賃貸契約。下記の段階ですと契約は成立していないのでしょうか？

●賃貸マンションの契約について

１．厳密にどの段階で契約成立でしょうか？
２．成立しているとすれば対処法を教えてください。

仲介不動産で申し込み書に記入し、それを大家さんにＦＡＸ
そして私の目の前で仲介業者と大家さんが電話し承諾をえました。
（その時に私が今月から就職した事もあり、来月に給与明細を
　もらったら一応　郵送してくださいと大家さんが言って
　いましたと不動産店長から聞きました）
　
その場で重要事項説明をうけ、その用紙に署名捺印。
そいて白紙の契約書の自分の欄だけに（３枚）、署名捺印。
その契約書を仲介不動産が私の保証人に郵送しました。

その数日後に大家さんから仲介業者に一方的に理由も告げずに
この話は無かった事にしてくれと連絡してきたようです。

その間に引越しの契約もすませてしまっています。

かなり不快な思いをしましたが、何も言わずに違う物件を
探すべきなのでしょうか？

まだ申込金や手数料などの支払いは一切しておりません。

専門知識がある方がおりましたら、お知恵をおかしください。
よろしくお願い致します。

No.3 ベストアンサー 回答者： naocyan226 回答日時： 2009/09/14 10:42

契約は口頭で成立します。

契約書はその事実を後日のための証拠書類として作成するだけのものです。例えば、本屋である本を買うと言えば、その本の売買契約は成立しています。本屋さんも、その本を売る意思で本棚に並べているのですから。この場合、即金で決済しますから、いちいち契約書を交わす必要はありませんし、誰も交わしません。これは、デパートでもスーパーでも食堂でも同じですね。家の賃貸契約も同様です。
ただ、これはあくまで法律上の建前です。

不動産の世界では、慣習的に契約書の作成・交換を以って契約成立の考えが一般的です。これは、本来借手保護の意味が強いのですが、往往にして貸手や仲介業者が自己に有利のように解釈して、借手を押さえ込んでいるようですね。

ご質問のケースでは、不動産業者が媒介し、その業者が大家の承諾を得ていますから、契約は成立しています。そして、不動産業者には相応の媒介手数料を払わねばなりません。そして、大家さんには損害賠償の要求ができます。契約までに要した実費や受けたショックの慰謝料です。金額は交渉次第です。媒介手数料も損害です。この金額はハッキリしています。

大家は「来月に給与明細を送れ」、これが停止条件だと言うかも知れません。給与明細を送るまで、契約は効力がないということです。しかし、不動産店長が言うには「一応」が付いていますし、大体ここの契約破棄は、このこととは関係がありませんから、問題外でしょう。

ということですが、実際の交渉は厄介でしょうね。どうしても不快な思いを我慢できなければ、県庁にある不動産業関連の部署に訴えてみたらどうでしょうか。ここは、不動産業者を監督・指導するところです。何か得ることがあるかも知れませんよ。

この回答へのお礼

おっしゃるとおりです。金銭の損失は少ししかないので我慢して次を探します。
ありがとうございました。

お礼日時：2009/09/15 11:04

No.2 回答者： detekoiya 回答日時： 2009/09/14 06:09

逆のパターンで借主からのキャンセルについての

質問はよくありますが、結局は支払い前なら
現実的には何も払わず終わりになっているでしょう。
また請求されても支払わない人が多いでしょう。

解釈としては契約が成立してると言えなくもありませんが
支払いをされてない以上は非成立を主張されれば
争ってもむずかしいと思います。

となれば損害金も、違約金も何もありません。

争っても手間をかけたほどの効果は見込めませんから
気持ちを切り替えて新たな物件を早く探したほうが
いいと思います。

この回答へのお礼

争うのはばからしいので、次を探すことにしました。
ありがとうございました。

お礼日時：2009/09/15 11:05

No.1 回答者： noname#122900 回答日時： 2009/09/14 04:50

元経験者より

契約締結していないので、あなたは文句を言うぐらいしかできないのが現状の様です。

＞１．厳密にどの段階で契約成立でしょうか？
賃貸人・賃借人双方の署名・捺印され契約金を支払った時点で契約成立です。

＞２．成立しているとすれば対処法を教えてください。
今回は契約が締結していない為、何の意味もありませんが、契約締結してから、契約内容に則っていない、突然の一方的な解約の場合は契約不履行となる為、違約金が発生します。

例
大家は契約者に対して次の部屋の契約金や引っ越し業者への支払を一部または全額負担する。

借主は契約書に書かれている違約金(賃料の一か月分など)を支払わなければならない。

この回答へのお礼

ありがとうございました。

お礼日時：2009/09/15 11:06