土地面積の測量の必要性（土地家屋調査士？）

土地面積の測量の必要性（土地家屋調査士？）



以下，経験者もしくは有資格者の方にお願いいたします。



実家の家屋土地面積が，納税している面積と違うのではないかという疑念が持ち上がり，土地の測量の必要性が出てきております。

さて，（１）こういうお仕事を依頼するのは，土地家屋調査士でよろしいのでしょうか？

もしそうだとして，（２）この仕事を執行する方をお選びする際には，何が目安となるのでしょうか？　実績？　年齢？　その他？

また，（３）料金の事前見積もりなどは，法的に可能なのでしょうか？　


以上，経験者もしくは有資格者の方にお願いいたします。

No.2 ベストアンサー 回答者： muchyo 回答日時： 2009/07/13 22:08

#1です。

書き忘れました

「仕事を執行する方の目安」
経験豊かな方であれば誰でも良いです。若い人は避けたほうが無難です


「料金の事前見積もりなどは，法的に可能か」
大げさに考えなくても良くて、事前見積もりは可能です。広さにもよりますが、おおよそ10万円前後です
調査士は古い体質の業界ですので、見積もりというと露骨に嫌がる調査士はいます。測量事務所のほうが丁寧に対応してくれます

No.5 回答者： kuwagata2 回答日時： 2009/07/14 19:42

土地家屋調査士をしてます。

固定資産の土地面積は、通常は登記記録（登記簿）の面積で計算します。
しかし、法務局に新しい地積測量図が備え付けられている土地や、国土調査や区画整理の行われた土地でなければ、登記記録と実測面積が一致する土地の方がむしろ珍しいです。
ですから、面積が違う事自体は大きな問題ではありません。

問題の一つは、実際には無い面積の固定資産税を払い続ける不合理さですから、土地家屋調査士に地積更正登記を依頼する費用と、それによって減る固定資産税との比較が、検討材料の一つになると思います。
（実測面積の方が多いと推測できるなら、言うまでもなくそのままの方がいいです）

地積更正登記は隣接者との境界立会確認が必要で、一般的な住宅地ならば、費用は最低でも30万から40万くらい掛かりますので、単に“違う”という理由で地積更正登記をされる方はほとんどいません。
売買や銀行の融資条件、分筆登記がきっかけでされる方が多いです。

また、単なる現況求積図を元に、役所が固定資産の現況面積を訂正してくれるのならば、測量技術者（測量士や調査士）に現況求積図を作成してもらえば、固定資産の訂正の目的だけのために地積更正登記をしなくてもいいと思います。
私はこのような経験がありません。
役所の資産税課などに問い合わせてみてください。
（この場合、登記記録は訂正されません）
現況測量図の作成費用は10万円くらいが一般的です。

といった事を踏まえて回答します。

（1）地積更正登記を業務として行えるのは、土地家屋調査士だけです。役所が現況求積図で対応してくれると言うのなら、測量士か調査士の印が必要かと推測します。

（2）誠実さだと思います。（そう思ってやってます）
地元の評判など参考にされたらいかがですか？

（3）見積もりは可能です。

余計な事ですが補足します。
他の方の回答に、「古い体質の業界なので、見積もりを露骨に嫌がる調査士がいる」といった意見がありますが、見積もりを嫌がる原因が“体質”だと思われるのは誤解です。
調査士の業務は、商品を売ったりサービスを提供する職種とは違いますので、「とりあえず見積もり」などと言われても、きちんとした見積もりは簡単に出せません。
単なる現況測量図や現況求積図の作成ならば、見積もりは簡単にできますが、土地の境界調査で見積もりをするためには、依頼を受ける前であっても調査を始めなければなりません。
この調査だけで印紙代などかなりの費用が掛かる事もあります。
正直、依頼人が金額の比較をするために、現地を見せてもらい、役所などあちこち回って資料調査をし、費用を掛けて見積もりを作成してもなぁ‥という思いがあります。
通常の業務では正式な依頼を受ける前に報酬額の説明はしますが、信頼関係で成り立つ部分が大きいですから、単なる「見積もり」を要求される事はほとんどありません。

個人的な意見ですが、見積もりの要求のためにあちこち訪ねるぐらいなら、誠実な調査士を探すためにあちこち訪ねてほしいなぁと思います。

この回答への補足

お返事が遅れました。

>個人的な意見ですが、見積もりの要求のためにあちこち訪ねるぐらいなら、誠実な調査士を探すためにあちこち訪ねてほしいなぁと思います。

ご誠実なご回答をいただきながら，すぐにお返事もせず，申し訳ありませんでした。

私も働いておりますので，ご事情がよくわかります。
決して法外な要求をするものではありません。
ただ，どういった取引が常態なのかを知っているのと知らないのとでは，
契約に関しても大きく異なるのではないかと思いまして，ご相談申し上げた次第です。
私の「法的に」とは“手続き上明確な”（素人にもわかる）というニュアンスのつもりでした。どうかご了承ください。

どちらにしても，専門家の方からご応談いただき，大変嬉しく思っております。ありがとうございました。

補足日時：2009/08/02 18:13

No.4 回答者： kzz_ 回答日時： 2009/07/14 19:38

実際の土地面積と、固定資産税台帳に記録されている面積が

相違するのはよくある話しです。恐らく登記簿面積と固定資産税
台帳上の面積は同じではないでしょうか？

もし、実際の面積以上の税金を払っているのであれば是正手続き
を検討してみる価値はあるかもしれません。

その是正手続きは『地積更正登記』というものになります。

(１)『地積更正登記』は土地家屋調査士のみが依頼者に代わって
　　行える手続きです。測量士はできません。一般の方ですと
　　かなりの労力と知識を要しますので土地家屋調査士に依頼
　　するのがベストでしょう。

(２)土地家屋調査士を選ぶ目安ですが、まずは近所で探してみる
　　のはどうでしょうか？地積更正登記は隣接土地所有者の同意
　　が必要になりますので、地元の調査士であれば同意をもらい
　　やすいかもしれません。実績で選ぶのもいいかもしれませんが
　　最近は法務局が要求する測量技術や図面は年々新しくなって
　　いますので、その流れについていけている調査士を選んだ方が
　　無難です。

(３)事前に見積りをとることをお勧めします。『地積更正登記』は
　　それなりに費用がかかりますので、調査士によってはある程度
　　金額の幅がでます。あまりにも安いのも考えものですが、誠実な
　　対応をしてくれる方を選ばれるのが良いと思います。

最後に、費用対効果をご検討ください。是正手続きにかかる費用と
固定資産税が減った場合の金額を比較するのも重要です。
ただし地積更正登記を行えば、登記簿と実際の面積が一致するだけ
でなく、周囲の境界も明確になります。将来土地を売却する場合など
の際にはかなりのメリットになります。

この回答への補足

お返事が遅れました。

>固定資産税が減った場合の金額を比較するのも重要です。


じつは固定資産税が減るかどうかというよりも，
相続がらみなのです。

戦前の人間関係の下での複雑な土地取得手続きだったらしく，
“即時許諾が男の勲章”的な価値観のもとに行われた契約だったらしく，
契約手続きも代行だったようで，関係者である私の母も
“当時のことはよく覚えていない”という体たらくなのです。
現在80歳を超えた母を責めても，解決の糸口は見つかりそうにありません。

「地籍更正登記」という言葉をいただき解決の糸口がいただけたことは，
まことにありがたいことでした。

どうもありがとうございました。

補足日時：2009/08/02 18:03

No.3 回答者： 0621p 回答日時： 2009/07/13 23:40

土地の境界は明らかであり、それに基づいて面積を出すだけならば１０万円程度で済みますが、境界が不明確であり、境界確定も含めて実測するならば数十万という金額になると思われます。

そうなってくると業者によってけっこう値段は違ってきますので、複数の見積もりを取ったほうが良いと思います。
しかし測量するだけなら誰でもいいですが、境界の確定までになると相手との交渉事も出てきますので、能力の差もある程度でてきます。

No.1 回答者： muchyo 回答日時： 2009/07/13 22:03

土地家屋調査士でも測量士でも可能です。

素人でも問題ありませんよ

土地家屋調査士は、依頼者に変わって表題登記ができます。その際、地積測量図等の書類を作成したりするので、土地の測量は調査士というイメージがあるのでしょう

「実家の家屋土地面積が，納税している面積と違うのではないか」
税務署又は市職員から指摘されたんでしょうか？そうであれば土地登記の表題部と大きく隔たりがありそうですね。もし国の機関(税務署、市役所等)から指摘された場合は、測量して土地の変更登記をする必要があります。国の機関が関わっておらず、固定資産税があがりそうであればほっといても大丈夫ですよ。違法でもないですし。

この回答への補足

お返事が遅れました。

>違法でもないですし。

本当ですか？
素人なので，何となく不安です。

補足日時：2009/08/02 17:55