先日ある高裁で建物収去土地明渡訴訟の判決が言い渡され、
身内の控訴人(土地所有権者)の主張が8割方認められました。
確定すれば被控訴人らの中の借地権者は、
言い渡された立退料と引き換えに土地を明渡す義務が生じますが、
「建物買取請求権」を行使するのは確実です。
これは、地主の承諾がなしに一方的に建物について売買契約が成立し、
建物所有権は借地人から地主に移転するそうですが、
その価格は「時価相当額」というあいまいなもので、
価格決定メカニズムが完全に売主側に握られているようです。
しかも「時価算定に際し場所的な要素は勘案される」らしく
この土地は大都市の中心部にあるので更に心配しています。
身内は資産が見事といっていいほど土地だけしかなく
高額な立退き料に加えての負担に一時期耐えたとしても
買取建物に付随してくる借家人たち(低廉な家賃で借りている)との
問題もあり、なかなか土地の有効活用は見込めず、
ほとんど勝訴だと喜んでいられない事情があります。
実例をご存知の方、専門の方のご意見を聞かせてください。

このQ&Aに関連する最新のQ&A

A 回答 (4件)

 既に問題は解決しているかもしれませんが、最近になって建物買取請求に関する細かい部分について分かりましたのでご報告いたします。



 建物買取請求が、裁判外において行使できることはご存知の通りです。また、建物買取請求権は形成権ですから、建物買取請求権を行使した時点で所有権が地主側に移ることもご存知の通りです。ただ、金額に関してのみ決まっていないという状態になります。

 金額決定のプロセスですが、建物買取請求は、口頭で伝えることもできますが、後日の証拠とするため、内容証明郵便を使用して行われる場合が多いようです。その際に、「建物買取請求通知書」等と題した内容証明郵便の中で「本建物を時価にてお買取りください。時価は金○○○○円が相当と考えます。」旨の記述を行います。(もちろん口頭でも良いわけです。)

 この金額に地主側が納得すればそれで決まりですが、納得できなかった場合、「建物買取請求金額拒絶通知書」等と題した内容証明郵便を作成し、その中で「私どもの査定では、本建物の時価は金○○○○円が相当であると考えます。」旨の記述を行います。(もちろん口頭でも良いわけです。)
 この金額に借地人側が納得すればそれで決まりです。

 この作業を何度か繰り返し、それでも決まらなかった場合は、裁判所で最終的に決めてもらうということになります。
 この金額が決まらない間の借地人の土地と建物の使用料は、借地人は支払わなければなりません。

 建物買取請求の場合、純粋に建物価格のみの査定となり、借地権価格(通常は土地価格の6割程度)が一切考慮されないため、借地人に不利であると問題視されています。
    • good
    • 0
この回答へのお礼

大変具体的に教えていただき助かりました。
本件はつい先日上告した借地人が最高裁に対して
「申立人は都合により上告のすべてを取り下げます。」
といういとも簡単な取下書を提出しました。
従って、同じく上告した一部の借家権者に対しては、
立退きという点についての裁判が継続しますが、
借地権の消滅は、やっと確定したと思っています。
今後教えていただいたような「建物買取請求通知書」が届けられるのを待って
弁護士さんと対応を考えていくつもりです。
長い期間にわたっていろいろ調べていただき有難うございました。

お礼日時:2001/06/08 19:01

最終的に価格決定するのは裁判所だったと思います。

実際は裁判所に登録している不動産鑑定士でしょう。あらかじめ地元不動産業者で査定することは可能です、多分無料でしょう。でも根拠が甘いとして裁判には使えないでしょう。実際、一律的にはじくに留まりますので。一般の鑑定士に頼む方がベターでしょう。一般に土地・建物等の不動産の価格を対価を得て評価できるのは法により鑑定士のみとなっておりますので、それなりの根拠として使えるはずです。ただ、建物の市場価値というのは土地同様に曖昧なものなので、その辺は考慮しておいた方がいいと思います。でもプロの評価はだいたい似たようなところに落着くので、ボラれることもないでしょう。寿司屋の時価とは違いますので。因みに鑑定報酬料は評価額に比例するので、モノ次第ということになりますが、20~40万円くらいは見ておいた方が。大都市なら鑑定士の部会(例えば東京なら東京都不動産鑑定士協会というのが虎の門にあります)があるので、そこで鑑定士のリストをもらうか、タウンページで見てみてください。
本件の場合、借地人のほかに借家人もいるということでしょうか。建物収去土地明渡しで、賃貸人の立場を継承してしまうと。とすると土地と建物の所有権を手に入れた効果は期待できないかもしれませんね。でも借地権を回収できたのは大きいと思いますよ。お金以上に土地は貸したら返ってこないと考えるのが一般的でしょうから。私にはこの事案の法律関係が難しすぎてこれ以上はわかりません。お恥ずかしながら元専門家なんですけど。
    • good
    • 0
この回答へのお礼

ご丁寧にアドバイスいただき有難うございました。

私たちも"booooo"さんがおっしゃるように、社会通念や一般常識的には、
50年経って二度目の期間満了を迎えても、新しい定期借地契約でない限り
一度貸した土地は結果として更新されつづけ二度と戻ってはこないという
イメージや回りの意見に弱気になって和解でかなりの譲歩をしました。
しかし借地人が一審で勝訴しているせいか、全く乗らずにはねつけたので、
結果的に画期的な判例が出てよかったと思っています。
なにより弁護士の先生の努力と、個別の特性をきちんと審理した裁判官の
お陰だと思っています。

勝手にお二人の内容を総合させていただくと、

 (1)請求権が行使されると、形成権的に売買契約が成立し、ただちに建物
所有権が移転するが、対価は未定なままの状態にあること。
 (2)裁判所外の当事者間で売買価格の合意できれば、通常の売買のように
決着するけれども、その合意形成のためには不動産業者のような専門家に
相談した方が双方納得しやすいということ。
 (3)もし合意できなければ、裁判所に依頼して(通常の和解訴訟手続?)、
合意価格を探るが、その際も両者が合意するなら不動産業者の鑑定も参考
にしてよい。
 (4)それでも不調なら、裁判所が職権で不動産鑑定士に鑑定を委託した上で
算出された価格に決定される。

ということなんでしょうね。

お礼日時:2001/03/26 13:37

 価格決定に関してですが、要は、双方が納得できれば良いわけで、土地所有者であるaki-chayaさんのお身内の方が提示なさった金額に相手方が承諾すればそれで決まりです。



 その場合の価格の決め方ですが、一つには裁判所を通じて決めてもらう方法もあるでしょう。また、不動産鑑定士の方にお願いして価格を決めてもらう方法もあると思いますし、いずれかの不動産屋さんに価格査定をしてもらう方法もあると思います。おそらくこの不動産屋さんにお願いする方が安く上がるでしょう。

 裁判所を通じて価格を決定する場合にも、結局は不動産鑑定士の方達に裁判所を通じてお願いすることになるので、その場合費用もかなり取られるようなので、相手方が納得してくれるのであれば、個人的に近くの不動産屋さんに頼んだほうが手数料や手間も省けて良いと思います。

 ターミナル駅から徒歩 3分以内の物件であるならば、いわゆる豪邸だとか由緒ある旧家とかで通常の流通にのらないような建物である場合を除き、駅近くの不動産屋に行けば、査定してくれるものと思います。

 参考までに、一般的な建物の価格査定方法の概略を述べておきます。
 (1) 標準建築費を出します。(現在同じ物を建てた場合どれほどの費用が
  掛かるかということです。)
 (2) 材料などに一般的な建築物に比べて高級品を使っているか低級品を
  使っているかなどの品等格差率というものを出します。(標準的な材料を
  使用している場合を1.00として細かい基準があります。)
 (3) 規模修正率(延べ床面積75m2未満=1.05、75m2以上~135m2未満=1.00、
  135m2以上=0.95)を出します。
 (4) 経過年数と今後の耐用年数から現価率を出します。(通常木造家屋ですと
  27年以上のものは0となってしまうのですが、今回の建物の場合、建築から
  66年経つのにいまだ使用に耐える建物だとすると0.1でしょう。)
 (5) 流通性比率を出します。(市場流通性の面から、0.85~1.05の範囲で
  決めます。「場所的要素を加味」というのはほとんどこの部分を言います。)

 これら、(1)~(5)を全て掛け合わせた金額が査定金額です。

 詳しくは、お近くの不動産屋さんでお聞きになってみて下さい。
    • good
    • 0
この回答へのお礼

早速大変詳細な回答をいただき感激しています。特に建物の査定方法など
とてもabenokawamotiさんが「一般人」の方とは思えないほど専門的で、
大変参考になり感謝しております。

裁判の方は、先日上告されましたので、このまま確定しない可能性もあり、
時間的余裕もありますので、良心的な不動産さんを探しておくつもりです。
親身になってアドバイスいただき有難うございました。

お礼日時:2001/03/23 13:54

 まず、「建物買取請求権」についてですが、


この制度自体、地主がやたらに借地人の権利を奪い追い出したりすることのないようにすることと、借地人が建物建設のため投下した資本の回収を図らせることが目的のものです。
 「時価相当額」というのは、要は、その付近で同程度の建物が売り出された場合、どの程度の金額ならば売ることが出来るか、という相場が基準になるもので、問題の建物がバブル期に建てられたものならば、建てた時の評価額に比べ、現在はかなり安くなっていると思われます。ですから、決して相手方の言い値ボッタクリとなるわけではありません。

 とは言え、おっしゃる通り、相手方が「建物買取請求」をした時点で所有権は地主に移るわけです。それだけの金額を相手方に支払う義務が生じます。
 そうは言っても、買い取るだけのお金がないということであるならば、多少なりとも家賃収入がおありのようですから、お持ちの土地・建物を担保に銀行からお金を借りるとか、相手方が応じれば、相手方と30年ぐらいの分割支払の契約を結ぶとかの方法をとるか、或いは、裁判で勝訴をしたものの、その判決はなかったものとして、今まで通り、借地人の権利を認めるか、それぐらいしか私には思い浮かびません。

 うまく借家人の方達と貸家契約の解約をすることが出来たとしても、バブル時代と異なり、貸家や貸し駐車場以外に土地のどれだけの有効活用の方法があるかは、はなはだ疑問です。
 しかし、土地の広さや立地条件によっては、大手スーパーなどが購入に意欲を見せるかもしれません。

 いずれの方法をとるにしても、土地所有者の方のお考え次第でしょう
 甚だあやふやなアドバイスしか出来ず申し訳ありません。

この回答への補足

ご丁寧な解説をいただき有難うございました。

この件の補足をしますと、建物は昭和10年前後に建てた木造2階建ですので、
建築物としての価値はほとんど無いと思われますが、ターミナル駅から徒歩
3分以内で、買い物客でよくにぎわっている道路沿いという立地条件です。
また、現在あるデベロッパー主導の市街地再開発計画地として認可指定され
た地区内にあり、私の身内も相手の借地権者も再開発準備組合に参加してい
ます。

まだ今ひとつわからないのは価格の決定プロセスと、最終的に誰が決めるの
かという点です。借地権者か裁判所か、はたまた不動産鑑定士などの第三者
が裁判所から鑑定を委託されるのか、その点をご存知でしたら、教えてくだ
さい。

補足日時:2001/03/22 10:57
    • good
    • 0

このQ&Aに関連する人気のQ&A

お探しのQ&Aが見つからない時は、教えて!gooで質問しましょう!

このQ&Aを見た人はこんなQ&Aも見ています

このQ&Aを見た人が検索しているワード

このQ&Aと関連する良く見られている質問

Q医療機器の耐用年数表の入手方法?

百種類以上の医療機器の耐用年数が掲載されている「医療機器の耐用年数表」はどうすれば入手できるでしょうか?どこにあるのでしょうか?
お分かりの方、いらっしゃいましたらお教え下さい。急ぎです!

Aベストアンサー

詳しくは分かりませんが、(社)日本医療法人協会のHPに「医療用機器の耐用年数表を作成、国税庁の確認をとる。」と載っていたことから、そちらにに問い合わせてみてはいかがですか。↓↓
http://www.ajhc.or.jp/profile/history.html

また、百種類も載ってませんが、こちらに一覧がございます。↓↓
http://www.otasuke.ne.jp/jp/download/file/tainen.pdf

Q建物収去土地明渡請求

建物の所有者に対してのみ請求すれば、その所有者の妻に対しても強制執行可能ですか?妻に対してもなんらかの形で請求しなければならないでしょうか。仮にしなければならないとすると、所有者に対する請求のみしかしなかった場合、所有者のみを建物から出て行くように請求をすることはできますか。

Aベストアンサー

タイトルが建物収去土地明渡請求となっているので、shinjicomさんは、土地の所有者で、建物所有者の土地利用権がないことによる訴えのことと思います。
そうだとすれば、建物所有者を被告として訴えればいいです。
その勝訴判決で、建物の取り壊しの強制執行しますが、その前に、その建物の占有者が建物所有者本人とその家族であれば「補助者」として扱いますから、特に奥さんに対して債務名義は不要です。家族全員が強制執行の対象で明渡をさせ、その後、建物の取り壊しをします。
なお、shinjicomさんが、その建物所有者に対して金銭債権があり、その回収のためなら建物収去土地明渡請求ではなく「不動産競売申立」となります。

Q米国税法上の固定資産耐用年数表

米国税法上の固定資産耐用年数表がIRSのホームページに掲載されていると聞き、
探したのですが見つけられません。

書籍なども探しているのですが、やはり見つけられません。

ご存じの方いらっしゃいましたら教えて下さい。
インターネットでも書籍でも結構です。

Aベストアンサー

こんにちは。

ご質問を読み、私も興味を持ったので調べてみました。
ご紹介のIRSのホームページの中で、”Publication 946 (2004), How To Depreciate Property”というのがありました。
その最後の方の”Publication 946 - Additional Material * Appendix B ― Table of Class Lives and Recovery Periods”に耐用年数表らしきものがありましたが、これはいかがでしょうか?
”946”とかでサイト内検索されると出てきます。

英語力が足りず、まさに「自信なし」なのですが・・・。

Q土地は借地、建物は自己所有。土地を返し、出て行く時の建物取り壊し費用の

土地は借地、建物は自己所有。土地を返し、出て行く時の建物取り壊し費用の負担は?

一人暮らし、生活保護の方で、建物は築60年ほど経っています。建物の老朽化が進み、本人も介護サービスをめいっぱい使っても自宅での生活はギリギリの状態。施設入所を検討していますが、建物の取り壊し費用がネックになっています。なお、要介護度は4です。このような場合の取り壊し費用の負担(義務)について教えて下さい。

Aベストアンサー

借地権の資産を持ち生活保護受けられるであれば,役所の資産評価価格が1500万円未満ならば,地域によってこの額は異なりますが,生活保護手続きが可能です。役所の資産税課で不動産評価価格が1500万円未満なら受けられますが,質問者は借地権ですからもっと評価価格が下がから,もし住める状態ならば,借地権を返還し無くっても生活保護を受けられます。

Qネット上に減価償却の耐用年数表はありませんか?

減価償却の耐用年数表を探しています。
タイムリーなデータを掲載している
いいサイトをご存知なら教えて下さい。
よろしくお願いします。

Aベストアンサー

Webで調べるなら
http://www.tabisland.ne.jp/zeidb/taiyou/index.htm
http://ezkeiri.com/oyaku/

また、こんなツールもあります。
http://www.vector.co.jp/soft/win95/business/se159336.html
http://www.zeimu.ne.jp/download/kotei13.html

ご確認下さい。

参考URL:http://www.tabisland.ne.jp/zeidb/taiyou/index.htm

Q遺贈に不安があります。借地権付土地建物の相続や売買についてお伺いしたい

遺贈に不安があります。借地権付土地建物の相続や売買についてお伺いしたいのですが。
知り合いが遺言書に私に築約60年程の古い家を贈ると書いているそうです。
その家は今老夫婦にかなり安い賃料で賃貸しているそうです。土地は借地(かなり昔からです)で、借地権も遺贈されます。で、この場合の相続税はどうなるかと心配しています。
相続税を支払うお金は持っていません。
横浜市内の駅より徒歩5分程土地は90坪程で、家は40坪程です。だいたいその近くの土地の相場は40坪で3000万くらいでした。
かなり昔からの借地権で5年ほど前の更新で平成32年まで契約となっています。年30万くらいの借地料を払っているそうです。遺贈されるのはうれしいですが、今賃貸で家を貸していますし遺贈され私が貸主に変わることになったら貸している家の人たちは私と契約になるのですよね。。
複雑です。
相続税やもろもろのことで心配です。

払えなかった場合、売却出来ますか?
その場合の諸々の問題はどんな事が考えられますか?
すみません。教えてください。よろしくお願いします

Aベストアンサー

1割の承諾料は、取引価格の1割です。
遺贈は、無償ですので取引価格がなく、いくらかは地主さんとの話し合いです。

駄目なら、借地権の遺贈を受け、地主さんに借地権を買ってもらうことです。
借地権の相続時の割合は、税務署の路線価地図に書かれています。
6割か7割のどちらかです。
ですから、3000万円の6割か7割で地主さんに売却ということになりますが、今度は地主さんが応じないでしょう。

細かい交渉は不動産の仲介業者がやってくれる場合があります。
弁護士と違い、着手金がありませんのし、報酬も安くなります。
しかし、大手の不動産会社は扱ってませんので、小さなお店の人をどこかで紹介してもらってください。

Q金属造の建物

減価償却資産の耐用年数表で、金属造の建物とありますが、いったいどんな建物なのか、まったくイメージがわきません。どんなものなのでしょうか。

Aベストアンサー

鋼構造(一般的には、鉄骨造)のことです。
骨組みの板厚によって、年数が分かれていると思いますが。

Q借地権の第三者への対抗要件についての質問です。 昭和39年に、旧借地法に基づく借地権を父から相続し

借地権の第三者への対抗要件についての質問です。

昭和39年に、旧借地法に基づく借地権を父から相続しました。
同時に、同地上の家も相続しました。

現在まで、借地は原契約(契約者は父)のまま更新し続けています。
家に関しては、相続人(私)名義で所有権保存登記を済ませてあります。

ここで質問なのですが、この状態だと、第三者に対して借地権を主張できないのでしょうか?

また、借地権の名義変更には貸主の承諾は必要でしょうか。
更に、名義変更料は支払わなくてはいけないのでしょうか。

詳しい方、どうぞ宜しくお願い致します。

Aベストアンサー

お礼欄記載のとおりです。
そのままで第三者に対しても対抗力は有しています。
地主(土地賃貸人)の承諾も必要ないですし、名義変更料の支払い義務もないです。
地主(土地賃貸人)には再契約請求権はないです。
ないですが、地代の支払義務者が変わったわけですから、通知しておかないと地主としてはわからないです。
相続を原因として、借地権者の変更があったことを、建物登記簿謄本を添付して通知しておいて下さい。

Q建物の耐用年数 「骨格材の肉厚」?

所得税の確定申告書(不動産所得)を作成しています。
建物(倉庫)の耐用年数についての質問です。
鉄骨の倉庫を賃貸しています。
耐用年数表では、骨格材の肉厚によって年数が異なるっているのですが、
「骨格材」、「肉厚」とはなんのことでしょうか?
ご教示ください。

Aベストアンサー

柱の種類、鉄骨の厚さになります。ミリメートルで表示されています。

http://www.zaimu.com/t_buz_contens/genka/shokyaku01-1.htm

Q地主の借地権の購入義務

当方、30年以上前に借地権を設定し、17年前に契約更新した地主です。契約では、まだ3年の借地期間がありますが、借主側の都合で、転居したいので借地権を路線価の6割で買ってくれと言われました。当方、路線価の6割を払うお金はありません。これを無視して、契約期間満了まで待っても、法律的に問題ないでしょうか? それとも、借地権を買い取る義務は、法律的に地主にあるものなのでしょうか?

Aベストアンサー

1.No.1の「回答へのお礼」欄に「30年以上も前の地代相場で契約更新させられた」と書かれていましたが、全ての借地契約において借地法(※)で保護される「借地権」が認められるわけではありません。

※借地に関しては、平成4年に借地借家法(=新法)が施行されたが、これ以前の借地に関しては、旧法である借地法が適用される。本件は、30年以上前の借地契約なので、旧法の借地法が適用される。

 借地契約には、一般に有償の“賃貸借”と、無償の“使用貸借”とがあります。
 たとえ地代を支払っていても、その地代水準が公租公課(=固定資産税+都市計画税)程度であれば、借地契約は使用貸借によるものとなり、借地法1条で定める「借地権とは建物の所有を目的とする地上権および賃借権をいう。」という定義からはずれるため、同法で保護される「借地権」は存在しないことになります。

 使用貸借による借地であれば、「借地権」はなく、当然、建物買取請求権もありません。借地人が借地契約を解除して出ていくというなら、借地人は建物を自費で撤去して更地にして地主に返還する義務があります(民法597条)。

 ですから、まず、この建物にそもそも借地法で保護される「借地権」が存在するか否かという検討から始めるべきだと思います。

 なお、「借地権」の存否については、地域性や契約の条件など詳細な情報を基に判断していかなければならないので、弁護士に相談して下さい。

2.借地人の都合で借地契約を途中解除する場合、借地人の債務不履行(=残存期間の地代未払い)に当たるので、地主はそれによって受けた損害の賠償を請求することができます(民法415条)。

 同時に、借地法4条の建物買取請求権にも応じなければならないので、それぞれ相殺して、地主は、「建物」の時価から損害賠償額を控除した金額を支払うことになると思います。

 また、借地期間満了の場合でも、地主は借地法4条の建物買取請求権に応じなければならないですし、借地人が建物の譲渡を申し出て地主が拒絶した場合(借地法10条)でも、地主は建物買取請求権に応じる義務があります。

 ただし、いずれの場合でも、買取請求権の対象は、「建物」本体だけであり、敷地利用権である「借地権」の価格は含まれません。

 そもそも、借地法が建物買取請求権を定めた目的は、借地人に投下資本の回収を図らせるためであり、建物やその付属物をその時価で地主に買い取らせることで十分達成できるからです。

3.さて、質問文に戻って、「契約期間満了まで待っても、法律的に問題ないか」ということですが、契約は双方が守る義務があるので、むしろ、借地人に対して「契約期間満了まで借地して、地代を支払え」と要求することができます。

 次に、地主が借地権を買い取る義務を定めた法律はありません。

 借地法4条では、地主から借地契約の解除を求めた場合、通常は正当事由がなければ認められないのですが、その正当事由を補完するものとして立ち退き料の支払いを条件とするケースが一般的です(=地主から借地契約の解除を求める場合。借地人から解除を求める場合は、立ち退き料は不要であり、更地にして返還する義務がある)。

 質問文の中で借地人は「借地権相当額での買い取り」を求めているようですが、法は立ち退き料の支払いを条件に地主の正当事由を認めることはあっても、「借地権相当額での買い取り」など一切、規定していません。

 長期戦を覚悟されているなら、裁判で、次のように2段構えで対処が可能でしょう。
(1)地代が安く、使用貸借による借地契約であることを認めさせる。使用貸借であれば、概ねいつでも契約解除が可能であり、相続の対象にもならないので現在の借地人死亡と同時に契約は解除される(民法599条)。
(2)もし、裁判で「借地権」が認められたら、即刻、地代の値上げを行い、更新時には地代の後払い的性格を有する「更新料」を請求する。

4.蛇足ですが、20年前の土地バブル全盛期なら「借地権」も高く売れたでしょうが、昨今の不動産不況の時代に、築30年の「借地権付き建物」など相当ダンピングしない限り買い手が付くわけがないと思います。

1.No.1の「回答へのお礼」欄に「30年以上も前の地代相場で契約更新させられた」と書かれていましたが、全ての借地契約において借地法(※)で保護される「借地権」が認められるわけではありません。

※借地に関しては、平成4年に借地借家法(=新法)が施行されたが、これ以前の借地に関しては、旧法である借地法が適用される。本件は、30年以上前の借地契約なので、旧法の借地法が適用される。

 借地契約には、一般に有償の“賃貸借”と、無償の“使用貸借”とがあります。
 たとえ地代を支払っていて...続きを読む


このQ&Aを見た人がよく見るQ&A

人気Q&Aランキング