数年後のアパート建て替えのため定期借家権契約をしてみたいのですが、その実情は？

30年を経過した木造２Ｆアパートを所有してます。
老朽化や地震対応のため全面取り壊しをし、新規にアパートを建て替えようとしています。
現在入居している人との、立ち退き料やもめごとを避けたいので、
今後自然退去する部屋がでたら、あらためて新規に４～５年先までの定期借家権契約を条件に入居者募集したいと考えてます。

この契約での募集は
１．通常家賃の何割引きくらいが妥当でしょうか？
２．敷金を設定してもよかったのでしたっけ？
３．この契約にあたって、一般の契約と違った特段の注意事項は？
４．募集のターゲットをどこに絞ったらよろしいですか？
　　（例）学生、転勤族、高齢者・・・・・・
５．契約時期になったら、どうしても退去していただくことになりますが、予想されるトラブルはありますか？
６．あまりない契約事例なので、希望者は少ないかと思いますが、契約に結び付く何か工夫はありませんか？

よろしくお願いします。

No.1 ベストアンサー 回答者： mimicann 回答日時： 2009/08/31 21:57

大家業してます。

私の物件で定期借家だった物件で述べます。

>>１．通常家賃の何割引きくらいが妥当でしょうか？
通常家賃の2～3割引き

>>２．敷金を設定してもよかったのでしたっけ？
設定しました。

>>３．この契約にあたって、一般の契約と違った特段の注意事項は？
特に無し。
定期借家だから…。

>>４．募集のターゲットをどこに絞ったらよろしいですか？
特に無し。
定期借家の期間内に転勤する人
持ち家を買う予定の人
とりあえず安い物件を探している人が入居してましたね。
遠方より安い物件として入った人はゆっくり他の物件を1,2年をかけて探してました。

>>５．契約時期になったら、どうしても退去していただくことになりますが、予想されるトラブルはありますか？
取り壊す予定の半年前に定期借家終了期間にしていましたが、定期借家終了前に全ての入居者が出ました。

>>６．あまりない契約事例なので、希望者は少ないかと思いますが、契約に結び付く何か工夫はありませんか？
家賃を安くすれば、定期借家期間が4、5年あれば入居しますよ。

この回答へのお礼

一項目づつの明快な回答をありがとうございました。

やはり入居理由は様々だったのですね。特にターゲットを絞るのも難しいということでしょう。人それぞれの事情というものがありますものね。

大変参考になりました。
さっそくのお返事ありがとうございました。

お礼日時：2009/09/01 20:47

No.3 回答者： katyan1234 回答日時： 2009/09/01 20:23

どっちにしても今住んでいる人をどうするのかを考えるべきですね～

契約のやり変えで承知してもらえばいいけど、ダメならやはり立ち退き料は必要になると思います。凄く微妙で消防署から地震に関して非難勧告はるなら大丈夫らしい。
貸すならやはり一番いいのは学生でしょう。まあ４年間はすんでもらえますよね～
しかし来年からか？それなら安くしないで敷金ゼロとして礼金のみもらえばいいんじゃないかな～値段も下げる必要はないと思う。
壊すなら原状回復も必要ないし。

定期借家は大丈夫ですよ～その代り重要事項説明においてきちんと話す必要アリだと思う。

この回答への補足

今住んでいる人の立ち退き料は覚悟しています。
ただ、次のアドバイスがどう理解すればいいか、もう一声コメントいただけましたら幸いです。

＜＜凄く微妙で消防署から地震に関して非難勧告はるなら大丈夫らしい。＞＞

地震の前にあらかじめ消防署からこの地域に避難勧告が出ていたら、立ち退き料は不要、　ということでしょうか

補足日時：2009/09/01 21:34

この回答へのお礼

この期間から考えると、やはり学生でしょうね。
まあ、今だとタイミングの悪い時期でもありますが……

通常契約の道もあるということも参考になりました。
大変ありがとうございました。

お礼日時：2009/09/01 21:48

No.2 回答者： re-sunrise 回答日時： 2009/08/31 22:23

定期借家契約を交わしてしまえば、入居者は正当な理由がない限りはその期間中に解約することが出来なくなります。

引越のサイクルとして２～３年と言われている現在、お客さんにとって４～５年という長期の定期借家契約を結ぶことは非常にリスクが高いものとなります。

なので、４年制大学の学生であれば４年間の定期借家契約を、それ以外であれば２年の定期借家契約を結び、それ以降も入居続けたいというようであれば、２年の定期借家契約を再度結ぶというようにした方が入居が決まりやすいと思います。

この回答への補足

この契約法は貸主にとって有利な面ばかり気にしていましたが、
入居者が契約期間内に正当な理由がない限り解約できないことに気がつきませんでした。
となると、確かに4～5年より2年で更新するほうがよいですね。

最初の2年の満期を迎えようとして当方で更新したい場合の手続きはどうすればよろしいのでしょうか？

補足日時：2009/09/01 21:21

この回答へのお礼

有用な期間についての回答をありがとうございました。
ご紹介のサイトも非常に参考になりました。入居者にとってかなり制約のある契約であることを改めて認識しました。
ありがとうございました。

お礼日時：2009/09/01 21:32