利用規約の変更について

 永い間小作で田を耕作しておりましたが、このたび高齢のため、
 自ら小作しておりました田を返すことを地主に申し出ました。
  しばらくすると、地主は、その田を第3者に売却してしまいまし
 た。
  こういう場合、その売却金の一部を小作していた私にもらえる
 ものなのかどうか。
  自ら小作権の放棄を申し出たのでだめなのか。教えてください。

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A 回答 (4件)

小作権というのは、耕作目的で農地を使用できる根拠となる権原のうち所有権以外のものの総称で、永小作権だけでなく、地上権、質権、賃借権、使用借権なども小作権です。



農地に小作権が設定されている場合、原則として小作人以外の者に譲渡することはできず、第3者に譲渡する場合には、小作人の同意書が必要です。(農地法第3条第2項第1号)

小作権が賃借権に基づくものである場合、引渡しによって第3者対抗力を持ちますので、賃借権が登記されていなくても、農地の譲受人に対して小作権を主張できます。(農地法第18条第1項)

農地の賃貸借の解約には、書面による合意解約等の場合を除き、都道府県知事の許可が必要ですので、小作地の所有権譲渡を受けた新所有者が、一方的に解約することは基本的にできません。(農地法第20条第1項)

転用目的で小作地を譲渡する場合は、農地転用許可申請前に小作契約を解約することが必要で、合意解約の条件として、一定の補償金が支払われるのが通例です。

ただし、質問のケースの場合、既に農地を返却して小作契約を解約しているわけで、既に小作地ではないですから、補償金を支払う必要はないですね。

地主側の都合で土地を取り上げられるのではなく、小作人側の都合で土地を返したのですから、補償金を要求する筋合いもないでしょう。

この回答への補足

ありがとうございます。
 質問の補足になりますが、農地に小作権が設定されていると思われ
 ますが、私の代よりずっと以前からの小作権であり、書類的なもの
 は私の手元にありません。(地主また管轄市町には、設定記録があ  るものと考えられます)
  口頭で小作契約を解約してもその行為は有効なのでしょうか。
 売却された後に今さら主張してもしかたがないことだと思われます  が。

補足日時:2009/08/29 09:57
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小作地に関する、農地法の届出は出ていないと思います。



3条の許可申請の時、今後農地をどのように耕作するか欄があります。
小作地でしたら、届出を出すときに、農業委員会より言われるはずです。
小作地の届出が出ていましたら、急いで、小作地の解除の書類を貰いに来ます。
ほとんど小作地の届出は出ていないらしい。
農地解放のことがあるから、地主は嫌がる。
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>自ら小作しておりました田を返すことを地主に申し出ました。



地方では、よくある事です。

>地主は、その田を第3者に売却してしまいました。

よくある事です。
地主側としても、小作権が無くなるまで売却を待っていたのでしようね。
良い地主です。

>その売却金の一部を小作していた私にもらえるものなのかどうか。

最近は「何が何でも金儲け」を考える人が多いですよね。
質問者さまも、本当は理解している上で質問しているのだと思います。
小作権は「単純に、農地で耕作する権利」です。
土地が売却されても、小作権は無関係です。
単純に「地主が代わった」に過ぎません。
ですから、土地売却に関しては「質問者さまは蚊帳の外」です。

>自ら小作権の放棄を申し出たのでだめなのか。

土地売却に関しては、先にも書いた様に1円も貰えません。
世間では「ずうずうしいヤツ」と、失笑をかいます。

地主が代わっても、小作権は「契約書通り継続」します。
小作権を放棄する前に「新地主が、小作契約解除」を言ってきた場合は、土地売却代金とは100%別に「何らかの違約金」を受取る事が可能でした。
今回は、小作契約を自ら解約しています。
1円にもなりません。
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小作権とは、正確には「永小作権」といいます。


土地の所有権は地主にあり、あなたは永小作権を持っていたのですね。

田んぼを第三者に売るということは、田んぼの「所有権」を譲った、ということです。地主が受け取ったお金は、「所有権」の対価であって、「永小作権」の対価ではありません。

よって、あなたが永小作権を放棄する前であったとしても、放棄したあとであっても、お金をもらえません。
お金をもらえるのは、あくまで「所有権」を持っていた人だけです。
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Q小作権の解除について

 初めての投稿です。農地法施行前よりの賃借権で小作人に16アール程貸しています。年間小作料として現在36000円貰っています。小作人は親の死亡により子供が引き継ぎ約8年になりますが、相続時より耕作を放棄して現在雑草地になっています。町の農林経済課、農業委員会からも管理徹底を指示されていますが、それに応じていません。私自身何度も町の農林課へ行き、草刈でもして周りの農地へ迷惑を掛けないよう指導して欲しい旨を相談していますが小作人はそれにも応じていません。私は農地を返却してもらえば現在耕作している他の農地と一緒に耕作したいのです。同じ町内の他の小作人は、ほとんど無償で返却しています。私の貸している農地は一等地で、商店宅地には良い農地であるが為、少ない小作料で小作権を維持しているようです。
 質問事項は以上の現状のなかで、(1)事実上耕作していないので、返還する時小作人は耕作権を主張することが出来るのかどうか(2)無償譲渡交渉をするには何をどうすればよいのか、以上よろしくアドバイスお願いいたします。

Aベストアンサー

1.民法275条で「永小作権の放棄」を規定しており、「永小作人は、不可抗力によって、引き続き3年以上全く収益を得ず、又は5年以上小作料より少ない収益を得たときは、その権利を放棄することができる」のに、8年も全く収益がないのに小作料だけを支払いつづける目的は、おそらく地主から「離作料」を得ることだと考えられます。

2.相続税法の財産評価基本通達によれば、永小作権の価額は概ね、自用地の価額の35~50%とかなり高額に評価されます(権利の存続期間によっても違いますが…)。
 例えば、この農地の自用地としての価額が1000万円と評価された場合、永小作権の価額は最低でも350万円であり、小作人にとっては、数年間小作料を支払い続けたとしても、将来、地主から「離作料」を得ることができれば十分元が取れると考えているのではないでしょうか(←あくまで、推測です)。

※なお、この永小作権の価格割合は、相続税を算定するための課税技術上のものであり、永小作権が必ずしもこの時価で取引されているわけではありません(むしろ、こんな高額で取引される実態はないと思う)。

3.しかし、平成元年12月22日の東京地裁判決で、小作人側が離作料は農地価格の4割から5割と主張したのに対して、判決では離作料とは土地価格の何割というものでなく、「農地賃貸借関係の終了によって賃借人が被る農業経営及び生計費の打撃を回復するに足りるものであれば良い」と判決したそうです(この判決の原本を確認したわけではありませんので、参考までに見て下さい。引用は下記HPです)。
http://www.bird-net.co.jp/rp/BR990322.html

 この東京地裁の判決が農地の賃貸借における今後のリーディングケースとなるならば、今回のご質問で「8年間農業収益のない農地」は、永小作権を終了させても、小作人の生計費に何ら打撃を与えるものではないという結果になると思います(むしろ、マイナスの収益である)。

 とすれば、この農地の「離作料」はほとんど無償となるのではないでしょうか。ご質問文に回答すると、「この小作人は耕作権を主張することができるが、離作料はほとんど無償に等しい」という結論になろうかと思います。

4.さて、平成5年3月19日仙台高裁判決で、農地の賃貸借の終了をめぐる裁判で「小作人が本件農地の耕作権を失うとしても、これによって小作人らの生計が格別悪化するとは認め難く」、「本件農地は、賃貸人に自作させるのが妥当と言うべきであるから、農地法20条2項3号に該当する事由があると言わなければならない」として農地の賃貸借を終了させ、地主に農地を返還することを認めています。

最高裁HPから、下記参考URLに貼っておきますので、ご参考にして下さい。

参考URL:http://courtdomino2.courts.go.jp/roudou.nsf/Listview01/47395C08BBC114AF49256D41000A7704/?OpenDocument

1.民法275条で「永小作権の放棄」を規定しており、「永小作人は、不可抗力によって、引き続き3年以上全く収益を得ず、又は5年以上小作料より少ない収益を得たときは、その権利を放棄することができる」のに、8年も全く収益がないのに小作料だけを支払いつづける目的は、おそらく地主から「離作料」を得ることだと考えられます。

2.相続税法の財産評価基本通達によれば、永小作権の価額は概ね、自用地の価額の35~50%とかなり高額に評価されます(権利の存続期間によっても違いますが…)。
 例えば、...続きを読む

Q小作人の権利とは?

私の父親が、九州の田舎に先祖代々(戦前から)田んぼを1反(たん)毎年2万5千円土地代として払っているそうです。父親も高齢なので田んぼを返したらと思ったのですが、元々はは8畝しかなくて
2畝は、自分たちで土地を購入し1反にしたそうです。

私達の希望は、田んぼを返したい。


(1)小作人の権利とは、何かあるのでしょうか?
(2)離作料とはなんですか
(3)2畝を地主が、購入してくれない場合の土地の分け方はどうすればいいのでしょうか
 測量士に頼んでとか行政書士に登記関係を住宅の土地みたいにするのでしょうか

農地の事なのでお詳しい方、何卒ご教授ください。
宜しくお願いいたします。

Aベストアンサー

農地の話は、普通は地方公共団体(役場)の中に、農業委員会があって、
農業委員会の仲介によって、小作契約を結んで行います。通常は、3年とか
5年とかでの更新になります。
小作料を払っている場合は、農業委員会を通していない場合と思われます。
1)小作人の権利は、ある期間、その土地を借りて作物を育てていい権利のことです。
  通常は、作物を植え付けてその果実が実るまでを占有できます。
2)離作料を云々と言うことはあまり聞かない話ですが、貸主が土地の賃料が
  毎年は入っていたのに、入らなくなることへの違約金であると思います。
  契約期間を定めている場合は、その残存期間の使用料を払うのでしょうが、
  定めていない場合はどうするかですが、相談になると思います。
  農業委員会を通している場合は、離作料または離農料とかは発生しません。
3)測量されていない場合は、言われるとおり、測量分筆が必要です。
  ただし、その土地の売却金額を聞いてみて、20万以下の場合は、測量代で
  それだけかかりますので、その土地を借りていた貸主に贈与した方がいいかも
  しれません。(離作料の代わりと言って)

農地の話は、普通は地方公共団体(役場)の中に、農業委員会があって、
農業委員会の仲介によって、小作契約を結んで行います。通常は、3年とか
5年とかでの更新になります。
小作料を払っている場合は、農業委員会を通していない場合と思われます。
1)小作人の権利は、ある期間、その土地を借りて作物を育てていい権利のことです。
  通常は、作物を植え付けてその果実が実るまでを占有できます。
2)離作料を云々と言うことはあまり聞かない話ですが、貸主が土地の賃料が
  毎年は入っていたのに、入ら...続きを読む

Q永小作権と農地の売買

役場に実際に赴いて、種々の調査を依頼し台帳なるものを実際に確認してきました。
今後の進め方について、下記と考えております。
助言頂きたく。
1)農地の台帳には貸主として私の祖父の名前が記載されている
祖父は1957年死去している。
2)農業委員会事務局はこれは「永小作権」であると説明した。
3)設定時期と期間の確認を求めたたが、台帳には、時期と期間の明記はない・・その他の農地も同様・・現認
保管している契約書の写しの冊子を1970年まで遡って調べさせたが当該農地に関する契約書は見当たらない。
4)1952年農地法の制定時期まで遡って調べるよう役場に依頼した。

役場からの返信待ちの状態ですが、
a)契約書がみつかり、設定時期及び期間の設定がされている場合はそれに従い現状を判断する。
b)期間の設定が無い場合、祖父逝去後30年以上経過している。
現在の耕作状態は闇小作である。
c)1952年以降の冊子に契約書(写し)が見あたらない場合、
期間の設定があったとしても50年以上経過しており、現在の耕作状態は闇小作である。

として、現小作者と農地の売買交渉を行う。
永小作権がまだ有効であるならば、底対上を5:5程度として交渉する。微調整はする。
永小作権がない場合、闇ではあっても実際に小作し、小作料を役場(農業委員会)の定める標準小作料(上)程度は受領している時、土地の上地権はどの程度と評価しなければならないか?
現在の小作者は生計を別の業種でたてており、当該農地は下請け耕作させている・・永小作権(物権)ならこれは可能だが闇小作の場合の判断は?
当該農地は私の曽祖父時代からの小作であり、祖父が貸主として登記されているが、相続による貸主である可能性はある。
又、台帳には、当該農地の内1,000m2と記載されており、昭和30年台のメートル法が実施されて以降、台帳に記載されたものであろうとは考えられる。

役場に実際に赴いて、種々の調査を依頼し台帳なるものを実際に確認してきました。
今後の進め方について、下記と考えております。
助言頂きたく。
1)農地の台帳には貸主として私の祖父の名前が記載されている
祖父は1957年死去している。
2)農業委員会事務局はこれは「永小作権」であると説明した。
3)設定時期と期間の確認を求めたたが、台帳には、時期と期間の明記はない・・その他の農地も同様・・現認
保管している契約書の写しの冊子を1970年まで遡って調べさせたが当該農地に関する契約書は...続きを読む

Aベストアンサー

No.2です
小作地又は小作採草放牧地につきその小作農及びその世帯員は、当事者が農業委員会の許可を得て所有権の移転ができます。(農地法3条)

また、農地の売却に関しては、相手が必ずしも農業経営(専従)者である必要はあありません。
売却、所有権移転に際しては
1、農家要件による場合
農家要件が面積については各地で異なるので、農業委員会で確認してください。
農業従事日数の1日についての時間に決まりはなく、1日一回、水田の水を見て回っても1日としてカウントできるので、
作付けを行っている限り小作農家としての従事日数はクリアできるのではないかと思います。

2、特例(農地法7条)による場合(小作人が農家要件を満たさない時)
小作地に関しては、小作人が農家要件を満たさなくても、所有者が農業を行わなくなったなどの場合も、農業委員会の許可を得て所有権の移転が可能です。
以前はこれによって所有権の移転が珍しくなかったのですが、最近はほとんど事例がないので、この規程を農業委員会がしっかり把握していない場合があります。
とりあえず、細かい事は農業委員会に相談してください。


>設定時期、設定期間については(中略)、満了時期は誰がいつ判断を下すことになっているのでしょうか
昭和27年7月15日以前からの小作地の場合は同日から、それ以降の小作地の場合は契約日、または引渡しを受けて耕作がはじまった日を基準日として計算をします。
したがって、古くからの小作地の場合は、自動的に契約が更新されています。
 

No.2です
小作地又は小作採草放牧地につきその小作農及びその世帯員は、当事者が農業委員会の許可を得て所有権の移転ができます。(農地法3条)

また、農地の売却に関しては、相手が必ずしも農業経営(専従)者である必要はあありません。
売却、所有権移転に際しては
1、農家要件による場合
農家要件が面積については各地で異なるので、農業委員会で確認してください。
農業従事日数の1日についての時間に決まりはなく、1日一回、水田の水を見て回っても1日としてカウントできるので、
作付けを行...続きを読む

Q小作地における離作料の算定基準について

代々、小作地で米を作ってきたのですが、最近米を作るのがたいへんになりました。地主さんと相談して、もし地主さんが小作地を返してほしいというようだったら、返却しようかとも考えています。
小作地は、自分が去年までは永らく米を作っていたのですが、今年は病気をしたこともあり、現在休耕地となっております。ただ土地は荒地にすることなく、休耕地として管理だけはしっかり行っています。今年の稲作はもう無理ですが、来年は再開することも可能です。

平成元年12月22日の東京地裁判決で、離作料とは土地価格の何割というものでなく、「農地賃貸借関係の終了によって賃借人が被る農業経営及び生計費の打撃を回復するに足りるものであれば良い」と判決したそうですが、その離作料の算定基準を具体的に教えてください。

例えば、離作料は、農業収益の何年分とかになるとして、
その農業収益(※)は、直近何年分のその土地の実際の農業収益が基準になるのか?
また、(※)の農業収益の何年分が離作料の相場となるのか?

について、一般論として具体的に教えていただけるとありがたいです。
法律に詳しい方、回答をお願い致します。

代々、小作地で米を作ってきたのですが、最近米を作るのがたいへんになりました。地主さんと相談して、もし地主さんが小作地を返してほしいというようだったら、返却しようかとも考えています。
小作地は、自分が去年までは永らく米を作っていたのですが、今年は病気をしたこともあり、現在休耕地となっております。ただ土地は荒地にすることなく、休耕地として管理だけはしっかり行っています。今年の稲作はもう無理ですが、来年は再開することも可能です。

平成元年12月22日の東京地裁判決で、離作料とは土地価...続きを読む

Aベストアンサー

まず、離作料についてですが、
当該耕作地での稲作の粗利が基準なり、その10年分~20年分位が離作料の基準金額となります。
ただ、質問者の場合、現在耕作されていませんので、満額要求は難しいかと思います。
離作料は、当然の権利ではなく、賃貸借契約の解消を所有者側から申し出た時、
正当な解消事由の一部としての意味合いが含まれていると解釈されています。

また、所有者が当該都道府県の知事に解消の許可を申し出て、
それが認められれば、
解消許可に付則として離作料相当の金員を賃借者に支払うように記載される場合も有りますが、
其々の事情がありますから一概に言えません。
当然、離作料なしの場合もあります。

以上の事から、先ずは、耕作地の所有者と話し合いされ、
両者、折り合いのつくところで合意なさるのが、私は賢明かと思います。

なお、単位面積当たりの粗利については、水田の所在する農業委員会でお問い合わせください。

Q畑を貸していると返してもらえない?

父が以前から畑を貸していました。
畑は家庭菜園として利用されています。

父が亡くなり、
畑をこのまま貸していると小作権が発生して返してもらえず
取られてしまう事があるから貸すのを止めた方がいいと
私の知人から勧められました。

今貸している人はおかしな権利を主張するような人ではないのですが
その人が亡くなって子供の代になったりすると
小作権を主張してくるかもしれない
というのです。

父は小作権が発生しないように無償で貸していましたが、
畑を借りている人は
年に1、2回とれた野菜を少し持って挨拶にこられるので、
野菜等を少しでももらうと小作料とみなされると
知人には言われました。

私としては、畑の土地をすぐに使う予定がないし
畑をするのを楽しみにされているようなので
しばらくこのまま使ってもらいたいと思うのですが
今すぐ貸すのをやめるべきなのでしょうか?

本当にとられてしまうことがあるのでしょうか?
取られるとしたら、どういう法律によるのでしょうか?

数年後には土地を売ることを考えているので
こちらの思った時期には明け渡してもらいたいと思っています。

よろしくお願いします。

父が以前から畑を貸していました。
畑は家庭菜園として利用されています。

父が亡くなり、
畑をこのまま貸していると小作権が発生して返してもらえず
取られてしまう事があるから貸すのを止めた方がいいと
私の知人から勧められました。

今貸している人はおかしな権利を主張するような人ではないのですが
その人が亡くなって子供の代になったりすると
小作権を主張してくるかもしれない
というのです。

父は小作権が発生しないように無償で貸していましたが、
畑を借りている人は
年に1、2回...続きを読む

Aベストアンサー

#1です。
厳密に言えば、農地を他人にタダで貸す場合にも許可がいるのですが、家庭菜園程度の遊休農地を貸すくらいでは、役所は目くじらたてませんよ。
借り主が収穫を販売しているなら別ですが。

なお、ご心配されている「農地解放政策」ですが、その根拠法となる自作農創設特別措置法はすでに昭和27年に廃止されています。
土地を取られる心配はご無用です。

ただ、借り主が亡くなって、その相続人が畑を自己の所有だと誤解して土地の占有を開始すると面倒なので、文書化しておくことを勧めます。
内容は以下のとおりすればいいでしょう。

土地使用貸借契約書

1 Aは、○○に所在するA所有の土地(○m2)を、Bの家庭菜園として利用する目的で、無償でBに貸し付けた。

2 貸付期間は○年○月末日までとし、Bは期限が来たら本件土地を直ちにAに返還する。
  Bが契約を更新したいときは、期限の○ヶ月前までにAに申し出ること。

3 上記にかかわらず、Aが必要のある時は、いつでもBに返還を求めることができる。
  この場合、Bは返還を求められてから○ヶ月後にAに土地を返還しなければならない。

4 Bが本件土地に設置した物は、返還の際にBの責任で撤去する。

5 期間中に当事者の一方が死亡した場合、本契約は当然に効力を失う。

以上合意したので、ABともに署名捺印する。

A 印
B 印

#1です。
厳密に言えば、農地を他人にタダで貸す場合にも許可がいるのですが、家庭菜園程度の遊休農地を貸すくらいでは、役所は目くじらたてませんよ。
借り主が収穫を販売しているなら別ですが。

なお、ご心配されている「農地解放政策」ですが、その根拠法となる自作農創設特別措置法はすでに昭和27年に廃止されています。
土地を取られる心配はご無用です。

ただ、借り主が亡くなって、その相続人が畑を自己の所有だと誤解して土地の占有を開始すると面倒なので、文書化しておくことを勧めます。
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Q小作権の評価について

現在、田の小作をしております。
小作の概要は次の通りです。

小作開始の時期  40年前(契約書あり)
耕作面積     600坪
地代       年額3万円
収穫高     (出荷額)年間15万円
地域区域     市街化調整区域
         但し、農業振興地域ではない。
なお、小作契約は先代が地主と交わしたものですが、私が小作人の地位を承継しています。

さて、本農地が、市の公共施設用地として買収されることになりました。
金額的な概要は、次の通りです。

買取単価     坪5万円
総額     3000万円
参考
固定資産評価額  18万円
倍率評価額   360万円

しかし、売買代金の分配について、地主と協議が整いません。
私は、近傍市街化区域の借地権割合が40%なので、その40%が、
小作権の代金算定の目安のひとつとして妥当なのでは?、との考えです。
地主は、小作権の放棄料として、多くても50万円までの金額を想定しているようです。
もっぱら、近隣の小作人は、そのあたりの金額で折り合いをつけて、
小作権を放棄しているようでした。

このような場合、小作権の(鑑定)評価としては、何%(何円)ぐらいが妥当なのでしょうか?

現在、田の小作をしております。
小作の概要は次の通りです。

小作開始の時期  40年前(契約書あり)
耕作面積     600坪
地代       年額3万円
収穫高     (出荷額)年間15万円
地域区域     市街化調整区域
         但し、農業振興地域ではない。
なお、小作契約は先代が地主と交わしたものですが、私が小作人の地位を承継しています。

さて、本農地が、市の公共施設用地として買収されることになりました。
金額的な概要は、次の通りです。

買取...続きを読む

Aベストアンサー

えいこさくけんの場合には.登記簿に記載されていますので.極端な言い方をすれば.50年間の小作を50年前の物価で支払うとう権利ですから.極端な言い方をすれば.地価相当金額程度になります(年間利益*残存契約期間)。

次に.近所での土地売買の金額に関しては.大体小作が売買に関係した手数料(契約書作成・領収書の因子等)を払って.全額受け取る場合が多いです。その代わり.税金その他土地に関する請求(相当金額)をすべて小作が支払うのが.慣習です。ただし.一部土地で地主が全額支払い.小作は一切支払わない・一切受け取らない.という土地もあります。

農地法上の小作権の場合には.無期限の契約を見とめています(ですから.土地改良等の工事費や土地の維持費(土地改良ク会費等)は小作が支払う)ので.小作の権利はかなり強いです。同面積・同程度(土地の評価は土地改良法参照)を地主が用意できるのであれば.全額地主のものでしょう。
なお.契約書に「小作契約の解約に関する項目」がある場合(私の地区では解約1年前に片方が片方に通知)には.子の契約に基づいて解約手続きを取っていれば.全額地主のもの.取っていなければ.該当面積相当の小作料の減免(+作付け分の損害(利益額))となります。解約手続きかない場合には.実質的に小作が全額受け取る(小作期間が無期限ですから.無期限の利益保証をすることになります。しかし.地価の価値以上の価値はありませんから売買利益以上の金額は請求できません)ことになるかと思います。

近所の方の「50万程度」は.解約条項がある契約で解約手続きに依存しない解約の場合ではありませんか。

なお.小作権で揉めたのは戦争直後なので.記憶があいまいです。一方的な解約の場合の損害賠償額の算出について.民法関係を調べてみてください。
農地法の最近(というかほとんど)の改正を読んでいないので.一方的に解約する場合の事前通知期間を調べてみてください。特に.改正日時と付則に注意してください。改正前の契約に影響を及ぼすことができる改正か.及ぼすことのできない改正か.で取り扱いが大きく異なります。

えいこさくけんの場合には.登記簿に記載されていますので.極端な言い方をすれば.50年間の小作を50年前の物価で支払うとう権利ですから.極端な言い方をすれば.地価相当金額程度になります(年間利益*残存契約期間)。

次に.近所での土地売買の金額に関しては.大体小作が売買に関係した手数料(契約書作成・領収書の因子等)を払って.全額受け取る場合が多いです。その代わり.税金その他土地に関する請求(相当金額)をすべて小作が支払うのが.慣習です。ただし.一部土地で地主が全額支払い.小作は一切支払わ...続きを読む

Q小作権の相続税について

私は昭和20年代より3代に渡って小作地を耕作してきた3代目です。

数十年前のことですが、私は、先代(2代目)より小作権を相続したときに、相続税を払った覚えがあります。

最近、私も年をとり、私の次の代(子供)への小作権の相続を考えています。

そこで、小作権のある土地について、登記簿と農業委員会の台帳を調べたのですが、いずれにも小作権についても私の名前についても一切の記載がありませんでした。

(1)登記簿と農業委員会の台帳のいずれにも、小作権についても私の名前についても一切の記載がない状態で、私が死亡したとき、税務署は小作権の相続について把握することができるのでしょうか?

(2)またこのような状態で私が死亡した場合、私の子供は小作権の相続税を払う必要があるのでしょうか?

(3)登記簿と農業委員会の台帳に小作権についての記載がないということは、私は俗に言う「闇小作」それとも「永小作」のどちらになるのでしょうか?

小作権の相続について詳しい方、以上の3点について回答をお願い致します。

Aベストアンサー

>これはもし私の子供が、私が亡くなった後、小作権の相続税を払いたくないと考えた場合には、小作権を相続財産とせずに実質的に相続放棄として、相続税の対象として申告しないこともできるのでしょうか?
登記簿にも農業委員会の台帳にも、小作権についての記載も私の名前も記載されていないということは、少なくとも書類上、小作権は設定されておらず、子供が相続のおりに申告しなければ相続税を払わずに済んでしまいそうな気がしてしまうものですから・・・

相続放棄はできますが、特定の財産(この場合は小作権ですが)だけの放棄はできないです。
相続放棄すれば、負債も含めて全て放棄することになり、法律上は最初から相続人でなかったことになります。
なお、当該地は現在どのような状況ですか ?
耕作もしておらず、実質上当該地からの利益がないのでしたら放棄していることになり、そうだとすれば、地主を含め農業委員会で相談してはどうでしようか。
何しろ、税金は現況(実体的に)で判断していますので。

Q耕作権の消滅

耕作権の消滅について、以下の場合の課税関係(譲渡所得)は
どうなるでしょうか?

・小作人が耕作権を地主に譲渡した場合
・地主が小作人に離作料を支払い(又は支払わなかった)、
 小作人の耕作権を消滅させて、土地を不動産業者に
 譲渡した場合
・小作人の耕作権と地主の底地を交換した場合
 (割合は、土地(時価1,000万)の持分は地主のみ、耕作権は
 小作人5割、地主5割という条件下で)

よろしくお願いします。

Aベストアンサー

・小作人が耕作権を地主に譲渡した場合

 小作人の方が、譲渡価額を収入、当初耕作権を得たときに支払った額を取得費にして、長期譲渡所得を計算します。地主さんには課税関係は発生しません。 

・地主が小作人に離作料を支払い、
 小作人の耕作権を消滅させて、土地を不動産業者に
 譲渡した場合

 小作人の人は、離作料は耕作権の対価とみなして、上と同じ課税関係になります。
 地主さんは、売った額を収入に、耕作権と最初買ったときの価額を取得費にして、長期譲渡所得を計算します。

・小作人の耕作権と地主の底地を交換した場合
 (割合は、土地(時価1,000万)の持分は地主のみ、耕作権は
 小作人5割、地主5割という条件下で)

 耕作権の割合は地域によって違うようですが、適正であると仮定すると、お互いが自分の持分を譲渡したということでそれぞれに譲渡所得がかかります。ただし、交換の特例を使うことができるかもしれませんので検討してみてください。

http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3502.htm

http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/shitsugi/joto/10/16.htm

・小作人が耕作権を地主に譲渡した場合

 小作人の方が、譲渡価額を収入、当初耕作権を得たときに支払った額を取得費にして、長期譲渡所得を計算します。地主さんには課税関係は発生しません。 

・地主が小作人に離作料を支払い、
 小作人の耕作権を消滅させて、土地を不動産業者に
 譲渡した場合

 小作人の人は、離作料は耕作権の対価とみなして、上と同じ課税関係になります。
 地主さんは、売った額を収入に、耕作権と最初買ったときの価額を取得費にして、長期譲渡所得を計算します。

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Q耕作権について教えてください。

祖父の時代から200坪の土地を隣の人に貸しています。
当時、お米を作っていいたため耕作権での契約らしいのです・・・
しかし、祖父が亡くなり父に、隣の家の方も契約した方は亡くなり子供(Aさん)へと移っています。
また、Aさんはお米を作るのを辞めて畑にして、お花や野菜などを作っているようです。
現在うちには一切お金や野菜などはもらってません。また、土地の税金などはうちが払っており
名義はうちの父名義です。

このたび、相続を考え、はっきりさせようと思いその土地に家を建てたいと考えているのですが、
それは可能なのでしょうか。

隣の家の方は無断でその土地に車を置いたりしています。
また、その土地を売るのであれば、半分の100坪をよこせとうちの父に言っているようです。
耕作権もあるので出るとこに出てもらっても構わないと・・・・

長々とごめんなさい。知りたいことは

(1)隣の人は現在お米を作っていないが、耕作権は主張できるのか。

(2)その土地を取戻し、家を建てることは可能なのか

以上、2点を教えて頂けますか。宜しくお願いいたします。

Aベストアンサー

 tk42です。

(1)隣の人は現在お米を作っていないが、耕作権は主張できるのか。

 小作権の事だと思いますが、登記(土地の所管の法務局で確認。)してあるか、農業委員会に登録してあるかの確認が必要。

(2)その土地を取戻し、家を建てることは可能なのか。

 出来ると思うが、上記の内容によってですが・・・。

 いずれにせよ、 土地の所管の農業委員会にご相談するか、最寄りの行政書士に相談されれば良いと思います。

P.S今年は良い年にしていきたいと思っています。お互いに助け合って頑張っていきましょう。

Q小作権の抹消

農地(稲作・水田)の小作権について

私は60才、父91才
父が高齢で、起居が不自由になりかつ判断力も覚束無くなってきたので、私が、父の郷里に所有する農地を処分することとし、郷里に帰り小作人と話し合いを持ったが、煙に巻かれて帰らざるを得なかった。いずれ弁護士に相談しなくてはならなさそうだが、助言・知恵を拝借したい。

当該農地(小作としている部分は約10a)は私の祖父の時代からの小作となっており、小作人も現当主は3代目となる・・80年以上の小作歴。
文書での小作契約はない・・今も昔も。
当該農地が父の名義になったのは約15年前祖母が死去して後の相続による。
農業委員会に確認したところ、利用権の届出はされてない。
法務局で確認したところ、永小作権の設定はされてない。
小作料として、毎年秋頃、父名義の預金に小作料相当額が振り込まれている。
額は、農業委員会の設定する標準小作料に近いがやや少ない。

小作人の言い分
戦前からの小作であり、これは旧契約である。
新契約は小作期間を限定した契約となるが、旧契約は期間の設定をしないでよい・・意味不明
小作料は米1俵相当の額である。

父名義の宅地・農地(小作以外の畑・田を含む)はすべて売却したく、農地に対する権利・義務を確定・公知しておくことが必要と考えるものですが、この小作地に対しては、農業委員会の要求している利用権設定の届出をしたい。
が上記理由で拒否されている。

1)小作人の言う新・旧契約とは何
2)旧契約とは永小作権のことか?
永小作権としたとき、設定登記がされてないので、30年で失効となるのか?
3)永小作権期間(30年等)の始期はいつか、文書での契約がないので、小作人の言う(戦前・・)昭和20年を起点とすればよいのか
4)農業委員会の要求する利用権設定の届出を拒否することは、小作権を放棄したとして、強硬手段・・闇小作を認めた上で、農業委員会への契約解除申し入れ・・は取れるか
5)農地は売却する積りなので、当該小作人が買い取ってくれれば、それでも問題は解決する。
小作人への売却価格はどの程度が妥当か?・・知人は時価の半額というが?
6)時価とは何か、固定資産税の評価額か?

農地(稲作・水田)の小作権について

私は60才、父91才
父が高齢で、起居が不自由になりかつ判断力も覚束無くなってきたので、私が、父の郷里に所有する農地を処分することとし、郷里に帰り小作人と話し合いを持ったが、煙に巻かれて帰らざるを得なかった。いずれ弁護士に相談しなくてはならなさそうだが、助言・知恵を拝借したい。

当該農地(小作としている部分は約10a)は私の祖父の時代からの小作となっており、小作人も現当主は3代目となる・・80年以上の小作歴。
文書での小作契約はない...続きを読む

Aベストアンサー

作付け内容は??。

契約解除の方向で検討するとして
農地法やその他行政法(例、休耕田、土地改良)の届け出が出されていれば、届け出ない様によっては無期限の契約(民法での地上権)が存在します。昭和45年頃に農地法が改正になりました。これ以前の契約として農業委員会に届けられていれば無期限の契約になります。

しかし、農地法の届出がだされていないと、
樹木栽培をしているとして民法の地上権(あるいは立ち木)の時効取得がせいりつするかどうか。地上権はたしか、明治の頃の契約ですと、特に定めがないときには推定されますが、明治の(年忘却)で徳に定めがないときには賃借になります。(旧法が、明治の民法の改正を示すのか、昭和45年頃の農地法の改正を示すのか不明のため。農業委員会に届出がないと45年改正前の適応にならないので、明治の民法改正と解釈できる)

もし、1年生作物しか作付けしていないのであれば、次の主たる農作物の収穫を持って解約(20年を過ぎていれば一方的に解約可能とどなたかが回答していたはず)が可能です。主たる農作物が多年生作物の場合には、次の主たる農作物の収穫を持って解約が可能です。ただし、樹木の場合には、地上権の権利消失の場合の規定が賃借にも準用されて(民法の拡大解釈)5年以内になります。地主が樹木を購入すれば購入時になります(その代わり現状復元義務はなし)。

>農業委員会への契約解除申し入れ・
農業委員会への届出が一切ない(休耕田などの届け出を含む)のであれば、農業委員会は一切関係しません。つまり、「代わりに作付けしている」状態になりますので、1年契約です。農業委員会で作業内容に対する賃金の一覧表を見せてもらってください。

>固定資産税の評価額か?
路線価格でしょう。固定資産税の評価額の2-3倍です。

>知人は時価の半額というが
小作人が開墾したのですか?。開墾した場合には開墾による経費が評価されます。

細かい内容は記憶違いの可能性が有りますので、民法の条項を拾ってください。運が良ければ判例集に類似の案件が載っているでしょう。

作付け内容は??。

契約解除の方向で検討するとして
農地法やその他行政法(例、休耕田、土地改良)の届け出が出されていれば、届け出ない様によっては無期限の契約(民法での地上権)が存在します。昭和45年頃に農地法が改正になりました。これ以前の契約として農業委員会に届けられていれば無期限の契約になります。

しかし、農地法の届出がだされていないと、
樹木栽培をしているとして民法の地上権(あるいは立ち木)の時効取得がせいりつするかどうか。地上権はたしか、明治の頃の契約ですと、特に定めが...続きを読む


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