関東の田舎町の中心部にある築80年以上の借家に住んでいます。老朽化していてあちこち傷んでいますが、何とか最低限のレベルは保っています。(廃屋というほどではなく、古家という感じでしょうか)。それを土地と共に家も一緒に買うのなら、建物の価格などおそらくゼロに等しいと思うのですが。もし土地は借りたままで(借地料を払う)、建物だけを買い取る場合、こんなに傷んでほとんど価値のないような古家の価格は、どのくらいになるのでしょうか。実は、今、そういう話が持ち上がっているのですが、大家がものすごくケチであくどいので、大家の言い値で高い値段を付けられそうなのです。もちろん、不動産やさんに査定はしてもらうつもりですが、その前に前知識として大体のことを知っておきたいので、詳しい方、どうぞよろしくお願い致します。

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A 回答 (3件)

古家だけを買う、という事は、地主ではない借地権だけを持っている大家がいて、その大家から古家(借地権)を買う、という話ではないでしょうか?



そうだとして回答しますが。

借地権の売買という事になり、借地権割合というものがあります。地域によって違いますが、五割~八割くらいのところもあります。借地権が五割とは、もしその土地を売る場合、借地権者に五割の権利がある、という事です。
ですからたとえ古家でも借地権としての値打ちはあり、土地の値段から借地権の価格を算出して、その金額での売買となるのが考え方です。しかし土地を売る場合は値打ちはありますが、借地権のみの売買ならそんなに値打ちはありません。地主に名義書換料も払わなければなりません。
今回の話は借地権を持っている大家からの話ではないですか?家も古くなって修繕費用もかかり、おそらくその家を持て余して困ってるのだろうと思います。
もしお買いになるならば、上に書いたように借地権の値段によりますが、思い切って安い値段で交渉してみる事をお勧めします。大家は売りたくて困ってると思います。
地主との相談も忘れないでください。名義書換料を要求されますので。
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この回答へのお礼

回答ありがとうございました。

お礼日時:2009/06/01 03:06

まず売ってくれないと思います。


現在は借家契約ですよね。(土地も建物も大家所有)
古家を売却した場合土地だけを借りる契約の借地契約になります。
大家の立場が悪くなるので古家の価格ではなく権利の問題だと思います。
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この回答へのお礼

売ってくれるという話が出ているのです。回答ありがとうございました。

お礼日時:2009/06/01 03:08

現在の家賃から新しい借地料を引いた金額の5年分±ぐらいだと思い


ますが。

建物の物財そのものの価値はゼロ、つまり価格のつけようがありません
ので、収益還元で評価することになると思います。
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この回答へのお礼

回答ありがとうございました。

お礼日時:2009/06/01 03:08

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一棟マンションや一棟アパートの耐用年数についてお伺いします。RCなら47年、鉄骨なら34年、木造なら22年などと法的に耐用年数が決められているようですが、実際には建物として、何年程利用できるのでしょうか。ヨーロッパなどの建築は200年も建っているなどと聞きましたが・・・。もちろん手入れをすればするほど耐用年数はUPするとは思いますが、地震などの天地災害を除けば、そんなに簡単には潰れないと思うのですがいかがでしょうか。水漏れから始まり、素材が腐り倒れるのでしょうか。中古の一棟マンションや一棟アパートの耐用年数を見分けるポイントはありませんか。外見からではわかりませんか。よろしくお願いします。

Aベストアンサー

■水漏れ
(アスファルトやシート)防水は10年保証なので当然10年ごとに更新が必要です。(壁塗装の保証は5年など)
水漏れで原因究明が難しいのは鉄筋コンクリート造です。
一度水が躯体内に廻り始めると鉄筋を伝いどこまでも流れます。
木造や鉄骨造は屋根材が薄いので漏れている場所から原因の場所をすぐに特定できます。

■建物倒壊
地震・火事などを除けば倒れる原因は木造のシロアリや土台や柱の腐りなどに限られると思います。
ただ瓦屋根の古い木造はやや注意が必要です。
同じ地震でも瓦屋根でないものより倒壊の可能性は高まります。

■地盤
いくら建物が丈夫でも地盤が悪く地業工事がいい加減であれば建物は徐々に傾きます。
建物周囲が沈下していないかチェックしましょう。
あるいは建物が不同沈下していないかもチェックしましょう。

■構造面
1981年(昭和56年)6月1日に建築基準法施行令が改正され現在の新耐震基準に変わったので,築30年以上なら旧耐震で構造的には現行法に比べて弱いと思って下さい。

■外壁
例えば鉄骨造で外壁がALCなどの場合は大震災ではいくらかは割れると考えてください。
ある程度の揺れには建物に追随して揺れますが限界があります。

ジョイントなどにコーキング(シーリング)などを打っているものは経年劣化によって打ち替えないと浸水する場合があるので外装改修の時に打ち替えた方が良いです。
そういう意味では最初からコーキングを打たずに済む収まりに成っている方がメンテ費用が割安になります。

■水漏れ
(アスファルトやシート)防水は10年保証なので当然10年ごとに更新が必要です。(壁塗装の保証は5年など)
水漏れで原因究明が難しいのは鉄筋コンクリート造です。
一度水が躯体内に廻り始めると鉄筋を伝いどこまでも流れます。
木造や鉄骨造は屋根材が薄いので漏れている場所から原因の場所をすぐに特定できます。

■建物倒壊
地震・火事などを除けば倒れる原因は木造のシロアリや土台や柱の腐りなどに限られると思います。
ただ瓦屋根の古い木造はやや注意が必要です。
同じ地震でも瓦屋根でな...続きを読む

Q古家つき土地購入の際、古家の扱いについて(長文です)

ある土地を購入予定です。
古家付きで購入しますが、建物は土地と所有者が違いまして
土地所有者の先祖の方が所有者で、
既に60年以上前に亡くなっています。
相続もしなかったそうです。
既に資産価値は無いので取り壊しをして構わないそうですが
実際には使えそうなのでそのまま暫く使って10年後位に
売りに出す際に壊して更地にする考えでおります。
正式には建物も一緒に買ってしまえばいいのでしょうけど
相続人全て(子孫が相当数居るようです)
の許可を取るとなると莫大な時間が掛かりますので
名義変更までが大変だと思います。
そこで、使用貸借という事で借りている事に
してしまうかと思うのですが何か問題が有るでしょうか?
タダで使っていれば家賃も何も発生しませんし面倒が少ないのでは
無かろうかと思っています。
将来的に滅失登記は所有者の子孫の代表者が代理で申請出来るよう
なので最も費用が掛からずいいのかなと思っておりますが・・。
とにかく時間とお金を掛けたくないのが
売主(所有者の子孫)と私の共通の望みです。
他にいい手が有ればご教授願えれば幸いです。
また、使用貸借の場合も契約書を作った方が良いでしょうか?
長文失礼しました。

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Aベストアンサー

その家屋の名義人が亡くなったのは具体的に昭和何年ですか。
家督相続があったころに亡くなっているとしたら、その人の次の方の子孫の共有となります。
また、その家屋を相続しなかったのではなく、相続はしたが名義変更しなかっただけなのではないですか。
経験からいうと相続の書類は古くともどこかにしまっているものですよ。
もしも、どうしても相続の書類が見つからない場合はやはり#1の方がいうように壊してしまい、滅失登記してしまったほうが後々問題はありません。
なお、今はどうしても壊したくない場合でも、使用貸借はやめたほうがよいですよ。それよりは契約により土地に存在する家屋ごと購入すると明記したほうがよいです。20年後時効取得し、名義をあなた名義に変更したほうがよいです。
行政書士等の専門家に相談してください。

Q建物の耐用年数

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詳しい方がいましたら、教えてください。

Aベストアンサー

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以後使うと想定される期間にわたり、費用にしていきます。

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至急教えてください。

Aベストアンサー

>自己所有の土地と建物のうち建物だけ売却して土地を賃貸することはできるんでしょうか?

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>向こうが5年くらいしてから購入したいと言っていますし

現段階では、土地を購入してくれるということなので、合意により借地契約をやめて、売買することもできますが、一番問題なのは、借り手に土地の購入の意志がなくなった場合です。
この場合借地契約だけは残りますし、地主側には最低でも30年間は貸さなければならない義務が生じてしまいますので、注意が必要です。

Q店舗併用住宅の建物耐用年数は?

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友人が去年新築しましたが、店舗併用住宅で
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建物の耐用年数を店舗にするのか住宅なのかが分かりません

地下と一階が小売店舗  (建物全体に対する使用割合)40%
二階が賃貸住宅(一戸)               20%
三、四階が自己使用です               40%

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賃貸収入の申告は住宅47年で減価償却費計上にするのでしょうか?
それともどちらか一つに統一するのでしょうか?
その場合は使用割合が同じなのですが
どちらを選択したらよいでしょうか
本を見ても書かれていないので困っています。
どうかよろしくお願い致します

Aベストアンサー

一つの建物で、各階の用途が異なる場合の減価償却の耐用年数は、各階それぞれの耐用年数を使用することはできません。基本的な考えは、一つの建物につき一つの耐用年数となっているからです。ご質問をみる限り、建物の使用割合の住宅用(賃貸含む)が二、三、四階で60%となっていますので、主たる使用目的が「住宅用」に該当しますので、ご質問にある「住宅用の47年を適用」することになります。

結論としては、
(1)地下と一階(小売店舗) 47年
(2)二階(賃貸住宅) 47年
になると考えるのが妥当でしょう。

一つの建物に一つの耐用年数です。
例外もありますが、あなたのご質問の場合は、例外には該当しないと考えます。
(例外とは、建物一部について特別な内装をした場合です。劇場などが該当します。)

参考になれば幸いです。

Q土地、建物の賃貸借の価格について

土地、建物の賃貸借契約を結ぼうと思っていますが、適正な価格というのは何を根拠に決めればいいのでしょうか?基本的には家主が自由に決めればいいのでしょうが何か基準になるもの、参考にするもの(役所等で調べられるようなもの)があったら教えてください。不動産屋さんに聞けば相当の価格がわかると思うのですが、自分で判断する方法がありますでしょうか?

Aベストアンサー

本当に適正な賃料と言うことになると、不動産鑑定士にお願いするのが間違いないと思いますが、一般的に賃料を算出するには次の方法が使われています。
・差額配分方式
・公課倍率方式
・スライド方式など
実際に裁判などで適正な賃料が争われた場合、どの算定方法を用いられるかは色々のようです。
簡易的に計算できる土地の賃料の算出方式は「倍率方式」で、固定資産税+都市計画税)×一定倍率で算出します。
倍率については都道府県や物件が所在している地区などによってかなり差がありますが、住宅地は2-4倍、商業用地では2-6倍が一つの目安になると思います。(年間賃料)

個人の方・法人の方によって、それぞれ考え方に差はあると思いますが、その建物を維持するための費用(固定資産税・都市計画税・マンションの場合は管理費・修繕積立金・居室のリフォーム費用)をベースに、考えられていると思います。

Q建物の耐用年数

鉄筋コンクリート5階建ての分譲住宅に38年住んでいますが、
建物の耐用年数は、どのような法律で何年とか、決められているのでしょうか、教えて下さい。

Aベストアンサー

法定というと減価償却する際の耐用年数がありますよね。
http://www.m-net.ne.jp/~k-web/genkasyokyaku/genka-tatemono.htm

実際にはもちろんこれ以上の年数が経過しているところに住んでいる方も多いですし、完全に建物として用をなさなくなった時と考えるともっと長いと思いますがこれは法で定められているとは思いません。
今にも崩れそうな状況だとかすると行政から使用中止などの命令を受けることはあると思いますけど、耐用年数を定めたものとは異なりますよね。

Q土地と建物の価格

新築一戸建ての家を購入して、先日契約証書を見たのですが、
物件価格が消費税込みで書かれています。この場合、
購入時の土地と建物それぞれの価格を知りたいのですが、
手元にある資料(契約証書・権利証書など)から知る(計算する)方法は何かあるでしょうか?

Aベストアンサー

一応計算する方法はあります
契約書に消費税の金額が載っているはずです
消費税は「建物」の金額にしかかかりません
なので 消費税から逆算していけば 建物金額は出ます
ただし 一応と書いた訳は 
どこの業者もそうなんですが なるべくなら税金は安くしたいと考えています
その為わざと建物金額を低くした契約にする事は多々あります
土地と建物が別の契約ならどうしようもないですが
土地付き建物の契約の場合 ほとんど建物金額を抑えて
計算してあるため 参考になるかどうかは疑問です

Q建物の耐用年数 「骨格材の肉厚」?

所得税の確定申告書(不動産所得)を作成しています。
建物(倉庫)の耐用年数についての質問です。
鉄骨の倉庫を賃貸しています。
耐用年数表では、骨格材の肉厚によって年数が異なるっているのですが、
「骨格材」、「肉厚」とはなんのことでしょうか?
ご教示ください。

Aベストアンサー

柱の種類、鉄骨の厚さになります。ミリメートルで表示されています。

http://www.zaimu.com/t_buz_contens/genka/shokyaku01-1.htm

Q不動産の土地・建物価格と火災保険料について

 投資用新築アパート1棟を7,200万円で購入予定です。
仲介業者から契約書(案)を見せてもらったら、物件価格7,200万円のうち、土地価格5,600万円、建物価格1,600万円に割り振ってありました。
都内ですが駅から9分かかるのと6戸という戸数から、土地価格4,000~5,000万円、建物価格2,000~2,500万円が妥当な価格だと思っていたのですが…
 支払う総額は7,200万円で変わりはないのですが、建物の減価償却費の関係と、【火災保険の補償】を心配しています。
火災保険の保険金額(契約金額)というのは、売買契約書の建物価格が影響しますか?それとも坪数等実態から計算して算定するのですか?
 仮に1,600万円のまま購入して2,500万円の保険に加入することは可能なのか、その時2,500万円の補償はしてくれるものなのか教えてください。
 契約日が近づいているので、よろしくお願いします。また、お薦めの火災保険プランがあったら教えてください。

Aベストアンサー

大家してます

>妥当な価格だと思っていたのですが…

割り振りは出来れば自分の都合で割り振りたいですね

私も今月マンションを買いますが総額での契約にしました
割り振りは後日私が決めます

相手が個人の場合はどうにでもなります

相手が法人だと帳簿価格がありますので面倒...減価償却の金額によってかなり縛られます

>火災保険の保険金額(契約金額)というのは、売買契約書の建物価格が影響しますか?

新築が建てられる金額の保証にされれば?

わたしは「新価実損払い」で契約しています

http://profile.allabout.co.jp/pf/yamamoto/column/detail/4110

私は火災による損失より地震による損害を重視しています

価値2500万円のアパート...

そのまま火災保険+地震保険...火災2500万円+地震1250万円
新価実損払い...火災5000万円+地震2500万円

地震保険は火災保険の50%まで+最大5000万円

地震での倒壊や火災の場合はほぼ物件の価値全額が補償されます

大家してます

>妥当な価格だと思っていたのですが…

割り振りは出来れば自分の都合で割り振りたいですね

私も今月マンションを買いますが総額での契約にしました
割り振りは後日私が決めます

相手が個人の場合はどうにでもなります

相手が法人だと帳簿価格がありますので面倒...減価償却の金額によってかなり縛られます

>火災保険の保険金額(契約金額)というのは、売買契約書の建物価格が影響しますか?

新築が建てられる金額の保証にされれば?

わたしは「新価実損払い」で契約し...続きを読む


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