借地権の物件なのに、土地代を支払う？

親が中古物件を購入することになり、
先日、仲介業者との打ち合わせに行ってきました。
土地の権利形態が借地権の物件で約2200万円です。
現地で見積書をもらってきたのを見せてもらったのですが、
そこには、土地価格約1000万円、建物価格1200万円、消費税60万円とあります。
借地権の物件と聞くと、土地所有権がないものと認識しているのですが、
土地価格を支払わなければいけないものなのでしょうか？

単なる1200万円の物件なのではないでしょうか？
売主が法人の場合、土地価格が発生すると言われたらしいです。

私も親も家を購入したことがなく、
分からないことばかりです。
大きな買い物なので、どなたか教えていただけないでしょうか？

No.5 回答者： ma_h 回答日時： 2009/06/28 21:38

＃４の元業者営業です

＞その辺りも仲介業者に言おうと思いますが、いかがなものなのでしょうか。

言うだけは自由です。（笑）
もっと言えば「契約自由の原則」が民法上担保されていますので、前回の回答にも書かせていただいた通り、どの様な内容でも（公序良俗に反しない内容）双方が合意すれば「有効な契約」です。

故に、名変料、更新料その他いかなる条件も「交渉次第」です。

後は売主が「どれだけ売りたいか」買主が「どれだけ買いたいか」のパワーバランスです。

この回答へのお礼

ご回答、ありがとうございます。

いかなる条件も、交渉次第。
確かにそうですね。

何としても買いたいオーラが出ているので、
相当足元を見られていると思います（笑）。

お礼日時：2009/06/30 11:04

No.4 回答者： ma_h 回答日時： 2009/06/28 17:51

元業者営業です

＞土地価格約1000万円、建物価格1200万円、消費税60万円とあります。

おそらく「借地権」という「権利」の価格です。
「借地権」は大切な財産ですので「相続・売買・登記」ができます。

ちなみに、借地権物件のメリット・デメリットですが・・・

借地権のメリット
●当然「所有権」より安い
●固定資産税が「建物分だけ」負担になる
●「借地権」は売買・相続・登記できる
●借地上に建築された建物（自己所有）を地主の承諾無しに賃貸に出す事が出来る。

借地権のデメリット
●基本、お金をいくら払っても自分の物にならない（底地権を買い取れれば別）
●借地権更新の際「更新料」がかかる場合がある。
●通常土地に抵当権を設定することが不可の為、住宅ローンの借入が「非常に」厳しくなる（借りれても所有権の５０％～７０％）
●地代がかかる
●「借地権」を売却する時「名義変更料（数十万～）」がかかるのが一般的

ざっくりとこんな所です。

いくら所有権より安いと言えども大きな買い物です。
あとはこの「メリット・デメリット」を冷静に精査し、それでも「買い」と判断できれば購入されては。

あと、何かわからない事や不明な点がある場合「多分●●だろう」とか「よく判らないけど大丈夫でしょ」とか曖昧な部分を残して決して署名・捺印してはいけません。
署名・捺印したらどんな内容であろうと「脅迫・反社会的な内容」でない限り「有効な契約」です。
たとえ「騙されたとしても」原則「有効」なのです。

ハンコを押してから「私は素人」「そんなつもりじゃなかった」と言ったところで通用しません。
それが出来るのは「未婚の未成年」か「裁判所が認めた契約能力の無い人」だけです。

判らない事があったら「その場で理解できるまで」聞く事です。
その時の対応で「いい業者とそうでない業者」が判断できます。

ご参考まで。

この回答へのお礼

ご回答、ありがとうございます。
大変分かりやすかったです。

一点、借地権のデメリットに、

●「借地権」を売却する時「名義変更料（数十万～）」がかかるのが一般的

とありましたが、
もらってきた契約書見本には、
「名義変更料は買主が負担する」と記載されていました。
もし、名義変更料は通常売主が負担するのであれば、
その辺りも仲介業者に言おうと思いますが、いかがなものなのでしょうか。

お礼日時：2009/06/28 20:59

No.3 回答者： kita52326 回答日時： 2009/06/28 16:31

　　　　

確かに大きな買い物です。
「分からないことばかり」の状態のまま契約することは避けた方が賢明です。

「借地権」は単に土地を借りるだけの権利ではありません。
借地権単独でも売買や相続の対象になる「資産」です。

借地権売買の場合、どういう借地権なのか十分確認すべきです。
住宅のための借地なら、普通借地権、定期借地権、
あるいは借地法改正以前からある旧借地権のいずれかでしょう。
http://allabout.co.jp/house/buyhouseshuto/closeu …

普通借地権だと存続期間後に更新する時には「更新料」が発生する場合があります。
更新時期まであと何年残っているのか、更新料はどのように決めるのか。
定期借地権なら更新はなく、存続期間が満了したら建物は撤去して返すことになります。
また、どちらも毎月の地代が発生するので地代の水準や改定方法、
建替えの際に承諾料を求められることもあるので、これらも要確認です。

これらのことをきちんと説明してくれる仲介業者でなければ、
あえて借地物件を購入するべきではないと思います。
仮に「安いから」と思っても、数年後に更新料が発生するのなら安くて当たり前です。
買う側の責任として知るべきことは、きちんと確認してから契約すべきでしょう。

売主が法人(というより課税業者)の場合に発生するのは、建物代に対する消費税です。

この回答へのお礼

ご回答、ありがとうございます。
もらってきた土地賃貸借契約書には、

・権利形態／賃借権（転借権）
・賃貸借の期間／本物件引き渡しの日から平成37年●月●日まで
・地代保証金／地代1ヵ年分相当額
・地代／1ヵ年分●●円

とありました。

いろいろと聞かなければいけないですね。
ありがとうございます。

この契約書に、借地権代の話は記載されていないものなのでしょうか。

お礼日時：2009/06/28 20:45

No.2 回答者： jetaime 回答日時： 2009/06/28 14:00

　No１です。

　
　>ところで、借地権代の相場を、どこかで見ることはできるのでしょうか？

　借地権相場がわかる資料はあまりないと思います。
　購入を検討している地域の不動産屋さんに、「ここらあたりの借地
権の相場はいくらでしょう？」と聞くのが実際的かと思います。

この回答へのお礼

ご回答、ご丁寧にありがとうございます。
地域の不動産屋さんを他に知らないので、
調べてみようと思います。
ありがとうございました。

お礼日時：2009/06/28 20:27

No.1 回答者： jetaime 回答日時： 2009/06/28 00:00

　こんばんは。

　我が家も借地に建っています。

　>土地価格約1000万円、建物価格1200万円、消費税60万円

　の土地価格とは借地権代のことだと思われます。
　借地権代とは簡単に言うと「借地の権利を買う代金」と考えて
いただければいいと思います。借地割合というものがあり、路線価
（だったかな？）には土地代に対して借地の価格は何割という表も
載っています。(住宅地より商業地は借地割合が高くなる傾向あり。）

ただ、実際の売買はこの割合でされるとは限りません。
もちろん借りているので借地代も払います。

　この借地権は土地代ほどではないですが、結構な値段になります。

　「土地価格とは借地権代のことですか？」と確認してみるとはっき
りしたことがわかると思います。

この回答へのお礼

早々のご回答、ありがとうございました。
仲介業者に一度聞いてみます。

ところで、借地権代の相場を、どこかで見ることはできるのでしょうか？
現在住んでいる町と、検討している物件がある町とは、
何百キロも離れており、
そう簡単に、何度も足しげく通うわけにはいきません。

お礼日時：2009/06/28 01:19