アパートの賃貸リース契約がもうすぐ切れるのですが・・・（アメリカ）

英語カテゴリと迷ったのですが、暮らしに密着した質問なので、こちらのカテゴリにしました。よろしくお願いします。

アメリカ在住です。昨年５月に現在のアパートに入居し、１年の賃貸リース契約を結びました。要するに「１年は自由に退去できない“しばり”」があったわけですが、一般的に、１年過ぎた後はどのような形になるのでしょうか？　新たに契約書を交わすのですか？　昨年契約を結ぶ時にも、そのことを大家さんに聞きましたが、「月払いに切り替えたいというケースが一番多いけど、まあそれはまたその時に。レントは今のままで据え置きになると思う」という程度の説明でした。

しかし、期限が迫っても大家さんからも特に何も話がないので、気になって契約書を丁寧に読み返してみました。お恥ずかしいのですが、こういった不動産契約の文面は読み慣れないため、ある程度意味は取れても細かいニュアンスに自信がなく、正直「分かった」とは言えない状態です。万一、リース期限をもって追い出されるようなことがあっては、泣くに泣けません・・・　こちらでの賃貸契約の慣例なども含めて、私の置かれた状況を解説していただけましたら有り難く存じます。

以下、契約書の抜粋です。

1. TERM This Agreement shall commence on 1st, June, 2008 ("Commencement Date") [check either A or B]

[ ] A. Month-to-Month: This Agreement shall continue as a month-to-month tenancy. If at any time Tenant desires to terminate the tenancy, Tenant may do so by providing to Landlord written notice of intention to terminate. Such notice to terminate must be provided to Landlord at least 30 days prior to the desired date of termination of the tenancy. If at any time Landlord desires to terminate at least 30 days prior to the desired date of termination of the tenancy. Notices to terminate may be given on any calendar day, irrespective of Commencement Date.

[*] B. Lease: This Agreement shall continue as a lease for term. The termination date shall be on 5/31/09 at 11:59 PM. Upon termination date, Tenant shall be required to vacate the Premises unless one of the following circumstances occur: (i) Landlord and Tenant formally extend this Agreement in writing or create and execute a new, witten, and signed agreement; (ii) local rent control law mandates extension of the tenancy; or (iii) Landlord willingliy accepts from Tenant new rent, a month-to-month tenancy shall be created. Either party may terminate this month-to-month tenancy by following the procedures specified in paragraph 1A. Rent shall continue at the rate specified in this Agreement, or as allowed by law. All other terms and conditions as outlined in this Agreement shall remain in full force and effect.

リース契約ですので、Ｂのほうに＊（チェック）が付いています。私は当初、(iii)の部分に着目して、「６月のレントをいつも通り支払った時点で、Ａの月払いに自動的に移行するのだ」と考えていたのですが、よく読み返してみると、「Tenant shall be required to vacate the Premises unless ～」のところが、「特に何もなければ退去しなければならない」という意味にも取れ、とても不安になってしまいました。

長文すみません。どうぞよろしくお願い致します。今、とても引っ越しができる状況ではないので、追い出されることになったらどうしようかと、冷や汗をかいております・・・

No.5 ベストアンサー 回答者： Louisville 回答日時： 2009/06/05 14:37

No.5です。

半年リース（あるいは１年リース）にして、途中で退去する場合は３０日前までにに大家さんに言います。　その場合、１か月分の家賃をペナルティーとして払います。（これが普通です。）が、契約書によって違います。　ペナルティが２ヶ月（１か月分と前家賃分）、とかかれている場合もあります。よく読んでください。
駐在員の場合は帰国命令が突然だされることも多々あるのでみんなここの部分はよく調べています。

それから、普通は短期のリース（３ヶ月とか１ヶ月ごと）の場合は長期のリースより家賃がたかくなることが多いのですが。その辺は大家さんとどのような話になっていますか？
とにかく、今回は何もしなければ一ヶ月更新になるわけですね。まあ、何もなければ追い出されることはないと思います。ただ、家賃の値上げはあるかもしれません。　たとえば、３ヵ月後・・・とかに。

不動産やさんを通しましたか？それとも、大家さんと直接契約ですか？ご心配なら、一度、出向いていって疑問におもっていることを聞いたほうがいいですね。

この回答への補足

お礼への補足です。以下が抜けたまま送信してしまいました。

州ごとに「リース」の概念が異なっているということなのでしょうか？　とすると、ＮＹ限定の質問にした方がよかったのかなでしょうか？　みなさん、それぞれの地域でのご経験をもとにお答え下さると思うので。

補足日時：2009/06/05 18:56

この回答へのお礼

すぐに再度の回答有難うございます。

＞３０日前までにに大家さんに言います。　その場合、１か月分の家賃をペナルティーとして払います。（これが普通です。）が、契約書によって違います。　ペナルティが２ヶ月（１か月分と前家賃分）、とかかれている場合もあります。

ああ、この部分は勘違いしていました。リースだと、まるまるその期間分のペナルティを払わなければならず、月払いなら３０日前の通知で、せいぜいさらに１か月分を払わなければならないと捉えていました。と言うか、私が前にいたのはＣＡなのですが、ＣＡではそういうところが多かったからです。（私の勘違いでなければ・・・）　だから当時の私にはリース契約は難しく、month-to-month限定でアパートを探すしかなかったのです。

しかし、Louisvilleさんのおっしゃるような制度なのであれば、リースでも結局は私が思っていたような月払いとあまり変わらないですよね。あと半年は同じアパートにいると思うので。１年先は分かりませんが、ペナルティを払えば出て行けるのであれば、１年でも変わらないかもしれません。むしろ、家賃がほぼ確実に据え置かれるという意味で、１年の方がいいぐらいですよね。だから大家さんは、月払いにするなら、６０日前の通知が必要としていいか？と聞いたのですね。でも、それも、３０日前の通知でいいということに最終的には（今のところは）決まったのですが。

家賃については何も話はありません。不動産屋を一切通さない直接契約で、アパートの規模も私ともう１軒だけのテナントという小ささです。この前のように直接行って聞いてみようかとも思ったのですが、リースに戻そうかと迷っている状態で聞きに行って、墓穴を掘ってしまうと嫌なので、幸いまだ大家さんから何も言ってきていないこともあり考え中です。

お礼日時：2009/06/05 18:56

No.4 回答者： Louisville 回答日時： 2009/06/02 12:59

こんばんは。

　別のAcrobot　さんの質問にも回答したものです。私は現在、持ち家にすんで５年になりますが、その前はレントでした。　その経験から・・・もう、６月になってしまったのでできるかどうかわかりませんが、半年はそのアパートに住む予定なら、まずは６ヶ月契約にしてもらったほうがいいです。　なぜなら、理由は２つ。
１）　month-to-month　の契約の場合、どこかで値上げされるかもしれません。
２）　Month-to-month　の場合、テナントも契約を破棄できますが、大家もできる、ということです。　ほかにあなたより好条件で借りたい、と言う人が現れたときは　３０日前のNoticeで退去させられます。

もし、まだ新しい契約書をかわしていないのであれば交渉したほうがいいと思います。　一ヶ月更新なんて、落ち着かないでしょう？

私は過去に　とてもいいコンドをレントしていましたが、「売りに出すから、もう長期のレントはしない。これからは売れるまで一ヶ月契約です。」といわれました。　主人が「そんなのは落ち着かないから。」といって、退去しました。

大家さんが新しい契約書をつくる、というのは１ヶ月契約の契約書のことです。

以上、ご参考までに・・・・。

この回答へのお礼

回答有難うございます。

大家さんが売りに出す、つまり、テナントを取りたがらない状況と、新築から入居して１年で、大家さんも継続してもらいたがっている状況とでは、違いがあるかなと感じました。たしかに家賃の値上げなどは考えられますが、それによって私が出て行ってしまえば、大家さんにもあまり得な話にならないと思うのですが・・・　以前に住んでいたアパートが最初からmonth-to-monthで特に問題がなかったため（知らぬが仏？）、何となく安心感がありました。

逆にリースにした場合、途中で出なければならなくなった時、一般的にはどうやって解決するのでしょうか？　もちろん契約書上は、お金をリース期間分払うわけですが、途中で出なければならないケースというのはけっこうあると思いますし、全部が全部リース期間分払うわけもないと思うのです。リースにするリスクも考え合わせてから決めたいのですが、よろしければこの辺りをお教えいただけないでしょうか。

あと、今回の場合、リースにしても月払いでも、大家さんは契約書を作り直すと言っていましたが、何故私の方から聞くまで何も言って来なかったのかもよく分かりません。お互いに何も言わなければ、元の契約書からして、自動的に月払いに移行してしまうので、かえって私から働きかけて墓穴を掘ったんだろうかとも心配してみたり。また、契約書を作り直すとは言っていましたが、月払いになったからとのんびり構えているのか、まだあれから何も話がありません。月払いへの自動移行の方が、大家さんも気が楽だと思ったのかな、とも感じております。

お礼日時：2009/06/05 13:25

No.3 回答者： Wilshire1 回答日時： 2009/05/30 13:02

>よく読み返してみると、「Tenant shall be required to vaca.....

(i)(ii)(iii)の何れかが実行されない場合には5/31/09 at 11:59 PM迄に退去しなければならない。

貴方の場合には(iii)が適応されます。だから月末には追い出されません。

しかし A. Month-to-Month（毎月更新の契約）が始まるので30日前の通告で退去させられる。地元の法律で合法的な範囲で賃料の値上げの可能性が毎月あります。

一般論ですが、貴方が問題家族では無ければ月極めに変更しても簡単に追い出されません。そして今のアパートに満足していて1年間は引越ししたくないのなら、もう1年のリースを更新される事をお勧めします。

一応、同条件のアパートの賃料や人気度を調べられた方が良いですよ。

この回答へのお礼

回答有難うございます。

やはり(iii)でよかったのですね。となると、大家さんが新たに契約書を作り直すと言っているのが何故かがよく分からないのです。

それと、いつ値上げされるか分からないというのは、たしかにmonth-to-monthのデメリットですよね。私は今までリース契約は「しばり」としかとらえておらず、大家さんを守るためだという気がしていたのですが、よく考えると、借り手の側も守っていたのですよね。つまり、一定期間の間条件に変更がない、追い出されないという意味で。

引っ越しは１年以内には可能性があるので、１年リースはきついです。半年だったら何とか・・・という感じですが、その半年が済んだ後はmonth-to-monthに変更してもらう必要は絶対にあると思います。ただ、今回は既に大家さんがmonth-to-monthで書類を作成することになっているので、今からリースの話を持ち出すのは難しいのですが。

＞一応、同条件のアパートの賃料や人気度を調べられた方が良いですよ。

これは何のためでしょうか？

お礼日時：2009/06/01 20:50

No.2 回答者： ddeana 回答日時： 2009/05/30 09:43

私は最初Month-to-monthで、その後引越し、1年契約のリースを交渉で半年ごとのリースにしてもらい、半年のリースを何度か更新し、その後同じ物件をmonth-to-monthの契約にしてもらいました（CAです）。

CAでは賃貸契約についてとても厳しいので、リースが切れる少なくとも一ヶ月前までに大家、もしくは管理会社から、リース更新、解約などについてきちんと連絡がありました。Month-to-monthに関しては最初に契約書を作ってその後は本人、もしくは管理側から退去連絡がない限りは最初と同じ条件での自動継続という形でした。契約更新に関してはご本人から連絡をしても勿論いいので、質問者様がみずから行動されたのはよいことだと思います。

Month-to-Monthで急に追い出されることへの心配ですが、それまで滞納や他のトラブルなどがないテナントであれば、そんな理不尽に追い出されることはまずないと思いますよ。Good tenantは誰しもがほしいものです。本来リース契約であるのを（その方が確実に先の収入が見込める）Month-to-monthに変更し、そちらの条件をのんでくださったというのを考えても、質問者様はよいテナントだと思われます。
私は最初と二度目のMonth-to-month、いずれも途中で追い出されることの心配はまったくなかったです。家賃は常に期限の前に払ってましたし、大家やマネージャーとも定期的に連絡を取り合いよい関係を作るよう努力してました。個人的信頼があれば、そんな理不尽な追い出しにはあわないと思います。

この回答へのお礼

回答有難うございます。

たしかに私は家賃はいつも決められた日に支払っていますし、特に問題を起こしたこともありません。大家さんも「継続していてくれることになってうれしい」と言って下さいましたし、一応、good tenantなのだと思います。month-to-monthの条件で承諾ももらえたことですし、あまり心配せずこのままの流れで行ってみようかと思います。

お礼日時：2009/06/01 20:43

No.1 回答者： silvercat9 回答日時： 2009/05/30 08:44

普通は、リース契約が終了するまでに、大家（あるいは、管理会社）から、renewalの文書が、新しい契約書とともに、送られてくるはずなんですが。

　5/31にきれることになってるのに、なにも来ていないのでしょうか？

　これは、住んでるところによりますが、普通は、州レベルの法律で、借りて保護の法律があるので、eviction noticeなしに、退去・執行は出来ない筈です。

　まず、管理会社（というか、いつも家賃はらってるところ）に、確認すべきですね。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。実はアメリカでアパートを借りるのは２回目なんですが、１回目の時は最初からmonth-to-monthで、リースは今回が初めてでした。普通はリースのほうが多いので、私のようなケースは珍しいと思います。

そうですよね。いくら何でも退去させる予定があるのなら、知らせの１通は来るはずですよね・・・　私のアパートは小さな個人所有のアパートで、管理会社も入っていないので、契約とは言っても、ちょっと形だけみたいなところがあります。その分、交渉次第で柔軟に対応はしてもらえる面はあるのですが。ちなみにＮＹ州です。

この質問を書き終えて、少し自分の気持ちが整理できたので、落ち着いて大家さんのところに行って、心配していることを伝えました。「じゃあ、新しい契約書を作るから」ということになりました。私は昨年の契約時の大家さんの話から、リース終了後はすっかりmonth-to-monthに切り替わるのだと思っていたのですが、大家さんは再度リースにするつもりだったようで、「半年リースならいいでしょう？」と言われて、困ってしまいました。学生なので、リースによってキャンパスを移ったりする自由度がしばられることを懸念したからです。（転校も視野に入れているため）　そのことを伝えると、今度は「月払いなら、リースの場合は１ヶ月前の退去通知だけど、２ヶ月前に知らせてもらいたい」と言われて、さらに悩んでしまいました。２ヶ月前に知らせられるぐらいなら、半年リースでも私の状況だとあまり変わらないからです。結局、大家さんも私の状況を理解したのか、「月払い、１ヶ月前に退去の知らせをする」という条件で契約書を作り直す約束をしました。

リース契約をしたのも初めてなら、リース契約の終了も初めてですので（当然・・・）、その後、みなさんは一般的にどうされているのだろうと気になりました。月払いだと、急に追い出されたりすること（住む側からすると、１ヶ月では次に住むところを見つけられない可能性が高いため）が心配なんですが・・・　住居の心配をせず、勉強に専念できる環境を作らないとどうしようもない時期にあるので。

お礼日時：2009/05/30 09:11