宅地建物取引業法に違反？

新規の不動産会社から下記の指摘を受けました。

”旧不動産会社では、元々3,000円あった共益費を0円にし、
　賃貸契約を締結しているが、これは宅建業法違反です。”

賃料の値下げに見えて、実は共益費をけずられておりましたが、
仲介手数料に影響が無いようにする為でしょうか？
本当に違反なのでしょうか？

また、賃貸の契約書に住民・保証人の住民票等が無い分はどうでしょうか？（保証人については印鑑もありません）

宜しくお願い致します。

No.3 ベストアンサー 回答者： naocyan226 回答日時： 2009/07/30 12:34

No.2です。

やはり貸主さんですね。
そもそも仲介（不動産の賃貸借の媒介）業者は、貸主と借主の間に立ち、お互い素人同士の契約行為では、後々何かとトラブルが発生する恐れがありますから、専門的知識を有す業者が、素人では不足するところを補って賃貸借の円満な成立をさせるのです。従って、業者には法律でいろいろな義務を課しています。重要事項の説明義務もその趣旨に則り、貸主さんの希望や条件、物件固有の事項、登記その他権利関係等、素人では理解しにくい事項について、事前に分かりやすく説明することを命じているのです。

さて、お尋ねの問題の第一点は、貸主さんの意向を無視している事。契約の内容ですから、仲介業者が勝手に決めてはいけません。
第二に、賃貸料と共益費を勝手に混同してしまった事。貸主にとってはその合計額が入金されれば同じではないか、と思われますが、そうはいきません。仲介業者の手数料に影響します。仲介手数料は賃料の1ヵ月分に相当する額が最高限度です。今回の3千円を賃料に含めますと、手数料もその分増える事になります。借主の負担が増えますし、そのため顧客獲得の機会が減ることになり、貸主の不利益となります。

長々と言いましたが、要するに賃貸料を仲介業者が自己の利益のため勝手に変更することは、許されません。
新しい業者は、この点を言っているのでしょうね。

この回答へのお礼

丁寧な回答有難うございます。
ようやく理解できました。
貴重な時間を費やしていただき、誠に有難うございました。

お礼日時：2009/07/30 19:36

No.2 回答者： naocyan226 回答日時： 2009/07/30 11:45

質問者さんは貸主？それとも借主？

この不動産会社は貸主なのか仲介業者なのか、これだけでは、何が宅建業法のどこに違反するのか不明です。
共益費を0にして賃貸料に加える事は違反ではありません。それを禁止する条文はありませんよ。貸主と借主の同意で決めることですから。共益費は貸主か借主か、どちらが負担するかだけの事ですから。
もっとも、仲介手数料を増額するため、仲介業者が勝手に共益費を賃貸料に含めてしまうこたなら、違反となる行為でしょう。

賃貸の契約書に住民・保証人の住民票等が無いことは、それで貸主が信用し納得しているのなら、それでいいでしょう。別に決まりはありませんから。
印鑑もなくとも署名でいいなら、それでいいでしょう。普通は実印を求めますがね。

この回答への補足

回答有難うございます！

説明不足でした。
私は家主側です。旧不動産会社は仲介業者です。
共益費0円にする事を家主は聞いてなく、後から分かった事です。

新不動産会社が宅建業法に違反していると言うのですが
どこが違反しているか分からない為、質問させて頂きました！

補足日時：2009/07/30 11:57

No.1 回答者： putidenny 回答日時： 2009/07/30 10:59

仲介業者として、家賃と共益費の金額を明確に

説明していなければ、宅建業法の重要事項説明
義務に違反することになります。

賃貸の契約書で住民・保証人の住民票を求める
話はあまり聞いたことがありません。借り主の
実印押印と印鑑証明書を求めることはあります。
保証人の印鑑がなければ保証の効力は疑問です。

この回答への補足

回答ありがとうございます！

私は大家側になるのですが、いつの間にか共益費を
けずられて契約されていた状況です。（契約書からも）

共益費は0円でも、重要事項の説明さえ住民にしていれば
問題無しという事でよいのでしょうか？

補足日時：2009/07/30 11:24