借地権の途中解約について -30年間の借地契約を結んでおり、すでに契約- その他（法律）

Q借地人から解約を申し出た場合の建物買取請求権

これから３０年で土地を貸して、借地人（企業）が建物を建てることとしています。
契約書では、契約期間満了後に、双方のいずれかの解約申し出がない場合はさらに１０年継続するとうたっています。
契約書には、契約期間が終了した場合に借地人の費用で原状回復するとうたってあっても、借地借家法１６条によればこれは無効であり、それどころか建物買取請求権により、地主がお金を支払って買い取らないといけないということを聞きました。

そこでお尋ねしたいのですが、借地人から解約したいとの申し出により解約する場合についても、この建物買取請求権を行使できるのでしょうか。

もし、それが可能であるなら、あくどい企業であれば、ものすごく高価な建物を建てておいて、契約満了で出ていきますと言って、地主に買い取りを請求し、買い取れないなら、代わりに土地をいただくということも可能になってしまうと思うのですが、どうでしょうか。

Aベストアンサー

借り主側からの解約で、当然に建物買取請求権も放棄しているのだという見方が妥当かですが、調べたところ、判例は、「合意解約」の事例ではとくに合意しない限り、建物買取請求権を放棄したとみているようです。

合意解約と借り主からの解約では違いますので一概に言えません。そして、借り主から解約する場合でも、間接に更新を強制する戦略的な意味での買いとり請求はみとめてもいいように思います。

したがって、意見を変更したいと思います。相談者の方にはご迷惑をお掛けしました。

他方、いっそのこと建物買取請求権のない定期借地権として契約し、返還時期がきたらそこで、土地の買い取りを打診するほうが、悩まなくていいかという気もします。

相手企業の業績が定期借地満期のときにどうなっているかは不明ですから、条件付きで別途、売買契約でも結ぶのも考えられてはどうでしょうか。

他の回答も見る

Q借地権って地主に売れるのですか？

私の家は、地元の地主から土地を借りて、そこに家を建てて住んでいます。
借地権の契約もあり、自宅も登記されています。
更新は２年前にしたばかりであと１８年あります。

こんな契約途中ですが、、この借地権を地主さんに売ることができるのでしょうか？

いろいろ調べてみると、「地主さんへ借地権を売ることができる」と知りました。

これは誰でもできるのでしょうか？
地主さんが応じないとだめなんでしょうか？
そもそも、地主さんの土地なのに、なぜ借地権を売ることができるのでしょうか？

Aベストアンサー

相手が承諾すれば売買可能ですが、
元々自己の土地なので、契約満了もしくは解除になれば、好き勝手に使用できるため買い取りには応じないでしょう。
地主に借地権の買い取り義務はありませんので。

ちなみに、
借地契約には、有償の「賃貸借契約」と、無償（地代がものすごく安いか無料）の「使用貸借契約」があります。
支払っている地代が、固定資産税＋都市計画税（公租公課）程度であれば、借地契約は使用貸借とみなされ、
借地法１条で定める「借地権とは建物の所有を目的とする地上権および賃借権をいう」という定義からはずれますので、同法で保護される「借地権」は存在しないです。

ですので、まずは賃貸借か使用貸借かを確認することから始めてください。

それと、
借地人の都合で借地契約を途中解除する場合、
契約の不履行になるので、地主から残存期間の地代未払いを請求された場合支払い義務があります（通常契約書に書かれていたりします）。（民法４１５条）。

あとは、
建物買取請求権というのがあり、
地主に対して、借地上の建物の買取りを求める権利ですが、
どういう状況でも行使できるものではなく、
次の場合に、買取請求ができます。
１．借地権が消滅し、契約が更新されなかったとき。
２．借地権者から借地上の建物を譲り受けた者に対して、地主が賃借権の譲渡や転貸を承諾しないとき。

借地権に建物買取請求権を定めた目的は、借地契約の解除や借地権の譲渡、転貸を拒否されて使用できなくなった場合、
借地人が建てた建物を無償で放棄することがないよう、費用（買い取りの請求が行われたときの評価価格になり、建築当時の価格にはなりません）の回収を図らせるためです。

相手が承諾すれば売買可能ですが、
元々自己の土地なので、契約満了もしくは解除になれば、好き勝手に使用できるため買い取りには応じないでしょう。
地主に借地権の買い取り義務はありませんので。

ちなみに、
借地契約には、有償の「賃貸借契約」と、無償（地代がものすごく安いか無料）の「使用貸借契約」があります。
支払っている地代が、固定資産税＋都市計画税（公租公課）程度であれば、借地契約は使用貸借とみなされ、
借地法１条で定める「借地権とは建物の所有を目的とする地上権および賃借権をいう」...続きを読む

他の回答も見る

Q借地料の適正価格の調べ方[教えて]

約50年前に借地(13坪)に居住用家屋を建てて今日に至っております。過去に幾度か土地代の値上げもありましたが約10年前から今日まで月額(\10,215/13坪)で借用していたところ、このたび地主から突然月額(\19,068/13坪)に値上げすると一方的に通告され賃貸借契約書を渡されまた。
そこで
(1)現在の土地代\10,215が妥当な金額なのか否か(安いのか、高いのか、こんなものなのか)客観的にしらべる方法を教えていただきたいのです。

(2)時の経過と共に評価額、相場も変わるでしょうから賃借料が変化するのはやむを得ないこともわかりますが一気に90%近く値上げするのは果たして同義的、法律的にいかがなものでしょうか?
土地の所在地は再開発とか商業施設も無く、ごく普通の変化の無い下町で土地の相場を左右するような条件はありません。

(3)値上げを拒否する方法はどのような方法でしょうか?

Aベストアンサー

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方（ヒント）として読んで下さい。

１．地代をコスト面から見た場合、一般に「地代＝固定資産税（都市計画税も含む）＋地主の報酬（必要経費も含む）」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

　借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書類は市役所によって異なることもあるので、事前に電話でご確認されてからのほうがいいです。証明書の発行手数料は、概ね５００円前後だと思います（市によって異なる）。

　評価証明書には固定資産税と都市計画税の年額が記載されていますから、その金額の２倍～４倍が「借地権」を主張するための地代の年額の最低水準になります。月額地代は単純に１２ヶ月で割れば算出できます。
　「２倍～４倍」と幅があるのは、市町村によって税の負担調整の適用状況が違うからです。

２．次の検証方法は、相続税路線価から推定する更地価格に地代利回りを乗じて地代を試算してみる方法です。
　国税庁ＨＰを下記に貼っておきますので、「平成１７年度路線価図」から自宅の土地の路線価を見つけて下さい。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main/main_h17/index.htm

　例えば、路線価が「２８０」と表示してあれば、２８００００円と読んで下さい。路線価は時価の８０％相当なので、２８万円を０．８で割り戻せばおおよその更地価格を推定することができます（２８万円÷０．８＝３５万円）。
　地代利回りは地域性や個別性に左右されるので、確定的な数値は出せないのですが、一般に住宅地の地代の期待利回りは１．５％～２．０％程度だと言われています。
　愛知県ＨＰから、「定期借地権の活用による期待利回りと税負担」に関するページをご参考までに貼っておきます。
http://www.pref.aichi.jp/tochimizu/akispace/seminor/kiroku-take2.htm

　例示として期待利回りとして１．５％を採用した場合、３５万円×１．５％＝５２５０円と求め、これに土地の面積４３m2（＝１３坪）を乗じて、年額地代２２５７５０円を試算します。１２ヶ月で割って、月額１８８１２円がこの路線価の場合、地代の標準的な数値になると思います（※なお、地代は個別性が強いので、本件のように土地面積が少ない場合、１．５％より高い利回りになることもあると思う）。

　なお、相続税で定期借地権の評価額を求める場合の利回りは、３．０％です。国税庁ＨＰから「基準年利率」のページを貼っておきます。
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/sonota/hyouka/1205/02.htm

３．このほか、同様の居住用家屋について自宅周辺の地代水準を調べて、それとの比較をするという方法が考えられます（市場性から検証する方法）。しかし、地代の相場は一般に公表されていないので、一般人が地代の事例を多く収集するということは現実にはとても困難なので、この方法は採用できないと思います。

　上記で紹介した固定資産税から検証する方法、相続税に地代利回りを乗じて検証する方法を基に、参考値としてコスト面から検証した地代の水準を試算してみて下さい。

４．借地借家法では、地代増減を当事者どちらからでも主張できるので、地主が「突然月額19,068円に地代を値上げ」しても有効な契約です（借地借家法１１条１項）。「９０%近く値上げする」というのは結果にしか過ぎないので、道義的にも法律的にも全く問題はありません。ですから、借地人は、指定された月から改訂された地代を支払うことになります。

※平成４年以前の借地契約は、基本的に旧法である「借地法」が適用されますが、説明をわかりやすくするため新法である「借地借家法」で回答しています（条文の趣旨や考え方はほとんど同じです）。

　ただし、改訂された地代に不服なら、そのことを地主と交渉して上げ幅を縮めてもらうことは可能です。それでも地主が折れなかったら、裁判で決着を付けるしかありません。
　裁判の結果、地主の地代が認められたら、改訂地代と現行地代の差額について年１０％の利子を付けて地代を支払う義務があります（借地借家法１１条２項）。
　逆に、借地人が主張する地代が認められたら、現行地代を支払っているだけでよいということになります。

　値上げを拒否する方法は、まず、地主と交渉をして上げ幅を下げてもらうこと、それでも地主が拒否したら現行地代はしっかり支払った上で（地代を支払わないと債務不履行になるから）、地代に関する裁判を地主に起こしてもらうしかないと思います。

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方（ヒント）として読んで下さい。

１．地代をコスト面から見た場合、一般に「地代＝固定資産税（都市計画税も含む）＋地主の報酬（必要経費も含む）」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

　借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書...続きを読む

他の回答も見る

Q借地権を売却したいのですが買取業者について…

地主に借地の買取りも売却も拒否されており、新規の契約（借地契約などない状態で４０年以上借地しています）と地代の大幅値上げを要求されました。

そこで借地権の売却を考え、ある買取業者に問い合わせしました。地主から売却を拒否されている状態での借地権の転売の可能性を尋ねたところ、「問題ありません。簡単です」とのこと…。
そこで疑問なのですが、地主が転売に同意しないで借地権を買取業者に売り渡せるのでしょうか？

また、買取業者に依頼する場合の注意点などがありましたらお教え下さい。よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

＞地主から売却を拒否されている状態での借地権の転売の可能性を尋ねたところ、「問題ありません。簡単です」とのこと…。

地主が借地権の譲渡を認めても特段地主の不利益にならないような場合には、仮に地主が借地権の譲渡に承諾を与えなくても、譲渡を認めてあげる必要が出てきます。その制度として、借地権者が「借地非訟手続」という手続によって、裁判所に対し地主の承諾に代わる借地権譲渡許可の裁判を求める申立をすることができるとされています（借地借家法第１９条）。

＞地主が転売に同意しないで借地...続きを読む

他の回答も見る

Q借地権の契約更新料は戻ってくるのですか？

地主と借地権の契約を結んでいます。
契約期間は２０年間です。
丁度５年ほど前に契約を更新しています。
残りがあと１５年ほど残っています。

しかしながら、住んでいる家族が高齢化、建物も老朽化しており、
将来的に子供などがその土地に住む予定がありません。

もし、借地権を地主に買い取ってもらいたい場合、５年前に払った更新料（４００万円程度）は
戻ってこないのでしょうか？
もしくは一部返してくれたり、買い取りの際にその分を考慮してもらうことは可能でしょうか？

Aベストアンサー

原則として契約を解除する理由が地主の都合や地主に問題があった場合に限ります。

基本的には地主との交渉次第になるでしょうが、5年前に契約を更新した時には「再度20年間借りる」という事で合意しているわけで、その合意に対しての更新料です。
つまり、その時点では20年借りる意思があって、かつ更新後5年間住んでいるわけですから、全額返せというのは都合が良すぎます。

例えばこれが地主が一方的に「返せ」「立退きしろ」と言ってきている場合には、交渉次第で契約更新料は丸々返還させ、かつ立ち退き料の...続きを読む

他の回答も見る

Q地代の相場の調べ方を教えて下さい！

持ちビルがあります。
地代の相場をどこで、調べたら良いのでしょうか？

信託銀行？不動産屋？

教えて下さい。

Aベストアンサー

「固定資産税の３倍」と言うのは、固定資産税が年間15万円ならば、地代は年間45万円です。
固定資産税が月額15万円ならば、地代は、月額45万円です。
「固定資産税の３倍」は目安ですが、4～5倍が実勢価格です。
しかし、今回は「持ちビルがあります。」と言うことなので、最早、貸しているのだと思います。
そうだとしても、一度に値上げは難しいので裁判所に調停の申立をすべきです。

他の回答も見る

Q借りている土地の「借地権価格」と「売買価格」

嫁の実家は、借りている土地に自分で家を建てて住んでます。
いわゆる借地というやつと思います。

ずいぶんと昔から、地主さんのご厚意で借りており、
最近のアパート家賃１か月くらいの費用で、１年間の地代料金になっています。
しかし、貸し始めた頃の地主さんが亡くなり、息子さんに代替わりしてから、
その土地を買って貰えないか？との相談がありました。

価格は、路線価（60,000円）*１３０％＝m2単価とし、これに土地面積（240m2）を掛けて土地総額（18,720,000円）を出しています。
（相手方...続きを読む

Aベストアンサー

＞この借地権割合とは妥当な割合でしょうか？（(1)）

路線価と借地権割合は下の路線価地図で確認できます。
路線価は平米あたりの単価で示されています。
借地権割合は路線価の数字の後ろにA～Gで表記されています。
A:９０％～Ｇ：３０％までです。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h20/index.htm
路線価が低い場所は借地権割合も低く、路線価が高い場所は借地権割合
も高い傾向にあります。
ご自身で確認してみてください。

＞先ほどの売買価格から9,000,000円を引くと、購入金額は4,000,000円...続きを読む

他の回答も見る

Q土地の賃貸借契約で契約者が死亡した場合の再契約の相手

土地の賃貸借契約を締結している契約者が死亡しました。
まだ、契約期間が残っていますが、その場合は相続人の代表の方と再契約したほうが良いのでしょうか？
土地の名義変更をしていれば名義人の方と再契約となるかと思いますが、名義変更をしていない場合、契約者はどなたになるのか不明です。（相続人の代表者？全ての相続人）
ご教授下さい。

Aベストアンサー

>今後更新したいのですが、土地の名義人が死亡した方ですので、その場合の契約者は相続人全てになるのでしょうか？

まずその相続人の特定がなされなければなりません。
とりあえずは法定相続人全員が該当者ということですが、その人たちに登記するように求める（任意の依頼）、遺産分割協議書の提出を求める（任意の依頼）などして、それでも従ってくれなかった場合には、更新契約は出来ません。契約の更新が出来ない場合には、借地法の規定にもとづいて特定されていない相続人との間で従前の契約が継続すると...続きを読む

他の回答も見る

Q一時所得金の税金はいくら？

この７月より就職しました。
８月に、４００万円の一時所得が入りますが、いつ、どのように税金の申告をしたらいいのでしょうか？
また、支払う税金はいくらくらいになるのでしょうか？
ちなみに、月額給与は、月税込み３０万程度となります。
宜しくお願いします。

Aベストアンサー

　こんにちは。

◇一時所得の課税標準
・所得税法の「一時所得」に当たるのでしたら，「課税標準」は，

　総収入金額－収入を得るために支出した金額－特別控除額(最高50万円)＝一時所得の金額

となります。

・不謹慎な例かもしれませんが，分かりやすい例で，競馬で万馬券が当たったとしますと…

　馬券代　100円
　払戻金　100万円　の場合

　100万円-100円-50万円=49万9,900円
について所得税が課税されます。

◇総合課税
・給与所得と一時所得(源泉分離課税されるものは除きます。)は総合課税されますから，合算して確定申告することになります。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2220.htm

◇サラリーマンで確定申告が必要な方
・サラリーマンで，主たる給与所得以外に20万円以上の収入がある場合は，確定申告が必要です。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1900.htm

◇所得税
・所得税は「課税標準」に応じて税率が違います。その方にどのような控除があるかによって，「課税標準」が変わりますので，それが分からないと正確な税率がわかりません。
　一応税率は，下記のサイトのとおりです。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2260.htm

-----------------
　以上から，ご質問についてですが，

>８月に、４００万円の一時所得が入りますが、いつ、どのように税金の申告をしたらいいのでしょうか？

・来年の確定申告時期に，確定申告をしてください。
　なお，源泉分離課税される一時所得でしたら，すでに納税していますので申告の必要はないです。

>また、支払う税金はいくらくらいになるのでしょうか？
ちなみに、月額給与は、月税込み３０万程度となります。

・賞与の有無が分かりませんので，以下，それは省略して年収で360万円としてシュミレーションして見ます。

-----------------------
　給与所得については，
　360万円-給与所得控除65万円-基礎控除38万円-その他控除(?)=課税標準…(a)

　一時所得については，
　400万円-収入を得るために支出した金額-50万円=課税標準…(b)

　合計して，
　[(a)+(b)-控除額]×税率=所得税

となります。
　税率は「20%」ぐらいでしょうか，多分…
--------------------------

　こんにちは。

◇一時所得の課税標準
・所得税法の「一時所得」に当たるのでしたら，「課税標準」は，

　総収入金額－収入を得るために支出した金額－特別控除額(最高50万円)＝一時所得の金額

となります。

・不謹慎な例かもしれませんが，分かりやすい例で，競馬で万馬券が当たったとしますと…

　馬券代　100円
　払戻金　100万円　の場合

　100万円-100円-50万円=49万9,900円
について所得税が課税されます。

◇総合課税
・給与所得と一時所得(源泉分離課税されるものは除きます。)は総...続きを読む

他の回答も見る

Q借地人から解約を申し出た場合の建物買取請求

平成５年に私の父が（賃借人）、借地人（企業）に事務所および倉庫用地として土地を貸しました。土地賃貸借契約書では、期間は平成２５年までの２０年間としていましたが、この度、借地人の都合で契約を解除したい旨の申し出がありました。
さらに、契約書に契約が解除、解約され土地を返還するに際して建物が存在するときは「借地人の売渡しの意思表示により、甲乙間に信託銀行の鑑定評価額を売買代金とする売買契約が当然に成立する。」とあることから、建物の買取を請求されています。

この条項は、借地人が建物を建てて資本を投下することから、こちら側（賃借人）からの一方的な契約解除を心配してのものと思いますが、今後の土地利用からも、私どもとしては建物は不要で撤去してもらいたいと考えています。建物撤去にはかなりの費用がかかると思われます。

そこでお尋ねしたのですが、このように借地人からの契約解除でも、契約書どおり建物を買い取らなければならないのでしょうか。
　
なお、契約書では借地人からの契約の解除は、１年前に通知することにより可能となっています。

Aベストアンサー

＃３です。

契約期間からすると事業用借地契約のようですが、事業用借地契約については公正証書と決まっていますので、定期借地（５０年以上）、建物譲渡権利付借地（３０年以上）、一般の借地契約（３０年以上）のどれかだと思われます。
多分一般の借地契約となると思います。

事業用借地契約なら一般則では途中解除は貸し主、借り主両者ともできません。また建物買い取り請求もないことになっています。これと比べると、途中解除があり、建物買い取りがあるのは確かにかなり地主に不利な契約です。

しかし、借地借家法は借り手に著しく不利な特約は無効ですが、地主に対しては、著しく不利なものであっても有効です。

消費者契約法は消費者にとって、著しく不利な特約は無効ですが、事業者に対しては、著しく不利なものであっても有効です。

＞父はもともと畑だったこの土地の半分をこの度の企業に、もう半分を別の個人に貸していますが、

これは厳しいですね。
消費者契約法では、一般に大家を事業者として扱います。でも転勤の間だけという一時的１回限りと思われる定期借家契約の場合は、事業者として見なさないといわれています。同様に一時的に１回限りで定期借地なら事業者と見なされない可能性があり、借地借家法ではなく、消費者契約法が適用されるならば契約に反して買い取らずにすむ可能性があるかなと考えたのですが、複数を相手に貸し地をしているとすると消費者契約法上の事業者として見なされる可能性が高くなります。

事業者同士の契約は自己責任ですので、難しいですね。

農地を転用したということは、農振除外申請とか農地に関する手続きなどを行っていませんか？
そのあたりで何か相手を縛るような条件が付けられていないでしょうか？

弁護士さんに相談するときはそのような資料もあった方がよいかもしれません。

＃３です。

契約期間からすると事業用借地契約のようですが、事業用借地契約については公正証書と決まっていますので、定期借地（５０年以上）、建物譲渡権利付借地（３０年以上）、一般の借地契約（３０年以上）のどれかだと思われます。
多分一般の借地契約となると思います。

事業用借地契約なら一般則では途中解除は貸し主、借り主両者ともできません。また建物買い取り請求もないことになっています。これと比べると、途中解除があり、建物買い取りがあるのは確かにかなり地主に不利な契約です。

...続きを読む

他の回答も見る