３０歳公務員諸費用なしで新築戸建てを検討してます。。

新築戸建の購入を検討してます。３０歳で年収５１０万（住宅手当抜き１万８千）の公務員ですが、頭金・諸経費無しの３５年（変動）、３２００万円のフルローンを組んでいいものか、悩んでます。

子供が３人（７歳、２歳０歳）になり賃貸住宅（家賃７．５万、２ＬＤＫ）が手狭になってきたので戸建（２９８０万）の購入を検討しています。
上の子が小学生になり転校後の事も考えると、この１，２年で転居したいです。

しかしながら、今まで何も計画を立てず散財してきてたので、頭金・諸費用を入れられるお金がありません。
不動産会社とは、変動金利1.4%優遇で月々９．３万の支払いで話が進んでます。
最初の５年間は不動産会社が１万５千を肩代わりし月々７万円台の返済との事です。
この額なら何とか大丈夫ですが変動金利なので、将来の事を考えると不安です。

私の状況・収入で３２００万のローンはどうでしょうか？無謀だと思いますか？
金額を下げた物件探しをたほうがいいでしょうか？

ちなみに、妻には末子が就学してから働いてもらうつもりです。（パート等）
今後の増収見込みですが、毎年１万円程度のＵＰで最終的には年収１０００万前後だとは思いますか、時代も時代ですのでどうなるか分かりません。

No.1 回答者： monta47 回答日時： 2009/09/02 09:24

はじめまして、よろしくお願い致します。

＞私の状況・収入で３２００万のローンはどうでしょうか？無謀だと思いますか？

今の社会不況で給料（年収）が下がると思われます。（民間にあわせる）

政権交代で２極分化を（高給取りと貧乏の差をなくす）とめる傾向です。
マニフェストを実現するため、あらゆる無駄な人権費を削除するため内部調査が始まると思われます。

少子化が進み賃貸も安くなると思われます。

実際に家を買うと、固定資産税が発生します。不動産の相場が下がっても固定資産税は下がらないのが実情です。

結果から申しますと、新築戸建の購入はしないです。
まして、頭金がないのはこの見えない将来あなたにとってかなりの負担（ストレス）になると思われます。

無謀の一言です。（＞時代も時代ですのでどうなるか分かりません・・）

あなたの言う通りです。

No.2 回答者： 86tarou 回答日時： 2009/09/02 09:50

今まで貯金が出来てない家計なら、現在の家賃より返済額の方が安くないと普通はやっていけません。

これは今まで掛からなかった固定資産税（年10万円～）や修繕費用（10～20年毎に100万円単位）が掛かってくるからです（毎月掛からない費用も、毎月積み立てるようにして試算してください）。変動金利なら、将来の金利上昇に備えて余分な貯えも必要になると思います。公務員なので退職金が当てに出来るかもしれませんが、これは老後のために取っておいた方が良いでしょうね。

収入の25％を支払いに充て（月106,250円）、年３％の固定金利（変動もありですが、試算上は全期間固定金利でも払えるように）で定年までの30年ローンを組むと2520万円借りられます。銀行はもっと貸してくれますが、無理なく払っていけるのはこれくらいが限度でしょう。お子さんが３人居られるので、返済率は20％（月8.5万円）にしておいた方が良いかもしれません。これだと2020万円借入になります。子供１人当たり、1000万円以上のローンを組んだのと同じだと思ってください（学校によってはもっと高額）。ただ、現在の家賃が7.5万円とのことなので、生活水準を変えないなら５～６万円の支払いが適切ということになり、この場合は1190～1420万円の借入です。

上記の借入金に頭金を足し、諸費用（物件価格の５～10％）を引いて購入可能物件価格を出すのが普通です。頭金も20～30％は欲しいです（ローン残高＞時価だと、返済出来なくなった時に売却しても借金が残らない）。この他に、生活費の半年分以上はいざと言うときのために常に置いておきましょう。

最後に…
住居は生活の質を高める道具の一つにしか過ぎません。無理なローンによって生活を切り詰めたり、払えなくなって借金だけが残るようでは本末転倒になります。くれぐれも無理のないローンで外食や旅行もして子供たちと楽しみましょう。ここの質問を検索すれば、住宅ローンで失敗した人の質問がいっぱい出てきます。それらも一度読んでみて参考にしてください。

参考URL：http://www.eloan.co.jp/simulation/index.html

No.3 回答者： KEKEKO2008 回答日時： 2009/09/03 09:51

かなり無謀でしょうね。

年収の5倍程度の物件が貴方のメリットと考えます。これからお子さんにお金が掛かりますよ！！公立を選んでも3人が大学を卒業するまでの3000万円位掛でしょう。(民主党政権下ではもっと少ないかもしれませんが…？仕送り等したらもっと掛かります）

金利に関しても甘いですね。普通業者が負担などという事は無いと思ったほうがいいでしょう。フラット35でも3.36です。(取り扱い銀行でも違います。団信保険料込み）返済金額がかなり違うはずです。

一戸建ては、修繕費がかかりますよ！！その家が住めなくなるまでには、購入価格と同じ位の修繕費がかかると思ってください。10年単位でお金が掛かると思ったら確かです。マンションは大規模修繕を強制的にしますが、個人の家はそこを怠ることが多いので要注意！！外壁塗装などの修繕は早めにです。

私は、年収1200万円の時に3200万円頭金700万円を支払って購入しましたが、子供の学齢期で大学の学費が二人重なっていましたのでかなりきつかったですね。

かなり大きな買い物です。家のローンに縛られたり、子供の教育費が出なかったりするのは嫌でしょ？良く考えて購入して下さい。