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先日ある高裁で建物収去土地明渡訴訟の判決が言い渡され、
身内の控訴人(土地所有権者)の主張が8割方認められました。
確定すれば被控訴人らの中の借地権者は、
言い渡された立退料と引き換えに土地を明渡す義務が生じますが、
「建物買取請求権」を行使するのは確実です。
これは、地主の承諾がなしに一方的に建物について売買契約が成立し、
建物所有権は借地人から地主に移転するそうですが、
その価格は「時価相当額」というあいまいなもので、
価格決定メカニズムが完全に売主側に握られているようです。
しかも「時価算定に際し場所的な要素は勘案される」らしく
この土地は大都市の中心部にあるので更に心配しています。
身内は資産が見事といっていいほど土地だけしかなく
高額な立退き料に加えての負担に一時期耐えたとしても
買取建物に付随してくる借家人たち(低廉な家賃で借りている)との
問題もあり、なかなか土地の有効活用は見込めず、
ほとんど勝訴だと喜んでいられない事情があります。
実例をご存知の方、専門の方のご意見を聞かせてください。

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A 回答 (4件)

 既に問題は解決しているかもしれませんが、最近になって建物買取請求に関する細かい部分について分かりましたのでご報告いたします。



 建物買取請求が、裁判外において行使できることはご存知の通りです。また、建物買取請求権は形成権ですから、建物買取請求権を行使した時点で所有権が地主側に移ることもご存知の通りです。ただ、金額に関してのみ決まっていないという状態になります。

 金額決定のプロセスですが、建物買取請求は、口頭で伝えることもできますが、後日の証拠とするため、内容証明郵便を使用して行われる場合が多いようです。その際に、「建物買取請求通知書」等と題した内容証明郵便の中で「本建物を時価にてお買取りください。時価は金○○○○円が相当と考えます。」旨の記述を行います。(もちろん口頭でも良いわけです。)

 この金額に地主側が納得すればそれで決まりですが、納得できなかった場合、「建物買取請求金額拒絶通知書」等と題した内容証明郵便を作成し、その中で「私どもの査定では、本建物の時価は金○○○○円が相当であると考えます。」旨の記述を行います。(もちろん口頭でも良いわけです。)
 この金額に借地人側が納得すればそれで決まりです。

 この作業を何度か繰り返し、それでも決まらなかった場合は、裁判所で最終的に決めてもらうということになります。
 この金額が決まらない間の借地人の土地と建物の使用料は、借地人は支払わなければなりません。

 建物買取請求の場合、純粋に建物価格のみの査定となり、借地権価格(通常は土地価格の6割程度)が一切考慮されないため、借地人に不利であると問題視されています。
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この回答へのお礼

大変具体的に教えていただき助かりました。
本件はつい先日上告した借地人が最高裁に対して
「申立人は都合により上告のすべてを取り下げます。」
といういとも簡単な取下書を提出しました。
従って、同じく上告した一部の借家権者に対しては、
立退きという点についての裁判が継続しますが、
借地権の消滅は、やっと確定したと思っています。
今後教えていただいたような「建物買取請求通知書」が届けられるのを待って
弁護士さんと対応を考えていくつもりです。
長い期間にわたっていろいろ調べていただき有難うございました。

お礼日時:2001/06/08 19:01

最終的に価格決定するのは裁判所だったと思います。

実際は裁判所に登録している不動産鑑定士でしょう。あらかじめ地元不動産業者で査定することは可能です、多分無料でしょう。でも根拠が甘いとして裁判には使えないでしょう。実際、一律的にはじくに留まりますので。一般の鑑定士に頼む方がベターでしょう。一般に土地・建物等の不動産の価格を対価を得て評価できるのは法により鑑定士のみとなっておりますので、それなりの根拠として使えるはずです。ただ、建物の市場価値というのは土地同様に曖昧なものなので、その辺は考慮しておいた方がいいと思います。でもプロの評価はだいたい似たようなところに落着くので、ボラれることもないでしょう。寿司屋の時価とは違いますので。因みに鑑定報酬料は評価額に比例するので、モノ次第ということになりますが、20~40万円くらいは見ておいた方が。大都市なら鑑定士の部会(例えば東京なら東京都不動産鑑定士協会というのが虎の門にあります)があるので、そこで鑑定士のリストをもらうか、タウンページで見てみてください。
本件の場合、借地人のほかに借家人もいるということでしょうか。建物収去土地明渡しで、賃貸人の立場を継承してしまうと。とすると土地と建物の所有権を手に入れた効果は期待できないかもしれませんね。でも借地権を回収できたのは大きいと思いますよ。お金以上に土地は貸したら返ってこないと考えるのが一般的でしょうから。私にはこの事案の法律関係が難しすぎてこれ以上はわかりません。お恥ずかしながら元専門家なんですけど。
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この回答へのお礼

ご丁寧にアドバイスいただき有難うございました。

私たちも"booooo"さんがおっしゃるように、社会通念や一般常識的には、
50年経って二度目の期間満了を迎えても、新しい定期借地契約でない限り
一度貸した土地は結果として更新されつづけ二度と戻ってはこないという
イメージや回りの意見に弱気になって和解でかなりの譲歩をしました。
しかし借地人が一審で勝訴しているせいか、全く乗らずにはねつけたので、
結果的に画期的な判例が出てよかったと思っています。
なにより弁護士の先生の努力と、個別の特性をきちんと審理した裁判官の
お陰だと思っています。

勝手にお二人の内容を総合させていただくと、

 (1)請求権が行使されると、形成権的に売買契約が成立し、ただちに建物
所有権が移転するが、対価は未定なままの状態にあること。
 (2)裁判所外の当事者間で売買価格の合意できれば、通常の売買のように
決着するけれども、その合意形成のためには不動産業者のような専門家に
相談した方が双方納得しやすいということ。
 (3)もし合意できなければ、裁判所に依頼して(通常の和解訴訟手続?)、
合意価格を探るが、その際も両者が合意するなら不動産業者の鑑定も参考
にしてよい。
 (4)それでも不調なら、裁判所が職権で不動産鑑定士に鑑定を委託した上で
算出された価格に決定される。

ということなんでしょうね。

お礼日時:2001/03/26 13:37

 価格決定に関してですが、要は、双方が納得できれば良いわけで、土地所有者であるaki-chayaさんのお身内の方が提示なさった金額に相手方が承諾すればそれで決まりです。



 その場合の価格の決め方ですが、一つには裁判所を通じて決めてもらう方法もあるでしょう。また、不動産鑑定士の方にお願いして価格を決めてもらう方法もあると思いますし、いずれかの不動産屋さんに価格査定をしてもらう方法もあると思います。おそらくこの不動産屋さんにお願いする方が安く上がるでしょう。

 裁判所を通じて価格を決定する場合にも、結局は不動産鑑定士の方達に裁判所を通じてお願いすることになるので、その場合費用もかなり取られるようなので、相手方が納得してくれるのであれば、個人的に近くの不動産屋さんに頼んだほうが手数料や手間も省けて良いと思います。

 ターミナル駅から徒歩 3分以内の物件であるならば、いわゆる豪邸だとか由緒ある旧家とかで通常の流通にのらないような建物である場合を除き、駅近くの不動産屋に行けば、査定してくれるものと思います。

 参考までに、一般的な建物の価格査定方法の概略を述べておきます。
 (1) 標準建築費を出します。(現在同じ物を建てた場合どれほどの費用が
  掛かるかということです。)
 (2) 材料などに一般的な建築物に比べて高級品を使っているか低級品を
  使っているかなどの品等格差率というものを出します。(標準的な材料を
  使用している場合を1.00として細かい基準があります。)
 (3) 規模修正率(延べ床面積75m2未満=1.05、75m2以上~135m2未満=1.00、
  135m2以上=0.95)を出します。
 (4) 経過年数と今後の耐用年数から現価率を出します。(通常木造家屋ですと
  27年以上のものは0となってしまうのですが、今回の建物の場合、建築から
  66年経つのにいまだ使用に耐える建物だとすると0.1でしょう。)
 (5) 流通性比率を出します。(市場流通性の面から、0.85~1.05の範囲で
  決めます。「場所的要素を加味」というのはほとんどこの部分を言います。)

 これら、(1)~(5)を全て掛け合わせた金額が査定金額です。

 詳しくは、お近くの不動産屋さんでお聞きになってみて下さい。
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この回答へのお礼

早速大変詳細な回答をいただき感激しています。特に建物の査定方法など
とてもabenokawamotiさんが「一般人」の方とは思えないほど専門的で、
大変参考になり感謝しております。

裁判の方は、先日上告されましたので、このまま確定しない可能性もあり、
時間的余裕もありますので、良心的な不動産さんを探しておくつもりです。
親身になってアドバイスいただき有難うございました。

お礼日時:2001/03/23 13:54

 まず、「建物買取請求権」についてですが、


この制度自体、地主がやたらに借地人の権利を奪い追い出したりすることのないようにすることと、借地人が建物建設のため投下した資本の回収を図らせることが目的のものです。
 「時価相当額」というのは、要は、その付近で同程度の建物が売り出された場合、どの程度の金額ならば売ることが出来るか、という相場が基準になるもので、問題の建物がバブル期に建てられたものならば、建てた時の評価額に比べ、現在はかなり安くなっていると思われます。ですから、決して相手方の言い値ボッタクリとなるわけではありません。

 とは言え、おっしゃる通り、相手方が「建物買取請求」をした時点で所有権は地主に移るわけです。それだけの金額を相手方に支払う義務が生じます。
 そうは言っても、買い取るだけのお金がないということであるならば、多少なりとも家賃収入がおありのようですから、お持ちの土地・建物を担保に銀行からお金を借りるとか、相手方が応じれば、相手方と30年ぐらいの分割支払の契約を結ぶとかの方法をとるか、或いは、裁判で勝訴をしたものの、その判決はなかったものとして、今まで通り、借地人の権利を認めるか、それぐらいしか私には思い浮かびません。

 うまく借家人の方達と貸家契約の解約をすることが出来たとしても、バブル時代と異なり、貸家や貸し駐車場以外に土地のどれだけの有効活用の方法があるかは、はなはだ疑問です。
 しかし、土地の広さや立地条件によっては、大手スーパーなどが購入に意欲を見せるかもしれません。

 いずれの方法をとるにしても、土地所有者の方のお考え次第でしょう
 甚だあやふやなアドバイスしか出来ず申し訳ありません。

この回答への補足

ご丁寧な解説をいただき有難うございました。

この件の補足をしますと、建物は昭和10年前後に建てた木造2階建ですので、
建築物としての価値はほとんど無いと思われますが、ターミナル駅から徒歩
3分以内で、買い物客でよくにぎわっている道路沿いという立地条件です。
また、現在あるデベロッパー主導の市街地再開発計画地として認可指定され
た地区内にあり、私の身内も相手の借地権者も再開発準備組合に参加してい
ます。

まだ今ひとつわからないのは価格の決定プロセスと、最終的に誰が決めるの
かという点です。借地権者か裁判所か、はたまた不動産鑑定士などの第三者
が裁判所から鑑定を委託されるのか、その点をご存知でしたら、教えてくだ
さい。

補足日時:2001/03/22 10:57
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Q借地権って地主に売れるのですか?

私の家は、地元の地主から土地を借りて、そこに家を建てて住んでいます。
借地権の契約もあり、自宅も登記されています。
更新は2年前にしたばかりであと18年あります。

こんな契約途中ですが、、この借地権を地主さんに売ることができるのでしょうか?

いろいろ調べてみると、「地主さんへ借地権を売ることができる」と知りました。

これは誰でもできるのでしょうか?
地主さんが応じないとだめなんでしょうか?
そもそも、地主さんの土地なのに、なぜ借地権を売ることができるのでしょうか?

Aベストアンサー

相手が承諾すれば売買可能ですが、
元々自己の土地なので、契約満了もしくは解除になれば、好き勝手に使用できるため買い取りには応じないでしょう。
地主に借地権の買い取り義務はありませんので。

ちなみに、
借地契約には、有償の「賃貸借契約」と、無償(地代がものすごく安いか無料)の「使用貸借契約」があります。
支払っている地代が、固定資産税+都市計画税(公租公課)程度であれば、借地契約は使用貸借とみなされ、
借地法1条で定める「借地権とは建物の所有を目的とする地上権および賃借権をいう」という定義からはずれますので、同法で保護される「借地権」は存在しないです。

ですので、まずは賃貸借か使用貸借かを確認することから始めてください。

それと、
借地人の都合で借地契約を途中解除する場合、
契約の不履行になるので、地主から残存期間の地代未払いを請求された場合支払い義務があります(通常契約書に書かれていたりします)。(民法415条)。

あとは、
建物買取請求権というのがあり、
地主に対して、借地上の建物の買取りを求める権利ですが、
どういう状況でも行使できるものではなく、
次の場合に、買取請求ができます。
1.借地権が消滅し、契約が更新されなかったとき。
2.借地権者から借地上の建物を譲り受けた者に対して、地主が賃借権の譲渡や転貸を承諾しないとき。

借地権に建物買取請求権を定めた目的は、借地契約の解除や借地権の譲渡、転貸を拒否されて使用できなくなった場合、
借地人が建てた建物を無償で放棄することがないよう、費用(買い取りの請求が行われたときの評価価格になり、建築当時の価格にはなりません)の回収を図らせるためです。

相手が承諾すれば売買可能ですが、
元々自己の土地なので、契約満了もしくは解除になれば、好き勝手に使用できるため買い取りには応じないでしょう。
地主に借地権の買い取り義務はありませんので。

ちなみに、
借地契約には、有償の「賃貸借契約」と、無償(地代がものすごく安いか無料)の「使用貸借契約」があります。
支払っている地代が、固定資産税+都市計画税(公租公課)程度であれば、借地契約は使用貸借とみなされ、
借地法1条で定める「借地権とは建物の所有を目的とする地上権および賃借権をいう」...続きを読む

Q借地料の適正価格の調べ方[教えて]

約50年前に借地(13坪)に居住用家屋を建てて今日に至っております。過去に幾度か土地代の値上げもありましたが約10年前から今日まで月額(\10,215/13坪)で借用していたところ、このたび地主から突然月額(\19,068/13坪)に値上げすると一方的に通告され賃貸借契約書を渡されまた。
そこで
(1)現在の土地代\10,215が妥当な金額なのか否か(安いのか、高いのか、こんなものなのか)客観的にしらべる方法を教えていただきたいのです。

(2)時の経過と共に評価額、相場も変わるでしょうから賃借料が変化するのはやむを得ないこともわかりますが一気に90%近く値上げするのは果たして同義的、法律的にいかがなものでしょうか?
土地の所在地は再開発とか商業施設も無く、ごく普通の変化の無い下町で土地の相場を左右するような条件はありません。

(3)値上げを拒否する方法はどのような方法でしょうか?

Aベストアンサー

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書類は市役所によって異なることもあるので、事前に電話でご確認されてからのほうがいいです。証明書の発行手数料は、概ね500円前後だと思います(市によって異なる)。

 評価証明書には固定資産税と都市計画税の年額が記載されていますから、その金額の2倍~4倍が「借地権」を主張するための地代の年額の最低水準になります。月額地代は単純に12ヶ月で割れば算出できます。
 「2倍~4倍」と幅があるのは、市町村によって税の負担調整の適用状況が違うからです。

2.次の検証方法は、相続税路線価から推定する更地価格に地代利回りを乗じて地代を試算してみる方法です。
 国税庁HPを下記に貼っておきますので、「平成17年度路線価図」から自宅の土地の路線価を見つけて下さい。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main/main_h17/index.htm

 例えば、路線価が「280」と表示してあれば、280000円と読んで下さい。路線価は時価の80%相当なので、28万円を0.8で割り戻せばおおよその更地価格を推定することができます(28万円÷0.8=35万円)。
 地代利回りは地域性や個別性に左右されるので、確定的な数値は出せないのですが、一般に住宅地の地代の期待利回りは1.5%~2.0%程度だと言われています。
 愛知県HPから、「定期借地権の活用による期待利回りと税負担」に関するページをご参考までに貼っておきます。
http://www.pref.aichi.jp/tochimizu/akispace/seminor/kiroku-take2.htm

 例示として期待利回りとして1.5%を採用した場合、35万円×1.5%=5250円と求め、これに土地の面積43m2(=13坪)を乗じて、年額地代225750円を試算します。12ヶ月で割って、月額18812円がこの路線価の場合、地代の標準的な数値になると思います(※なお、地代は個別性が強いので、本件のように土地面積が少ない場合、1.5%より高い利回りになることもあると思う)。

 なお、相続税で定期借地権の評価額を求める場合の利回りは、3.0%です。国税庁HPから「基準年利率」のページを貼っておきます。
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/sonota/hyouka/1205/02.htm

3.このほか、同様の居住用家屋について自宅周辺の地代水準を調べて、それとの比較をするという方法が考えられます(市場性から検証する方法)。しかし、地代の相場は一般に公表されていないので、一般人が地代の事例を多く収集するということは現実にはとても困難なので、この方法は採用できないと思います。

 上記で紹介した固定資産税から検証する方法、相続税に地代利回りを乗じて検証する方法を基に、参考値としてコスト面から検証した地代の水準を試算してみて下さい。

4.借地借家法では、地代増減を当事者どちらからでも主張できるので、地主が「突然月額19,068円に地代を値上げ」しても有効な契約です(借地借家法11条1項)。「90%近く値上げする」というのは結果にしか過ぎないので、道義的にも法律的にも全く問題はありません。ですから、借地人は、指定された月から改訂された地代を支払うことになります。

※平成4年以前の借地契約は、基本的に旧法である「借地法」が適用されますが、説明をわかりやすくするため新法である「借地借家法」で回答しています(条文の趣旨や考え方はほとんど同じです)。

 ただし、改訂された地代に不服なら、そのことを地主と交渉して上げ幅を縮めてもらうことは可能です。それでも地主が折れなかったら、裁判で決着を付けるしかありません。
 裁判の結果、地主の地代が認められたら、改訂地代と現行地代の差額について年10%の利子を付けて地代を支払う義務があります(借地借家法11条2項)。
 逆に、借地人が主張する地代が認められたら、現行地代を支払っているだけでよいということになります。

 値上げを拒否する方法は、まず、地主と交渉をして上げ幅を下げてもらうこと、それでも地主が拒否したら現行地代はしっかり支払った上で(地代を支払わないと債務不履行になるから)、地代に関する裁判を地主に起こしてもらうしかないと思います。

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書...続きを読む

Q借地上の建物の解体義務が借地人側にあるのはどういう時ですか

当方は地主側です。 父の代より受け継いだ借地を継承しております。 このたび、56年間居住されていた方が84歳になり、老人施設に引っ越したため、現在 空き家(現在、家の中の荷物の廃棄に娘さんが来ています。)となっています。当然解約され、建物を取り壊して更地にして退去されるものと思っていましたが、借地側の知り合いの不動産屋を介し、当方に「建物を買い取ってもらえないか?」との話が持ち込まれました。当方としましては、
「あまりにも古く、(阪神淡路大震災の影響もあり)買い取れない」と返答いたしました。
今後、建物の譲渡承諾・転貸しなどの申し出があった場合は応じるほかないと考えておりますが、
そこでお伺いしたいのですが、
 1,解体して、返還してもらう方法は借地人の方からの解約しかないのでしょうか?
   空き家状態が長引いても、地代が滞っていない限りは無理でしょうか?

 2,建物の譲渡承諾をする場合は、譲渡承諾料は請求できますか?
3,譲渡が成立したとして、新しい借地人から、建物を改築したいとの申し出があったときは、承諾   料など請求することは可能ですか? また、新たな借地人から、保証金のようなものは、
   いただけるのでしょうか? 今まで、何も請求することなくきていましたので・・・。
   又、更に、この場合は新規契約となり、平成になって施行された、新借地借家法の適用
   となりますか?
   以上ですが、よろしくお願いいたします。

当方は地主側です。 父の代より受け継いだ借地を継承しております。 このたび、56年間居住されていた方が84歳になり、老人施設に引っ越したため、現在 空き家(現在、家の中の荷物の廃棄に娘さんが来ています。)となっています。当然解約され、建物を取り壊して更地にして退去されるものと思っていましたが、借地側の知り合いの不動産屋を介し、当方に「建物を買い取ってもらえないか?」との話が持ち込まれました。当方としましては、
「あまりにも古く、(阪神淡路大震災の影響もあり)買い取れない」と...続きを読む

Aベストアンサー

民法の原則から言うと借地権が終了した場合は、借地人は「原状回復(=更地にして返す)義務」を負うという事になります。

しかし、借地借家法13条1項では「借地権の存続期間が満了した場合において、契約の更新がないときは、借地権者は、借地権設定者に対し、建物その他借地権者が権原により土地に附属させた物を時価で買い取るべきことを請求することができる。」とされています。
(同法附則9条に「この法律の施行前に設定された借地権」につき同法13条1項適用を除外する旨の規定が無い〔同条2項・3項は除外する旨の規定がある〕ので、旧法借地権にも適用されます。)

この「地主の買取時価」は「材木代」ではなく「建物」として評価した価格であると解釈されています。

建物解体処分費用を払う必要が無いどころか、多少の建物代もいただける(老朽化していればそう多額ではないでしょうが)と、借地借家法で借地権者は手厚く保護されているのです。

建物買取請求権をされると、拒否できません。

Q借地人から解約を申し出た場合の建物買取請求権

これから30年で土地を貸して、借地人(企業)が建物を建てることとしています。
契約書では、契約期間満了後に、双方のいずれかの解約申し出がない場合はさらに10年継続するとうたっています。
契約書には、契約期間が終了した場合に借地人の費用で原状回復するとうたってあっても、借地借家法16条によればこれは無効であり、それどころか建物買取請求権により、地主がお金を支払って買い取らないといけないということを聞きました。

そこでお尋ねしたいのですが、借地人から解約したいとの申し出により解約する場合についても、この建物買取請求権を行使できるのでしょうか。

もし、それが可能であるなら、あくどい企業であれば、ものすごく高価な建物を建てておいて、契約満了で出ていきますと言って、地主に買い取りを請求し、買い取れないなら、代わりに土地をいただくということも可能になってしまうと思うのですが、どうでしょうか。

Aベストアンサー

借り主側からの解約で、当然に建物買取請求権も放棄しているのだという見方が妥当かですが、調べたところ、判例は、「合意解約」の事例ではとくに合意しない限り、建物買取請求権を放棄したとみているようです。

合意解約と借り主からの解約では違いますので一概に言えません。そして、借り主から解約する場合でも、間接に更新を強制する戦略的な意味での買いとり請求はみとめてもいいように思います。

したがって、意見を変更したいと思います。相談者の方にはご迷惑をお掛けしました。

他方、いっそのこと建物買取請求権のない定期借地権として契約し、返還時期がきたらそこで、土地の買い取りを打診するほうが、悩まなくていいかという気もします。

相手企業の業績が定期借地満期のときにどうなっているかは不明ですから、条件付きで別途、売買契約でも結ぶのも考えられてはどうでしょうか。

Q地代の相場の調べ方を教えて下さい!

持ちビルがあります。
地代の相場をどこで、調べたら良いのでしょうか?

信託銀行?不動産屋?

教えて下さい。

Aベストアンサー

「固定資産税の3倍」と言うのは、固定資産税が年間15万円ならば、地代は年間45万円です。
固定資産税が月額15万円ならば、地代は、月額45万円です。
「固定資産税の3倍」は目安ですが、4~5倍が実勢価格です。
しかし、今回は「持ちビルがあります。」と言うことなので、最早、貸しているのだと思います。
そうだとしても、一度に値上げは難しいので裁判所に調停の申立をすべきです。

Q借地料の値上げを要求された

借地に自宅を建てて住んでいる者です。
最近地主が従来の地代を一挙に50%近く来月から値上げしたいと弁護士を介して申し入れてきました。
地価も昨年比10数%下がっていると聞きますし、値上げ理由も説明無く釈然としません。いまどき一挙に50%近くの値上げというのも納得できないのですが、どうすれば良いか良い方法を教えてください。

Aベストアンサー

 一つは、借地料の適正額の問題です。
 貴方は、従前からの借地料に比べて、50%の値上げとしていますが、
 適正な借地料が、12万円であるのに、貴方の借地料が、従前6万円で、
 これを、9万円に値上げしたいとの申し入れであれば、どうなんでしょうか?

 一度適正な借地料を調べてみればいかがでしょうか?

 土地代金の6~8%位が、年間の適正地代であるとの考え方もあります。


 それから、固定資産税ですが、これは、3年毎に見直される事、
 また、従前の固定資産税が、土地の価格高騰に対して、抑制されていた関係で、
下がる場合の率は、土地価格の下落ほど、下がっていません。

 従前は、低い借地料でも、固定資産を払って、赤字にならなければ良いと考えていた地主も、これほど、不況が続くと、その土地から一定の収入を確保したいと、考えるのも無理はないと思われます。

 一度、地主側の主張も聞かれてみれば、いかがでしょうか?
 相手側の弁護士ならば、説明してくれると思いますが・・・・。

 相手側の弁護士に説明を求める事をお勧めします。

 一つは、借地料の適正額の問題です。
 貴方は、従前からの借地料に比べて、50%の値上げとしていますが、
 適正な借地料が、12万円であるのに、貴方の借地料が、従前6万円で、
 これを、9万円に値上げしたいとの申し入れであれば、どうなんでしょうか?

 一度適正な借地料を調べてみればいかがでしょうか?

 土地代金の6~8%位が、年間の適正地代であるとの考え方もあります。


 それから、固定資産税ですが、これは、3年毎に見直される事、
 また、従前の固定資産税が、土地の...続きを読む

Q借地を手放す場合の元々建っている建物の解体費用について

借地権について教えてください。
旧借地権で借りている土地に持ち家が建っています。
私は結婚して家を出ており、父が亡くなって母が一人では住み続けられないということになりました。
先日地主さんに相談に行ったところ、地主さんの知っている不動産屋さんを紹介され、借地権を買い取ってくれるという話になりました。
たぶん建っている家を取り壊して、不動産屋さんが建て売りを建てて販売するという方向だと思うのですが、その場合家の解体費用などはこちらで全額もつことになるのでしょうか。
借地の契約書には、特に更地にして返還という内容はありません。
これから交渉が始まるので少しでも知識があればと思い質問しました。どうぞよろしくお願いします。

Aベストアンサー

no1です。

借地権売買の相手は不動産屋ですから、どなたの回答にも地主が買い取るような理解はしていませんよ。

No3さんの回答を補足すれば、
不動産屋への売却を地主が拒否した場合、「それなら地主さん、不動産屋に売る値段で買ってください」と言えるのです。これを「建物買取請求権」というのです。
地主が買うことになるので「建物」を買うと言う表現になります。

今回のケースは通常の借地権売買で、三者合意が出来る前提ですから、
不動産屋との金額の交渉ですね。
通常のケースですから、更地渡しの要求は無いと思います。但し、あまり金額が大きいと言ってくる可能性もあります。
解体費をどちらが持つかは法的に決まったことではなく、交渉の余地のある問題なんです。

ですから、よけいに、あなたはこちらから解体費の話はせずに「現状のままで」引き渡すのが当然という態度で臨めばいいのです。
相手は、おそらく解体費も計算に入れて金額を出してくると思います。

不動産屋が地主とどういう借地契約をするかはこのケースではあなたは関与してませんから、今後も関与しないことです。
「その問題はそちらでやってください。当方は希望の価格で売却できれば良いのです」という立場です。

no1です。

借地権売買の相手は不動産屋ですから、どなたの回答にも地主が買い取るような理解はしていませんよ。

No3さんの回答を補足すれば、
不動産屋への売却を地主が拒否した場合、「それなら地主さん、不動産屋に売る値段で買ってください」と言えるのです。これを「建物買取請求権」というのです。
地主が買うことになるので「建物」を買うと言う表現になります。

今回のケースは通常の借地権売買で、三者合意が出来る前提ですから、
不動産屋との金額の交渉ですね。
通常のケースですから、更...続きを読む

Q未登記建物の借地権

親戚の叔母さんが40年土地を借りて建物は叔母が建てて住んでいます。建物は未登記ですが毎年相応の地代を払い、固定資産税も叔母の名義で払っています。この場合、未登記建物でも借地権はあるのでしょうか?

Aベストアンサー

 ドモ ドモッ、  

> 今の土地を買い取るか、建物を相場で処分するかを迫られています。

 「自分(地主)に相場で売れ」または「土地の買主に相場で売れ」というふうに言われているのですか?

 だとしたらすごい地主ですねぇ (^o^;

 私は不動産の賃貸業をやっている者ですが、土地は駐車場か資材置き場などにしか貸しません。建物を建てたいという人には貸さないのです。

 なぜかというと、それは売ったのと同じだ(つまりもう、自分が生きている間は戻ってこない)からです。わずかな借地料程度で売ったも同然、では計算が合わないでしょ?

 ホワイトロック(なつかしきコンバット由来かな? (^^; )さんがお書きのように、「借地権を買い取ってくれ」と地主に言うのがよいでしょうね。

 「いくらで」と言われたら、自分の好きな金額を言って、相手も言って、というぐあいに話し合っていく(つまり、交渉する)のがいいんじゃないでしょうか。

> 土地を買い取る場合、路線化の借地権割合は適用されるのでしょうか?

 すでに説明がされてありますが、路線価は制度の主旨が違います。ですから、適用されるとかされないとかいう話ではないのです。

 適用云々の話ではないのですが、参考にして悪いわけでもありません。代金決定になにかもっともらしい根拠が必要だと思われたら、利用なさるのも悪くないんじゃないかと思います。

 まあ、私の個人的な価値観に従えば、ですが、建物所有の借地権の価値は路線価方式よりも大きくて、土地の相場とほとんど変わらない価値がありますねぇ。定期借地でないんでしょうから。

 ですから、土地を買う場合は差額はほとんどゼロで、また、借地権を売る場合はほとんど土地の代金と同じで売ることになります。

 私の個人的な価値観ですよ、あくまでも。くどいですけど、それだから私は貸さないのですが、そちらの地主さんは「ひどい」と言うかもしれません (^o^; 。いや、言うに違いないな。

 ま、とにかく、売る・買うという話になっているのであれば、大至急建物の登記をするべきですね。

 ドモ ドモッ、  

> 今の土地を買い取るか、建物を相場で処分するかを迫られています。

 「自分(地主)に相場で売れ」または「土地の買主に相場で売れ」というふうに言われているのですか?

 だとしたらすごい地主ですねぇ (^o^;

 私は不動産の賃貸業をやっている者ですが、土地は駐車場か資材置き場などにしか貸しません。建物を建てたいという人には貸さないのです。

 なぜかというと、それは売ったのと同じだ(つまりもう、自分が生きている間は戻ってこない)からです。わずかな借地...続きを読む

Q借地権と立退き料について

3年前に他界した母が持っていた借地権を相続しました。
母は元々その土地の借地権を持っておりましたが、
昭和54年に家を新築する際、新たに借地の許可を得ました。
私自身は別の場所に住み、借地に建てた家には誰も住んでいないので、
空き家にするのも勿体ないため人に貸しております。

ところが、先日地主に土地を返却して欲しいと言われました。
その土地を更地にし、新たに不動産を建てたいとの事です。
土地の面積は35坪で土地評価額は1坪18万円、
その金額を地主と借地人の2人で割り、1人当たり9万円、
35坪×9万円=315万円で土地を返して欲しいと言われました。
更地にする費用は当方持ちで65万円掛かり、手元に残る金額は250万円です。

果たしてこの金額は妥当なものなのでしょうか?
もし同意できないのなら裁判に持ち込み、
まずは借地権の相続に関わる承諾料として土地評価額の約15%、
約100万円を請求すると言われました。
その後、もちろん強制的に返却して貰うための手続きを行うとの事。
ネットで調べたところ、借地権の相続について承諾料は必要ないとの記述を見ましたが、
裁判の結果によっては支払わなければならない場合もあるのでしょうか?

地主からこの話があったのはつい先日の6月中旬で、
遅くとも7月中には土地を更地にしたいという強い希望があるようです。
6月末、つまり来週末までには結論を出して欲しいと言われました。
借地権は難しく、素人の私ではお手上げ状態です。
とり急ぎの質問で不躾とは存じますが、お力添えいただければ幸いです。
お忙しいところ申し訳ございませんが、重ねてよろしくお願い申し上げます。

3年前に他界した母が持っていた借地権を相続しました。
母は元々その土地の借地権を持っておりましたが、
昭和54年に家を新築する際、新たに借地の許可を得ました。
私自身は別の場所に住み、借地に建てた家には誰も住んでいないので、
空き家にするのも勿体ないため人に貸しております。

ところが、先日地主に土地を返却して欲しいと言われました。
その土地を更地にし、新たに不動産を建てたいとの事です。
土地の面積は35坪で土地評価額は1坪18万円、
その金額を地主と借地人の2人で割り、1人当たり9...続きを読む

Aベストアンサー

相続による名義の変更には通常承諾料の必要は無いようです。
また50%は低いでしょう。

<借地権価格>
土地を借りている場合、その賃借権それ自体が財産的価値を有します。特に都市部では所有権そのものよりも借地権の方が価値のある土地というのがほとんどです。土地自体が1000万円としても、賃貸している場合には、賃借権が700万円とか800万円で、所有権は残りの2、300万円というのが大半です。借地権価格については、今では相続税課税台帳とか路線価票をみれば、当該土地の借地権割合が60%とか90%とか出ていますので、更地の価格にその借地権割合を乗じた額が目安になるでしょう。

と言う記述が有ります。
更に、評価額は何の評価額でしょうか?
その土地自体の通常の売買取り引き価格ですか?

計算の基礎を記載します。
売買価格坪単価X坪数X借地権割合=その土地の借地権価格

また、家屋については買い取り請求が出来ます。
あなたが明け渡しを希望した場合には更地で返還する義務が生じますが、貸主からの返還請求ですので建物を買い取ってもらう事になります。
償却期間は25年程度ですので、償却期間は過ぎていますが、住める状態であれば、最低価値は存在します。(5%)
現在の取得価格の5%が買い取り価格と言う事です。
(木造の坪単価地域相場50万で総床面積20坪なら50万円となります)
手入れをしており、耐久性が高いと評価されるとアップします。

ですので、18万が売買相場で借地権が60%でも、
18X35X60%+50=428万
が、目安額でしょう。
借地権割合が高ければ、床面積が大きければ上乗せされますし、床面積が小さければ減額されます。

借地権割合の確認、売買相場の調査、建物の残存価値評価
をして下さい。
近隣の不動産屋などでも親切に教えてくれる店も有るでしょう。

* 現在の入居者の明け渡しの方も問題です。

元不動産営業

参考URL:http://homepage1.nifty.com/lawsection/tisikibako/chintaisyaku1.htm

相続による名義の変更には通常承諾料の必要は無いようです。
また50%は低いでしょう。

<借地権価格>
土地を借りている場合、その賃借権それ自体が財産的価値を有します。特に都市部では所有権そのものよりも借地権の方が価値のある土地というのがほとんどです。土地自体が1000万円としても、賃貸している場合には、賃借権が700万円とか800万円で、所有権は残りの2、300万円というのが大半です。借地権価格については、今では相続税課税台帳とか路線価票をみれば、当該土地の借地権割合が60%とか90...続きを読む

Q借りている土地の「借地権価格」と「売買価格」

嫁の実家は、借りている土地に自分で家を建てて住んでます。
いわゆる借地というやつと思います。

ずいぶんと昔から、地主さんのご厚意で借りており、
最近のアパート家賃1か月くらいの費用で、1年間の地代料金になっています。
しかし、貸し始めた頃の地主さんが亡くなり、息子さんに代替わりしてから、
その土地を買って貰えないか?との相談がありました。

価格は、路線価(60,000円)*130%=m2単価とし、これに土地面積(240m2)を掛けて土地総額(18,720,000円)を出しています。
(相手方不動産業者曰く、国土庁発表の時価らしい)

気になっているのはここからですが、
売買価格の算出で、先ほどの土地総額に借地権割合(30%)を掛けて借地権価格(5,616,000円)を出し、
土地総額から差し引いて売買価格(13,104,000円)を出しています。
当該地は、急な坂道途中の高低差のある土地ですが、バス・JR駅共に歩いて15分圏内にあります。
雪が降るとかなり神経を使うような土地ですが、比較的交通の便は良い所です。
この借地権割合とは妥当な割合でしょうか?((1))

ちなみに、高低差があるので今は玉石積みですが、最近の建築条例では玉石積み不可の為、
新築する際にはコンクリート土留にやり替えなければならず、7,000,000円くらい掛かる土地です。
また、この敷地を更地にしようと思うと、解体費用が2,000,000円くらい掛かるようです。
その為、先ほどの売買価格から9,000,000円を引くと、購入金額は4,000,000円が妥当でしょうか?((2))

嫁の実家は、借りている土地に自分で家を建てて住んでます。
いわゆる借地というやつと思います。

ずいぶんと昔から、地主さんのご厚意で借りており、
最近のアパート家賃1か月くらいの費用で、1年間の地代料金になっています。
しかし、貸し始めた頃の地主さんが亡くなり、息子さんに代替わりしてから、
その土地を買って貰えないか?との相談がありました。

価格は、路線価(60,000円)*130%=m2単価とし、これに土地面積(240m2)を掛けて土地総額(18,720,000円)を出しています。
(相手方...続きを読む

Aベストアンサー

>この借地権割合とは妥当な割合でしょうか?((1))

路線価と借地権割合は下の路線価地図で確認できます。
路線価は平米あたりの単価で示されています。
借地権割合は路線価の数字の後ろにA~Gで表記されています。
A:90%~G:30%までです。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h20/index.htm
路線価が低い場所は借地権割合も低く、路線価が高い場所は借地権割合
も高い傾向にあります。
ご自身で確認してみてください。

>先ほどの売買価格から9,000,000円を引くと、購入金額は4,000,000円が妥当でしょうか?((2))

はっきりいって論理がめちゃくちゃです。相手は意味さえ理解できない
と思います。
論点は土地評価が路線価×130%が妥当かどうか と、
それはそれとして、いくらなら買うかというだけの話だと思います。
相場観で買うというのなら、回りの土地の売買価格を調べればわかる
と思いますし、400万以上では買えないというのならそれで交渉
すればいいと思います。(笑われるかもしれませんが)

相手に事情があってどうしても現金が必要ということになれば指値は
きくと思います。
ただ、買わない場合借地料は値上げしてくると思います。
参考までに、借地料の相場は固定資産税の3倍程度までは、調停でも
認められます。

>この借地権割合とは妥当な割合でしょうか?((1))

路線価と借地権割合は下の路線価地図で確認できます。
路線価は平米あたりの単価で示されています。
借地権割合は路線価の数字の後ろにA~Gで表記されています。
A:90%~G:30%までです。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h20/index.htm
路線価が低い場所は借地権割合も低く、路線価が高い場所は借地権割合
も高い傾向にあります。
ご自身で確認してみてください。

>先ほどの売買価格から9,000,000円を引くと、購入金額は4,000,000円...続きを読む


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