賃貸マンションを貸しています。解約通知書の書き方を教えてください

東京で母親が築45年くらいのマンションを25戸貸しています。
老朽化してきて、修繕費がかなりかかってきたので解体して売却したいと言っています。

平成18年末から現在の住民の方にはあと何年かしたら、解体すると
口頭で話はしてあり、そのためにその日までは更新はするけれども、
更新料はもらわないので、その分引越しの時のために貯めておいてねと言っているようです。

人がいいのか口頭ですむと思っているので、
やはり書面できちっと通知を出しておいて方がいいと思うのですが
どのような内容をいれたらいいのか良く分かりません。
専門家に頼めばいいのかもしれませんがこのご時世やはり自分で出来る範囲はしたいと思っています。

サンプル文面など見てはいますが、もっとわかりやすい教えをお願いいたします。

No.1 ベストアンサー 回答者： hotarutaru 回答日時： 2009/06/11 00:29

こんばんは、初めまして。

あまりに重大な内容で書込みをためらっていたのですが、なかなか回答が付かないことが気になって書き込みしています。

１．定期借家契約ですか？　
文面からそうではないと見られますが、そうだとすれば“解約通知書”ではなく、“解約申し入れ”だと思います。
　つまり、賃貸借契約解除には一方的な通知ではなく、相手の承諾が必要だということです。

２．＞更新料はもらわないので、その分引越しの時のために貯めておいてねと言っているようです。
　賃借人の反応はどうだったのでしょうか。賃借人に不利な条件は、自動的に無効になる可能性が高いです。

３．＞人がいいのか…
　というより、今までそして今も賃料を払ってくれているお客様（賃借人）側の立場を軽く考えていらっしゃる気がします。

４．現在の賃借人の方が退去に前向きで、二つ返事で承諾してくれることも0%ではないのかもしれませんが、賃貸人からの契約解除は決して少なくない費用と多大な労力と時間と交渉術が必要なのが通常だと思います。
　このサイトでも両者の立場からのQ&Aがあると思いますので、参考にされてこれからの道筋をつかまれた上で、“解約申し入れ”をされることをお勧めします。最初の条件提示がその後の流れに大きく影響すると思います。
　
５．入居者の回転が比較的速い物件ならば、時間に余裕があるならば、今後新契約を一切結ばず賃借人の都合で全員退去するのを待つという方法もあります。（勿論、その事は現居住者には告知するべきだと思いますが）

６．管理会社は入れてらっしゃらないのでしょうか。管理会社に交渉依頼しないとしてもアドバイスくらいは普段のお付き合い上してくれると思います。

もう少し方向性をはっきりされてから、質問をされると回答がもっとつくと思います。
スムーズにことが進むといいですね。

ご参考までに…

この回答へのお礼

ありがとうございます。
これから解体にむけて色々業者に見積りを取ったりしようと思っているところです。
ただマンションの修繕費がこのままあまりかからなくいれば、
あと２年くらいは住んでいたいと思っているので、
もう少し勉強しながらこのまま進めて行きたいと思います。

お礼日時：2009/06/11 11:02

No.2 回答者： fixmer 回答日時： 2009/06/11 10:14

認められるような理由が無い限り退去を求める場合は退去料を提示するのが一般的なようです。

よく言われる相場は部屋代の６ヶ月前後（+引越し代がついたり）だそうですよ。
わかっている人はその辺の要求や拒否もしっかりしているので管理担当の不動産屋さんと相談すべきですね。

２５件分となると相当な金額ですから。

この回答への補足

退去してもらいたい場合だいたい１年くらい前に通知をすると言われますが、そのくらい前に通知をしても退去料というのは払わないといけないのでしょうか？

補足日時：2009/06/11 11:02

No.3 回答者： fixmer 回答日時： 2009/06/11 11:34

回答番号２番です。

いくつか読んで見ましたが交渉次第ではいろいろな手段があるようですね。
調べる中で下記のリンクを見たので参考にしてみてください。
http://kaiketu.bon.co.jp/qa5017428.html

相場についてですがあまり固定されていないようです。
基本的なスタイルはいくつかあるようですがその物件や居住者の状況や交渉の中で柔軟に対応したほうがいい模様です。
ただ、今回の事由を考えると敷金は全返しの方向がいいようです。

相手次第では立退き料が０で済む場合もあれば凄くかかる場合もあるようです。通告時期の問題ではなくやはり交渉次第のようですね。
それと最初はなしでいいと言う方も他から話を聞いて請求する場合もあるようです。
件数の多さからするとかなり大変だとは思いますが交渉が順調に進むといいですね

No.4 回答者： poolisher 回答日時： 2009/06/11 19:07

最終クロージングのようですね。

機械的にはいきません。
一戸一戸ネゴして出て行ってもらって、最後の一戸に出て行ってもら
った時がゴールです。

立ち退き料振舞っても、最後の一戸がでていかなければ全く意味が
ありませんから最初から立ち退き料を提示するのはやめたほうがいい
と思います。

いずれにしろ、交渉はすべて個別と覚悟してください。

No.5 回答者： doll2007 回答日時： 2009/06/11 20:23

>老朽化してきて、修繕費がかなりかかってきたので解体して売却したいと言っています。

いくら書面できちっと通知しても、それだけでは絶対無理です。
入居者さんたちには、居住権というものがありますから。

いっそ、そのまま売ってしまうほうがいいのでは。
解体費用と立ち退き料を差っ引いた価格にすればいいんです。

いくらかは買いたたかれると思いますが、面倒はないし、しろうとが立ち退き交渉に失敗してかえって高くついてしまうという心配はしなくて済みます。
立ち退き交渉なんかが得意な人間や会社が買うと思いますよ。