自宅が売れなくて困っています。
今月に入り価格を直球勝負で3千万を切る価格にしました。
(価格は大手不動産にお任せしています)
内覧は今月3件来ましたが、成約につながりませんでした。
築6年で部屋もきれいに使っているとは言われるのですが
駅まで坂道があるのと、夜道が暗いとのネガティブな意見もあります。
今年から売り出しているのですが、同じような経験をお持ちの方
アドバイスをお願いいたします。
駅までは徒歩13分くらいです。

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A 回答 (7件)

私もどうようの質問をしておりまして、ネットで情報を収集している次第です。


最近ミニ開発の安売りが進み、住宅保証機構は手抜き工事の保証はしてくれない
ということも知らずに新築だからと飛びつく消費者が多いようです。
もし大手メーカーの物件であるなら、数年待った方がよいようです。
国も中古物件市場にテコ入れを考えているようですし、
大手メーカなら15年前の阪神淡路の実績もあります。
私は親に代金を精算してもらい親に返済する形にしました。
今は買い手市場ですから売らないで辛抱するのが一番だと思います。
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元業者営業です



依頼した不動産業者が「普通に」販売活動をしているという前提で・・・。

基本、新築価格が下落している現状で中古の、ましてや「一戸建」は現在大変苦戦しています。

そして、ご質問文を拝見する限り売れない理由は100%「価格が高い」からです。
極端な話、安ければどんな物件でも「必ず」売れます。(たとえ自殺、事件があった「事故物件」でも)
駅まで坂があるとか夜道が暗いとか細かい話ではなく、単純に「相場に比べ高い」から売れないのです。

不動産に限らず「相場」というものは絶えず変動しております。
不動産売却はこの「相場」を読み違えると大袈裟ではなく「一生」売れません。
それ程現在の買主の「相場観」は研ぎ澄まされており、ホントに「お得感」がないと歯牙にもかけてくれません。

昔は買主が得られる情報なんてたかが知れていましたが、現代は情報化社会です。へたすりゃ私たち業者より詳しい情報を持っている人もいます。

それとご注意いただきたいのが「売り急いでいないからのんびり・・・」という考え方です。
確かに必要以上にダンピングするのは論外ですが、「情報」は新鮮さが命です。
何日も店頭に並んでいる大根を買いますか?ましてや不動産ですよ?
「のんびり」なんて言っているとどんどん新鮮さが無くなって、他の物件を売る為の「あて物」になる可能性が高くなる一方です。
ちなみに「あて物」とは本命物件を引き立たせる為に、あえて案内をして「ほら、この物件で●●万円ならこちらの物件の方がお得ですよ」と「踏み台」にされる物件の事です。

とくに買主は勝手に「この物件全然売れないね。何か売れない理由が?」等とネガティブな評価を下し、それに乗っかった不動産業者により「あて物」となって余計売れないという「負のスパイラル」に落ち込む事が多々あります。

今月内覧が3件との事ですので、決して「とんでもなく相場から逸脱している」という訳ではないでしょうから若干なりとも希望は持てますが、反面「あて物」になってしまっている可能性も否定できません。
あまりにも同じような状況(内覧はあっても売れない)なら、期限を区切って条件変更を考えた方がいいでしょう。
ローン残が無いならそれこそ「好きな価格で」売りだせます。

何だかんだ言いつつ結局は「価格」が一番の要素です。
改めて物件の価値を冷静且、客観的に判断し価格を精査してみては如何でしょう。

ご参考まで。
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売れないのは単に価格が高い場合が多いです。

6年前とは新築住宅の価格も違っておりますし、質問者様が思い切った価格だと思われていても買い手はそう感じていないので売れないのだと思います。大体の物件は多少の不便があっても安ければ売れます。

近隣で3000万台前半の新築があるとのこですので、個人的には2500万あたりでなければ中古住宅にするメリットを感じません。きれいにされておられるとのことですが、電気ガス等の設備は6年で半分くらい償却していると考えられますし。設備は新築でとりつけるよりつけかえの方が高くつく場合もあります。

売り急いでおられないのであればもう少し待ってみるのも手だと思いますし、築年数を重ねますとそれだけ年々価値も下がりますので思い切って価格を下げて売ってしまうのも手だと思います。いずれにしろ売れないのは売り手と買い手の価格が折り合わないからだと思いますよ。ご参考まで。
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>この値段でいけるのではないかということで決めました。



 冷静に判断してあなたならば10回中10回とも周辺の新築物件ではなく、あなたの物件を買うと思うのであれば、現状の価格でもきっと売れるでしょう。

 ちなみに周辺の3000万円代前半の新築建売物件は当然に値引きが有りますので、そのへんは考慮しておきましょう。
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今は新築でも3千万以下で手に入る時期なので


わざわざ中古を買う人がなかなかいないのだと思います。
売り急いでいないのであれば住宅価格が上がるのを
まったほうがいいように思えます。

なにか付加価値をと思って変なリフォームはしないでくださいね。
中古を買いたい人って安さやリフォームして暮らしたいという
人が多いので勝手に中途半端なリフォームされるよりは
価格を下げてもらったほうがうれしいので。

ただもっと魅力をあげるためにもっと整理したり
庭を手入れするのはいいかと思います。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
しばらく時間がかかりそうですね。
付加価値の件は肝に銘じます。
家の中の整理、庭の手入れはこまめにしていこうと思います。

お礼日時:2009/05/26 22:38

 周辺相場がわからなければ3千万円がお得かどうかさっぱりわかりません。



 周辺の相場よりも500万円程度も安ければすぐ買い手もつくでしょう。
 その周辺の安売り建売新築物件が3000万円程度で売りに出ているのならば相当に厳しいでしょう。

 往々にして、オーナーは自分の物件を高く見がちです。

 本日も土地を売りたがっている人がいるので、見に行きました。本人はとっても良いところと言っておりましたが、ロクでも無い物件でした。その周辺にもっと良いのがたくさんあるためです。
 それに心当たりはありませんでしょうか。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
価格の値付けの根拠は、周辺に3千万の前半で新築が出ていますが
土地が30坪位(家は36坪)、形もひと癖あるのでこの値段で
いけるのではないかということで決めました。
しかしアドバイスどおり自分の物件を高く見がちであるのは
否定できませんね。
その気はなくてもどうしてもひいき目に見てしまっていると思います。

お礼日時:2009/05/26 22:25

売り急いでいるのであれば、指値交渉可で不動産屋に再依頼するしか


ないでしょう。売り急いでいなければ我慢ですね。

それから、大手だから成約が早いとは限りません。
地場有力業者にも話しておいたほうがいいかも知れませんよ。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
ローン残はありませんので売り急いではいません。
当分我慢するしかないですね。
地場の有力業者にも相談してみようかと思います。

お礼日時:2009/05/26 22:30

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>洗面下の配管と床との押さえのドーナツ型の枠が
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>パチンコ球で試験した、フローリングの歪みときしみは大丈夫?(中央から外側へ流れました)

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>畳の下ってモルタルがむき出しなんですね?
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施工会社勤務です。

>洗面下の配管と床との押さえのドーナツ型の枠が
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まかなえるのでラクとか、優遇金利で1%の金利しかかからないとか
おいしい話をするんですが本当~?!って感じです。

Aベストアンサー

こんにちは。

とりあえず3600万円の物件であれば購入は出来そうですね。

ざっと内訳を出すと
物件:3600万円
諸費用:300万円
自己資金:1000万円(援助で充当)
引越し費用等:100万円(貯蓄で充当)

ローン借入額2900万円

【35年ローン・ボ無しとして】
変動金利1%の場合:約81,900円/月
35年固定金利(フラット)3%の場合:約111,700円/月


年収が400万以上、他の借入がないことが前提でローンは組めると思います。
でもフラットだと返済比率はオーバーするので、ちょっと組み方のプランを考える必要があります。


気になる点は、長期固定で実行金利1%は聞いたことがありません。
しかも35年固定で?
そんなローンがあったら私もそれを使います。
2~3年の短期固定なら可能性はありますが、その期間が終わればむしろ割高金利になるはずです。


ローン減税に関しては、10年間でみれば固定資産税(及び都市計画税)は相殺できるくらいまで
行けるかもしれません。


先の回答者さんは皆さん反対ですが、判断の基準はFPのそれに似ていますね。
その基準でいくと質問者に限らず多くの人は家が買えません。

とは言え、厳しい状況ではあると思いますので、生活はある程度切り詰めなくてはダメでしょう。
判断するのなら家の為に生活水準を下げる覚悟があるのかどうか。

先のことは分かりません。
銀行は貸せると判断します。
返せるかどうかは質問者が判断して下さい。

こんにちは。

とりあえず3600万円の物件であれば購入は出来そうですね。

ざっと内訳を出すと
物件:3600万円
諸費用:300万円
自己資金:1000万円(援助で充当)
引越し費用等:100万円(貯蓄で充当)

ローン借入額2900万円

【35年ローン・ボ無しとして】
変動金利1%の場合:約81,900円/月
35年固定金利(フラット)3%の場合:約111,700円/月


年収が400万以上、他の借入がないことが前提でローンは組めると思います。
でもフラットだと返済...続きを読む


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