当マンションの管理規約に次の条文があります。

第68条(訴訟)
この規約に関する管理組合と組合員、占有者もしくは使用料を納付すべき者その他との間の訴訟については、次の各号のとおりとする。
一 対象物件所在地を管轄する地方(簡易)裁判所をもって、第一審管轄裁判所とすること
二 訴訟費用および弁護士費用その他実費全額は、敗訴者の負担とすること
三 理事長は、区分所有法第26条第4項の定めにより、その職務に関し組合員のために原告または被告となった場合は、その旨を遅滞なく組合員に通知すること

原始管理規約に上記の条文が記載されただけで、区分所有者は全ての訴訟を包括した弁護士費用の敗訴者負担条項に合意したことになるのでしょうか?マンション購入時の売主の説明では、「規約は標準管理規約に基づき作成したもので、物件の特性により多少の変更を加えました。」と述べておりその旨の文書も残っています。管理費滞納者に対する管理費請求訴訟で、滞納者に対し訴訟弁護士費用を請求するのは理解できるのですが、原始規約を作成した管理会社によると、管理組合と組合員との間のあらゆる訴訟に弁護士費用敗訴者負担条項が適用されるとのことです。
現行法では、弁護士費用は訴訟費用に含まれておらず、それぞれの当事者が負担するものと思います。この条文、何か違和感を覚えるのですが、皆様の管理規約にも同様の条文がありますか?

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A 回答 (5件)

分譲マンションの管理規約は、通常は分譲時に同意文書に署名捺印を求められ、書面による全員の合意という位置付けで発効されます。


なので、法的には全ての条項を合意したとみなされています。

しかしながら、規約はあくまでも自治規範ですから、いつでも改正することができます。

確かに標準管理規約には、
前項の訴えを提起する場合、理事長は、請求の相手方に対し、違約金としての弁護士費用及び差止め等の諸費用を請求することができる。
という表現を使っており、roger13様のマンションではその他の部分もなぜそのような条文にしたのか・・意図がわかりません。

裁判では違法行為に基づく場合を除いて、相手への弁護士費用の請求は認められませんが、規約では抑止力を期待する為に敢て強い罰則規定を盛り込む場合もあります。
但し、その場合には「請求することができる」というような表現を使うべきで、「・・敗訴者の負担とすること」という表現は、裁判所の判決を無視することにもなりかねません。

違和感というのはとても大切な感覚だと思っています。
なかなか気付かない部分ですが、良く読み込んでおられると感心致しました。

築年数がわかりませんが、原始規約のままのようですので、これを機会に見直すことも必要かもしれません。
このままですと、勝訴した時の理事長は自分の意思に関係なく敗訴者に対して弁護士費用を請求しなければなりません。
法的な立場と他の管理組合員に対する責任の間で、別な問題が生じてしまいます。

管理規約は区分所有法を始めとして他の法律との兼ね合いや建物の形状等も拘ってきますので、そのマンションに適した規約を作るのは専門家に依頼されますようお勧めいたします。

参考URL:http://www.nikkanren.org/

この回答への補足

kamaryu様 ご教示ありがとうございます。

管理会社が購入者宛てに配付した平成11年8月の書面によりますと、「本物件の管理規約は、中高層分譲共同住宅標準管理規約(1997年2月)に基づいて作成しておりますが、売買物件の特性その他の理由により、多少の変更を加えております。建設省通達(1993年12月)に基づき、管理規約と中高層分譲共同住宅標準管理規約との相違点を別紙に示します。」と記載されていますが、規約68条と中高層共同住宅標準管理規約(1997年2月)との相違点については、示されていません。二年ほど前から、国交省が示した新標準管理規約を参考にした条文にするよう管理会社や管理組合理事会に規約改正の私案を書面にて提出しているのですが、定期総会で議案提出されたことはありません。管理会社は大手デベロッパーの子会社ですが、一区分所有者の意見など歯牙にもかけない傲慢さです。この規約条文を以って、あらゆる訴訟を包括した弁護士費用(報酬)全額の敗訴者負担条項に合意したと見做されるのは心外ですので、来年4月の定期総会に再度規約改訂の議案提出を理事会に働きかけたいと思います。

補足日時:2009/08/27 11:25
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この回答へのお礼

kamaryu様 ありがとうございました。

kamaryu様の下記アドバイス、管理組合理事会に提案いたします。

「管理規約は区分所有法を始めとして他の法律との兼ね合いや建物の形状等も拘ってきますので、そのマンションに適した規約を作るのは専門家に依頼されますようお勧めいたします。」

お礼日時:2009/08/27 11:44

「敗訴者負担制度」が国の制度で採用されていないからといって、全て無効になるということにはなりませんよ。

「契約自由の原則」といって、契約の内容がは当事者がいかようにも決められます。内容が公序良俗に反しているとされれば無効になりますが(民法90条)、国が制度で採用していない、ということが「公序良俗違反」の根拠になるとは思えません(実際、採用しようという動きもあるわけですし)。

確かに訴訟費用においては弁護士費用は除かれますが、不法行為などの場合、「損害」の一つとして弁護士費用が請求されるのは良くあることで、実際、裁判においても認められています。

消費者契約法においても、無効となるのは「一方的に不利益な内容」です。敗訴者がどっちになるかは訴訟の結果次第なので、「一方的」ではないですよね。

したがって、契約内容として同様の内容を入れることが無効になるとは思えません。ただし、判例もなさそうなので、最終的には裁判をしてみないといけない、ということになります。また、弁護士費用は訴訟が終わるまで確定しないので、訴訟に勝訴した上で、別途、弁護士費用の支払いを求める訴訟を起こさなくてはならないので、かなり面倒そうですね。
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この回答へのお礼

大変参考になりました。ありがとうございました。近々、管理組合の使途不明金について管理組合を提訴いたします。その際この条項がどのように運用されるのか、実際の裁判の中で確かめてみようと思います。

お礼日時:2009/08/31 19:25

「敗訴者負担制度」を先取りした規約だったのでしょう。


「敗訴者負担制度」は国会で廃案になっていますから、明らかに無効です。↓
http://www.jdla.jp/haisosha/haiso_index.html

また、無効であるだけでなく、後々禍根を残すことになります。
例えば、ある訴訟で管理組合が勝訴したとします。判決では訴訟費用
の負担割合も言い渡されるはずです。もちろん弁護士費用は除外です。
判決がでたあと、管理組合は規約により、判決を無視する形で訴訟費用
と弁護士費用を訴訟相手に請求し、応じなければ弁護士費用請求の訴訟
を起こさなければなりません。
当然、請求訴訟は敗訴するでしょう。
つまり、この規約は管理組合に無駄な訴訟を義務付けているともいえる
わけです。

管理会社の担当者に、この条文は小泉改革当時の残骸であることを
教えてあげてください。

この回答への補足

管理組合と組合員との間の訴訟は、この規約が適用されると管理会社は主張しております。一介の区分所有者の言い分より管理会社が正しいと理事会役員等は信じ込んでいます。このような傲慢な管理会社に強制的に分からせる方法はありませんか?

補足日時:2009/08/28 11:29
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この回答へのお礼

ご教示ありがとうございます。

お礼日時:2009/08/28 11:38

マンション管理組合は事業者としても



マンションに住んでいるいる人は個人です

ので対 個人契約に成ります

この回答への補足

原始管理規約を作成した管理会社 H 社は、前の補足内容で書きましたとおり、「本物件の管理規約は、中高層共同住宅標準管理規約に基づいて作成しておりますが、売買物件の特性その他の理由により、多少の変更を加えています。建設省通達に基づき、本物件の管理規約と標準管理規約との相違点を別紙に示します。」と述べながら、別紙には弁護士費用敗訴者負担条項について標準管理規約との相違点を示していません。したがって、各区分所有者にそれぞれ誤認が生じます。

下記の消費者契約法に基づき、既に提出した「管理規約承認書」を取り消し、全ての訴訟を包括した弁護士費用の敗訴者負担条項には合意しない旨の意思表示をしたいと思いますが、法的にどうなのでしょうか?

(消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示の取消し)
第四条消費者は、事業者が消費者契約の締結について勧誘をするに際し、当該消費者に対して次の各号に掲げる行為をしたことにより当該各号に定める誤認をし、それによって当該消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示をしたときは、これを取り消すことができる。
一重要事項について事実と異なることを告げること。当該告げられた内容が事実であるとの誤認
2 消費者は、事業者が消費者契約の締結について勧誘をするに際し、当該消費者に対してある重要事項又は当該重要事項に関連する事項について当該消費者の利益となる旨を告げ、かつ、当該重要事項について当該消費者の不利益となる事実(当該告知により当該事実が存在しないと消費者が通常考えるべきものに限る。)を故意に告げなかったことにより、当該事実が存在しないとの誤認をし、それによって当該消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示をしたときは、これを取り消すことができる。ただし、当該事業者が当該消費者に対し当該事実を告げようとしたにもかかわらず、当該消費者がこれを拒んだときは、この限りでない。

補足日時:2009/08/28 11:22
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この回答へのお礼

nrb 様 ご教示ありがとうございます。

「目からうろこが落ちる。」の例えのように、すっきりしました。

お礼日時:2009/08/27 11:36

弁護士費用の敗訴者負担条項に合意したことになるのでしょうか?



裁判所が決めることですのでこの条項は無効ですです

また消費者契約法には
(消費者が支払う損害賠償の額を予定する条項等の無効)

第九条 次の各号に掲げる消費者契約の条項は、当該各号に定める部分について、無効とする。

 一 当該消費者契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定める条項であって、これらを合算した額が、当該条項において設定された解除の事由、時期等の区分に応じ、当該消費者契約と同種の消費者契約の解除に伴い当該事業者に生ずべき平均的な損害の額を超えるもの 当該超える部分

 二 当該消費者契約に基づき支払うべき金銭の全部又は一部を消費者が支払期日(支払回数が二以上である場合には、それぞれの支払期日。以下この号において同じ。)までに支払わない場合における損害賠償の額を予定し、又は違約金を定める条項であって、これらを合算した額が、支払期日の翌日からその支払をする日までの期間について、その日数に応じ、当該支払期日に支払うべき額から当該支払期日に支払うべき額のうち既に支払われた額を控除した額に年十四・六パーセントの割合を乗じて計算した額を超えるもの 当該超える部分 

(消費者の利益を一方的に害する条項の無効)

第十条 民法、商法その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し、消費者の権利を制限し、又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、民法第一条第二項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものは、無効とする。

とあり対個人に対しては
無効と思われます

この回答への補足

早速、ご回答戴き誠にありがとうございます。ひとつ疑問があります。消費者契約法の第一条は次のとおり定めています。マンション管理組合は事業者とは言えませんが、消費者契約法を適用できるのでしょうか?ご教示戴けましたら幸甚です。

第一条この法律は、消費者と事業者との間の情報の質及び量並びに交渉力の格差にかんがみ、事業者の一定の行為により消費者が誤認し、又は困惑した場合について契約の申込み又はその承諾の意思表示を取り消すことができることとするとともに、事業者の損害賠償の責任を免除する条項その他の消費者の利益を不当に害することとなる条項の全部又は一部を無効とすることにより、消費者の利益の擁護を図り、もって国民生活の安定向上と国民経済の健全な発展に寄与することを目的とする。

補足日時:2009/08/26 21:18
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この回答へのお礼

初めての投稿で慣れないせいもあり、お礼を申し上げるのが、後になってしましました。お詫び申し上げます。
大変参考になりました。ありがとうございました。

お礼日時:2009/08/27 10:19

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変えることができる事項としては
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 辞書を引いてもらえば分かる通り、リフォームとは「改良」「改善」です。「ぜん」の字が違いますね。

 ゆえに、改良・改善のために支出した費用は、(基本的に10万円を越えるなら)経費にできません。

 区分けは微妙です。

 例えば、マンションの外壁のペンキ塗り替えなどは、「良くしたつもりはない」のがふつうでしょうが、基本的に「リフォーム」で、経費になりません。

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 ちなみに、一部でも良くなると、「良くなった部分」だけが経費にならないのではなくて、「全部(復旧部分を含む全体)」が経費でなくなりますので、工夫が必要です。
 

 不動産賃貸業を営んでおります。

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 区分けは微妙です。

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管理会社社員です。

そういうことは、必ず管理委託契約書に書かれています。
標準管理委託契約書では、

(管理員室等の使用)
第七条 甲は、乙に管理事務を行わせるために不可欠な管理員室、管理用倉庫、清掃員
控室、器具、備品等(次項において「管理員室等」という。)を無償で使用させるも
のとする。
2 乙の管理員室等の使用に係る費用の負担は、次のとおりとする。
一 ○○○○費 甲(又は乙)の負担とする。
二 ○○○○費 甲(又は乙)の負担とする。
三 ○○○○費 甲(又は乙)の負担とする。
四 ○○○○費 甲(又は乙)の負担とする。

となっております。

この場合、冷蔵庫が「管理事務を行わせるに不可欠」かどうかはかなり微妙ではありますが、通常、エアコン等管理会社や管理員が代わってもそのまま管理員室に設置されているものであれば、管理員用の備品と言うことで、管理組合が負担する事になります。
ある程度の規模のマンションであれば、ミニキッチンとあわせて、冷蔵庫が最初から設置されている例も多いです。

最終的には話し合いで決まることになると思いますが、一日勤務の管理員であれば、エアコンや小型冷蔵庫辺りは欲しい、と言うのは本音でしょうね。実際、私の担当物件でも、居住者から不要になった冷蔵庫を貰って管理人室に入れた管理人もいます。お茶を冷やしておいたり、お弁当を入れておいたりしているようです。確かに従業員の福利厚生ではないか、と言う見かたはできますから、管理会社に負担してもらってもおかしくはないでしょう。ただ、一般的には「管理人室の備品」になるものは、管理組合の負担になると思われます。

参考URL:http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha03/01/010409_.html

管理会社社員です。

そういうことは、必ず管理委託契約書に書かれています。
標準管理委託契約書では、

(管理員室等の使用)
第七条 甲は、乙に管理事務を行わせるために不可欠な管理員室、管理用倉庫、清掃員
控室、器具、備品等(次項において「管理員室等」という。)を無償で使用させるも
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間借りで自営業を営み始めたものですが、間借り部分のリフォームを行い、その請求書が来たのですが、予想外に高額で、その工務店は大家さんの息がかりの工務店であり、苦しい立場に置かれています。そこで、リフォーム費用について以下の点について質問させていただきます。是非アドバイスなどをお願いいたします。
1)木造2階建て住宅(築30年程?)1F部分47m2の炉フォームで、間取り変更を伴うリフォームの場合、リフォーム代は坪単価どれくらいまでが相場でしょうか?特に高額なものは使用していません。
2)また、リフォームに関わる人件費が一日一人当たり2万円の計算になっていますが、これは相場から見てどうでしょうか?
3)また、工事に入る前も入ってからも費用について、費用面でのきつさも伝え、見積もりを出してもらうようにお願いしましたが、結局工事終了して1ヶ月経ってからの見積書と一緒の請求となり、かつ、工事終了時に「これくらい」と口頭説明された金額を大幅に上回っている状況です。こうしたことはどう捉えればいいのでしょうか?
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建築会社に勤務し、リフォームを担当している一級建築士です。
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アドバイスになっていないかも知れませんが、頑張ってください!

建築会社に勤務し、リフォームを担当している一級建築士です。
まず、1)については工事内容がよくつかめないので何ともいえません。もう少し詳しい内容をお伝えください。
2)については妥当というかむしろ安いと思います。私の会社の場合、大工の手間賃は25000円/日くらいです。
3)これが一番問題ですね。本来であれば見積り内容を検討し納得した上で契約、着工すべきものです。建築業者サイドから言わせて頂けると、工事完了後に金銭面でもめるのが一番面倒です。ですから事前に工事内容の詳細打ち合わ...続きを読む

Qマンションの管理組合・設備・管理費・管理会社について

こんばんは。私は新築分譲マンションに入居して約1年のものです。
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ところが今回、温泉以外に浴場で使用するシャワーなどのガス代金が当初の予想(販売会社の見通しの甘さ)よりオーバーしていてその経費をどうするか今度第2回の定例総会があります。
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そこに共同浴場のガス代問題が浮上しているのです。
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ただでさえ管理費を未納にしている住人がいるのにそれさえ回収せずに新たに負担を増加させるのが嫌なのです。
でも、増加するガス代はなんとかしなければならないのです。
節約策は賛成です。見栄え重視で意味の無い電灯などもあるので。
で、今回の総会では管理組合理事に立候補しようかと思っています。(元々やりたがる人はいないし今のままでは任せておけないので)
で、

(1)ガス代のことですが無料で入れると宣伝していた会社側には責任はないのでしょうか?(元々は見通しが甘かったからこうなった)
(2)節約策以外に新たに自動販売機などを増やし収入増(ガス代損失補填)をもくろむために良い案はないでしょうか?
(3)管理費の滞納を積極的に請求しない管理会社に対し鉄槌を下す事はできないでしょうか?

体験談なども聞かせていただければ嬉しいです。よろしくお願いします。

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Aベストアンサー

No.2です。

法律の種類は知りませんが、平成16年に、管理費の滞納金の支払いは、5年で時効という最高裁の判決が出たそうで、それがどんなケースにもあてはまるというものです。

その事例は、要約すると、管理費滞納付きの中古マンションを買ったが、知らなかったため、5年以前のものは払わなくて良いというものです。
それがでるまでは、10年だったそうです。たとえ故意に払わなくっても適応されると聞き、あまりの理不尽さに、血も涙もない判決と嘆いています。
まあ、殺人でも、15年で時効ですし、人殺しで捕まっても、15年とか20年の懲役ですから、被害者はいつも、ふみにじられっぱなしです。

時効を中断するのには、

1、滞納者に、〇〇年〇〇月〇〇日現在、いつから、いつまでの管理費等、総額いくらを滞納しています。というふうに、紙に書かせて、日付・署名・捺印させる。(理事会に呼んで、下書きをみせて、納得させ、こういうふうに書いて、と言うといいです)

1、裁判所に、支払い督促の訴えをする。(簡易裁判所に行くと方法を教えてくれまし、素人でもできます)

と聞いています。詳しくは、法律相談して下さい。(弁護士もいろいろですので、いろんな弁護士に聞くといいです)

総会や、理事会のたびに、管理会社に、どうしたらいいの?と質問したり、話したりしていましたが、管理会社の担当者から、適切なアドバイスがなく、滞納者のほうが知識が豊富でしたので、結果的に負けてしまいました。(滞納者は、仲間ではなく、知識を悪用する、ずる賢い敵でした)

今は、管理規約に、1年間の滞納で、裁判所経由の支払い督促をする、と決めました。

反省として、管理会社まかせにしないで、管理会社を使う。ちょっとしたことでも、早めに理事会を開き、対策をたてる。

No.2です。

法律の種類は知りませんが、平成16年に、管理費の滞納金の支払いは、5年で時効という最高裁の判決が出たそうで、それがどんなケースにもあてはまるというものです。

その事例は、要約すると、管理費滞納付きの中古マンションを買ったが、知らなかったため、5年以前のものは払わなくて良いというものです。
それがでるまでは、10年だったそうです。たとえ故意に払わなくっても適応されると聞き、あまりの理不尽さに、血も涙もない判決と嘆いています。
まあ、殺人でも、15年で時効です...続きを読む

Q中古不動産(建壊し費用・リフォーム)

土地付き中古不動産を見ていると、更地の土地より安い場合があります。

1 これは、何故でしょうか?
2 中古不動産の建て壊し費用はどのくらいなのでしょうか?

3 築20年から40年の3LDKのリフォーム費用はどのくらいでしょうか?

教えて下さい。よろしくお願いします。

Aベストアンサー

1.何らかの事情のため売り急いでいる。再建築不可の物件。あらかじめ解体費用分を割り引いている。不動産の価格は需給関係で成り立っているので、理由無しの割安物件というのは基本的にはありません。詳しくは不動産業者に聞いてみてください。
2.現場見ないとわかりませんが、目安は坪4万以上。
3.希望次第。50万から1000万クラスまで幅広いです。

Q自主管理マンションです。このたび管理規約の改正作業をします。

自主管理マンションです。このたび管理規約の改正作業をします。
作業は標準管理規約を自分のマンションにアレンジして修正していこうかと考えています。
そこでこの標準管理規約のワード文書バージョンやエクセルバージョンを探しているのですがないでしょうか?

Aベストアンサー

簡単にするならPDFでも画面で範囲コピーすればワードに貼り付けられます

http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha04/07/070123_3/03-1.pdf


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