農地の借地権

40年貸している畑があります。持ち主が亡くなり、その息子が相続しました。
契約書はありません。
借主は、借地権を方にただで手に入れようとごねています。
借地権ってそんなに強いもの？
農業委員会には、届けていません。

No.5 ベストアンサー 回答者： akak71 回答日時： 2009/07/28 10:49

小作人は、40年小作していたなら、農地法の保護が受けられます。

農地法が適用されると、
小作（賃貸借）解除は、一方的にできない。
小作人の同意が必要となります。
底地を購入する人はほとんどいない。よって価値がない。

40年前は、農地の賃貸は農業委員会の許可が必要でした。
両者とも、違法行為をしたことになる。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
違法行為の場合、無効？なるのかな。
いずれにしても、好意もって話に行ったら、話したくないと仮病をつかいました。
話のわから人には、それなりに対応します。

お礼日時：2009/07/28 12:35

No.6 回答者： akak71 回答日時： 2009/07/28 13:20

４０年間前ですので、違法行為ですが、小作人に小作権があります。

質問者は解除できない。

No.4 回答者： megira 回答日時： 2009/07/28 07:46

補足ですが、借地権が相続されるということの意味は、例えば農地の賃借権が相続された場合、土地所有者は、被相続人に貸していたときと同じ条件（賃借料など）で、相続人に農地を貸さなければいけないということです。

前の回答にも書いたように、賃借権は相続対象財産であり、賃借人が死亡したからといって消滅はせず、相続人に承継されますから、賃貸借の解約手続きを行わない限り、農地の返却を要求することはできません。

なお、農地の賃貸借を解除するには、書面による合意解約の場合等を除き、都道府県知事の許可が必要です。（農地法第２０条）
http://law.e-gov.go.jp/htmldata/S27/S27HO229.html

No.3 回答者： megira 回答日時： 2009/07/28 07:02

農地の借地権には、地上権、永小作権、質権、使用借権、賃借権など様々な種類のものがありますが、使用借権以外の借地権は相続されます。

相続というのは、一身専属権と使用借権を除く被相続人の権利及び義務の一切を、包括的に承継するものだからです。
http://ichiyana.com/02souzoku-isannohani.html

所有権を相続する場合に農地法第３条の許可が不要であるのと同様に、賃借権などを相続する場合も農地法第３条の許可は不要です。
被相続人の死亡という事実により、民法の規定に基づいて自動的に発生する権利の承継であり、農地法第３条の規制の対象となる法律行為（契約）というものが存在しないからです。

つまり、賃作人が死亡した場合、その相続人は農地法の許可を受けるまでもなく、自動的に賃借権を承継するのです。

この回答へのお礼

つまり更新しなければ良いんですね。
まあ、もともと口約束で契約書もないし、ほっとけば国庫に入るんで、
それをしない為に（借主保護のために動いてるのに）非強力的にされるんで、こっちも頭にきます。
勝手な人には、笑ってブスリといきますか。

お礼日時：2009/07/28 12:41

No.2 回答者： 02jp 回答日時： 2009/07/28 04:12

大丈夫、戦後の農地開放は無いでしょう。

時代が代わらなければ
100年経っても農地は借主には手に入りません。
現状畑の状態で貸してる場合＝借地権は無い。
現代は畑の貸し借り＝その土地を借りて
作物を作った相手が取れる権利のような物です。　
昭和初期の
小作人制度じゃないが、畑を借り
作物を作り、半分は地主に渡す時代でもないし。


なにしろ、
土地の中に知らずに他人の農地がある場合でも
何十年と農地は手に入りません。　
現状使ってるが法的に手に入れる事は出来ない。　
買う、土地交換です。

農業委員会の台帳毎年更新が無ければ前の履歴の状態です
親の名前で大丈夫なのです。
更新時、
借してる場合でも。工作してる作物を書くだけです。
相手の名前や、面積や番地差し替え改ざんなどまったく出来ない。

作物が取り終わる秋に、来年から使うなと、宣言する。
しかたがないので、一時相手は使えません。
勝手に土地にはいれません。他人の土地ですから、許可は必要です。


参考：当番で農業者だけの組内があり代表がおります。
回覧板を回してる人に、地域の農業委員さん教えて貰う
子の手のなはしは言えば本筋は通るでしょう。　

この回答へのお礼

ありがとうございます。

お礼日時：2009/07/28 12:30

No.1 回答者： kaorukei 回答日時： 2009/07/27 21:41

多少、そちらの方面をかじっただけの素人ですので、参考程度にお読みください。

借地権は、「借地借家法」という建物や建物所有を目的とする土地の賃貸借についてきていされた法律の中に出てきます。地主より土地を借りてそこに建物を建てる場合、地主の方が「物権」という法律上とても強い権利を持っているので借地人の力が圧倒的に弱くなります。そこで、建物を登記することにより借地人の立場を守り、借地人に物権と同様の対抗力を持たせようというものです。

しかし、質問を見る限り農地に関するトラブルのように思います。このような田畑などの賃貸借については農地法が適用されることになりますから、借地権というのは的を外しているように思います。農地法はお書きになっているとおり農業委員会の管轄です。インターネットを使えば
メールで相談できますからそちらの方を参考にされるようお勧めします。（下記にURLを添付しておきます。）

それからこれは、あくまで参考意見ですが、民法には「権利の上に眠る者は保護に値せず」という原則があります。「権利を行使しないという事実状態が長く続いた場合には、むしろ法律上も、権利を主張できないとする方が適切である。」というふうになっていますから、40年というのがまずネックになるかと思います。また、「占有権」という権利もあります。正当な権利の有無にかかわらず今現在使っている人がその権利を持つというものです。極端にいえば、盗んだものであっても「占有権」は認められます。例えば、自分の傘がなくなり翌日別の人間が持っているのを見つけたとしても、持っている人間の方に「占有権」が認められますから、取り戻すためにはその傘が自分のものであると証明しなければならなくなります。

以上長々と書きましたが、上記にも書きました通り農業委員会に相談されるのが一番良いと思います。
権利が認められるといいですね。応援しています。

参考URL：http://www.nca.or.jp/inaka-nouchi/main/mail.html

この回答へのお礼

ありがとうございます。
かなり入り組んでるので。
取り合えず、相談してみます。
農地法関係で。

お礼日時：2009/07/27 22:05