主人37歳で自営業(建築関係)
私が35歳で派遣(派遣予定はあと2年です)
子供が小学生高学年で一人。

主人は毎年確定申告0円で申告していて、
私も派遣なので収入は高くなく、
年間50万も貯金できるかどうかの状態ですが、
金利が低い今、年齢的なこともあって、
頭金ナシで不動産を購入したいと考えています。
毎月赤字ではありませんが、ボーナスがないので大変です。

今実際貯金は150万程度しかないので、
今後のために置いておくorマンションなら登録などに必要な経費に
あてようかと思っています。
(購入を考えたマンションの登録費用は80万円程度らしいです)
ちなみに新築マンションで、
月々8万7000円程 35年です。(駐車場+管理費など込み)
現在の賃貸は月々6万7000円です。
実際マンションなのか中古住宅なのかも決めかねていますが…。

親からの援助なども一切ナシで、2000万円ほどのローンを組むのは
ハッキリ言って無謀でしょうか?
満額ローンが通るかどうかもわかりませんが。

ほか車のローンなどはありません。
親はやればなんとかなるとは言ってますが、
35年もローンの支払いは正直とても不安です。

ちなみに次男なので親からの不動産動産相続はありません。
保証人も私の父親(持ち家住宅ローン支払い中)しかいません。

自営なので定年はありませんが、退職金も年金もないので、
せめて不動産と考えましたが、甘いでしょうか?

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A 回答 (6件)

残念ながら甘いとしか言えません。


ローンを組める銀行や手段もあるでしょうが、そもそも現在状況を考えるとやめておいた方が良いです。

2000万円ほどのローンで管理費や修繕費、駐車場代を入れて8万7千円という事ですので、固定金利ではないですので、
今後の金利上昇に配慮する必要があります。
金利はこれから上がっていくしかないので、現状で苦しいのであれば、金利が1%でも上昇したら破綻してしまうでしょう。

ちなみに下の方がおっしゃっておられる4%の金利で借りた場合の毎月のローン支払い額は約8万9千円ですので、
ここからで管理費や修繕費、駐車場を払うといくらになるのでしょうか?

更に諸費用については2000万円程度の物件でも150万円では足りないでしょう。
貯金0円の状態で毎月ギリギリ支払えるローンを払って、今後病気や家の修繕や子供の学費等支払えるのですか?
旦那さんの場合は確定申告0で申請しているという事ですので、住宅ローン控除も受けれないでしょうし、固定資産税はどうやって払うのですか?
お子さんが高校は私学に入りたいとか大学に行きたいと言ったらどうするのですか?

厳しい事を書きましたがお子さんの学費等もかかってくる頃だと思いますので、今の状態であればお子さんの幸せを優先するのがベストだと思います。
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この回答へのお礼

さんざん悩んだ揚げく、やっぱり今じゃないんだなと思いした。
とても浅はかな質問にご丁寧にお答えいただいてありがとうございます。

お礼日時:2009/06/01 02:13

こんにちは。



内容を考えるとローン審査の土台に乗らないですね。
銀行に話をしても審査自体をしてくれないはずです。

収入0円申告ですから税金を払っていないわけで、銀行的には税金を払えない
(払わなければいけないほどの収入を得られない)人がローンを払えすはずか無いとの解釈です。


ゆうちょ(スルガ)銀行の住宅ローンは審査基準が異なり、現在払っている家賃なども考慮するため、
とりあえず話は聞くかもしれませんが、金利は低くても4%になりますし、
・自営業
・建築業
・自己資金なし
・連帯保証人も弱い
など、ネガティブな条件も多いので期待はしないで下さい。


今は修正申告してもローンを組むためにしたことが明らかですから審査は通りません。

他の回答の通り3期分キッチリと申告して初めて土台に乗る状態です。


税金は納めている人の信用をある程度測ることが出来ます。
現状は社会的信用が低いと認識して下さい。
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この回答へのお礼

マンションギャラリーを訪れた時にも、営業さんに
申告を低く(0)にしてた社会的制裁ですね。
と言われました。
ちょっと夢見れただけでも幸せだったと思って、
今後3年は真面目に税金を払ってみようと思っています。

ありがとうございます。

お礼日時:2009/06/01 02:18

不動産屋です。


この文章内容で銀行に相談に持っていくなら、正直4%のレートで貸してくれるところと相談するしかなさげですね。
マンションの売り子なんて誰にでも優遇金利で話をしていきますが、そう簡単に金を貸してくれる時代は1年前に終わってますし…。

ご主人…申告が0というのはオーバーでしょうが低所得(100万以下)では金利優遇の銀行では審査対象にならず。
自営業なんて申告したら、自己資金なしで融資なんて審査は受けても断ってくれます。

奥様…『派遣』といっただけで通らない銀行が多く、可能性があるとすれば、
派遣歴が3年以上で安定していること。収入がそれなりにあること。


フラット35にしても奥様の年収が240万円として、
返済比率30%、年収240万円、金利3.3%の条件で、借入限度1490万円。
月額返済額 ローンのみで59,870円程度。
旦那さんが足せるならば、その分が伸びるくらい。

甘い話をされればその気になりますが、実際のところそこまで甘くないですね。
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この回答へのお礼

マンションの営業さんにも何軒か銀行を回ってみないと通らないだろうなと言われました。
一応派遣歴は3年以上で安定はしていますが、イメージが悪いでしょうね。
ご親切にありがとうございます。
借入限度額では少し厳しいのでもうちょっと、貯金に励むなり、申告をきちんとした額を出すからはじめてみようと思います。

お礼日時:2009/06/01 02:22

今は納税額が0円ですので、銀行にいっても門前払いです。



今は貯蓄に励んで3年は経費をごまかさず、真っ当に申告しましょう。


今は無理なので3年後について補足説明します。

自営業と派遣の場合、サラリーマンより審査が厳しいのです。
正直年収500万以下ですと、3倍が上限と思っておいたほうがいいです。
自営業の年収は売上ではなく、青色申告特別控除を引いた後の金額ですので間違わないようにしてください。

また派遣の場合、自営業より更に厳しいですので収入合算は厳しいと思いますので、ご主人の年収のみで試算してください。

仮に本当の年収が300万でしたら、900万のローンが組めます。(よくて1000万)

今から年収を考慮して物件を探すのがいいと思います。


なお、不動産を取得するということは別途固定資産税と将来の修繕積立金の計上が必要ですので、軽くみても毎月2万は別途計上しておく必要があります。

例えば、住宅ローンの支払いが毎月5万なら、最低でも7万を計上しておかないと破綻します。
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この回答へのお礼

なんだか皆さんの御意見がこんなにいただけるとは思っていなくて、
うれしい半面、やっぱり現実マイホームを持つということの大変さ
を何もわかってなかったと恥ずかしいです。

貴重なご意見ありがとうございました。

お礼日時:2009/06/01 02:26

いつか必ず家を持つ、という強い信念で、途中絶対手をつけない


貯金をすることが正しいやりかたです。
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この回答へのお礼

すこし信念を持つのが遅かったようですが、
おろせない定期にすこしづつでも貯めてみます。

まだ取得できるのは先のようなので、
地道に今までしていなかった努力をがんばってみます。

ありがとうございました。

お礼日時:2009/06/01 02:28

 申告がゼロならば収入がゼロということです。

超貧乏人です。ローンなど組める分けないです。自営業の落とし穴です。

 いずれにせよフラット35となるでしょう。今ならば諸費用部分以外は100%借り入れができるはずです。
 
 メインバンクに相談することから初めて下さい。

 修正申告をしてでもやる気なのでしょうか?

 まあ、今から3年間はまともに申告しましょう。3期連続で申告が400万円を超えれば3000万円程度借り入れも可能でしょう。

>頭金ナシで不動産を購入したいと考えています。
 要は低金利で貸せと言っているのです。自営業ならばわかるでしょうけど、本来あり得ない金利で貸し出すには理由が必要です。頭金ナシということは運転資金には手をつけないと言うことでしょう。それならば運転資金を低金利で借りていることと同じです。

>甘いでしょうか?
 今まで経費でサラリーマンより楽しく生活してきたツケが出ています。真っ当に申告し、真っ当に税金を3年間払えばきっと物件は買えるでしょう。

>ハッキリ言って無謀でしょうか?
 現状で無収入にしか見えないあなたには一円も貸してもらえません。

 メインバンクは実態を知っていますから相談してください。税理士にもあわせて相談してみてください。
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この回答へのお礼

修正申告は嘘くさいのでするつもりはないのですが、
多方面に相談してみます。

ご親切に回答頂きありがとうございました。
参考にさせていただきます。

お礼日時:2009/06/01 12:23

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考えが甘いですかね?

Aベストアンサー

No.1 Moryouyouです。

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元利均等払いは、先述の月々の返済が
64,280円でこの内訳として金利の割合が
高いのですが、月毎の利子が返済額の
内数になるわけです。
残高が減っていくに従って、利子も
減っていくわけです。

回答で以下の考慮が抜けていました。
ご注意ください。
『金利10年固定の1%』
ということであれば、10年後に
金利は見直されます。

最初の回答はずっと1%の固定金利の
場合です。
その前提ならば、月64,280円の返済で
30年です。

フラット35ならば、いけそうですが...
以下などでご検討ください。
http://kakaku.com/housing-loan/list/list.asp?hl_ltype=2&hl_pref=0&hl_ccd=001.002.003.004.007.006.013.008.017.014.015.020&hl_vrate_s=00000000l00&hl_trgirate=1

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・購入予定の物件は3000万程度
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・頭金は同居予定の夫の祖父から500万出してもらう
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>ってこと出来るのでしょうか?

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よろしくお願いします。

Aベストアンサー

私も個人的には今の低金利を活用するほうが、長期固定よりも得になる可能性が高いとは思います。

但し、その不動産屋が言うような、金融機関の借り換えをするのには、リスク(その都度審査がある)と費用(他の回答者さん参考)があります。

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Aベストアンサー

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我が家の場合もキャッシュで支払えますが、あえてローンを組みます。

他の方もおっしゃるように、ローンを組むほうが得になるということはないと思います。
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いざとなったら住宅ローンを借り換えればいいのかな?
と思うのですが、借り換えは「全額借り換え」でなければ通らないのでしょうか。

たとえばローン総額3000万中で2000万円が限度額と判断されたとして、
その2000万円だけを他行で借り換えて、フタマタで返済する事も可能なのでしょうか。

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いざとなったら住宅ローンを借り換えればいいのかな?>
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たとえばローン総額3000万中で2000万円が限度額と判断されたとして、その2000万円だけを他行で借り換えて、フタマタで返済する事も可能なのでしょうか。>
先に借りている金融機関は繰上返済するだけなので、何の問題もありません。新しく借りる金融機関で2000万円貸してくれるとして、それがあなたの限度額なのか、それとも残りの1000万円の借金を差し引いてのものかが問題です。前者なら全額繰上返済しないと無理ですし、後者なら抵当権の問題以外は大丈夫でしょう。審査は他の借金も勘案するのが普通です。

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そもそも変動金利での返済額でしか払えないようでは無理なローンです。金利が上昇すれば破綻する可能性が高いです。
試算では全期間固定金利でも無理のないローンにしておき、その上で変動金利を選択するなら差額を貯蓄しておき将来の金利上昇に備えないと安心出来ないでしょう(一部は繰上返済)。ここでいう無理のないローンとは、全期間固定金利で定年までのローンを組んだ時に収入の20~25%以内(年収により変動)の返済額になる借入金額が目安です。現在の家賃殿の比較も必要で、これより数万円少ない返済額である必要もあるでしょう。これは、今まで掛からなかった固定資産税(年10万円~)や修繕費用(10~20年毎に100万円単位、マンションの場合は修繕積立金や管理費等)が掛かるようになるからです(毎月掛からない費用は、毎月積み立てるように計上しておくと安心)。この他に、いざという時のために生活費の半年から1年分以上は常に現金で置いておきたいところです(住居の購入に関係なく、減給や失職に対処するため)。あとは頭金を物件価格の20~30%以上は最低払ってローン残高>物件価値にならないようにしておけば、いざという時に売却して精算出来るので安心です(逆だと、差額の現金を用意しないと売ることすら出来ない)。
人生を左右する借金をするのですからこの程度のリスクヘッジは必要で、このくらいの試算にしておけば金利タイプは自由に選んでも問題ないと思います。将来の金利が分かる人は居ませんのであくまで自己判断ですが、金利が高くても総支払額が決まっている安心を取るか、変動金利で総支払額が少なくなるかの賭けをするかです。ただ、どちらが得かは完済するまで分かりませんが…。

いざとなったら住宅ローンを借り換えればいいのかな?>
変動金利が上昇して来た時、固定金利は先に上昇しているでしょうから時既に遅しでしょう。。でないと、みんな変動金利で借りれば損しないことになりますので。

と思うのですが、借り換えは「全額借り換え」でなければ通らないのでしょうか。>
一部繰上返済は出来るので、あとは新たに借りる銀行の審査に通るかどうかです。二番抵当では貸してくれない可能性がまずあります。

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現状約1,800万を30年間 長期固定金利3.3%(公庫買取型)で日本住宅ローンより借入しています。

先日(4/5?)の日経新聞にも出てましたが、最近銀行やノンバンクで公庫買取型の
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(1)借り換えにも適用されるのでしょうか?
(りそな銀行が2.9%ぐらいであったように思いますが、)

(2)他行やノンバンク系でオススメ(金利が低く、長期固定)の借り換えローンありませんか?

(3)借り換えした場合、ローン控除は受けられますか?

(4)控除を受ける場合はまた確定申告が必要ですか?(年末調整で控除可能か?)

(4)借り換えした場合、火災保険は再度加入しなければならないのですか?(今までのものを継続可能か?)

よろしくお願いします。

Aベストアンサー

>(1)借り換えにも適用されるのでしょうか?
公庫のものは直接・間接(債権買取型)を問わず借り換えにはご利用できません。

>(2)他行やノンバンク系でオススメ(金利が低く、長期固定)の借り換えローンありませんか?
三井住友銀行が3%弱で出しています。これが全期間固定で借り換えできる最低金利でしょう。
(もしかすると地元信金や農協にもあるかもしれませんが)

>(3)借り換えした場合、ローン控除は受けられますか?
次の住宅ローンが適用を満たせば受けられます。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/1233.htm

>(4)控除を受ける場合はまた確定申告が必要ですか?(年末調整で控除可能か?)
先のURLに書いている通り、原則は借り換えローンは適用対象外なので、いったん白紙に戻して再度借り替えたローンについても適用という形になりますから、税務署への手続きが必要です。

>(4)借り換えした場合、火災保険は再度加入しなければならないのですか?(今までのものを継続可能か?)
ケースバイケースです。公庫の火災保険は当初の満期まで継続できます。それより次の借り換え先が承認するかどうかという問題です。銀行によっては加入していればそれだけでOKという場合もあります。

>(1)借り換えにも適用されるのでしょうか?
公庫のものは直接・間接(債権買取型)を問わず借り換えにはご利用できません。

>(2)他行やノンバンク系でオススメ(金利が低く、長期固定)の借り換えローンありませんか?
三井住友銀行が3%弱で出しています。これが全期間固定で借り換えできる最低金利でしょう。
(もしかすると地元信金や農協にもあるかもしれませんが)

>(3)借り換えした場合、ローン控除は受けられますか?
次の住宅ローンが適用を満たせば受けられます。
http://www.taxanswer.nta....続きを読む

Qマンション購入時:ローンの名義人とマンションの名義人

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35年でローンを組んで、どんどん繰り上げ返済をしていきたいのですが、その場合どういう返済方法が一番有利なのでしょうか?

Aベストアンサー

#1の回答者です。

> この部分の意味が良く理解できません。

フラット35で融資を受けると、融資を引き受けてくれる住宅金融公庫が融資対象の不動産を担保に取ります(これを抵当権の設定と言います)。抵当権はその他の貸し主も同時に設定することができますが、複数の貸し主(抵当権者と言います)が一つの不動産に存在する場合、抵当権者の間に順位が付けられることになっています。
もし(仮の話でお気を悪くされないと良いのですが)あなた方の借金返済が滞ったとき、債権者(この場合は抵当権者のことです)はあなたの不動産を競売にかけ、その売却益を彼らの債権として回収して行きますが、その際、抵当権の順位が高い債権者から順に債権を回収することになっているのです。抵当権の順位の低い債権者は、余りが出れば自らの債権回収に当てられますが、余りが出なければ債権回収に失敗し、(他に回収が不可能であれば)損金として処理するしかありません。

例えばA,Bの二つの債権者から2700万を借り入れたあなたの不動産に、A,Bが抵当権を設定するとします。このとき、仮にAが第一位、Bが第二位の抵当権を設定したとします。Aへの債権が2000万円、Bへの債権が300万円残っている時に、あなたの借金返済が滞り、不動産に差し押さえが入り競売にかけられ、2000万円で売却されたとしましょう。
2000万円の売却益はAの債権回収にまず当てられます(抵当権の順位が高い為)。余りはありませんから、Bは債権回収に失敗するということになります。もし不動産の売却価格が2100万円だとすると、まず2000万円がAの債権回収に、100万円のみがBに渡ります。

で、本題となりますが、住宅金融公庫は必ず抵当権順位1位でしかお金を貸しません。フラット35でもそれは同様です。

http://www.jyukou.go.jp/support_index.html

銀行の住宅ローンも抵当権第一位を要求するものがほとんどです。グッドローンも抵当権第一位の場合のみ融資です。ただ、住宅金融公庫との競合の場合のみ、2位でもOKというところが多いようですね(2位でOKということは本当はないのですが、住宅金融公庫と喧嘩しても勝てないですし、住宅金融公庫との併用をNGにしてしまうと多くの利用者を逃す結果になるので、ビジネス上やむなく2位でもOKにしているようです)。

ちなみに信販系ローンなど金利の高い住宅ローンの一部には、抵当権2位以下でも貸すところがあります。しかし、この手の住宅ローン商品は金利も高く、お薦めは出来ません。

で、フラット35と他の金融機関の併用ですが、ほとんどの金融機関では、他行のフラット35を抵当権第一位においた場合、第二位での融資は行いません(信販系などは貸してくれるかも)。フラット35との併用の場合は、あくまで「第一位 自行のフラット35」「第二位 自行の住宅ローン」の場合のみです。全部の銀行の事情は知りませんが、私が見た限りではこの組み合わせのみ可というところが多かったように思います。

今回のケースでは、質問者さんはグッドローンのフラット35と不動産提携金融機関(グッドローン以外)の住宅ローンという組み合わせをお考えのようですが、この場合はたぶん、不動産提携金融機関から融資NGが出る可能性が高いと思います(正確には、先方の銀行員に確認すべきでしょうけど)。

また、グッドローンは住宅ローンについてはフラット35であれ自行のローンであれ80%までしか融資不可なので、フラット35で足りない分をグッドローンの(通常の)住宅ローンで埋めるということは不可能です(頭金が2割ないとNG)。もし仮に頭金2割が足りないということであれば、フラット35であれ何であれグッドローンは利用不可です。100%まで融資してくれる銀行を探し(かなり多くありますよ)、80%をそこのフラット35で、残りをそこの住宅ローンで借りるのが良いのではないでしょうか。

#1の回答者です。

> この部分の意味が良く理解できません。

フラット35で融資を受けると、融資を引き受けてくれる住宅金融公庫が融資対象の不動産を担保に取ります(これを抵当権の設定と言います)。抵当権はその他の貸し主も同時に設定することができますが、複数の貸し主(抵当権者と言います)が一つの不動産に存在する場合、抵当権者の間に順位が付けられることになっています。
もし(仮の話でお気を悪くされないと良いのですが)あなた方の借金返済が滞ったとき、債権者(この場合は抵当権者のこと...続きを読む


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