分譲マンションを購入し平成18年3月末からローンを返済しています。
平成20年6月に150万円、平成21年5月に70万円を繰上げ返済しました。
その後どれくらいの時期にどれくらいの金額の繰上げ返済を繰り返せば、トータル15年位で返済完了できるのかお聞きしたいのです。

当方、夫(50歳)、妻(41歳)、子供(2歳)の三人家族です。
子供が小さくこれから資金が必要になると思います。主人の定年(退職金はありません。)
までに住宅ローンをどうにか!完済させなければなりません。

私も正社員として働いており、毎年80~100万円の繰上げ返済資金は用意できます。
皆さんからご意見を頂き、それ以上に資金が必要であれば家計を見直す良い機会になります。どうぞ、宜しくご意見をお願い致します。

〔 詳細 〕
借入れ金額 :2780万円
現在の残高 :23,623,123円
最終返済期限:平成49年8月
毎月の支払額:元金51000円
       利息38800円
金利:年利1.875(全期間-1.0%優遇)
繰上げ返済方法:期間短縮

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A 回答 (5件)

約2400万円の住宅ローンを利用しているものです。



回答番号No.2、kickknock様の回答に対するお礼の欄にある、
>添付していただいた画像のホームページ

ですが、私も利用しました。

ホームページのアドレスを添付しておきます。

参考になれば。

私も繰り上げ返済を考えていますが、家のリフォーム等もあり、なかなかうまくいきませんね。
お互いがんばりましょう。

参考URL:http://www.hownes.com/loan/sim/index.html
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この回答へのお礼

はじめまして。
ご親切にアドレスを添付して頂き、ありがとうございました。
大変に助かります。

繰上げ返済と共に住宅の維持費なども必要になりますね。
しっかりとした人生のシュミレーションが大切と痛感しています。

お互いにがんばりましょうね。
励みになりました。ありがとうございます。

お礼日時:2009/06/01 11:45

kickknockです。

 画像最悪ですね。全然見れない。

肝心のサイトは、うーん履歴は一日で消すので残っていませんが、住宅機構のローンシュミレートサイトだったと思います。

住宅****機構だったような。 スペースを空けて検索してみてください。
簡単に出てきます。また、個人サイトでも詳しく作っている方もおられるので。

EXCELではPMTとかPPMTとかを使って出せますよ。
一応自分でもしましたが、検証用の為にサイトを利用しました。

私も分譲から一戸建てへ狙っているので興味がある質問でした。
一番いいのは借り換えかもしれないですね。
それで一度精算して、いい条件で短期間返済にする。

ただ、短期間だと金利は高くなりますよ。

では、頑張ってください。
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この回答へのお礼

こんにちわ。
早速にお返事を頂きありがとうございます。

繰上げ返済を行なっても、元の額が大きく返済額が減った気に
なりませんね。
ご紹介いただいたサイトなどを参考に、よ~く住宅ローンの
返済の仕組みを勉強いたいと思います。
良い機会を与えて頂き、感謝いたします。
ありがとうございました。

お礼日時:2009/05/27 15:20

毎年100万円、計11~2回行えば(変動金利の為)、15年後に完済となります。



計算方法は、1.875%の固定金利、返済回数378回、ボーナス払い無しで返済予定表を作る(素材はネットにゴロゴロしています)。
次に現在の残高23百千円に近いところを探す→残りの回数が分かる。
残り15年で返すには180回しかない→23百千円の回数から180回進む→最後に一括完済するべき残高がでるので、その分が繰り上げ必要と仮定する→1回100万円とすると、1100万円だから11回となるが、金利が変動すること、計算どおりにいかないことを見越して1回多く12回とする。

東京スター銀行のCMで、貸し出し金利を低減する考え方でその分預金しちゃう方法もあるので、10年で1千万貯めちゃって、15年後一括完済してもいいかもしれませんね。
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この回答へのお礼

アドバイスを頂き、本当にありがとうございます。
目からウロコです。
毎年100万円を貯める意欲が湧いて来ました。

借金の大きさを自覚すると共に子供に迷惑を掛けないよう
計画的に資金を作りたいと思います。

本当にありがとうございました。

お礼日時:2009/05/27 13:45

〔 詳細 〕


借入れ金額 :2780万円
現在の残高 :23,623,123円
最終返済期限:平成49年8月
毎月の支払額:元金51000円
       利息38800円
金利:年利1.875(全期間-1.0%優遇)
繰上げ返済方法:期間短縮


残りを28年で計算した場合の総支払額は、
30,378,189円
月額90411円です。

トータル15年と言う事は、残り12年と解釈します。
26,395,116円 が総支払額で
月額負担は、183,299円です。

変動金利と解釈していません。

年間で100万上乗せできるのであれば、8万円強をプラスできるので、現在の9万円を17マンにする事は可能ですね。
「住宅ローンの繰上げ返済を続け、15年で完」の回答画像2
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この回答へのお礼

アドバイスを頂き、本当にありがとうございます。
責任を負っているにも関わらず、ローンについてあまりに知識が
乏し過ぎました。反省・・。

子供の教育資金、老後資金とのバランスを考慮して、月々の返済額
を17万円にするということですね。

まだまだ子供にお金のかからない中学卒業までに完済したいです!
誠に恐れ入りますが、添付していただいた画像のホームページを
ご紹介いただけると幸いです。
宜しくお願い致します。

お礼日時:2009/05/27 13:42

FP持ちです(^^)



このまま金利が上昇しない条件で計算

あと15年で返済の場合=年間181万円、支払総額2715万ちょっと。

あと10年で返済の場合=年間260万円、支払総額2600万円ちょっと。

ちなみに5年で返済の場合、年間495万3000円、支払総額は24765000円。

それぞれローンのみを完済するばでに、最低限必要な額ですので、今後利率変動があればこの限りではありません。

15年完済と5年完済では、約2385000円の利息差が出ます。国産新車1台分という感じですね。

それ以上、いつの時期にとかいくらくらいでとういう話は、
ご家庭それぞれ、仕事や保険、子供さんの私立・公立の選択他、健康状態、家計の事情もあるでしょうから
このご質問内容だけでは、たとえプロでも判断しきれないと思われます。

詳細は専門家への有料のご相談や、銀行やJA等のサービスをお使いになられてみてはいかがでしょうか。

私も普段はそういう話をするのも仕事のうちですし、
このようなサイトで解決できてしまうと、将来的には商売あがったりになりそうです(笑)

この回答への補足

ありがとうございます。

肝心な事を書き損じました。
金利は現在、「変動金利」です。

補足日時:2009/05/26 16:08
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この回答へのお礼

FPのプロの方からアドバイスを頂き、ありがとうございます。
やはり大幅に家計を見直さなければ、早期の完済は夢ですね。
改めて2400万円という借金の大きさを感じました。

教育、老後資金との調整を図りながら、なんとか繰上げ分を確保
いたいと思います。

ありがとうございました。

お礼日時:2009/05/27 13:37

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Q住宅ローン借り換えについてです。 住宅ローンを2千万、金利10年固定の1%で30年借りたとします

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もし、15年後、残り1千万の時にローンの借り換えをしたら、今度は1千万に対して1%の金利になるので、金利は変わらなくても安くなりませんか?
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Aベストアンサー

No.1 Moryouyouです。

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元利均等払いは、先述の月々の返済が
64,280円でこの内訳として金利の割合が
高いのですが、月毎の利子が返済額の
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残高が減っていくに従って、利子も
減っていくわけです。

回答で以下の考慮が抜けていました。
ご注意ください。
『金利10年固定の1%』
ということであれば、10年後に
金利は見直されます。

最初の回答はずっと1%の固定金利の
場合です。
その前提ならば、月64,280円の返済で
30年です。

フラット35ならば、いけそうですが...
以下などでご検討ください。
http://kakaku.com/housing-loan/list/list.asp?hl_ltype=2&hl_pref=0&hl_ccd=001.002.003.004.007.006.013.008.017.014.015.020&hl_vrate_s=00000000l00&hl_trgirate=1

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来年1月に繰上げ返済を450万円する予定なのですが、その後どれくらいの時期にどれくらいの金額の繰上げ返済をすれば、トータル10年位で返済完了できるのかお聞きしたいのです。

<詳細>
借り入れ金額:1600万円
元金均等支払
25年返済でローンを組んでいる
ローン引き落とし第一回目:2007年6月
毎月の支払は85000円弱・・・元金均等なので少しづつ減っています
毎月のローンの元金分:53,333円
繰上げ返済方法:期間短縮

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今年分譲マンションを購入し6月末からローンを返済しています。
来年1月に繰上げ返済を450万円する予定なのですが、その後どれくらいの時期にどれくらいの金額の繰上げ返済をすれば、トータル10年位で返済完了できるのかお聞きしたいのです。

<詳細>
借り入れ金額:1600万円
元金均等支払
25年返済でローンを組んでいる
ローン引き落とし第一回目:2007年6月
毎月の支払は85000円弱・・・元金均等なので少しづつ減っています
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よろしくお願いします。

Aベストアンサー

私も個人的には今の低金利を活用するほうが、長期固定よりも得になる可能性が高いとは思います。

但し、その不動産屋が言うような、金融機関の借り換えをするのには、リスク(その都度審査がある)と費用(他の回答者さん参考)があります。

従って、最初の3年だけ安い金利の制度を使うのではなく、借入期間ずっと金利優遇(金融機関によって差はありますが、1.0%~1.3%の全期間優遇もあります)の金利水準で考えたほうが安心です。

また、将来的な資金計画においては、2.5%ぐらいで返済額をシュミレーションして、それを前提に考えておく事が重要だと思います。

総じて、その不動産屋は不親切(売るときのことしか考えていない、もしくは知識不足)だと思います。

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例えば、住宅ローンを金利3%で借りていて
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運用したほうが得になりますか?

細かい条件がないと難しいかも知れませんが、
基本的な考え方を教えてください。

単純に考えて
ローン金利<運用金利 の場合は運用の方が得になりますか?

Aベストアンサー

>100万円に対する5%と、住宅ローン残額(何千万円)に対する3%
では、金額の大きさが違う気がしてました。


「100万円を5%で運用する利益」と
「何千万円に対する3%の利息のうち、100万円分早期返済することで金利が減免される利益」
 の比較です。
「100万円を繰上返済すること」で「何千万円のローンの利息の全部が免除される」
 わけではなく、「ローン残高が100万減ったことで、100万円に対する利息分だけ支払利息が減少する」のです。



>住宅ローンの繰上げ返済は、早い時期に行うと効果が高いと聞いた事があり、

一般論として全く否定しません。(むしろ積極的に賛成です)
なぜなら、普通の人は借り入れ金利以上で運用する方法をもっていないからです。
仮にそのような方法があったとしても、リスクの大きい方法(保証されないなど)に限られます。
たとえば、株式の長期保有投資などが考えられますが利回りは「期待値」でしかなくリスクは大きいです。

この事例の場合は、「確実に5%で運用できる」という前提があるからこそ、
「繰上返済」より「運用」が有利となっているわけです。




>返済初期にまとまったお金があっても、
 運用に回すほうが得だということでよろしいでしょうか?

現実的には、運用の想定利回りとリスクの評価になります。
もし、リスクが許容でき、利回りが借入金利以上期待できる運用方法があるなら
「運用に廻すほうが得」です。

>100万円に対する5%と、住宅ローン残額(何千万円)に対する3%
では、金額の大きさが違う気がしてました。


「100万円を5%で運用する利益」と
「何千万円に対する3%の利息のうち、100万円分早期返済することで金利が減免される利益」
 の比較です。
「100万円を繰上返済すること」で「何千万円のローンの利息の全部が免除される」
 わけではなく、「ローン残高が100万減ったことで、100万円に対する利息分だけ支払利息が減少する」のです。



>住宅ローンの繰上げ返済は、早い時期に行う...続きを読む

Q住宅ローンの借り換え?変動金利?固定金利?

ローン契約直前で激しく迷っています。

今は全額を変動金利にしていますが、
社会の現状を考えると、国の格付けが下がって金利が上がるのでは
ないかという心配がわき上がってきました。

(恥ずかしながら経済に疎いのでこれ自体妄想だとしたらご指摘ください)

いざとなったら住宅ローンを借り換えればいいのかな?
と思うのですが、借り換えは「全額借り換え」でなければ通らないのでしょうか。

たとえばローン総額3000万中で2000万円が限度額と判断されたとして、
その2000万円だけを他行で借り換えて、フタマタで返済する事も可能なのでしょうか。

アドバイスいただけると有り難いです!

Aベストアンサー

いざとなったら住宅ローンを借り換えればいいのかな?>
変動金利が上昇して来た時、固定金利は先に上昇しているでしょうから時既に遅しでしょう。。でないと、みんな変動金利で借りれば損しないことになりますので。

と思うのですが、借り換えは「全額借り換え」でなければ通らないのでしょうか。>
一部繰上返済は出来るので、あとは新たに借りる銀行の審査に通るかどうかです。二番抵当では貸してくれない可能性がまずあります。

たとえばローン総額3000万中で2000万円が限度額と判断されたとして、その2000万円だけを他行で借り換えて、フタマタで返済する事も可能なのでしょうか。>
先に借りている金融機関は繰上返済するだけなので、何の問題もありません。新しく借りる金融機関で2000万円貸してくれるとして、それがあなたの限度額なのか、それとも残りの1000万円の借金を差し引いてのものかが問題です。前者なら全額繰上返済しないと無理ですし、後者なら抵当権の問題以外は大丈夫でしょう。審査は他の借金も勘案するのが普通です。

住宅ローンの借り換え?変動金利?固定金利?>
そもそも変動金利での返済額でしか払えないようでは無理なローンです。金利が上昇すれば破綻する可能性が高いです。
試算では全期間固定金利でも無理のないローンにしておき、その上で変動金利を選択するなら差額を貯蓄しておき将来の金利上昇に備えないと安心出来ないでしょう(一部は繰上返済)。ここでいう無理のないローンとは、全期間固定金利で定年までのローンを組んだ時に収入の20~25%以内(年収により変動)の返済額になる借入金額が目安です。現在の家賃殿の比較も必要で、これより数万円少ない返済額である必要もあるでしょう。これは、今まで掛からなかった固定資産税(年10万円~)や修繕費用(10~20年毎に100万円単位、マンションの場合は修繕積立金や管理費等)が掛かるようになるからです(毎月掛からない費用は、毎月積み立てるように計上しておくと安心)。この他に、いざという時のために生活費の半年から1年分以上は常に現金で置いておきたいところです(住居の購入に関係なく、減給や失職に対処するため)。あとは頭金を物件価格の20~30%以上は最低払ってローン残高>物件価値にならないようにしておけば、いざという時に売却して精算出来るので安心です(逆だと、差額の現金を用意しないと売ることすら出来ない)。
人生を左右する借金をするのですからこの程度のリスクヘッジは必要で、このくらいの試算にしておけば金利タイプは自由に選んでも問題ないと思います。将来の金利が分かる人は居ませんのであくまで自己判断ですが、金利が高くても総支払額が決まっている安心を取るか、変動金利で総支払額が少なくなるかの賭けをするかです。ただ、どちらが得かは完済するまで分かりませんが…。

いざとなったら住宅ローンを借り換えればいいのかな?>
変動金利が上昇して来た時、固定金利は先に上昇しているでしょうから時既に遅しでしょう。。でないと、みんな変動金利で借りれば損しないことになりますので。

と思うのですが、借り換えは「全額借り換え」でなければ通らないのでしょうか。>
一部繰上返済は出来るので、あとは新たに借りる銀行の審査に通るかどうかです。二番抵当では貸してくれない可能性がまずあります。

たとえばローン総額3000万中で2000万円が限度額と判断されたとして、...続きを読む

Q手元資金の使い道、住宅ローンの繰上げ返済か自動車購入か?

手元資金の使い道、住宅ローンの繰上げ返済か自動車購入か?

現在手元に500万円の現金があります。これを住宅ローンの繰上げ返済に回すか自動車購入資金に回すかで悩んでいます。

 「金利の高いほうから優先的に払い込む」

  という説と

 「残高の高いほうから優先的に払い込み、金利の圧縮効果を狙う」

  という説が混在しているようで、頭の中が整理しきれずにおります。


具体的には、


手元資金(余裕資金):500万円

 ⇒ この資金を住宅ローンの繰上げ、自動車購入のどちらかに充てたいと思います。


       住宅ローン     マイカーローン

 金利:   2.1%(3年変動)  2.4%(半年見直し、+0.2%ずつ上昇とみなす)

 返済期間: H.34.10(17年後)   H.27.10(5年後)

 残高:   1530万円      500万円

 返済金額: 12万円/月     9万円/月

 # 住宅ローンは10月に金利見直しとなりますが、金利据え置きと考えます。
 # 見直し時点で繰り上げ返済を行う場合の手数料は無料です。


試算:

 ・住宅ローンの繰り上げ返済に充てると:
   ・金利分が約114万円の節約
   ・支払い期限が8年弱短縮

 ・自動車購入資金に充てると:
   ・金利分として約31万円の節約


上記から、500万円の手元資金は明らかに住宅ローンの繰り上げに充てたほうが有利かと思われますが、いかがでしょうか。

なお、月次支払い金額は、

 (1) 住宅12万円+自動車9万円 = 21万円/月
 (2) 住宅12万円

となりますが、自動車ローン期間の5年間は21万円が支払えるものと考えます。


恐れ入りますが、以上よろしくご教授のほど、お願いいたします。

手元資金の使い道、住宅ローンの繰上げ返済か自動車購入か?

現在手元に500万円の現金があります。これを住宅ローンの繰上げ返済に回すか自動車購入資金に回すかで悩んでいます。

 「金利の高いほうから優先的に払い込む」

  という説と

 「残高の高いほうから優先的に払い込み、金利の圧縮効果を狙う」

  という説が混在しているようで、頭の中が整理しきれずにおります。


具体的には、


手元資金(余裕資金):500万円

 ⇒ この資金を住宅ローンの繰上げ、自動車購入のどちらかに充てたいと...続きを読む

Aベストアンサー

#2です。しつこく補足します。


金利の点で比較すべきなのは次の2つのプランです。


1)手元資金を住宅ローンの返済に用いた場合・・・
 住宅ローンの月々の返済は変わりませんね。(その代わり、返済期間が短縮されます)
 車はローンで購入するので、住宅ローンとは別に月々9万円負担が発生しますね。
このため、当面5年間程度は、毎月の返済額は、
 「住宅ローン+カーローン(9万円)」になります。

2)車をキャッシュで購入した場合・・・
 住宅ローンの月々の返済は変わらない上、返済期間もかわりません。
 しかしマイカーローン負担もありません。
 1)と正当に比較するためには、このカーローンの返済予定額を住宅ローンの繰上げ返済
 に充当しなければなりません。
これによって、当面5年間程度は、毎月の返済額は、
 「住宅ローン+住宅ローン(繰り上げ返済額9万円/月)」になります。


この2つのプランが返済額が一致している比較可能なプランです。
このプランでどちらが総返済額(総金利額)が大きいかを比較するのです。

ところが、この手の質問でしばしば勘違いしてしまうのが、

3)車をキャッシュで購入し、住宅ローンの繰上げ返済をもしない
 住宅ローンの月々の返済は変わらない上、返済期間もかわりません。
 2)と異なるのは、このカーローンの返済予定額を住宅ローンの繰上げ返済に充てず、
 生活費にしてしまうプランです。生活は豊かになりますが、それは返済すべき借金を借りっぱなし
 にしているからです。当然、総合的な金利負担額は大きくなります。


この手の質問に関する回答者でも勘違いしているのが、この3番のプランの金利負担が大きい
ことをもって「車をキャッシュで買ってはいけない。手元資金は住宅ローン返済に充てろ」
と主張する意見です。


以上、この解説で、#3さんへの質問「しっくりこない」への回答にもなっていると考えます。
ここまでは、金利負担の観点からの説明となりますが、実際の返済計画として妥当かどうかは
質問者さんの生活スタイルに依存します。

2)のプランで、強制的に天引きしてくれるわけでないカーローン相当額9万円を
ちゃんと繰り上げ返済資金として消費せず積み立てられるか(&定期的に繰り上げ返済する)、
がポイントです。
これができないと、3)プランになってしまって、総合的な負担金利額は多くなります。

#2です。しつこく補足します。


金利の点で比較すべきなのは次の2つのプランです。


1)手元資金を住宅ローンの返済に用いた場合・・・
 住宅ローンの月々の返済は変わりませんね。(その代わり、返済期間が短縮されます)
 車はローンで購入するので、住宅ローンとは別に月々9万円負担が発生しますね。
このため、当面5年間程度は、毎月の返済額は、
 「住宅ローン+カーローン(9万円)」になります。

2)車をキャッシュで購入した場合・・・
 住宅ローンの月々の返済は変わらない上、返済期間もかわりま...続きを読む

Q住宅ローンの借り換えで公庫買取型の全期間固定金利ってありますか?

銀行の相談口や住宅ローン相談サービスに質問しようと思ったのですが、
結構詳細な個人情報を登録しないといけなかったもので、
こちらで基本的な知識を伺えればと思っています。

現状約1,800万を30年間 長期固定金利3.3%(公庫買取型)で日本住宅ローンより借入しています。

先日(4/5?)の日経新聞にも出てましたが、最近銀行やノンバンクで公庫買取型の
長期固定金利が2%台で出ていますが、

(1)借り換えにも適用されるのでしょうか?
(りそな銀行が2.9%ぐらいであったように思いますが、)

(2)他行やノンバンク系でオススメ(金利が低く、長期固定)の借り換えローンありませんか?

(3)借り換えした場合、ローン控除は受けられますか?

(4)控除を受ける場合はまた確定申告が必要ですか?(年末調整で控除可能か?)

(4)借り換えした場合、火災保険は再度加入しなければならないのですか?(今までのものを継続可能か?)

よろしくお願いします。

Aベストアンサー

>(1)借り換えにも適用されるのでしょうか?
公庫のものは直接・間接(債権買取型)を問わず借り換えにはご利用できません。

>(2)他行やノンバンク系でオススメ(金利が低く、長期固定)の借り換えローンありませんか?
三井住友銀行が3%弱で出しています。これが全期間固定で借り換えできる最低金利でしょう。
(もしかすると地元信金や農協にもあるかもしれませんが)

>(3)借り換えした場合、ローン控除は受けられますか?
次の住宅ローンが適用を満たせば受けられます。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/1233.htm

>(4)控除を受ける場合はまた確定申告が必要ですか?(年末調整で控除可能か?)
先のURLに書いている通り、原則は借り換えローンは適用対象外なので、いったん白紙に戻して再度借り替えたローンについても適用という形になりますから、税務署への手続きが必要です。

>(4)借り換えした場合、火災保険は再度加入しなければならないのですか?(今までのものを継続可能か?)
ケースバイケースです。公庫の火災保険は当初の満期まで継続できます。それより次の借り換え先が承認するかどうかという問題です。銀行によっては加入していればそれだけでOKという場合もあります。

>(1)借り換えにも適用されるのでしょうか?
公庫のものは直接・間接(債権買取型)を問わず借り換えにはご利用できません。

>(2)他行やノンバンク系でオススメ(金利が低く、長期固定)の借り換えローンありませんか?
三井住友銀行が3%弱で出しています。これが全期間固定で借り換えできる最低金利でしょう。
(もしかすると地元信金や農協にもあるかもしれませんが)

>(3)借り換えした場合、ローン控除は受けられますか?
次の住宅ローンが適用を満たせば受けられます。
http://www.taxanswer.nta....続きを読む

Q返済額軽減型繰上げ返済の計算方法について

マンションを購入しまして、そろそろ繰り上げ返済をしようと思ってます。繰上げ返済については「期間短縮」型、「返済額軽減」型の2種類があることをしって、各々の特徴はわかりました。
これからそれぞれのシミュレーションを行い、具体的な効果を計ろうとしてますが、「返済額軽減」型の計算方法がわかりません。

どなたか教えてください。

Aベストアンサー

こんにちは、
毎月払いボーナス払い無しの計算式は簡単に言うと、

m=A*r*(1+r)^n/((1+r)^n-1)
[m:毎月の返済額、A:ローン残高、r:月利、n:返済月数]
になります。
エクセルなどで各係数をセルに当てはめてると大体の返済額を計算することができます。

ただ、この場合にはご利用されている金融機関に直接尋ねたほうが、
手数料がいくら掛かるか、端数はどうするか等いろいろ教えてくれるので良いと思います。

ちなみに「期間短縮」型は再び返済期間をのばすことが難しいのです。
その点も頭の隅に置いてください。


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