不動産売買における媒介契約書がありますが、
成約価格の中から仲介料として
仲介不動産屋さんに支払う約定報酬額という
のがありますね。
その成約価格の意味によって約定報酬額が
変わりますが、
(1)この成約価格の意味は次のいずれでしょうか?
 1.不動産屋が買主に販売する時の値段
 2.不動産屋(購入者の代わり)が売主に支払う時の値段
(2)媒介契約書上の本体価額というのも次のいずれでしょうか?
 1.不動産屋が買主に販売する時の値段
 2.不動産屋(購入者の代わり)が売主に支払う時の値段

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A 回答 (4件)

seitanakitanさんの今のお家を不動産屋に売却し(売却価格500万円),その不動産屋がその土地を更地にし,建売住宅を建て,土地建物で販売する(販売価格2500万円),という理解でよろしいのでしょうか。


販売価格(2500万)=仕入価格(500万)+解体費(200万)+建築費(1000万)+登記費用・金利負担(100万)+利益(700万)
その場合ですと,seitanakitanさんの土地の直接の買主は不動産屋です。建売住宅を買う人ではありません。ですから不動産屋が幾らで転売し,幾ら儲けようがseitanakitanさんには直接関係無いことだと思いますが・・・なお,不動産屋に土地を売る場合は,仲介手数料は不要です。不動産屋は買主であり,仲介者ではないからです。

ところで,不動産屋さんが転売目的で土地を購入する場合は,不動産屋の利益と売れ残りリスクが加味されますので,ご懸念の通り,非常に安く土地は買い叩かれます。もし換金を急がないのでしたら,じっくりと腰を落ち着けて,エンドユーザーを探された方が高く売れると思いますよ。御検討下さい。

この回答への補足

たびたびのご回答本当にありがとうございます。
混迷の中、非常に助かっています。
状況についてはご回答者さんの理解のとおりです。
買い叩きとエンドユーザー探しの件、
了解しました。高く売るにはおっしゃるとおり
なんですね。

スッキリしていなかった私の頭を整理してみると
不動産屋にお願いする時に、実は方法は
1.不動産屋に買ってもらうのか
2.仲介だけしてもらってエンドユーザーに買ってもらうのか
の2通りあるということですね?
もちろん高く買ってもらいたいので、私は2.のつもりで
不動産屋にお願いしているつもりが、よくわからず
1.でお願いするところだったのかもしれません。
できるだけ2.に持っていきたいところですが、いつ売れるかとの現実的な絡みの判断になると思います。
買い叩かれるわけにいかず、かつなるべく早く現金化しなければならない面も考えると。

それらを踏まえ、ご返答のあった金額計算の例で
私の収入を見直してみて、
エンドユーザーの購買価格-解体費-建築費-登記費用・金利負担=売り主(私)の収入(土地本体価格500万+差額700万)=1200万
実際に、仲介する不動産屋さんに支払う仲介料は
1200×0.3+6万=42万で良い、という考えは成り立たないのでしょうか?
よくわからずに、仲介のつもりが不動産屋が買うというという
話になってしまったら、
私が500万、不動産屋さんが700万の取り分だと
私の方は割りがあわないですよねえ?
売れ残りリスクはわかりますが、それでも不動産屋さんの利益がでかすぎ、手放す方の利益が圧縮されすぎでは、
と思い納得しがたいのですが、この世界ではそういうものなのでしょうか?

補足日時:2003/04/09 22:42
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不動産取引における「成約価格」とは即ち[実際に販売された価格]の事です。

当初の販売価格から値引きしたり、追加工事が発生したりして価格が変更になる場合があるため[売買契約が成立した時の価格]という意味で「成約価格」と呼ばれています。
次に「本体価格」というのは[当該不動産そのものの販売価格]という意味になります。つまり下の方が仰られているように、不動産取引には「諸経費」と呼ばれる様々な費用が掛かってきます。火災保険や登記費用などがこれにあたる訳ですが、これらは謂わば不動産物件の取引に付帯してくる費用ですから所謂「本体価格(取引の対象となった建物や土地の価格)」とは別のものになる訳です。従って

成約価格=本体価格=買主の購入代金=売主の販売価格

ということになる訳です。つまりおなじ性質の金員をそれぞれの状況によって別の呼称で呼んでいるに過ぎないのです。
因みに不動産会社が物件の仲介を行なった時の手数料はその上限が法律によって定められており、その上限を超えて支払いを要求する事は出来ません。通常約定報酬額は

成約価格×3%+6万

に設定されており、これが法律上の上限金額でもあります。ただし物件によって売主からしか手数料が出ないものと、売主からも買主からも手数料が出るものがあり、新築の物件を仲介した場合には通常後者が適用される事が多くなります。ただし下の方が仰られているように、不動産会社が自ら売主になる場合には[物件の仲介]には当たりませんから、仲介手数料は全く不要と言う事になる訳です。

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。
なるほど、丁寧な説明ありがとうございます。
昨日私と行き違いで回答いただいていた
ようですね。
そこで仲介してもらうにあたって疑問なのですが
たとえば、仲介不動産屋が新築物件プランとして2500万として
買主がついたとして
こちらが売る側の場合、
仲介不動産屋が、取り壊し費用など差し引いて
土地代として500万にしかなりませんでした、と言って
私の受け取り金額が500万、工務店が建築費用で
1000万、取り壊し費用で200万、差額の
800万がマージンとして仲介不動産屋さんの
取り分となる、というようなことはないのでしょうか?
これだと3%+6万どころではないですよね。
搾取というか・・・
こちらが不動産取引の内情に疎いということで、こういう事もあり得るのでしょうか?
この場合、売る側の取り分が1200万ぐらいあっても
いい気がしますが。
また、この場合の成約価格はどれをさすのでしょうか?
2500万でしょうか?それとも・・・
よろしくお願いします。

補足日時:2003/04/08 22:45
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下のアドバイスに補足です。



買主の実際の支払総額は,
 支払総額=不動産価格+登記費用(登録免許税+司法書士報酬)+仲介手数料+(ローン手数料など)
一方,売主の手元に実際に入る受取総額は,
 受取総額=不動産価格-仲介手数料-(抵当権抹消費用,測量費用など)
となります。仲介手数料の基準となるのは,不動産価格ですので,売主価格でも買主価格でも基準金額は同一です。

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。
不動産売買についてよくわかっていなくて
また質問させてください。
兵庫県尼崎市(大阪市の隣)の築30年以上の
土地つき建物物件(建物に取り壊し費用必要)20坪を
売ろうとしていますが、1000万以下~500万の
査定です。
仲介する不動産屋がどこで利益をあげようとしているのか
疑問なのですが、直接聞ける内容ではないので・・・。
例えをあげてみます。
不動産屋さんは売る側と買う側の間に
たって仲介料を取るとして
不動産価格1000万となり、仲介手数料は約定報酬額の
3%、そのほかの要素は一切無視するとします。
そうすると、
買主の支払総額は、1000+30=1030万
売主の受取総額は、1000-30=970万
ということで不動産屋は双方からで60万の収入、
それとも30万のみで売主受取1000万、のみの
どちらでしょうか?
購入者が家を新築する前提で家込みで2500万で
不動産屋と契約した場合は?
ということで疑問が多く、約定報酬額は何を指すのか?と。

補足日時:2003/04/07 22:37
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この回答へのお礼

補足でまちがえました。
最後の1行ですが、約定報酬額ではなく、
どれが成約価格なのか?でした。
すいません。
お礼コーナーで失礼します。

お礼日時:2003/04/07 23:10

不動産の仲介に対して誤解があるようですが,買主が支払う代金は,直接,売主に対して支払われます。

ですから
 買主の購入代金=売主の販売代金
です。不動産屋に購入代金を支払うわけではありません。不動産屋に支払うのは,仲介手数料のみです。

まれに,不動産屋が売主から直接物件を買い取り,一般の買主に再販売することがありますが,その場合は,不動産屋が一般買主にとっては直接の売主になります。また,不動産屋が売主の場合は,その不動産屋で直接購入すれば,仲介手数料は不要です。
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>「決済時の支払」にしてもらうのが良いのでしょうか。

そうですね。その方がいいと思いますよ。
仰る通りローン特約で契約が解除になった場合は返金してもらう事になりますしね。

仲介業者としては出来るだけ早く受け取りたいのは本音でしょうが、大手なら一人のお客様の手数料で資金繰り云々なんて事はないでしょうし。

ただし、大手の業者はとにかく「融通」が利きません。
社内の規定で「ガッチガチ」に固められていますから、社内の規定で「仲介手数料は契約時に」となっていて、貴方ご自身がその旨書かれている書面(支払約定書)にサインをしていたら難しいです。

まぁ、何事も「交渉次第」ではありますが。

Qヴァイスのルールについて 

ヴァイスのルールについて 

これってできますか?

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 レべル1の黄色のキャラをプレイできますか? 召喚、アタックなど

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また、上の状況で黄色のキャラを出した後、何らかの効果で
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起動効果を使ったりアタックすることはできます。

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場に出す効果ではなく、キャラクターの起動効果を手札にある状態で
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素人でして、よくわからないので、質問いたしました。

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またローン申請審査で、私は借り入れ額を1000万希望していました。ローン審査での結果は、借り入れ可能という結果でした。そのあと、何故か仲介業者は借り入れ額を1100万をすすめてきました。

段々と不信感が積もってきました。

以前に不動産に務めている知り合いに、雑談として、マンション購入をしようかと思ってるという話をしました。(不動産の交渉は全くしていません。)知り合いの不動産では社員割引で、仲介手数料が半額になると言っていました。

その話をA仲介業者に言うと、抜き行為になると言われました。場合によっては法的手段を取るといわれました。

マンション購入が、嫌になってきてしまい、その物件を購入するのを辞めようかと思ってきました。

この場合、(1)A仲介業者に払う仲介手数料は発生するのか、(2)抜き行為となって法的手段に業者は出るのでしょうか(3)A仲介業者は、ローン審査が通ってからしか、値引き交渉が出来ないと言っていましたが、そうなんでしょうか?(4)マンション自体の購入を辞めることはできるのでしょうか?

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素人でして、よくわからないので、質問いたしました。

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またローン申請審査で、私は借り入れ額を1000万希望していました。ローン審査での結果は、借り入れ可能という結果でした。そのあと、何故か仲介業者は借り入れ額を1100万をすすめてきました。

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(2)抜き行為となって法的手段に業者は出るのでしょうか
依頼していた仲介業者から紹介された物件を他の仲介業者に頼んで仲介することを抜き行為といって、業界では非常に嫌われる行為です。また、抜き行為を行った業者に対して、元々依頼を受けていた業者からの損害賠償請求を認めた判例があります。要するに訴えられる可能性はあります。


(3)A仲介業者は、ローン審査が通ってからしか、値引き交渉が出来ないと言っていましたが、そうなんでしょうか?
ケースバイケースです。売主によってはローン審査が通らないうちは話しにくいという事はあります。質問者の事を考えて言っている場合もありますので、一概に不信感をもつほどのものでもないと思います。

(4)マンション自体の購入を辞めることはできるのでしょうか?
相手方が履行に着手していなければ(別の物件を購入して住み替えの準備をしているなど)手付金を放棄して売買契約を解除できます。売買契約自体を結んでいなければ、止める意思だけを伝えればよいです。

宅建業者です。

(1)A仲介業者に払う仲介手数料は発生するのか
仲介手数料の支払い時期は媒介契約に記載されています。売買契約締結時にとしているものが多いと思いますので、その場合は売買契約が締結されていれば、契約書上支払い義務があると言えます。ただし多くの仲介業者(私も含めて)は特別な事情が無い限り、実際に不動産の引渡しが終わるまで請求はしないと思います。売買契約を結んでいなければ支払い義務はありません。


(2)抜き行為となって法的手段に業者は出るのでしょうか
依頼していた仲介業者...続きを読む


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