年収３００万円 夫３９歳 住宅ローンについて

カテ違いかも知れませんが、悩み、考えすぎて眠れません

建売住宅購入考えています。

希望物件（諸経費込み）２５００万円
頭金１０００万円
貯蓄残４５０万円
何故か不動産の営業の人は３５年ローンをすすめてきますが、
１５００万を２５年か２８年でかりたいのですが、無謀でしょうか？
建売価格を下げるか、中古住宅にするか、繰上げ返済をがんばるか、わけかからなくなりました。

旦那の会社は、民事再生をし、いったん退職の形で、再雇用なんですが、（２年くらい)これも審査にひっかかりますか？

私は、専業主婦で０歳児がいます。

子供が生まれるまえは、働いていました。
今３６歳です。

働く予定ではいます。

こんなときは、全固定金利がいいでしょうか？（フラット３５）

No.7 回答者： rghjkl 回答日時： 2009/09/19 10:43

お勤めの会社が民事再生中と言うのは、銀行の心証は悪いかもしれません。

でも、頭金もキチンと持っていらっしゃいますし、
ご主人の勤続年数がその会社に再雇用前から通算して３年以上お勤めでしたら審査パスする可能性は高いかもです。

金利については今後、民主党に政権も変わったということもあり、財源確保の観点から国債を発行していくと思います。
そうすると、長期プライムレート金利が上昇する可能性があります。（国債を買う人にとっては金利が高い方が嬉しいから自然とそうなる物です。）
よって、それと連動している住宅ローンも金利が上がる可能性が高いと予想できます。
超低金利の今のうちにローンを組むなら、３５年間固定することを約束されているフラット３５を利用するのは得策かもしれません。

ところで、建売のグレードを落として妥協して購入するのはあまりお勧めできませんね。
一生の買物ですから満足行く物を求めつづけなければ、絶対に後悔すると思います。

少しでもコストパフォーマンスが高い住宅を購入するにはやはりテクニックが重要です。

No.6 回答者： gh123-2009 回答日時： 2009/09/10 09:17

＜１５００万を２５年か２８年でかりたいのですが、無謀でしょうか？

＝他の方がご回答の通り、無謀とまではいえませんがかなり厳しそうです。
民事再生の会社ということですので、給料やボーナスの収入状況は今後も尾を引き、伸びの期待は薄いと思います。

＜建売価格を下げるか、中古住宅にするか、繰上げ返済をがんばるか、わけかからなくなりました。
＝下記ポイントをもう一度整理してみましょう。
年収は税込みですね。生活費的に援助をしてもらえるところは有るのですか？　例えば実家や近所から野菜を貰う、お下がりの衣服をもらえるなど。
新築となれば例え少しでも税金は上がります。今は借家？固定資産税の比較はどうですか。
新しい地域の自治会の活動の様子は調査されていますか。今のところとの生業の違い。
貯金は当然手元に残っていないと不意の出費も要りますが、通勤は車ですか？その場合は買い替えのことも有ります。

＜私は、専業主婦で０歳児がいます。
＝もうご承知のように何かと育児の面倒がだんだんと手数がかかります。保育の援助が受けられない場合、とても勤めに出るというようなことにはなりません。
もっとも、働く時間帯も制限され、急な発熱で休みを頂くというようなことは時々起こりますので、勤務先に迷惑をかけることになります。逆に言うとそういうリスクの高い人は、雇いたくないのです。
社会情勢の変化のこともありますが、好条件が早急に見つかるとも思いません。

No.5 回答者： xeno23 回答日時： 2009/09/10 01:03

1・年収300万円で1500万円借入、25～28年で返済可能かどうか

　これは、年収から算出した借入限度額をオーバーするのではないでしょうか。年収からの限度額は25%～30%です(金融機関により違いますが)銀行によっては審査金利という設定があり、借入金利より高い金利で支払額を算出します(4%前後)よって短期で設定すればするほど支払額が多くなり返済オーバーになります。
2・繰り上げ返済をがんばる
　たとえば、35年返済　10年固定で借入たとすると、最初の10年は金利が固定されるので10年後に繰り上げ返済をしたとすると、当初予定していた25～28年払いも可能となります。繰り上げ返済は元本返済なので金利相当分はありません。ただし金利3%で計算したとしても7年分の繰り上げ返済額は485万円くらいになりますので貯蓄は大変だと思います。
3・ご主人の勤務先について
　当然銀行はマイナス要因としてみるでしょう。これは仕方ないことなので、根気よく事前審査を受けてみることです。もしくはフラット35なら問題ないでしょう。申込時の金利での審査なので年収の範囲内で行けそうです。ただし30年以上での借入の場合ですが。

No.4 回答者： kouasa0527 回答日時： 2009/09/09 12:20

はじめまして。

私は年収300万円、35歳時点で1520万円を35年変動金利で借りました
私は、銀行7件回って6件は借り入れ可能額0円でしたので、銀行も支払い年数も選べない状況でした。

質問者様は貯蓄もあり、物件金額(担保価値)も高いので私より有利な面もありますが、年収と会社の状況を考えれば、仮審査をしてみなければ分からないといった所でしょう。
35年と25年の違いは当然ながら月々の支払いが変わってきます。
私は25年固定で計算すると、4万円近い差がありますのでその4万円を繰り上げ返済の為に貯蓄しています。
例えば25年固定で9万円、35年変動で5万円の支払いだとしますと、25年固定では、9万円の支払いが滞ってしまうと家を手放す事になります。35年固定では月々5万円返済すれば、家を手放す事はありませんし、繰り上げ返済用の貯蓄を手元に残しておけば、リストラや病気等で収入減の時には役にたちます。
その代わり、残業等で収入増の時は繰り上げ返済用に貯蓄すれば、10年年数を縮める事は可能かと思います。

変動と固定も同じ考えで、今の超低金利のうちに少しでも多くの繰り上げ返済が出来れば、総支払額は、変動の方が遥かに少なくなると思います。

但し、金利がいつあがるかは分かりませんので、固定金利で余計に支払った分は保険料だと考えれば、固定金利でもいいかと思います。

No.3 回答者： rio_rio_ri 回答日時： 2009/09/09 11:40

ローン審査についてはご主人のお勤め先にもよりますので何とも申し上げられませんが、民事再生のお勤め先が通るかどうかは銀行によるところも大きいようですので複数の銀行で事前審査を受けられてはいかがでしょうか。

ローンにつきましては、大雑把に計算すると25年ローンで月々の支払が6万円前後、35年で5万円前後になると思います。原則的には繰り上げ返済でローン期間を短縮はできますが、ローン期間をのばすことは難しいですので少しでも不安があるのなら35年ローンで繰り上げ返済された方が良いかもしれません。

お子さんもまだ幼く奥様も働き先が確定しない状況ですので、35年ローンを勧められたものと思います。ご主人の年齢を考えましても実際に返済していくのは20～25年とお考えになられた方が良いと思いますが、35年ローンで繰り上げするか最初から短い期間でローンを組むかはご本人次第かと思います。まだ再雇用されて2年とのことですし、奥様も就業されておられなく状況が安定していないですので、個人的には30年か35年で借りて繰り上げ返済するこおをお勧めします。

フラット35（全固定金利）にするかどうかも個人個人の考え方かと思いますが、ご主人の年齢からお勧めはしません。

個人的な感想ですが、奥様がなるべく早い段階で働きに出られ、10年固定金利等でローンを組み、お子さんにもお金のかからない最初の10年でできるだけ繰り上げ返済するのが良いように思います。

ご参考まで。

No.2 回答者： tarotaro001 回答日時： 2009/09/09 11:36

＞何故か不動産の営業の人は３５年ローンをすすめてきますが、

年収が少ないと、借入額によっては、長期借り入れでないと銀行がＮＧを出す可能性があるためです。
結局は年収に対する返済比率が重要ですから。

不動産屋はその辺を危惧したのかもしれませんね。

ただ、不動産屋経由でローンを組むと、不動産屋にローン事務手数料という名目で結構な手数料が請求されますよ。

借り入れ期間を含めて、一度銀行に相談にいってはどうですか？
銀行で直接ローンを組めば先ほどの無駄な手数料が不用になりますから。
（ごく稀に不動産屋を経由したほうが金利優遇が受けられる場合もあるので一概にはいえませんが・・・）

No.1 回答者： tutan-desu 回答日時： 2009/09/09 09:01

審査は会社の内容が重要です。

一度民事再生をしても再度倒産に陥る会社が多いので、仕方ないことですが。
年収300万円というのは手取りでしょうか？通常手取りの25％以内がローン返済に適した額です。つまり年間75万円以内を返済額の上限にすべきでしょう。それで返済計画を立てれば、何年で完済できるかわかります。
当然、返済年数が多くなればなるほど、金利が上乗せされるので総返済額が増えてしまいます。1500万円を借りても、実際に返した総額が3000万円だったというのはザラなので、お子さんを保育所に預けられれば、共働きでできるだけ短期に返済すべきだと思いますよ。
当面は政府も国債などの国の借金返済のために金利を上げるわけにはいかないので、ゼロに近い金利が続くと思いますが、固定にすべきか変動にすべきか判断できかねます。固定にしてもそれ以上に金利が上がれば、銀行は自動的に変えてしまいますので、同じことかもしれませんが。