未成年の子への名義変更

Question

夫名義のマンションに住んでいます。
離婚に伴い、主人はすでに別のアパートへ引っ越しを済ませました。
マンションには、私と息子が住んでいます。
マンションのローンはまだ30年残っています。
子の親権者は、主人から私に変わります。

このマンション名義を息子（幼児）へ変更することは可能でしょうか？
夫の希望もあり、養育費代わりに不動産を残したいという事です。
また、私への慰謝料もこの中に含みという考えです。

私は持病があり、子供を養育していく充分な収入を得ることが困難であるために、私自身も住居を確保したく、このようなことが可能であるのかを教えていただきたいと思います。

また、離婚に関しては調停離婚で、調停員のアドバイスで、全て（不動産問題も）問題を解決してからと言われて、現在は夫婦のまま籍は残してあります。この手続きに関しても、離婚してからと夫婦でいるうちとどちらが良いのかなどアドバイスいただけたらと思います。
ちなみに、銀行融資担当者は、不動産名義が変わっても返済さえあればとのことでした。
次回調停日までにある程度の目処をつけておきたいと思います。

税金面や、その他の問題で、他にベストな方法などもありましたらご意見と知恵をお貸しいただけたらと思っております。
全くの素人のため、アドバイスをお願いします。

nonbay39 · Accepted Answer

No.4です。

　ローン残高より物件価値が高く容易に売却できる状態であれば、支払いが滞れば売却してもらいあなた達は出ていけば良いです。賃貸借契約書を交わし、夫の名義のまま家賃は周辺の安い賃貸程度にしてもらい、支払いは養育費の一部ですれば良いでしょう。それとは別に慰謝料は請求して下さい。名義変更は贈与税分無駄でしょう。

　確実なのは５の方のとおり、今売却してしまうほうが後腐れもなくベストだと考えます。

＞私は、子供が生まれてからは、子供も病弱で、入院時はまだ付き添いが必要なため、仕事も休みがちです。看病後は私自身も多少休息が必要になり、年収にしてしまうと120万～180万。ちなみにフルタイム勤務です。
　このような事情があるのならばなおさらその収入で住める場所を確保するほうが無難でしょう。市町村役場の福祉担当課などにも相談してください。病児のためにお手伝いを雇ってあなたがどんどん高収入を得るべく働くという手もあるでしょうけどそれが出来る人は一握りでしょう。収入の身の丈にあった生活をし、養育費や慰謝料には手をつけず貯蓄しておけば良いでしょう。残念ながら３０代ならば水準以上の５００万円の収入がある方と離婚する以上現状のお金の心配をしない生活は維持できません。離婚後は底辺層になってしまうのは仕方ないでしょう。あなたの収入が１００万円台しかないのですから。

　離婚の原因については双方に至らぬところがあるのでは無く、旦那が一方的に悪いと思います。調停委員もあなたも悪いと言う意見は述べてないと思いますが。

n-space · Answer

そういったご事情であれば、一旦マンションを売却し、売却益から慰謝料を確保してはどうでしょう。
資産が上がっているマンションなのでローン残金を払っても残りますから。
そういった無責任な父親が30年先までまじめにローンを払うとは考えられません。
養育費も勤務先から天引きで払えるような手続きができるといいですね。（詳しくないですが）

nonbay39 · Answer

名義変更に意味を感じません。
　負債が完済していない以上抵当権もついたままです。
　３０年もローンが残っている物件を名義変更により譲渡してもらっても実際は支払いが滞ればそれで終わりです。

＞夫の希望もあり、養育費代わりに不動産を残したいという事です。
　現状では価値ある不動産ではなく、巨額の借金付き住まいに過ぎません、単なる借財です。そんな物に価値があるとは思えません。
　ローンが支払えなくなればあなたと子どもには何も残りません。軽く詐欺まがいな気すらします。
　養育費代わりならば、夫の名義のままで養育費と相殺で借りていることにすれば良いのではないでしょうか。慰謝料は別にもらいましょう。

　ご主人に資産があれば支払いのほうが滞ることは無いでしょうけど、資産があるのならば、慰謝料代わりに一円でも多く繰り上げ返済してもらってください。

　ちなみに保証人は誰なのでしょうか、夫の支払いが滞れば保証人の所に取り立てが行きます。

　夫と離婚する以上、今の住まいは身の丈に合っていないでしょう。持病云々と言うぐらいならば、慰謝料及び養育費で親子２人暮らしても困らず多少の貯金はできるような最低限の公営住居などに引っ越すべきではあります。

　離婚してからでは手続きも何もあったものでは無いでしょう、離婚前に全てを片づけとおかなければ絵に描いた餅になるでしょう。あなたが夫と離婚してあげる条件を定めるのが現在の調停です、お金が無ければ離婚できないことも有ります。あなたのご主人の家賃分ほどすでに資産が目減りをはじめています。

＞調停員のアドバイスで、全て（不動産問題も）問題を解決してからと言われて
　調停委員のアドバイスどおりでしょう。基本的に夫の現状のやり方はあなたを最後まで騙す気としか思えません。

　婚姻の期間、離婚の原因、夫の収入、あなたの収入、物件の購入時の価格、ローン残高を書かれれば違った意見もあるとは思います。質問内容からは正直分からない部分も多いです。

n-space · Answer

離婚をして赤の他人になる人に３０年間ローンを払わせることが可能かどうかでしょう。
今のご時世、リストラ、倒産などによるローン破綻など珍しい話ではありませし。
財産分与は財産分与、慰謝料は慰謝料、養育費は養育費と、分けて考えられた方がいいと思います。
ひっくるめて３０年ローンですと、５年、１０年先、自己破産でもされたら住むところはなくなります。
自立の当てなく、離婚というのも、どうなんでしょう。金づると割り切って考え直されてはいかがかと。（余計なお世話ですね。。。）

mukaiyama · Answer

＞名義を息子（幼児）へ変更することは可能でしょうか…

可か不可かと聞かれれば、可と答えるよりほかありません。
親から子への贈与となり、子に贈与税が課せられるだけです。
実際に贈与税を払うのは、親権者であるあなたです。

子が 20歳以上になっているなら「相続時精算課税」という道もありますが、幼児では無理です。
そもそも幼児が不動産を持つこと自体、一般的なことではありませんから、それなりに税負担がのしかかることはやむを得ないことです。

＞私は持病があり、子供を養育していく充分な収入を…

それと子が贈与を受けることとは、次元の異なる話です。

＞この手続きに関しても、離婚してからと夫婦でいるうちとどちらが…

夫婦は離婚すれば赤の他人に戻りますが、親子の関係まで消滅するわけでは決してありません。
親子間の贈与は、離婚とは関係ありません。

＞また、私への慰謝料もこの中に含みという考えです…

それならそれで慰謝料相当分はあなた名義にすれば、子の払う贈与税が少なくなります。
離婚に伴う財産分与や慰謝料は、贈与税の対象にはなりませんので。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4414.htm

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

m_inoue222 · Answer

勘違いされていませんか？

＞マンションのローンはまだ30年残っています。
＞養育費代わりに不動産を残したいという事です。

・３０００万円のローン残高
・２５００万円の価値

それなら負債ですが．．．

自己資金を相当入れられる方が３５年ローンを選択されたとも思えませんし．．．

あくまで元夫が「今後３０年間支払い続ければ」「建て替え間近のマンションが残ります」

失礼ですが．．．「再婚した夫に新たな子供が出来た」

さてさてその時に「新たな配偶者は？」「今度の子供に対するもと夫の愛情は？」

今からトラブルになる可能性のある「負債」を背負わせることも無いと思いますが．．．

楽天的な可能性としては．．．ローン支払中に元夫が無くなれば団信の肩代わりでローンもちゃらですが．．．

＞マンション名義を息子（幼児）へ変更することは

もう手に入っている財産だとでも勘違いされていませんか？

仮に名義が変更になってもローンの支払いが滞れば追い出されます

未成年の子への名義変更

No.4です。

そういったご事情であれば、一旦マンションを売却し、売却益から慰謝料を確保してはどうでしょう。

名義変更に意味を感じません。

離婚をして赤の他人になる人に３０年間ローンを払わせることが可能かどうかでしょう。

＞名義を息子（幼児）へ変更することは可能でしょうか…

勘違いされていませんか？

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　No.4です。

　名義変更に意味を感じません。