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競売物件を落とす予定でいます。
引渡命令などは弁護士を頼んだらいいでしょうか。
それとも、まず自分でやり、強制執行等が必要なとき頼んだらいいでしょうか。
あるいは、弁護士に依頼するのはよほどの問題が出たときと考え、自分で処理する構えで大丈夫なものでしょうか。

所有者の人物像はわかりませんが、占有者(空家として)は所有者です。他人に貸したりはしていません。

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A 回答 (4件)

落札できれば、(利害関係人となれば)競売のファイルを閲覧できます。

そこに債務者の現住所のヒントがある場合が、多いです。特に債権者の申し立て書など良くチェックしましょう。住民票などが添付されていたり、居住に関する不明の報告書などが添付されています。
引き渡し命令の申し立ては、残金納付と同時に可能です。
事前に民事部に聞いて必要なものを揃えてください。費用は郵送料込みで4000円ぐらいかな?
1週間後ぐらいに引き渡し命令が送付されます(あなたの所にも届きます)今度はそれを執行官室に持っていき、強制執行の手続きです。
こちらは予納金が必要ですから10万ほど用意していきましょう。
約1か月後に最初の執行官調査があり、その後1か月で強制執行です。
もし普通の4人家族が夜逃げ状態なら、作業員10人以上と4Tトラック2台は用意しなければなりません。倉庫も借ります。
50万ぐらいはゆうにかかりますよ。
1か月後取りに来なければ、また処分しなければなりません。
お金に余裕があるなら手続きは専門の不動産業者にやってもらったほうが良いでしょう。報酬は最低30万~50万ぐらいでやると思います。
相手方が○棒や右の方の場合は、かなり割高になるとおもったほうが良いですよ。引受先探すのがむずかしいですから。
時間があればご自分で十分にできることです。
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こんにちは。


空家ですか~いいっすね(^^♪落札できたと仮定してお話しますね。
>引渡命令などは弁護士を頼んだらいいでしょうか。
弁護士や司法書士等に依頼しなくてもご自分で、全て可能ですよ。

◎まず、前所有者のお住まいは判っておられますか?
【住所が判っている場合】
尋ねて行き自筆の引渡し書(形式は自由です。が、残置物放棄の記載はしておきましょう。)に署名捺印を頂きましょう。
【住所が判らない場合】
全部事項証明書(謄本)を法務局にて取得し前所有者の住所を確認。それを持って裁判所にて競売執行官室で物件引渡しの命令通知書の発行申請をしましょう。
尚、空家との事ですが、前所有者と引渡しの話し合いが出来ない場合はトラブル防止のため強制執行の申請をなさるようお勧めいたします。

以上の事から強制執行の申請を含み、質問者様だけで申請は十分なのですよ(書き方については執行官が教えてくれますので)
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法的に確定していますから、立ち退きの交渉~強制執行に難しい法律


判断や法律交渉はないと思います。

人に頼むのであれば立ち退かせ屋さんに頼んだほうがいいと思います。

立ち退きはいろいろなケースがありますから「情」の部分で素人には
難しいかもしれません。
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>>引渡命令などは弁護士を頼むべきか


そんな仕事、弁護士は引き受けません。
>>それとも、まず自分でやり、強制執行等が必要なとき頼んだらいいでしょうか。
これも、弁護士は引き受けない。
たぶん弁護士に頼むと裁判所に聞けとなるでしょう。
お金にならない仕事は引き受けません。

退去交渉の方法も分からないぐらいでしたら、競売物件の資料を見ても問題物件かどうか分からないのでは無いですか?
競売に強い不動産に相談した方が安くて、分かり易いですよ。
物件を入札する前に相談したほうが良いですよ。

問題物件を落札したら後の祭りです。
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Q裁判所から不動産引渡命令(書)が届きました

平成20年8月15日付で裁判所から(家屋)不動産引渡命令(書)が届きました。齢83歳になって、初めての経験で、この命令を受けると具体的にどのようなことが、例えば裁判所執行官がどやどやとやって来て、本人及び家族全員を実力で戸外に引きずり出すとかするものと思いますが、そして家財道具とか一切処分されてしまうのでしょうか。
なお、その原因は民事裁判に連続して5回以上全部不当に敗訴にされてその都度年金生活者には到底支払い不能の金員合計1千500万円を請求されその都度不動産(土地、家屋)全部強制競売されたため一部借金(年率6%)をして支払ったのですが今回 平成19年10月12日
付全部敗訴判決による約900万円の支払いは全く不能で再度不動産
(土地、家屋)全部強制競売され、これを競り売りで買い取った者が
昼夜を問わず被害者宅にやって来て即時退去し、家屋明け渡しを求めれたがこれに応じないでいたところ、前記のとおり裁判所から退去命令が届いたのであること。なお、この場合、「他人の生存の基礎たる財産を失わせる行為は、自由競争の行きすぎで公序良俗に反する(判例・最判
昭和25年4月28日民集4巻4号152ページ等)により本件(家屋)不動産引渡命令は無効と解していますが、いかがでしょう。なお前記裁判は弁護士を委任しない本人訴訟で全部訴訟を遂行したため、このような結果を生じたものであることを付記します。

平成20年8月15日付で裁判所から(家屋)不動産引渡命令(書)が届きました。齢83歳になって、初めての経験で、この命令を受けると具体的にどのようなことが、例えば裁判所執行官がどやどやとやって来て、本人及び家族全員を実力で戸外に引きずり出すとかするものと思いますが、そして家財道具とか一切処分されてしまうのでしょうか。
なお、その原因は民事裁判に連続して5回以上全部不当に敗訴にされてその都度年金生活者には到底支払い不能の金員合計1千500万円を請求されその都度不動産(土地、家...続きを読む

Aベストアンサー

>執行抗告に執行遮断効力はありますか。お尋ねします。

遮断効はあります。(民事執行法83条5項)
引渡命令に対する執行抗告は、確定しなければ効力がないので(同法同条)、引渡命令が届いてから1週間以内にすれば、強制執行はできません。(執行文がとれないので、その次の手続きができないのです。)
仮に、その執行抗告が却下されても、更に、却下に対して執行抗告ができます。(同法10条)
ただし、引渡命令に対する執行抗告の理由は、代金納付が終わっていない、当時者が違っている、収入印紙がない、等々の理由に限り認められるので、それ以外、例えば、競売そのものに対する理由は理由になりません。
普通は、原審却下で数日の内に却下となります。
更に、その却下に対する執行抗告も、制限されているので原審却下となる場合が多いです。
なお、引渡命令が届いてから1週間以内にする執行抗告は、6日目にして、理由は記載しないで「追って理由書を提出する。」とします。
その理由書は提出してから、またもや6日目にします。(7日が経過すれば却下ですから=同法10条3項、5項)
その却下に対しての執行抗告はできません。
そのようにすれば、少なくとも、1ヶ月は、執行出来ないことになります。
また、明渡の強制執行は、必ず「催告」があり、実際の断行は、その催告の日から1ヶ月程度先です。
その断行日には家財道具を執行官が預かるので、処分はされません。
その断行の日から約1ヶ月以内に家財道具を取りに行けば貰えます。
それを過ぎても取りに行かなければ、競売となります。その時、買ってもいいです。(勝手には処分しません。)

>執行抗告に執行遮断効力はありますか。お尋ねします。

遮断効はあります。(民事執行法83条5項)
引渡命令に対する執行抗告は、確定しなければ効力がないので(同法同条)、引渡命令が届いてから1週間以内にすれば、強制執行はできません。(執行文がとれないので、その次の手続きができないのです。)
仮に、その執行抗告が却下されても、更に、却下に対して執行抗告ができます。(同法10条)
ただし、引渡命令に対する執行抗告の理由は、代金納付が終わっていない、当時者が違っている、収入印紙がない、等々の...続きを読む

Q競売の引渡命令、明け渡し強制執行について

・ 落札物件の引渡命令の対象者というのは、特定されなければいけないと思うのですが、そもそも実際の居住者というのは、外部者には、なかなか分かりにくいと思うのですが、どうするものなのでしょう?競売手続きの中で特定されているものなのでしょうか?

・ もしも、居住者が引渡し命令に記載の人物と異なる人物に貸したり、住まわせたりしたら、強制執行はどうなるのでしょう?つまり、強制執行を妨害する目的で、実際の居住者をコロコロ変えたらどうなるのか?という話です。

・ また、引渡命令を受けても、すぐには強制執行をしない場合、どのくらいの期間を経過すると、当該引渡命令による強制執行ができなくなりますか?

Aベストアンサー

引渡し命令は、競売調書による債務者、占有者など、残金支払い後は物件に居住する権利がないから、発令されるのです。
賃貸借契約を締結した時点で、賃借人となり、法的に「住むことが出来る権利」を与えるわけですから、当然競売を起因しての引渡し命令は、執行できなくなります。
また、生活保護などは家賃の上限や間取りなど(広さ)の制限があり(自治体にもよる)、一般的な賃料を得ることは無理ですよ。
高齢世帯が強制執行になる可能性は大きいです。国が強制的に排除するということを認識していないからです。いくら催告しても信用せず、執行当日「こたつでお茶を飲んでいる」というのが大概です。これで執行すると修羅場なんですよね。
3件強制執行したら、かなりの費用がかかります。
3ヶ月ぐらい猶予を与えて、引越し費用を支払いを条件に、立ち退きさせたほうが良いと思いますよ。
それでダメなら強制執行という覚悟はして。
情を殺さないとならない様な立場になりますから、仕事としてやるのは致し方ないのですが、質問者さんのように、仕事でない範疇で行うのは後味は悪いでしょう。記述から「善良な方」に感じますし。
しかし、情けは後で自己に降りかかってきてしまいます。
都市部なら競売の専門業者などいませんか?多少の費用がかかっても立ち退きを依頼したほうが良いのでは?支払いのタイミングや明け渡しに関する書類など色々とノウハウが必要ですし(質問者さんでは作成できないですよね?)、嫌なことは金で解決する方向を選択した方が質問者さんの精神衛生上は良い様な気がしますがね・・・・

引渡し命令は、競売調書による債務者、占有者など、残金支払い後は物件に居住する権利がないから、発令されるのです。
賃貸借契約を締結した時点で、賃借人となり、法的に「住むことが出来る権利」を与えるわけですから、当然競売を起因しての引渡し命令は、執行できなくなります。
また、生活保護などは家賃の上限や間取りなど(広さ)の制限があり(自治体にもよる)、一般的な賃料を得ることは無理ですよ。
高齢世帯が強制執行になる可能性は大きいです。国が強制的に排除するということを認識していないからで...続きを読む


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