共同名義→個人名義 贈与税は？

5年ほど前に3000万ほどで新築の家を建てました。
内訳は、家2200万　土地800万です。

持分は家1/2　土地は1/9です。土地は嫁９の私１です。
妻の年収は約500万　私は2年ほど前から専業主夫になっているので
収入がありません。確定申告もしておりませんし、もちろん住宅控除も受けておりません。

さて、本題ですが、妻が別の銀行から借り換えをするために、今の共同名義を個人名義に変えることになりました。
その際、贈与税はもちろん発生するのはわかるのですが、銀行の方が言うには、私の現状を考えると贈与税について税務署にばれないのではないかというのですが本当でしょうか？
また、司法書士に頼めば贈与税がかからないように出来る方法があるというのですが本当でしょうか？
また、そのような方法がある場合、司法書士にどのようにお願いすればよろしいのでしょうか？
ぜひ、教えていただきたいです。よろしくお願いします。

No.3 回答者： Pavel3118 回答日時： 2011/10/08 00:49

まず単純に贈与となるのかの検討が必要かと思います。

確かに奥様は不動産という財産の贈与を受けるのですが、ローンの名義を共同名義から奥様単独名義に変更するため、同時に旦那様が負担すべきローン債務を引き継ぐこととなります。

これは負担付贈与ということとなり、単純な贈与税の計算とはなりません。

具体的には、贈与を受ける財産の時価から、引き継ぐ債務額を差し引いた残りが、贈与された財産の金額となります。

不動産の価値が債務額を超えてるならば、その差額は奥様が贈与を受けた金額となりますし、逆であるなら旦那様が贈与を受けたこととなります。

さらに旦那様は不動産を奥様に渡すのと引き換えに、債務の支払いを免れるという経済的利益を受けることとなりますので、その不動産を奥様に負債額で売却したとみなされます。

ですが、５年前に購入した不動産なら値上がり益は見込めず、むしろ損失の場合が多いのであまり心配しなくともよいかと思います。

さて、どのような方法で名義を変更しようとも、税務署は実情をもとに判断すると思いますので、奥様の名義に変更する時点で、司法書士にどのように頼もうと対応が変わるとは思えません。

おそらく真正な登記名義の回復など、贈与以外の名義変更原因を用いることを考えているのかと思われますが、当事者の同意があればどうにでもなるような登記上の名義変更理由だけで税金のかかるかからないが変わるならみんなそうするでしょう。

まずは不動産の価値と旦那様の負担しなければならないローン残高を確認したほうがよいかと思います。

No.2 回答者： mnb098 回答日時： 2009/08/20 22:48

#1の回答の20年以上の婚姻による夫婦間の贈与特例以外なら、贈与税について税務署にばれないのではないかという銀行員はモラルに欠けます。

脱税を勧めた上で、自分のところのローンを伸ばそうと言うとんでもない人間です。もしばれてもあなたの責任で他人ごとだと、あるいは運が悪かったと言うでしょう。

顧客相談室に一言確認しましょう。こんなうまい話を持ちかける行員がいるが、銀行は責任持つのかと。
それならお宅で安心して借換ができますと。

「ばれる、ばれない」の意識がありますから、最初から「脱税」の認識があるはずです。

連帯債務を単独債務に変更して、不動産持分も単独にする事を考えているかも知れませんが、登記の原因を「錯誤とか負担つき贈与」などで、うまくする相談をと言っているのであって、税務署が認めるかどうかは確実ではありません。

No.1 回答者： mukaiyama 回答日時： 2009/08/20 22:25

＞銀行の方が言うには、私の現状を考えると贈与税について税務署にばれない…

その銀行員がスーパーに行ったら、小さな商品はポケットに入れてもばれないと思っているのでしょうね。
贈与税や相続税も所得税と同じ「申告納税」となっています。
スーパーでレジ係に、「私はこれだけ買います」といってかごごと渡すのと同じで、贈与税も必要なら自分から進んで確定申告をしなければなりません。

＞内訳は、家2200万　土地800万です…

買ったときの値段は贈与税の計算に関係なく、建物は固定資産税評価額、土地は路線価が基準となります。
それぞれいくらぐらいでしょうか。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4602.htm

＞その際、贈与税はもちろん発生するのはわかるのですが…

前述の評価額によったとしても、土地と建物を合わせたあなたの持ち分が 110万以下ということはないでしょうから、やはり贈与税は発生するでしょうね。

＞また、司法書士に頼めば贈与税がかからないように出来る方法があるという…

別に司法書士でなくても、あなた方が 20年を経た熟年夫婦なら、2000 + 110 = 2110 万まで、たしかに贈与税は発生しません。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4452.htm

＞そのような方法がある場合、司法書士にどのようにお願いすればよろしいの…

司法書士にお金など払わず、自分で確定申告をすれば良いだけです。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4429.htm

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm