現在、中古マンションの購入契約をしようとしているところです。
仲介業者は、買主(私)と売主とでそれぞれ異なる仲介業者をたてています。
持ち回り契約をすることになったのですが、私から売主側の仲介業者に手付金を払い、その売主側の仲介業者が売主に手付金を払わずに、持ち逃げまたは倒産をして売主に支払うことがなかった場合、その手付金の取扱はどのようになるのでしょうか?
私がその売主側仲介業者からなんとかして取り立てるしかないのか?それとも、売主側仲介業者は売主の代理人であるから、私は売主に対して手付金を支払ったのと同じ効果が発生して、残りの代金を支払えば無事中古マンションを購入することができ、売主がなんとかして、その仲介業者から手付金相当額を回収することになるのか。
どのようになるのでしょうか?教えて下さい。

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A 回答 (1件)

http://www.tokyo-takken.or.jp/guide/index.html

各都道府県にある上記の保証協会へ行って「営業保証金」から手付金相当額を回収する手続きを取ればお金が返ってきます。

「領収書」は証拠となりますから、領収書は無くさないでください
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QQE3が終わると、金相場はどういう傾向になりますか

 今晩のFOMCではQE3(量的緩和)について
具体的な言及は無いだろうというのが大方の見方ですが
いずれは縮小、打ち切りになるのは間違い有りません。

 現在、金相場は下げ基調に有りますが
金はドルとの連動性が高いと言われています。
(間違っていたら御指摘を御願いします)
QE3終了後はドル円相場、金相場共に
どういった動きになるのでしょうか?

・米が量的緩和を止める→日本の異次元緩和は継続→円安
 ココまでは見えているのですが、ここから先がわかりません。

今、下がった金を買うべきか?
量的緩和終焉後、さらに一段と下げるのか?

過去事例も踏まえて教えて頂ければ幸いに存じます。

Aベストアンサー

QE3終了後、ドル円相場がどうなるか、終了する時期も
関係してくると思われるので、現時点では分かりません。
為替は政治も絡んでくるので、予想が難しいです。

金相場については上昇すると予想しています。
その理由はQE1とQE2が終了した時、NYダウが下落したからです。
QE3終了後もNYダウは下落すると思われ、株価と相反関係にある
金価格は上昇しそうです。

質問者さんが現在、金の所有が無いのであれば、少しは
買われても良いのではないでしょうか。
私自身も金を保有してますが、まだまだ売る予定はありません。

Q不動産の仲介で売主業者の場合の注意点

山の中の土地を仲介で売買することになりました。
私は新米の仲介業者です。
売主は宅建業者ですが、実際にはほとんど何もしてません。
買主は個人。
これまで個人間売買しかしていなかったので、宅建業者売主の際の注意点が良くわかりません。
瑕疵担保2年の条項はいれるつもりですが、免許番号や供託金などの記載は契約書・重要事項説明に入れなければならないのでしょうか。買主の友人(と称する)からいろいろ質問されて困っています。
その他注意点があったら教えてください。

Aベストアンサー

売主が宅建業者である場合には、売主自身も買主に対して重要事項の説明義務があります。理屈上は仲介業者と売主業者とが別々に重説を交付しても良いのですが、実務上は仲介業者が作成し(売主も確認し)、仲介業者が作成した重説に売主として取引の態様を「売主」として、免許番号を記入し住所氏名〔法人の場合には本店所在地と法人名、代表者の氏名〕記名押印します。
取引主任者は仲介業者の者が通常行い、1人のみでかまいませんので仲介の1人だけが記名押印します。
宅地建物取引業者が売主の場合には、手付金等の保全措置の概要を記入し、営業保証金等の供託に関する事項も仲介業者とは別に記入します。
ですから、仲介用の所定の重説を使うなら記入スペースがない場合もありますので、別紙に、売主事項を記入してもらって貼り付け割り印しておく方が楽です。
瑕疵担保責任についてはお気づきのようですが、他に損害賠償の予定又は違約金に関する事項も宅建業者が売主の場合には、損害賠償の予定又は違約金に関する事項は売買代金の20%までと定められています(宅地建物取引業法38条)。手付等も宅建業者が売主の場合には、解約手付としその金額は20%を超えることはできない(宅建 業法39条)です。
しかし、実務経験がなくて仲介されているのですね。そのくらい勉強して欲しいです。

売主が宅建業者である場合には、売主自身も買主に対して重要事項の説明義務があります。理屈上は仲介業者と売主業者とが別々に重説を交付しても良いのですが、実務上は仲介業者が作成し(売主も確認し)、仲介業者が作成した重説に売主として取引の態様を「売主」として、免許番号を記入し住所氏名〔法人の場合には本店所在地と法人名、代表者の氏名〕記名押印します。
取引主任者は仲介業者の者が通常行い、1人のみでかまいませんので仲介の1人だけが記名押印します。
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Q先物取引「原油」「金」の相場

株式投資をしていて 最近先物取引にも興味を持ちました。

そこで、1989年からのチャートを見ていると 現在「原油」「金」の相場が異様に高いことに気が付きました。「原油」は油田が発見されてないから・・・・「金」は金が高いからアメリカがインフレになるとか・・・・

なぜ 相場が高いのでしょうか?今後はどのようになるのでしょうか?日経平均先物にどのような影響があるのでしょうか?

Aベストアンサー

>なぜ相場が高いのでしょうか?
最近の原油高は、新興国の原油需要が旺盛ということも理由のひとつですが、最大の原因は、産油国の供給不安です。
ある産油国最大の油田から、原油が出なくなってしまったそうです。だからOPECが「増産」の報道をしても、市場が反応しません。

>今後はどのようになるのでしょうか?
ゴールドマンサックスは「WTIは100ドルを超えるだろう」の強気見通しを立てています。
トレンドが崩れていないので、原油価格はおそらく、行き着くところまで行くと思います。

>日経平均先物にどのような影響があるのでしょうか?
原油価格や金価格は、直接、日経平均先物には影響を及ぼさないと思います。
世界の中心である米国の景気動向がすべてです。

Q不動産売買手付金持ち逃げと仲介業者の責任について

昨年6月、仲介業者を通じてマンションを購入する予定でした。
仲介業者は事前に売主の債務残高、登記簿調査や、抵当権者(銀行)への問い合わせをすることなしに登記簿だけを信じ、買主であるわたしに売主-買主の不動産売買契約を締結させました。しかも契約当日いきなり該当マンションの鍵を渡され今日から住んで良いと言われ、本日、自己資金として用意した金額すべてを手付金として売主に払うように指示しました。
当方も鍵を渡されたことですっかり仲介業者と売主を信用してしまい自己資金(一千数百万)をそのまま現金で売主に渡してしまいました。所有権移転は後日ということで契約だけを済ませてしまったのですが、その後売主の経営する会社が倒産しており、資金に行き詰っていることが判明しました。今年4月現在でも売り主が現れていません。来月には競売される予定です。

警察に訴えたところ詐欺として立証するのは難しいといわれました。弁護士に相談したところ、仲介業者も売買契約書、重要事項説明書の説明がきちんとなされていることから民法上悪い点は見つからず、無知な私に過失があるのではないかということでした。
宅建協会に問い合わせしましたが、やはり相場を著しく超える手付金をそのまま払ったあなたにも過失があるといわれました。
売主はもうすぐ自己破産するでしょうから、手付金返金および損害賠償請求の訴えを仲介業者に行いたいと考えております。

確かにわたしはその時点でマンション購入に関する知識はゼロで、全面的に仲介業者を信じてしまったのですが、これはわたしの過失になるのでしょうか?そうだとしたら素人にはとてもマンションなど購入できませんよね?

昨年6月、仲介業者を通じてマンションを購入する予定でした。
仲介業者は事前に売主の債務残高、登記簿調査や、抵当権者(銀行)への問い合わせをすることなしに登記簿だけを信じ、買主であるわたしに売主-買主の不動産売買契約を締結させました。しかも契約当日いきなり該当マンションの鍵を渡され今日から住んで良いと言われ、本日、自己資金として用意した金額すべてを手付金として売主に払うように指示しました。
当方も鍵を渡されたことですっかり仲介業者と売主を信用してしまい自己資金(一千数百万)...続きを読む

Aベストアンサー

元不動産屋です。任売物件だったとのことですが、通常任売物件ですと手付金は仲介業者または弁護士等が預かります。(法的な根拠はありませんが)金銭に困っている人に大金を渡せば、逃げてしまう可能性は十分に考えられるからです。任売物件の場合、可能な限り手付金は少なくしますが(上記理由により)、手付金以外にも支払うこと、支払うように勧めることなどありえません。売買契約書・重要事項説明の問題ではなく、業者の指示により手付金以外の金銭を支払ったのならば、業者に対しても損害賠償するべきだと思います。抵当権や根抵当権等の担保権がついているのは当たり前の事で、それらを抹消して引き渡す手配をするのが仲介業者の仕事です。
全く個人的な考えですが、不動産屋と売主はグルではないでしょうか。

Q金の相場について

株をはじめたばかりの者です

金(ゴールド)の関連の株を運用しようと思うのですが
金の相場はどこでみればいいのでしょうか?

金 相場
などで検索するといくつか出てきますが
取引中の株価ボードのようにリアルタイムででるサイトはないでしょうか?

Aベストアンサー

>取引中の株価ボードのようにリアルタイムででるサイトはないでしょうか?

わたしが知る限り無料ではないですね。

ドル建て価格(スポット=現物)の「チャートなら」ここが有名でしょうか?
http://www.kitco.com/charts/livegold.html

また、円建て金価格はそもそもリアルタイムの情報を発信しているところは先物市場くらいしかないと思います。
http://www.tocom.or.jp/jp/souba/gold/

30分遅れでよければこういうソフトもあります。
http://www.commodity.co.jp/cx/chartsoftwarea/

Q放置違反金を支払ってくれと言う紙が届いたのですが、明後日その車両を廃車にします。払わなくても罰則は無いのでしょうか?

放置違反金を支払ってくれと言う紙が届いたのですが、明後日その車両を廃車にして、新しい車両に乗り換えます。

車両は原付です。

そもそも放置違反金を支払わない事による罰則は車検を拒否されると言う事だったと思うのですが、原付なので一体その辺どうなんだろうと思っていた所、急遽新しい車体を手に入れられる事になりまして、明後日「旧車両の廃車⇒新車両の登録⇒保険等の切り替え」などの手続きをする事になりました。

罰則自体が車両に対して課される制度なので、廃車にしてしまう車両の放置に対して発生した放置違反金を払わなかった場合は一体どうなってしまうのでしょうか?

もちろんきちんと支払うというのが正しい道だとは理解しているのですが、何の罰則も無いのであれば放置違反金を支払わないと言う選択肢もありかななんてずるい事を考えております。

放置違反金の仮納付期限が迫っておりまして、どうしようかなと迷っております。
払わなくても罰則は無いのでしょうか?
詳しい方回答よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

地方税の滞納による、滞納処分と同じことですよ。
払わなければ、延滞金が発生し、額が上がれば強制徴収されます。
法律の性格を考えれば、こういった一連の作業を妨害しなければ逮捕はないと思います。
ある日銀行口座が差し押さえられたり、今度購入するバイクを差し押さえられ、競売に付されたり、そういった経済的な罰則ですよ。

Q金相場について

世界経済が悪い割には 金相場が高騰しないのはなぜですか

Aベストアンサー

質問者様が言われているのは、最近の金相場についてということかと思います。
何年も前から見れば上昇してますが、ここ一年間は持ち合い相場。特にここ二ヶ月は狭いレンジ相場にハマっていますよね。

わたしが思うに、金は為替相場の銘柄と見てもいいと思います。
最近は南欧諸国の問題でユーロ安が進んでいますよね?相対的にドルは高くなり、ドル建ての金価格は安くなります。
ユーロは円に対しても安値を更新していますので、円建ての金も安くなります。

また、季節的な要因として夏場は「夏枯れ相場」という言葉があるように、大きな材料がない限り動きません。
投資ファンドが夏休みに入ることもあり、積極的な買いが入らないのです。買い手がいないと、いくら経済が悪くても相場は上がりません。

また、先月あたりから穀物相場が上昇しているのはご存知でしょうか。
異常気象の影響で産地で雨が降らず、穀物の状況は絶望的と言われています。
投資ファンドはこういった相場に仕掛けて利益を追求しているため、金相場はお留守になっているのではないでしょうか。


わたしの相場観ですが、金は秋まで横ばいが続くか、一回3800円割れ辺りまで下がるのではと思います。
今からすぐにどんどん上昇する材料は、ないと思います。
スパイダーゴールドシェアのETF残高の推移を見ると、これまでにもう充分買われたことがよくわかります。残高の推移は横ばいから少し減っており、利益確定が入っていることもわかります。
そのため、新たな買い手が出てこない限り、相場は上がらないのではないでしょうか?

いずれにしても金融緩和の期待も出てくるでしょうし年末にかけては上昇すると思いますが…
2000ドルが限界でしょうか…?5000円をつけるか…?
わたしは余裕を持って既に買っていますが…
こればかりはわかりませんね。

質問者様が言われているのは、最近の金相場についてということかと思います。
何年も前から見れば上昇してますが、ここ一年間は持ち合い相場。特にここ二ヶ月は狭いレンジ相場にハマっていますよね。

わたしが思うに、金は為替相場の銘柄と見てもいいと思います。
最近は南欧諸国の問題でユーロ安が進んでいますよね?相対的にドルは高くなり、ドル建ての金価格は安くなります。
ユーロは円に対しても安値を更新していますので、円建ての金も安くなります。

また、季節的な要因として夏場は「夏枯れ相場」という...続きを読む

Qマンション売却後、買主が固定資産税を払わない時

マンション売却後、買主が固定資産税を払わない時

こんにちは、たびたびお世話になっております。
もしご存知の方がみえましたら、教えていただけないでしょうか?

今年の4月に自分名義のマンションを仲介で売却しました。
私と買主様の不動産会社は別となっており、(私側をA不動産、先方をB不動産とします)引渡し前まで伝達が上手く出来ていない事もあり、少々不安なお取引となりました。

今年の固定資産税に関しては私名義のため、通常ですと全納(1~4期)で収め、日割り計算した金額をプラスして、引渡し時に振り込むという形になると思います。
しかし、こちらの通帳記載の事情で、固定資産税1期分を日割り計算した金額を頂戴し、あとは納付先住所を買主様に変えるので自分で手続きをして下さい、という事でお願いし、了承して下さっていました。
変更の仕方や問い合わせ先などを全てパソコンで打ち、お渡ししていたので、当然手続きは済んでいるものかと思いました。
が・・・

7月に入り、私宛に未納という事で納付書が届いたので税務署へ問い合せたところ、未だ変更手続きをされていない事が発覚しました。
A不動産へ連絡をし、B不動産から買主へ連絡をしてもらい、私から買主様へ再度変更手続き用紙を送りました。(7月中旬)

その後も変更手続きは提出されず、残りの2~4期の納付期限日のたびに手をやく事になると思い、変更しなくて良いので私が一括で支払うから振り込んで欲しいと連絡してもらいました。
8月上旬の電話の時点では「わかりました」と言っていたようで、期限をお盆明けに設定しましたが、やはり振り込まれていませんでした。

A不動産へ連絡したところ、B不動産から買主様へ電話をしても通じなくなっているとの事で、B不動産会社が買主様の御宅を訪問する・・という事で話がついておりました。(8月19日時点)

一昨日 A不動産会社へどうなったか確認をしたところ、B不動産会社の担当者に電話しても繋がらなくなり、連絡が取れなくなったそうです。

金額は2~4期合わせて10万円もしませんが、このような状況で、固定資産税をいただけるのか・・・
それよりもこの10万円のために自分が使ったエネルギーと時間、心労を考えると、さすがに腹が立ってきましたが、誰にどう言っていいのかわからず、モヤモヤしています。
買主様に自分が若いからと甘くみられているのか・・・払う気がないのか・・・

法に詳しい方、このような場合、何か相手を脅す?方法などございますか?
例えば「法的に罰せられる」可能性があるようでしたら、脅しにそれを使って文書を作成し、再び手紙を送る、等。
このような場合、慰謝料を請求したりもできるのでしょうか?
正直、揉め事は控えたいので低姿勢で対応して参りましたが、今月入院を控えている中、無駄に時間と労力を費やしてしまい、とても悲しいです。
脅しでも相手に「払わないとまずい」と思わせるための法的手段がありましたらご享受いただけますと幸いです。

マンション売却後、買主が固定資産税を払わない時

こんにちは、たびたびお世話になっております。
もしご存知の方がみえましたら、教えていただけないでしょうか?

今年の4月に自分名義のマンションを仲介で売却しました。
私と買主様の不動産会社は別となっており、(私側をA不動産、先方をB不動産とします)引渡し前まで伝達が上手く出来ていない事もあり、少々不安なお取引となりました。

今年の固定資産税に関しては私名義のため、通常ですと全納(1~4期)で収め、日割り計算した金額をプ...続きを読む

Aベストアンサー

>通常ですと全納(1~4期)で収め、日割り計算した金額をプラスして、引渡し時に振り込むという形…

通常ですとって、そんなやり方は法律に則した方法ではありません。
不動産屋の慣例に過ぎないのです。

>パソコンで打ち、お渡ししていたので、当然手続きは済んでいるものかと思いました…

法律上の手続きではありません。
年の途中で不動産を手放しても、法律上は 1月1日現在の所有者に、4月から1年間の納税義務があります。

>7月に入り、私宛に未納という事で納付書が届いたので税務署へ問い合せたところ…

魚の調理法を八百屋に聞いても、とんちんかんな回答しか返ってきません。

固定資産税は市町村税で、国税が守備範囲の税務署は関係ありません。
固定資産税は市役所です。

>このような状況で、固定資産税をいただけるのか…

固定資産税はあくまでもあなたに納税義務があり、他人からいただけるものではありません。
自分で納めないとだめです。

不動産屋が言っているのは、固定資産税相当分を売買代金に上乗せするという意味であり、固定資産税そのものを払ってくれるわけではありません。

>法に詳しい方、このような場合、何か相手を脅す?方法…

脅す?
脅したりしたらあなたが牢屋にぶち込まれますよ。

>例えば「法的に罰せられる」可能性があるようでしたら…

八百屋で代金は月末払いの 100円約束して大根を買い、その月末が来たら 10円値切って90円しか払わなかったとしても、「法的に罰せられる」ことなどあり得ません。

商行為において、少々値切ったり値切られたりすることは日常茶飯のことです。
あなたも値切られただけです。

>脅しでも相手に「払わないとまずい」と思わせるための法的手段がありましたら…

「値切らず払ってください」
とお願いするだけで、それが法的手段などではありません。

どうしても法的、法的というのなら、債権不払いの訴訟でも起こすよりほかありません。
どうぞ裁判所へ行ってきてください。

>通常ですと全納(1~4期)で収め、日割り計算した金額をプラスして、引渡し時に振り込むという形…

通常ですとって、そんなやり方は法律に則した方法ではありません。
不動産屋の慣例に過ぎないのです。

>パソコンで打ち、お渡ししていたので、当然手続きは済んでいるものかと思いました…

法律上の手続きではありません。
年の途中で不動産を手放しても、法律上は 1月1日現在の所有者に、4月から1年間の納税義務があります。

>7月に入り、私宛に未納という事で納付書が届いたので税務署へ問い合せたとこ...続きを読む

Q金・銀の相場について

金・銀の相場グラフを見ると、今年の5月頭に、金で5%、銀で30%ほど急落してますが、これは、何があったのですか?

Aベストアンサー

ソロスが売ったからw
http://kabumatome.doorblog.jp/archives/65558828.html

Q元請け業者が孫請け業者に立替払をする場合について教えてください。

ネット検索でこのような文面を見ました。

建設業法の規定
建設業法41条2項では、特定建設業者である元請け業者に対して、下請業者が孫請け業者に支払ってくれない場合、孫請け業者は元請け業者に対して、工事代金の立替払を請求できる場合があることを認めている。
もとより、この規定は、行政上の規制であって、孫請け業者に対して、私法上の請求権を認めたものではないと解されている。

現在A社を元請けB社を下請けC社を孫請けとすると
私はC社にあたります。
B社が民事再生法を申請するという噂です。
実際、B社は支払いを滞っています。
A社はB社に対して未払いの工事代金があります。
私C社はA社に立替払いを要求することができるでしょうか?
本日、弁護士相談に行きましたが法的な手段はないと言われました。それどころか、私C社も民事再生法を申請しなさいとまで言われました。
何かいい方法はないでしょうか。
宜しくお願いします。

Aベストアンサー

文面からすると、A社は特定建設業者ですよね?!
おっしゃるとおり、41条2項は、許可をした監督官庁が「勧告できる」という条項であり、民法上の「債権」を直接的に意味するものではありません。だから、弁護士では解決できないんです。
41条は、一定額以上の工事を請け負うことができる特定建設業者に、その社会的影響力に見合う「道義的責任」を求めているものといえます。
だから、行政(大臣許可なら国交省、知事許可なら都道府県)からの圧力なしに解決は難しいです。

ただ、一個人が行政に相談して積極的に動いてくれるかどうか・・・?
ちなみに、過去に全国で「勧告」がされたケースは、神奈川県で一件あったのみと聞いています。しかし、「勧告」までならなくとも、行政の担当者から元請に「どうなっているか?!」などと電話が一本入っただけでも、かなりの効果があるようです。

参考URLのような組合があります。貴殿がお住まいの地域にこういうところがあるかわかりませんが、大手企業や行政に一定の影響力を持ち、かつ、こういう問題の解決に熱心に取り組んでいて、実績もかなりあるようです。相談してみてはいかがでしょうか?

ちなみに、41条2項は、賃金の未払いに関する条項ですので、請負代金を対象としていません。ただ、請負代金のうち、労務費に相当する部分の金額と根拠を明らかにすることで、その部分についての立替払いを実現したケースもあるようです。請負代金については、同条3項の「当該他人か受けた損害」と解釈して、元請に解決を迫れないことはないでしょう。

まさに下請受難の時代で、心中お察しします。問題が解決できることを祈ります。がんばってください。

参考URL:http://www.saitama-doken.or.jp/news/1051_4.html

文面からすると、A社は特定建設業者ですよね?!
おっしゃるとおり、41条2項は、許可をした監督官庁が「勧告できる」という条項であり、民法上の「債権」を直接的に意味するものではありません。だから、弁護士では解決できないんです。
41条は、一定額以上の工事を請け負うことができる特定建設業者に、その社会的影響力に見合う「道義的責任」を求めているものといえます。
だから、行政(大臣許可なら国交省、知事許可なら都道府県)からの圧力なしに解決は難しいです。

ただ、一個人が行政に相談して積...続きを読む


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