例する)+6万円です。
不動産登記費用として登録免許税が掛ります。

何事もリスクがつき物だという事も十二分にご理解くださいますよう。
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3は違うでしょう。



『1買ってもらう』
・一物件ずつを自分の居住用として取得して売れば、『反復継続』には当たらない
・まとめて取得して、不動産に買い取ってもらうと当たる
・買ってもらうので仲介手数料はかからない
・しかし、5年以上とか10年以上居住・所有しないと税金が高くなりますよ

『2代わりに』
1と同じだけど、仲介手数料がかかります。
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競売はまだまだ特殊な業界です。


宅建を取得したからってできるようなものではありませんよ。
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 1、2は宅地建物取引業でしょう。


 3は違うでしょう。

 宅建主任者を取得し、自ら宅建業者になれば問題ないです。その代わり宅建業者になるのはお金がかかりますけど。

 手数料は単純に言えば(物件の価格×3%+6万円)×1.05です。

 競売物件を扱うのはこんな質問をする人間がやることでは無いと思います。宅建主任者をとれば全部わかるでしょう。とりあえずとってみれば良いでしょう。
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Q不動産売却

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沖縄県で、1300万での不動産売却時の
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Aベストアンサー

>約10年前に父から(死去)の為、相続致しました。
>30年前の建物で、土地の値段、建築費は不明です、

了解いたしました。具体的な購入時の土地の値段、家の建築費が不明な場合、5%が取得費となります。
残りの95%が課税対象額です。

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住民税 1300万*0.95*0.05 = 約 62万円

なお1300万円から、売却に伴う土地測量費や不動産屋への手数料等を払うなら、それらは売却に伴う必要経費として、最初から引くことができる。

国税庁のHPです。

https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/jouto.htm



蛇足です。

  前の回答で、『建物売却時は固定資産評価額うんぬん』と書きましたが、訂正させてください。
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Q競売物件を買った不動産会社からその家を買いたい

近所の家が売りに出されていました。
近所の方に聞くと競売されたようで、裁判所のホームページでそれを確認でき、約1450万円で売却されていました。
本日、それを知らずに不動産会社に連絡したら約2300万円だそうです。明日内覧しにいくのですが、不動産会社は通常そんなに上積みするものなのでしょうか?この不動産会社から何とか安く買いたいのですがいい方法はないのでしょうか?(「リホームとかするのであれば値段は、ご相談にのります。まあ一度みてください」と言われました。何人も内覧の予約が入っているそうです。明日は一組の内覧希望者がいるので一緒にと言われました。)

Aベストアンサー

不動産の競売はかなりリスクが伴うものです。
一般住宅のようですから、落札後に占有者との引き渡し交渉を行います。
実際借金などで差し押さえられ競売になった方も多いので、簡単には明け渡してくれません。
そのため、占有者に対して引っ越し費用や保証金などを渡して退去してもらいます。(大体50万円から200万円程度)
占有者が暴力団関係者などの場合は揉めるケースもあります。
占有者が退去に応じない場合は裁判所に申し立てて強制執行の手続きを行います。
これは合法的に強制撤去する方法ですが、もちろん費用も数百万円かかります。
さらに競売の場合は事前に内覧することは不可能です。(普通の家庭で生活しているのに競売にかけられたからと入ることはできません。)
雨漏りや不法建築、壁に穴が空いていたりしてもそれを事前に確認することはできません。
そのため、不動産会社は点検やリフォーム費用などを出さなければなりません。(瑕疵があった場合の準備を行わなければなりません。)
競売から実際に販売に至るまでに相当の手間暇がかかるため、その分の費用も上積みしなければなりません。
ですので、私の私的な観点ですが、広告費用や売れなかった場合のコストも考えると不当に利益を上乗せしているとは思えず、どちらかというと一般的な値付けだと思います。

参考URL:http://www.keibai.co.jp/kiso/tetuzuki.htm

不動産の競売はかなりリスクが伴うものです。
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Q不動産を売却する場合の広告宣伝費について

数年前購入した不動産を売却予定です。

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Aベストアンサー

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不動産を取り扱って、それを売買するのが、不動産屋の仕事です。広告宣伝料も含むのが一般的です。
そんな特別な広告をしなければ、売買が出来ないのであれば、そことの取引を止めましょう。

一般的な不動産の宣伝とは、店内の物件表示。地域配布のチラシ。現場(売り出し地)での看板。不動産情報誌への掲載等ありますが、これらの類のことは無料でしてくれます。(現場の看板については、専任売買契約を求められるかもしれません。)
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Q物件が競売にかかり敷金がピンチ。オーナーよりも不動産屋に怒り!

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Aベストアンサー

「短期賃貸借契約保護の廃止」
法律の改正により、契約が平成16年3月31日前に締結されたものor4月1日以降に締結されたものかにより異なります。

改正前なら
従前の法律が適用され、契約期間が3年以内の短期賃貸借であれば、競売された場合でも、敷金の返還を買受人に対して求めることができます。(この法律の施行後に更新されたものを含みます)
改正後なら
敷金の返還は買受人に対して請求することはできず、元の所有者に対して求めることになります。

よって、改正後なら前オーナーに求めるのが筋だと思います。
また、敷金が返らないから家賃を払わないというのは
厳密には通用しない(逆に新大家は払えと言える)のが法の解釈の様です。

最悪、新大家は敷金を引き継いでないので原状回復の費用を貴方に
求めてくる事も考えられます。

現実的には、競売にかかる様な大家ならお金も無いでしょうし、取り返すのも簡単ではないでしょうし・・・・

よって、事情を話して、新大家に敷金の返金も求めず、その代わり原状回復も免除してもらう様に交渉するのが無難な気がします。
(その後、旧大家に地道に返還手続きできれば頑張るしか・・・)

参考程度ですが・・・。

参考URL:http://www.bird-net.co.jp/rp/BR030825.html

「短期賃貸借契約保護の廃止」
法律の改正により、契約が平成16年3月31日前に締結されたものor4月1日以降に締結されたものかにより異なります。

改正前なら
従前の法律が適用され、契約期間が3年以内の短期賃貸借であれば、競売された場合でも、敷金の返還を買受人に対して求めることができます。(この法律の施行後に更新されたものを含みます)
改正後なら
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よって、改正後なら前オーナーに求めるのが筋だ...続きを読む

Q不動産(土地)売却/貸与の進め方

不動産(土地)売却/貸与の進め方

不動産(土地)の売却もしくは貸与を考えております。

有識者の方にお伺いしたいことが何点かございます。
よろしくご教授のほどお願いいたします。

売却(貸与)者探しは、こちらでインターネットや口コミ等で募集し、
最終的な売却(貸与)手続きは、不動産に関する資格を持つ方に依頼する形を想定していますが…

(1)そもそも、このような売却(貸与)方法は、可能でしょうか?

また、上記の方法で、有力なお相手が現れなかった場合、
不動産屋さんに売却(貸与)の代行依頼を考えていますが…

(2)おおよそ、手数料としては、どの程度支払うことになるのでしょうか?

(3)また不動産屋さん以外にこういった代行をしていただける業種の方はいらっしゃるでしょうか?

以上、何卒よろしくお願い申し上げます。

Aベストアンサー

元業者営業です

>(1)そもそも、このような売却(貸与)方法は、可能でしょうか?

可能か不可能かの方法論なら「可能」です。
しかし、現実に「できるかどうか」と言われれば「殆ど可能性はゼロ」でしょう。

私達不動産業者にとって「契約」はそんなに難しい事ではありません。
契約は単なる「事務作業」ですからね。

一番大変なのは「契約してくれるお客様の探索」が一番大変なのです。
故に、どの業者も月に数十万~の広告費を使ってお客様の探索に労力を投入しています。
それでもなかなか契約には結びつきません。
そもそも、そんな「簡単に」お客様が見つかったら誰もが不動産業者になってます。

>(2)おおよそ、手数料としては、どの程度支払うことになるのでしょうか?

不動産業者が得られる報酬は上限が決まっております。
売買なら一取引に対し取引価格の3%+6万円+消費税(1000万以上の場合)
賃貸なら一取引に対し賃料の1カ月分+消費税(課税業者の場合)

この金額は「宅建業法」で定められておりますので、原則この金額以上のお金を業者は受け取る事ができません。
勿論この金額は「上限」ですから、交渉によって値引きする事も可能ですが、大手業者は絶対に手数料の値引きには応じませんから、交渉するなら小さい業者です。

>(3)また不動産屋さん以外にこういった代行をしていただける業種の方はいらっしゃるでしょうか?

そもそもお客様も自分で見つけて賃貸契約するだけなら「口約束」でも有効です。
特別な資格も必要ありません。
自分の財産を誰にどのような条件で売るのも貸すのも自由です。(契約自由の原則)

また、売却も「特定の人を対象に(家族とか)」「一回だけの取引」なら同様です。

ただし「不特定多数のお客様を対象に反復、継続して売買・交換の取引をする場合」は「宅地建物取引業」の免許が必要になります。
それに違反した場合は3年以下の懲役もしくは300万円以下の罰金を課せられます。

以上の事から、素人があれやこれやの法的制約、手続きを理解し細心の注意を払いながら取引に神経を使うなら、業者に初めっから任せた方が「安全・安心・手間いらず」です。

「生兵法は怪我の基」ですよ。

元業者営業です

>(1)そもそも、このような売却(貸与)方法は、可能でしょうか?

可能か不可能かの方法論なら「可能」です。
しかし、現実に「できるかどうか」と言われれば「殆ど可能性はゼロ」でしょう。

私達不動産業者にとって「契約」はそんなに難しい事ではありません。
契約は単なる「事務作業」ですからね。

一番大変なのは「契約してくれるお客様の探索」が一番大変なのです。
故に、どの業者も月に数十万~の広告費を使ってお客様の探索に労力を投入しています。
それでもなかなか契約には結びつきま...続きを読む

Q競売物件 不動産名義変更について

私の兄が、競売物件を落札しました。ところが、兄が交通事故のため急遽、私が落札資金を銀行に振り込み、裁判所で弟の名前で必要手続きをしてきました。その後、兄は社会生活に支障をきたしている状態です。事故の処理と治療費を含め、今後のために先の不動産は私の名義に変更しておきたいのですが、この場合は実際に資金を貸し付けた自分の物に出来るのでしょうか?それとも、あらたに売買契約を交わすべきなのでしょうか?素人であり、要領を得た質問かどうかも自信がないのですが、どなたかご助言をお願いできますでしょうか?宜しくお願いいたします。

Aベストアンサー

裁判所に行く用事がありましたので、ついでに聞いてきました。前言(No1)は全くの間違いでした。まず、相続を除いて、入札者=登記簿上の所有者となるそうです。つまり、お兄様名義でいったん、所有権移転をし、次に、あなたへ所有権移転をしなければなりません。
登録免許税や不動産取得税などがもったいないですね。

Q不動産業者の見分け方-売却時

不動産業者の見分け方-売却時

戸建不動産を売却しようと思っています。
現在は住んでおらず、また古いので、解体後売却しようと思っています。

そこで不動産業者に頼むことになりますが、不動産業者の見分け方を教えていただきたいと思います。

例えば、大きい会社が良い、地元がよいなどなど。
見分けるために、どのようなポイントがあるか?

その他売却時の注意事項などありましたら、お願いします。

Aベストアンサー

大手に頼んだら安心という神話はすでに崩れていますね。

「うちで売れなければ地元の小さい業者では売れませんよ」
私も大手の営業を長年やってきましたのでよくわかります。
売主には殺し文句のようなものですね。これで委任を取るのです。

結果、信頼して委任しても、一生懸命売るための努力をすると
いうよりは、「値こなし」といって「うちみたいな大手が売りに
出しているのに売れないのは、価格が高い、物件に問題がある」
と手の平を返してくる。上司も、すぐに「この物件の売主は売る気が
ないのか?こんな程度でしか売れねぇぞ!ガツンと言って500万位
値下げして来い!」と年中営業の尻を叩く。挙句一般のお客様では
なく業者に安く買い取らせるというのが常道となっている。

レインズ(不動産流通機構)に掲載しておきながら、他の業者が
「この物件紹介してくれませんか?」と申し入れても全然紹介して
くれない。売主への報告は「レインズで他業者さんから問い合わせ
をいただいてますので、ご紹介しておきました」と嘘報告三昧。

これが実態です。質問者がこういう質問をしたくなる気持ち、よーく
分かります。

私なりの結論

◎大手は信頼すると買取業者に大切な我が家を安く売られる。
◎小さい業者の場合は売買取引に精通している業者を選ぶ。
◎業者の人柄で選ぶ。(良い業者さんというのは、お客さんの売却理由を
   自分のことのように聞いて、考えてくれます。)
◎会社の大小、新旧は関係なし。(地域にどれだけ精通しているかが重要、
   買主は以外と近いところにいるんです。)
◎自社サイトを充実させている業者を選ぶ。(コンテンツの内容で選ぶべき。
   会社の説明や、代表者の挨拶、不動産に関係ないブログを一生懸命書い
   ているような業者は外したほうが懸命、いかにも胡散臭い)
◎周りの取引事例を出したがる業者は一番要注意。(物件はひとつひとつの
   表情が違うということを理解しようとしないので、売主の話など聞く
   耳を持っていない。)
◎社歴が古いところも外す。(考え方が古いところが多い、昔ながらの営業
   スタイルが通用していない世の中であることを無視したがる)

大手に頼んだら安心という神話はすでに崩れていますね。

「うちで売れなければ地元の小さい業者では売れませんよ」
私も大手の営業を長年やってきましたのでよくわかります。
売主には殺し文句のようなものですね。これで委任を取るのです。

結果、信頼して委任しても、一生懸命売るための努力をすると
いうよりは、「値こなし」といって「うちみたいな大手が売りに
出しているのに売れないのは、価格が高い、物件に問題がある」
と手の平を返してくる。上司も、すぐに「この物件の売主は売る気が
ないのか?こ...続きを読む

Q競売物件取得後の使用料請求について

この度、競売物件を取得致しました。

そこでご質問なのですが、占有者が元所有者である方にも
「建物の使用料」は請求できるのでしょうか?

賃貸に供されていたのなら、賃借人に対し請求できるの事
までは分かりましたが、賃貸借契約を結んでいない元所有
者の場合でも、請求は可能でしょうか?

なお、請求できる場合には、その使用料の額は「地域相場」
で宜しいのでしょうか?


占有者とお話で交渉しようにも応じて頂けず、使用料未払い
の明渡猶予期間の短縮を鑑み、故に「使用料の請求」という
形式が必要な状況です。

親が亡くなる前に、どうしても持家に住まわせてあげたく、
このような未熟な知識のまま競売に望みました私に、どうか
お知恵を拝借ください。

Aベストアンサー

競売物件をほぼ毎月入札します。

>>「建物の使用料」は請求できるのでしょうか?
居座っても良いと認めた事になりますが、良いのですか?

退去交渉で出ないのなら、強制執行です。
元所有者ならば、6ヶ月以内に強制執行しないと、法的手段取れなくなるよ。

相手は破産した方です。破産したのだから引っ越し費用など無いです。法的には引っ越し費用等、出してあげる必要は無いですが、出さないと引っ越せないです。強制執行に掛かる金額を上限に考え、退去料を出してあげてはいかがですか?
強制執行は貴方も面倒ですが、破産者も得にはなりません。
強制執行手続きしたら、破産者に1円も入らない事を伝えて、上手い事交渉してください。

退去させるときは、誓約書に一筆貰ってください。
貰わないと後で残地物に保管義務が出てきます。

  誓約書
この家・敷地内にある全てのモノを一切放棄する。
 日付
 現住所
 署名、押印
押印は実印で印鑑証明も貰ってください。
電気代や水道料、ガス代の滞納が無いかしっかりチェックもしてください。
それと引き替えに、退去料を支払ってください。

競売物件は安いですが、そう言う交渉事があるので結構大変です。


参考にhttp://www.kyobaibukken.com/kyobai/241.html

競売物件をほぼ毎月入札します。

>>「建物の使用料」は請求できるのでしょうか?
居座っても良いと認めた事になりますが、良いのですか?

退去交渉で出ないのなら、強制執行です。
元所有者ならば、6ヶ月以内に強制執行しないと、法的手段取れなくなるよ。

相手は破産した方です。破産したのだから引っ越し費用など無いです。法的には引っ越し費用等、出してあげる必要は無いですが、出さないと引っ越せないです。強制執行に掛かる金額を上限に考え、退去料を出してあげてはいかがですか?
強制執行は...続きを読む

Q不動産を売却した場合に、その売却額に対する税金を教えて下さい。

 不動産会社に不動産の売却を相談しましたとろ、売却後に納税があるといわれました。
 約2000万円での売却の場合、その額に対してどれほどの税金を納めなければならないでしょうか?
 税率などなにか決まりがありますか?
 ぜひお教えください。

Aベストアンサー

不動産の売却をした場合は、次の計算式で計算した利益が譲渡所得となり、課税対象となります。

収入金額-(取得費+譲渡費用)-特別控除額=譲渡所得

なお、居住用の不動産を売却した場合は、一定の条件を満たすと特別控除額が3000万円ありますから、利益が3000万円以下であれば課税されません。

下記のページと参考urlをご覧ください。
http://www.taxanser.nta.go.jp/1440.htm

参考URL:http://www.ofuco-c.co.jp/uruzei.htm

Q競売物件の購入での注意点(業者買い取り後の物件)を教えてください。

本日中古マンションの申込書を記入し、明日契約で手付け金を
支払うことになっております。
ネットで調べたところ、昨年競売にかけられた物件であることがわかりました。業者が買い取り、売りに出しているみたいなのですが、
契約日を明日と急いでいることも気になっております。

・競売自体は昨年10月。
・マンションを売りに出したのが半年後の4月
・マンションの売値は競売価格+約1000万。
・競売日から販売までの半年間という日数
申込書の効力はだいたい2~3日なので契約を結ぶのは3日以内が
多いパターンとの説明でした。
他にも気に入って交渉している方がいるとのことですが・・・。
購入を急がせるためのトークでしょうか。。

マンション自体はとても気に入っております。
引っ越しタイミングもいいなぁと思っているのですが、
ただ、売り急いでいることが気になります。

価格も相場より低く設定しているとはいえ、値引き交渉も
気持程度の値引きです。

契約に関して気を付けること、聞いた方がいいことを
ぜひ教えて下さい!
前の住民が元でのトラブルなども考えられるのでしょうか?

よろしくお願い致します。

本日中古マンションの申込書を記入し、明日契約で手付け金を
支払うことになっております。
ネットで調べたところ、昨年競売にかけられた物件であることがわかりました。業者が買い取り、売りに出しているみたいなのですが、
契約日を明日と急いでいることも気になっております。

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・マンションを売りに出したのが半年後の4月
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Aベストアンサー

競売だからといって特段注意するような事はないと思います。業者買取であれば尚更、最低商品になる物件かどうかは調べますので。ご心配なら競売時の調査書を見せて欲しいと言えば権利関係や占有者の事項はわかります。競売から半年とありますが、ネットで調べたのならそれは落札からという意味ですよね。落札から残金納付まで最長6週間、そこから最悪強制執行に至るとまた5~6週間ぐらいとそれだけで2から3ヶ月かかります。それにリフォームもするでしょうからそれなりに時間がかかります。売却価格は相場より安いと思われればそれで良いと思います。安く仕上げて儲けるのが商売ですから。急いでいるとありますが、その売主の業者が売り急いでいるのか?業者の担当者が急いでいるのか?仲介業者が売り急いでいるのか?良くわかりませんが、基本的に売買関係の営業は契約までは1週間ぐらいで処理します。あまりに不安なら焦る必要も無いのでは?ご不安な事項を質問して適格に回答をいただき不安が解消されてから契約をされたほうが良いと思います。


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