今所有しているマンションを売却するため、大手不動産会社と専任契約を結んでいるのですが、もうすぐ契約期間満了の3カ月がきます。現況は2週間前に内覧に来たお客さんからまだはっきりとした返事がなく、不動産屋に問い合わせても、予算がぎりぎりでお客さんが買うかどうか迷っていて、すぐに返事がでそうにないとのことです。また、引き続き販売活動はしていくとの事ですが、早期に売却したいのに契約期間中に売却もできない不動産屋と引き続き契約するか迷ってます。

私の考えとしては、以下の3点で迷ってます。

1.専任を止め、一般にしてもっと多くの不動産屋と契約するか。

2.別の不動産屋と専任契約を結ぶか。

3.引き続き今の不動産屋と専任契約を結ぶか。

ちなみに今私が契約をしている不動産屋は、大○リアルドです。

もしこの不動産屋だと早期に売れたとか、対応が良かったという不動産屋があれば教えてください。


また、この不動産屋は止めた方がいいというのがあれば是非教えてください。

ちなみに、マンションの価格は適正価格で出していて、過去に同じマンションで売れた価格を見ても決して高くはありません。

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A 回答 (4件)

過去にマンションの売却経験があります。


また、先日まで中古マンションの購入を検討していました。

ます売却側の意見:
最初に売り出したとき、大手業者が良いだろうという事で、2つ隣の駅に支店がある(○○リバブル)に頼みました。しかし半年経っても希望の額での売却が叶わず。
次に、専任契約を破棄し、最寄駅前の小さな個人不動産屋にも依頼しました。そしたら、ほぼ希望価格で売ることができました。

当方の買主さんは、子供が別居する事になり、実家の近所&通勤に便利な駅近物件の購入希望されていたそうです。
しかし、駅前は一戸建が建つような土地柄ではなく、とはいえ新築マンションが建ちそうな土地スペースもなく、築浅の私達のマンションが売りに出たら買うしかない!と、心に決めて、駅前の不動産屋に前々から声を掛けていたみたいです。

駅前不動産屋さんの話だと、子供がいる家庭だと「転居はしたいけれども転校はさせたくない」という希望で、学区内所限定で分譲住宅を探す方もおられるそうで・・・そうゆう「地元志向」の方がウチのような小さな不動産屋に声を掛けて来るのですよ、と言っておられました。
地元志向の方は、「次はないかも」と思っておられるので、景気に関わらず、相場の値段で買ってくれるのだな、というのが感想です。

一方、沿線の大手不動産屋に頼んでいた時には、
「駅から近くて便利そう!値ごろ感があれば喜んで買うんだけど、、、。」と、1~3割以上の値引き交渉を持ちかけて来る方が殆どでした。駅に近いマンションは探しているけれども、私達のマンションの最寄駅に特にこだわっていない、という感じです。

そうなると、新築ではなく中古に期待する理由は「値段が安い」がメインなので、売却希望価格と、購入希望価格の折り合いがつかないのだな、と思いました。

という事で、一度、最寄り駅の不動産屋に声を掛けてみてもよいかと思います。もし、大○さん既に最寄り駅にあったのであれば、、、気長に待つか、価格を下げるしかないと思います。(買い手側の意見をご覧ください)

買い手側の意見として:
つい最近、中古マンションでなく、新築マンションを買いました。なぜならば、新築マンションの坪単価が、
「サブプライムローンショック」のため、2,3年前の同じようなグレードのマンションと比べ、3割も下がっていたのです。

今から以降建つマンションは、デベロッパーも「買い手市場」であることを理解して、間取りや室内調度など仕様を落としてくると思います。一方、去年の後半に計画・着工・完成した物件は、不動産価格が上昇トレンドにある時代「売り手市場」であることを想定して、作られたので、作りがいい。それが、今の予想できない不況で売れ残って根を下げているので・・・買い手としては、すごく「お買い時」なんです。

質問者さまの沿線付近にも、新築で売れ残ったマンションはありませんでしょうか?そういったマンションと価格の勝負ができますでしょうか?

近所に出ている中古物件で数年以内の物件は、プチ平成バルブの影響で、新築購入時よりも値段を下げてきているものの、最近の値引きされた新築マンションと比べて価格で勝負できていませんでした。

やはり、買う側からしたら、物件のグレード(築年数や間取りetc)が坪単価に見合うかどうか?お買い得感があるかどうか?です。
お買い得じゃない物件は、、建っている場所にこだわりがなければ、別に急がなくとも、いつでも買える気がするので・・・。

中古物件を検討している人は、新築も見ていると思います。
昨今のような値引きが当たり前の「買い手市場」であると、実際の新築物件の値段は、現地に行って交渉して初めて出てきます。今、どういった物件がどんな値段で売られているのか、みて見られたらいかがでしょうか?
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 情報が少なすぎますが簡単な事だと思いますよ。


第一希望が早く売却したいのであれば現在資金ぎりぎりで迷っている内覧客と契約するべきだと思います。専属専任媒介契約先から値引き交渉等のお話はないのでしょうか。ないのであればそれもおかしな話かな。100万円の値引き(たとえです)をしてでも契約にもっていくはずだけどね。今のご時世であれば。両手の手数料を見ても6万円しか下がりません。
 専属専任先を換えても業者はどうせ両手の手数料ほしさにかかえてしまうのが当たり前です。また一般媒介に契約を変えて契約先を増やしても真剣には売る努力はしないはずです。
 個人的な意見ですが料金設定が高いような気がします。専属専任で3ヶ月間で内覧客が何件いたかがポイントだと思います。
 現在不動産業界はどん底なんです。適正価格は買い手が決めるものだと思います。過去の売買実績から素人がみて妥当であればやっぱり高いと思いますね。
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はじめまして、よろしくお願い致します。


私は、不動産分野では素人です。一般意見としてご回答します。

>1.専任を止め、一般にしてもっと多くの不動産屋と契約するか。

どこの不動産屋も同じだと思いますが、複数の不動産屋で契約ができれば理想的です。(オークションと同じ考え方)

>2.別の不動産屋と専任契約を結ぶか。

あなたの判断で決めて下さい。

>3.引き続き今の不動産屋と専任契約を結ぶか。

わたしの考えでは、複数の不動産屋と契約ができればその方が買う人も多くなるので早く売れると思います。

今は、社会全体が不況なので過去の価格は基準にはならないと思います。

もし、早く売却したいのであれば今の価格より200~300万円の値引きをすれば売れると思います。

それにしても今は、時期が悪すぎます。
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余程安いとか条件が良いならすぐに売れるでしょうが、まだ3ヶ月ですよね?新聞折込広告や住宅情報誌等に十分載っていないとかなら業者を変えるのも良いでしょう。

それでも駄目で、どうしても早く売りたいならあとは価格です。周りの新築マンションと比べて、価格的にどうでしょうか?買う人も当然比較していると思いますし。

ちなみに、マンションの価格は適正価格で出していて、過去に同じマンションで売れた価格を見ても決して高くはありません。>
過去とはいつのことでしょうか?今は不動産市況が冷え切っており、完全な買い手市場です。新築でも売れ残りが多く、100万円単位でどんどん値引きされてるようですし。立地条件にもよりますが、以前の相場よりは何割か引かないと売れないのかもしれません。すぐにでも売りたいと言うなら、この辺りは仕方ないでしょうね。
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お世話になります。

賃金計算期間の書き方について教えて下さい。給与締日当月末日であり、支給日が当月25日の場合に賃金計算期間はどのように記載するればよいのでしょうか?
例)
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給与支給日:4/25

上記の場合に4/26~4/30については実績がないのに前払いすることになりますが、賃金台帳の計算期間は4/1~4/30
と記載して問題ないのでしょうか?
(今回のケースの場合、時間外賃金の計算期間と基本給の計算期間は同一とします)

困っています。どうぞ宜しくお願いします。

以上

Aベストアンサー

賃金計算の期間については、ご質問の賃金体系が基本給が月額で定められていれば、問題ないです。
月額による給与は、1月当たりを根拠にしていますから、日給・時給と違い計算期間がご質問のように、将来部分を含んでいても問題ありません。
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ただし、労働基準法により、賃金の計算根拠などを示す必がありますので、給与支給者に対する説明を怠らないようすることが必要です。
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Aベストアンサー

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1、当方と一般媒介契約をしていない不動産会社が、所有物件を取り扱うことは可能なのでしょうか?
2、当方に不利益はないのでしょうか?
3、逆に、専任媒介契約中に複数不動産業者と一般媒介契約をすることはできるのでしょうか?

以上、ご指導いただきたく思います。

Aベストアンサー

元業者営業です

>1、当方と一般媒介契約をしていない不動産会社が、所有物件を取り扱うことは可能なのでしょうか?

結論から言うと「可能」です。ただし、今回のケースではご質問者の窓口はあくまで専任媒介の業者ですから、他社で広告等の活動をしていても実際の契約はご質問者の専任業者を通しての契約になります。

>2、当方に不利益はないのでしょうか?

金銭的な不利益はないでしょう。金銭的な不利益を被るとすればご質問者の専任業者です(買主側から仲介手数料を受け取れない)。ただ、露出が増えすぎて「売れ残り感」が強くなる可能性はあります。

>3、逆に、専任媒介契約中に複数不動産業者と一般媒介契約をすることはできるのでしょうか?

できません。「契約」はそんなに軽いものではありません。詳しくは約款をお読みください。

今回のケースですが、次の事が予想されます。
1、客付け業者が市場にでているご質問者の物件情報を許可なく利用し、広告活動をしている。
2、ご質問者の専任業者に許可を得て広告活動をしている。

いずれのケースも目的は「集客」です。問題は他社での広告活動をご質問者が了承しているかどうかです。(文面からするとご存じないようですが)
一度、専任業者へ確認してみて下さい。

なお、現状で「取引形態:媒介(一般)」の表示になっていることが、単なる「打ち込み間違い」かわざとかは判断できません。

ご参考までに。

元業者営業です

>1、当方と一般媒介契約をしていない不動産会社が、所有物件を取り扱うことは可能なのでしょうか?

結論から言うと「可能」です。ただし、今回のケースではご質問者の窓口はあくまで専任媒介の業者ですから、他社で広告等の活動をしていても実際の契約はご質問者の専任業者を通しての契約になります。

>2、当方に不利益はないのでしょうか?

金銭的な不利益はないでしょう。金銭的な不利益を被るとすればご質問者の専任業者です(買主側から仲介手数料を受け取れない)。ただ、露...続きを読む

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Aベストアンサー

こんばんは。
わたしもこれをワークシート関数で求めようとして挫折しました。
ワークシート関数にも、Datedifという関数があるのですが、末日計算の端日数処理でバグがあり、信頼に欠け、使えませんでした。
しかたなく、一般公開されているサンプルコードで下記のようなVBAでユーザー定義関数を用いるしかありませんでした。

使用方法
下記のマクロのコードを標準モジュールに貼り付け、ワークシートのセルに

開始日A1
終了日B1 の場合

=ktDATEDIF(A1,B1,"YMD",FALSE)

としてみてください。
最後の引数は初日算入ならTRUE, 初日不算入ならFALSEです。 (民法規定は[初日 不算入]が基本です)


『開始日』『終了日』に対し、民法規定に従って【y年mヶ月d日】を求めるマクロ。


Public Function ktDATEDIF(ByVal StartDate As Date, _
ByVal EndDate As Date, _
ByVal Interval As String, _
ByVal FirstDay As Boolean) As Variant
' [Interval]
' YMD:"yyyy年mヶ月d日"で編集(文字列)
' Y:期間内満年数, M:期間内満総月数
' YM:端数の月数, MD:端数の日数
' [FirstDay]
' 初日算入=True, 初日不算入=False (民法規定は[初日 不算入]が基本)

Dim dtmFirstDate As Date '起算日
Dim dtmLastDate As Date '満了日
Dim wkDate As Date
Dim intMonth As Integer '総月数
Dim intYear As Integer
Dim intMonth_in_Year As Integer '年未満の月数
Dim intDay_in_Month As Integer '月未満の日数

If (StartDate > EndDate) Then
ktDATEDIF = "Error"
Exit Function
End If

If (FirstDay = False) Then
dtmFirstDate = StartDate + 1 '民法規定は[初日 不算入]が基本
Else
dtmFirstDate = StartDate 'True:[初日算入]指定
End If
dtmLastDate = EndDate

'注)[DateDiff関数]自体は初日不算入で処理している
If (Day(dtmFirstDate) = 1) Then
'起算日が1日(開始日が月末日)の場合、月の大小閏に係わりなく
'[月末日]までで『丸Nヶ月』
'月の大小閏に影響されないように「月末日~終了日」を1日分シフトして
'「1日~(終了日+1)」で求める。
intMonth = DateDiff("m", dtmFirstDate, (dtmLastDate + 1))
intYear = intMonth \ 12
intMonth_in_Year = intMonth Mod 12
If (Day(dtmLastDate + 1) = 1) Then '満了日(終了日)が月末か?
intDay_in_Month = 0
Else
intDay_in_Month = Day(dtmLastDate)
End If
Else
'起算日≠1日の場合、「起算日の応答日前日」までで『丸Nヶ月』
intMonth = DateDiff("m", (dtmFirstDate - 1), dtmLastDate)
wkDate = DateAdd("m", intMonth, (dtmFirstDate - 1))
If (wkDate > dtmLastDate) Then
intMonth = intMonth - 1
wkDate = DateAdd("m", intMonth, (dtmFirstDate - 1))
End If
intDay_in_Month = DateDiff("d", wkDate, dtmLastDate)
intYear = intMonth \ 12
intMonth_in_Year = intMonth Mod 12
End If

Select Case UCase(Interval)
Case "YMD"
ktDATEDIF = intYear & "年" & intMonth_in_Year & "ヶ月" & intDay_in_Month & "日"
Case "Y"
ktDATEDIF = intYear
Case "M"
ktDATEDIF = intMonth
Case "YM"
ktDATEDIF = intMonth_in_Year
Case "MD"
ktDATEDIF = intDay_in_Month
Case Else
ktDATEDIF = "Error"
End Select
End Function

こんばんは。
わたしもこれをワークシート関数で求めようとして挫折しました。
ワークシート関数にも、Datedifという関数があるのですが、末日計算の端日数処理でバグがあり、信頼に欠け、使えませんでした。
しかたなく、一般公開されているサンプルコードで下記のようなVBAでユーザー定義関数を用いるしかありませんでした。

使用方法
下記のマクロのコードを標準モジュールに貼り付け、ワークシートのセルに

開始日A1
終了日B1 の場合

=ktDATEDIF(A1,B1,"YMD",FALSE)

としてみてください。
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どうかよろしくお願いします。

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元業者営業です

しょーもない業者ですね。
ただし、この業者は「バカ」正直に「契約していない」なんて言って小細工がバレましたが、実際のところ大手業者(TVCMでお馴染の)も
普通にやってますよ。同じような事を。

大手業者はレインズ登録はしますが、こちらが物件の問い合わせをすると、判で押したように「お話が入ってます」と
こちらには全く紹介してくれません。
H/Pや折り込み等にはしっかり掲載されているのに・・・

>住居は人気マンションなので、値段次第で買い手は何人もいます

この話が本当なら専属でなく一般媒介にして複数の業者を競わせた方がいいですよ。
ソコソコ人気の物件なら専属の方が、販売活動の予算を付けてくれますが。

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入力項目
・金利
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・毎月払い
出力項目
・返済までの回数あるいは期間

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=NPER(利率,毎月支払額,現存価値,将来価値,[支払い方法])

利率:年利8%で毎月返済なら 0.08/12 を指定
毎月支払い額:10万円/月ずつ返すなら -100000 のように負の値を指定
現存価値:今の借入金総額 10000000 のように正の数を指定
将来価値:0を指定
支払い方法は:期首払いか、期末払いかを指定する。省略したら期末払い。

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Aベストアンサー

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Aベストアンサー

退出の告知日が重要です。
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又、売却を検討する上の良きアドバイスを是非お願い申し上げます。

Aベストアンサー

 ヤフー不動産の用語集です。参考にしてください。
http://dict.realestate.yahoo.co.jp/term_search?p=%C7%DE%B2%F0%B7%C0%CC%F3
 
 一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の文字上をクリックすると違いが分かると思います。

 業者の本気度が当然、一般媒介契約<専任媒介契約<専属専任媒介契約になるでしょう。

 専任媒介契約が必須ということはないでしょう。ただ、そうでなければ契約してくれない業者相手に、一般媒介契約を希望するのならば断るしか無いでしょう。


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