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今所有しているマンションを売却するため、大手不動産会社と専任契約を結んでいるのですが、もうすぐ契約期間満了の3カ月がきます。現況は2週間前に内覧に来たお客さんからまだはっきりとした返事がなく、不動産屋に問い合わせても、予算がぎりぎりでお客さんが買うかどうか迷っていて、すぐに返事がでそうにないとのことです。また、引き続き販売活動はしていくとの事ですが、早期に売却したいのに契約期間中に売却もできない不動産屋と引き続き契約するか迷ってます。

私の考えとしては、以下の3点で迷ってます。

1.専任を止め、一般にしてもっと多くの不動産屋と契約するか。

2.別の不動産屋と専任契約を結ぶか。

3.引き続き今の不動産屋と専任契約を結ぶか。

ちなみに今私が契約をしている不動産屋は、大○リアルドです。

もしこの不動産屋だと早期に売れたとか、対応が良かったという不動産屋があれば教えてください。


また、この不動産屋は止めた方がいいというのがあれば是非教えてください。

ちなみに、マンションの価格は適正価格で出していて、過去に同じマンションで売れた価格を見ても決して高くはありません。

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A 回答 (4件)

過去にマンションの売却経験があります。


また、先日まで中古マンションの購入を検討していました。

ます売却側の意見:
最初に売り出したとき、大手業者が良いだろうという事で、2つ隣の駅に支店がある(○○リバブル)に頼みました。しかし半年経っても希望の額での売却が叶わず。
次に、専任契約を破棄し、最寄駅前の小さな個人不動産屋にも依頼しました。そしたら、ほぼ希望価格で売ることができました。

当方の買主さんは、子供が別居する事になり、実家の近所&通勤に便利な駅近物件の購入希望されていたそうです。
しかし、駅前は一戸建が建つような土地柄ではなく、とはいえ新築マンションが建ちそうな土地スペースもなく、築浅の私達のマンションが売りに出たら買うしかない!と、心に決めて、駅前の不動産屋に前々から声を掛けていたみたいです。

駅前不動産屋さんの話だと、子供がいる家庭だと「転居はしたいけれども転校はさせたくない」という希望で、学区内所限定で分譲住宅を探す方もおられるそうで・・・そうゆう「地元志向」の方がウチのような小さな不動産屋に声を掛けて来るのですよ、と言っておられました。
地元志向の方は、「次はないかも」と思っておられるので、景気に関わらず、相場の値段で買ってくれるのだな、というのが感想です。

一方、沿線の大手不動産屋に頼んでいた時には、
「駅から近くて便利そう!値ごろ感があれば喜んで買うんだけど、、、。」と、1~3割以上の値引き交渉を持ちかけて来る方が殆どでした。駅に近いマンションは探しているけれども、私達のマンションの最寄駅に特にこだわっていない、という感じです。

そうなると、新築ではなく中古に期待する理由は「値段が安い」がメインなので、売却希望価格と、購入希望価格の折り合いがつかないのだな、と思いました。

という事で、一度、最寄り駅の不動産屋に声を掛けてみてもよいかと思います。もし、大○さん既に最寄り駅にあったのであれば、、、気長に待つか、価格を下げるしかないと思います。(買い手側の意見をご覧ください)

買い手側の意見として:
つい最近、中古マンションでなく、新築マンションを買いました。なぜならば、新築マンションの坪単価が、
「サブプライムローンショック」のため、2,3年前の同じようなグレードのマンションと比べ、3割も下がっていたのです。

今から以降建つマンションは、デベロッパーも「買い手市場」であることを理解して、間取りや室内調度など仕様を落としてくると思います。一方、去年の後半に計画・着工・完成した物件は、不動産価格が上昇トレンドにある時代「売り手市場」であることを想定して、作られたので、作りがいい。それが、今の予想できない不況で売れ残って根を下げているので・・・買い手としては、すごく「お買い時」なんです。

質問者さまの沿線付近にも、新築で売れ残ったマンションはありませんでしょうか?そういったマンションと価格の勝負ができますでしょうか?

近所に出ている中古物件で数年以内の物件は、プチ平成バルブの影響で、新築購入時よりも値段を下げてきているものの、最近の値引きされた新築マンションと比べて価格で勝負できていませんでした。

やはり、買う側からしたら、物件のグレード(築年数や間取りetc)が坪単価に見合うかどうか?お買い得感があるかどうか?です。
お買い得じゃない物件は、、建っている場所にこだわりがなければ、別に急がなくとも、いつでも買える気がするので・・・。

中古物件を検討している人は、新築も見ていると思います。
昨今のような値引きが当たり前の「買い手市場」であると、実際の新築物件の値段は、現地に行って交渉して初めて出てきます。今、どういった物件がどんな値段で売られているのか、みて見られたらいかがでしょうか?
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 情報が少なすぎますが簡単な事だと思いますよ。


第一希望が早く売却したいのであれば現在資金ぎりぎりで迷っている内覧客と契約するべきだと思います。専属専任媒介契約先から値引き交渉等のお話はないのでしょうか。ないのであればそれもおかしな話かな。100万円の値引き(たとえです)をしてでも契約にもっていくはずだけどね。今のご時世であれば。両手の手数料を見ても6万円しか下がりません。
 専属専任先を換えても業者はどうせ両手の手数料ほしさにかかえてしまうのが当たり前です。また一般媒介に契約を変えて契約先を増やしても真剣には売る努力はしないはずです。
 個人的な意見ですが料金設定が高いような気がします。専属専任で3ヶ月間で内覧客が何件いたかがポイントだと思います。
 現在不動産業界はどん底なんです。適正価格は買い手が決めるものだと思います。過去の売買実績から素人がみて妥当であればやっぱり高いと思いますね。
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はじめまして、よろしくお願い致します。


私は、不動産分野では素人です。一般意見としてご回答します。

>1.専任を止め、一般にしてもっと多くの不動産屋と契約するか。

どこの不動産屋も同じだと思いますが、複数の不動産屋で契約ができれば理想的です。(オークションと同じ考え方)

>2.別の不動産屋と専任契約を結ぶか。

あなたの判断で決めて下さい。

>3.引き続き今の不動産屋と専任契約を結ぶか。

わたしの考えでは、複数の不動産屋と契約ができればその方が買う人も多くなるので早く売れると思います。

今は、社会全体が不況なので過去の価格は基準にはならないと思います。

もし、早く売却したいのであれば今の価格より200~300万円の値引きをすれば売れると思います。

それにしても今は、時期が悪すぎます。
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余程安いとか条件が良いならすぐに売れるでしょうが、まだ3ヶ月ですよね?新聞折込広告や住宅情報誌等に十分載っていないとかなら業者を変えるのも良いでしょう。

それでも駄目で、どうしても早く売りたいならあとは価格です。周りの新築マンションと比べて、価格的にどうでしょうか?買う人も当然比較していると思いますし。

ちなみに、マンションの価格は適正価格で出していて、過去に同じマンションで売れた価格を見ても決して高くはありません。>
過去とはいつのことでしょうか?今は不動産市況が冷え切っており、完全な買い手市場です。新築でも売れ残りが多く、100万円単位でどんどん値引きされてるようですし。立地条件にもよりますが、以前の相場よりは何割か引かないと売れないのかもしれません。すぐにでも売りたいと言うなら、この辺りは仕方ないでしょうね。
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Q賃金台帳の計算期間について

お世話になります。

賃金計算期間の書き方について教えて下さい。給与締日当月末日であり、支給日が当月25日の場合に賃金計算期間はどのように記載するればよいのでしょうか?
例)
計算期間:4/1~4/30
給与支給日:4/25

上記の場合に4/26~4/30については実績がないのに前払いすることになりますが、賃金台帳の計算期間は4/1~4/30
と記載して問題ないのでしょうか?
(今回のケースの場合、時間外賃金の計算期間と基本給の計算期間は同一とします)

困っています。どうぞ宜しくお願いします。

以上

Aベストアンサー

賃金計算の期間については、ご質問の賃金体系が基本給が月額で定められていれば、問題ないです。
月額による給与は、1月当たりを根拠にしていますから、日給・時給と違い計算期間がご質問のように、将来部分を含んでいても問題ありません。
時間外手当や通勤手当などで1日あたりの金額を加算して計算するような場合については、1月遅れで支給するなどの方法でも問題がありません。
ただし、労働基準法により、賃金の計算根拠などを示す必がありますので、給与支給者に対する説明を怠らないようすることが必要です。
また、決算期などにより時間外手当など1月遅れや、賃金の計算期間を毎月末日とし、時間外手当などは20日で締めるなどの場合は、決算の関係における処理を忘れずに行うことが必要と思われます。
ちなみに、私の職場では、賃金の計算は1日から末日を根拠にしており、時間外手当などは前の月の分を計算して翌月に支給しています。3月決算と言うこともあり、3月の給与では、2月分・3月分の時間外手当を支給することにしています。当然4月支給の給与では時間外手当が無くなることになります。

Q専任媒介契約で所有不動産を売却中ですが他業者が媒介可能なのですか?

現在、所有不動産(中古戸建不動産)を売却中です。

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そのページには「取引形態:媒介(一般)」となっております。

そこで、質問なのですが、

1、当方と一般媒介契約をしていない不動産会社が、所有物件を取り扱うことは可能なのでしょうか?
2、当方に不利益はないのでしょうか?
3、逆に、専任媒介契約中に複数不動産業者と一般媒介契約をすることはできるのでしょうか?

以上、ご指導いただきたく思います。

Aベストアンサー

元業者営業です

>1、当方と一般媒介契約をしていない不動産会社が、所有物件を取り扱うことは可能なのでしょうか?

結論から言うと「可能」です。ただし、今回のケースではご質問者の窓口はあくまで専任媒介の業者ですから、他社で広告等の活動をしていても実際の契約はご質問者の専任業者を通しての契約になります。

>2、当方に不利益はないのでしょうか?

金銭的な不利益はないでしょう。金銭的な不利益を被るとすればご質問者の専任業者です(買主側から仲介手数料を受け取れない)。ただ、露出が増えすぎて「売れ残り感」が強くなる可能性はあります。

>3、逆に、専任媒介契約中に複数不動産業者と一般媒介契約をすることはできるのでしょうか?

できません。「契約」はそんなに軽いものではありません。詳しくは約款をお読みください。

今回のケースですが、次の事が予想されます。
1、客付け業者が市場にでているご質問者の物件情報を許可なく利用し、広告活動をしている。
2、ご質問者の専任業者に許可を得て広告活動をしている。

いずれのケースも目的は「集客」です。問題は他社での広告活動をご質問者が了承しているかどうかです。(文面からするとご存じないようですが)
一度、専任業者へ確認してみて下さい。

なお、現状で「取引形態:媒介(一般)」の表示になっていることが、単なる「打ち込み間違い」かわざとかは判断できません。

ご参考までに。

元業者営業です

>1、当方と一般媒介契約をしていない不動産会社が、所有物件を取り扱うことは可能なのでしょうか?

結論から言うと「可能」です。ただし、今回のケースではご質問者の窓口はあくまで専任媒介の業者ですから、他社で広告等の活動をしていても実際の契約はご質問者の専任業者を通しての契約になります。

>2、当方に不利益はないのでしょうか?

金銭的な不利益はないでしょう。金銭的な不利益を被るとすればご質問者の専任業者です(買主側から仲介手数料を受け取れない)。ただ、露...続きを読む

Qお彼岸期間中のお祝い事

タイトル通りなのですが、私の甥がこの春高校と中学に入学するので入学祝を20日に渡そうとしたら妻が「お彼岸中の祝い事っていいの?」と言います。私はこだわったことがないのですが妻の一言が気になって仕方ありません。皆さんの考えをお聞かせください。

Aベストアンサー

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Aベストアンサー

専任・一般、両方で売却の経験があります。

結論としては、どっちもたいして変わりません。
大事なのは、どの業者を選ぶか・・・ですね。
広告費などの豊富な業者、積極的に販売活動をしている業者、HPが充実してる、などを見極めるのがポイントです。
あまり同じデベかどうかにこだわる必要はないと思います。
経験豊富で、多くの物件が流通してる業者が良いです。
一般の場合、いい加減な業者もいて、ほとんど広告も作成しないし、報告もしてこないようなところもありました。
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Qエクセルでローン完済までの期間を計算したい

エクセルでローン完済までの期間を計算する関数を教えてください。
入力項目
・金利
・借入金
・毎月払い
出力項目
・返済までの回数あるいは期間

Aベストアンサー

エクセル財務関数のNPER関数で計算します。詳しくは関数ヘルプを見ていただくとして

=NPER(利率,毎月支払額,現存価値,将来価値,[支払い方法])

利率:年利8%で毎月返済なら 0.08/12 を指定
毎月支払い額:10万円/月ずつ返すなら -100000 のように負の値を指定
現存価値:今の借入金総額 10000000 のように正の数を指定
将来価値:0を指定
支払い方法は:期首払いか、期末払いかを指定する。省略したら期末払い。

関数の答えは返済回数(=月数)になります。
でも実際は変動金利だったり、ボーナス併用だったりするので、必ずしも正しい答えにはならないかもしれませんよ。

Qマンションの買い替え(契約したら今の住まいをすぐ売却?)

現在住んでいるマンションを売却して、新築マンションを購入予定です。
購入予定の物件は再来年の春完成予定で、来年秋から現在の住まいを売却して、再来年春に引越ししようと思っていましたが、モデルルームの販売員から「契約したらすぐ売却活動にはいってもらう。売却の専任契約は系列のXX社で」といわれました。

「資金計画に現在の住まいの売却を当てている場合、すぐに売却して資金化するように国土交通省の指導が入っている」と説明されたのですが、これって本当でしょうか?

新しい物件の販売会社にしてみたら、契約者がとっとと今の住まいを売却して現金化してくれるのが望ましいのでしょうが、国土交通省がそのような指導をしてる?のですか?

また、系列のXX社で専任契約をしないと本当にならないのか?と思っています。説明書資料の「売却の流れ」にはそのように書いてありますが、専任契約をどこと結び、いつ売却活動しようが、私の自由なのでは?と思うのですが。

そして、すぐ売却活動して、すぐ買い手がついたら、当方は賃貸に引っ越さないとならず、費用が発生します(持ち家をわざわざ売却して、1年半もなぜ賃貸生活をしなければならないのだ!と思っています)。

詳しい方本当のことをどうぞ教えて下さい。

現在住んでいるマンションを売却して、新築マンションを購入予定です。
購入予定の物件は再来年の春完成予定で、来年秋から現在の住まいを売却して、再来年春に引越ししようと思っていましたが、モデルルームの販売員から「契約したらすぐ売却活動にはいってもらう。売却の専任契約は系列のXX社で」といわれました。

「資金計画に現在の住まいの売却を当てている場合、すぐに売却して資金化するように国土交通省の指導が入っている」と説明されたのですが、これって本当でしょうか?

新しい物件の販売会社...続きを読む

Aベストアンサー

>もう少し質問を続けてもよいですか?
>1、概算減価償却費の算出の仕方

マンション購入時の契約書に建物価格が書かれていない場合が多いので
普通は販売価格につく消費税(時点によって3% 5%とわかれます)
から逆算します。(建物にしか消費税はつきません)
消費税以前の建物なら、購入当時の土地価格を路線価などから調べて
建物価格を出します。
マンションは48年の税務上の耐用年限です。
償却率は90% つまり上記の建物価格に0.9を掛けた数値を
48年で割った数値が毎年の減価償却額です。
細かく計算すると、建築と付属設備(耐用年限15年)とかにわけて
償却費を出す計算方法もありますが、そういうのは一棟貸しでもしていない
限り煩雑なわりに節税効果ないですから不要でしょう。


>2、賃貸の仲介は、エ〇ブルなど賃貸専門の会社がよいですか?
大手の方が法人客(社宅用)などが多いです。私はエイブル、スターツ、センチュリー21
の3社に「一般媒介」で話を出しました。
鍵は依頼社分だけ作っておいたほうが楽です。

>中古を売却する際の不動産会社でも、一応賃貸も取り扱っているようなのですが。
単に賃貸専門の会社を紹介してマージンをとるだけです。賃貸は賃貸専門の会社のほうが
機動力があります。
複数社に同時に。それと物件の傍に店舗のある会社を選ぶのも重要です。
首都圏ならスターツ(ピタットハウス)はお奨めです。

>もう少し質問を続けてもよいですか?
>1、概算減価償却費の算出の仕方

マンション購入時の契約書に建物価格が書かれていない場合が多いので
普通は販売価格につく消費税(時点によって3% 5%とわかれます)
から逆算します。(建物にしか消費税はつきません)
消費税以前の建物なら、購入当時の土地価格を路線価などから調べて
建物価格を出します。
マンションは48年の税務上の耐用年限です。
償却率は90% つまり上記の建物価格に0.9を掛けた数値を
48年で割った数値が毎年の減価...続きを読む

Q脳梗塞の入院期間について

昨夜、義父(70代)が脳梗塞らしき症状で倒れたという連絡がありました。
義兄と夫が今朝、実家に向かいましたが、ともに遠方に住んでいるのでいつまでも実家にいるわけにはいきません。
そこで質問なのですが、とりあえずの退院ができるまでの期間はどれくらいなのでしょうか?

Aベストアンサー

お気持ち、お察しします。
義父さまの病状が軽いといいですね。

下記の回答者様のおっしゃるとおり、病状によって様々です。発見が早ければ、そく手術でき、回復も早く、1・2週間の入院で退院可能なようです。
しかし、梗塞から6時間以上経ってからの入院ですと、手術ではなく投薬による治療になります。
すると当然入院期間も長くなってきます。
ただ、病院のシステムで3ヶ月以上は同じ病院に入院することは不可能ですので、転院が必要です。

お見舞いする方々も大変です。
家族皆さんで負担を分散できる方法が見つかるとよいですね。
貧相な回答で申し訳ありません。
今年祖母(84歳)が脳梗塞で入院したときは、やく半年の入院生活でした。(1度転院)今は、口は不自由ですが、自宅療養できるまで復活しました。

ご参考まで。

Q★中古マンション売却  媒介種別について?

中古マンション売却を、ある一社に「専属」でお願いしてきましたが

なかなか売れず、3ヶ月が過ぎました。

媒介契約更新書類に「専属・専任」 「専属」 「一般」(明示型・非明示型)に丸をするところがあるのですが、

一般的に速く売れるようにするには、どこに丸をつけたら良いのでしょうか?

「一般」にすると何社かと契約を結ぶことになると思うのですが、一般的に何社くらい契約するのが普通でしょうか?

また、「明示」と「非明示」をどちらにしたら良いと思われますか? 

今までは「専属」でした、今回の更新で「一般」に変更していただこうかと考えておりますが

メリットやデメリットなど経験者や専門家のかた、経験の乏しい私に、ご指導お願いします

駅から5分くらいの中古マンション(築26年47m2)で売り出し価格は、990万円です

Aベストアンサー

一番大きな要素は価格ですけどね。

それはそれとして、媒介の種類がどれがいいかですが、正直いってあまりかわりません。不動産の情報は会社間で共有されますので、どの会社にまかせても、どの種類で媒介契約を締結しても一緒です。

ただ、中には、情報を他社に出さない会社や、情報は出すが他社が広告をするのを禁止する会社、などがありますので、気をつけてください。調べる方法としては、今の会社以外の会社が広告しているか、HPに掲載しているかなどをチェックしてみてください。それがないようでしたら、今の会社はやめたほうがいいでしょう。

まれに、周辺業者に嫌われている会社もありますので要注意です(笑)
「その業者とは、できるだけ契約したくない」って、周辺の業者に思われているような会社もありますので。

会社はどこでも大差はないのですが、しいて言うなら、
そのくらいの価格でしたら、大手より地域密着の会社の方がいいですよ。その中でも一番広告量が多いところが、いいでしょうね。大手は、安い物件はあまり熱心にやりませんしね(仲介手数料がやすいから)

今の会社が信頼できないのなら、一般媒介にして、2社体制にすればいいと思いますよ。デメリットは「手間が増えること」だけです。

最後に、2月、3月は不動産がよく動く時期です。
今の価格が相場位なら、価格はそのままでもいいと思います。
相場よりかなり高い(100万円以上)のなら、相場より少したかいかなあって価格(相場+100万円以内)に下げるのがいいと思います。
不動産会社の言うままに、相場以下に下げてはいけません!
折角の、不動産の動く時期です!無駄にしないように気をつけてくださいね。

長文ですみません

一番大きな要素は価格ですけどね。

それはそれとして、媒介の種類がどれがいいかですが、正直いってあまりかわりません。不動産の情報は会社間で共有されますので、どの会社にまかせても、どの種類で媒介契約を締結しても一緒です。

ただ、中には、情報を他社に出さない会社や、情報は出すが他社が広告をするのを禁止する会社、などがありますので、気をつけてください。調べる方法としては、今の会社以外の会社が広告しているか、HPに掲載しているかなどをチェックしてみてください。それがないようでした...続きを読む

Q【人間の脳は2歳と4歳のときに飛躍的に発達します】1歳と3歳は脳は成長が止まります。 なぜ発達と停

【人間の脳は2歳と4歳のときに飛躍的に発達します】1歳と3歳は脳は成長が止まります。

なぜ発達と停滞を繰り返すように休み期間が人間の成長の仕組みに取り入れられたのでしょう?

普通は毎年脳が発達して成長させていく方が生物の進化にとって楽だと思うのですが、1歳と3歳のときに人間の脳は発達成長スピードの階段で一休みします。

で、2歳、4歳時に一気に伸びていくか低迷するかその後の人生が決まってしまいます。

なぜ1歳、3歳時に脳は発展しないようにするのでしょう?

Aベストアンサー

そんな学説は、聞いたことも見たこともありません。
学者の名前と論文のタイトルを開示してくださいませんか。

切に、お願いします。

Q★中古マンション売却 媒介種別について?

中古マンション売却をある一社に「専属」でお願いしてきましたが
なかなか売れず、3ヶ月が過ぎました。

媒介契約更新書類に「専属・専任」 「専属」 「一般」(明示型・非明示型)に丸をするところがあるのですが、

一般的に速く売れるようにするには、どこに丸をつけたら良いのでしょうか?

今までは専属でした、今回の更新で一般に変更していただこうかと考えておりますが
メリットやデメリットなど経験者や専門家のかた、ご指導お願いします

駅から5分くらいの中古マンションで売り出し価格は99万円です

Aベストアンサー

価格が安すぎて広告ができません。
媒介依頼を受けて、客付けしても10万円!

「一般」にして駅近くの不動産屋数社に物件資料を持って行き、媒介をお願いして歩くのが良いような気がします。


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