年収560万で3340万の住宅ローン

年収560万の28歳会社員で専業主婦の妻と子供(0歳)の3人暮らしです。
3340万の新築一戸建の購入を検討しており、妻の実家からとても近く、妻も妻の両親もたいへん興味をもっています。

営業の話では、某銀行の優遇金利で1.075%(変動金利、全期間店頭表示金利より-1.4%)で35年、ボーナス返済なし、頭金なしの場合、月々9万5000円の返済になります。

現在借りているアパートの家賃が8万7000円です。
このまま賃貸の家賃を払い続けるより月々7000円のプラスで一戸建てを購入できるのなら、若い間にローンを組んでだ方がよいのかな、と考えています。

しかし、ローン額は年収の4～5倍といいますので、私の年収に対して少し
負荷が高いのではないかというのと、今後の子供の養育費を考えると無理しすぎではないかとも感じています。
高望みせず、2600万程度の中古物件を検討すべきでしょうか？


・勤続年数4年で28歳の会社員、専業主婦の妻と子供(0歳)との3人暮らし
・昨年度の年収は560万、月の手取りは29万でボーナス57万×2
・大学の育英会の返済が月2.3万で残高350万程度あり
・貯金200万(住宅購入諸費用分除く)

No.5 回答者： okamotosan 回答日時： 2009/09/22 23:09

物件は気に入っているのですね。

どうぞお買いになられたらよろしい
と思いますよ。ただ、間取りなどに気をつけて。お子さんが大きくな
られた時のお部屋はありますか？ご家族は増えませんか？
もし「その際は買換えを」とお考えでしたら、利便性のよいマンション
にした方が流動性が高いです。戸建は永住と割り切った方がいいです。
今後の建替えについて、不動産の担当者にアドバイスを受けて下さい。
自由度がある印象があるなら、その土地には永住できるでしょう。

さて、ファイナンスのお話しです。
均等払いをご希望なのですかね？諸説あることは承知していますが、
私は敢えてボーナス併用をお薦めします。
(1)　月払い元本　3000万　　85739円／月
　　ボ払い元本　 340万　　58410円／回
(2)　月払い元本　2800万　　80023円／月
　　ボ払い元本　 540万　　92768円／回
はい、これで現在のお支払いとほぼ同額か、それ以下です。
問題は当然ながらボーナスのお支払いですね。
これは住宅ローン減税による還付金を充当するのがよいでしょう。
固定資産税も新築なら当初４年くらいは控除が適用されるので安い
です。現在所得税を20万ほどお支払いのはずですが、これが還付され
ることとなり、充当できるでしょう。
今後はボーナス払い元本分を繰上返済できるように貯蓄することです。
年間20万円ずつ貯蓄し、10年後に200万円を繰上できるように目指して
みてください。この計画で問題ないはずです。
また、諸費用を安くするため、ソニー銀行等のご利用をお薦めします。
少しでも手元に資金を置いておいてください。

No.4 回答者： TAKESHIDA 回答日時： 2009/09/21 23:00

　手取りは育英会の返済を除いた額ですよね。

やる気しだいだと思います。ボーナスがあまり変動が無いのであれば２．３年は何とか節約意識を持って出来るだけ繰り上げ返済に回しましょう。０歳児から３歳頃までは教育費は殆どかけないで住むでしょう。
幼稚園入園ごろまでに元金繰上げで３００万円を目標に達成できれば何とか安定は出来るのではと思います。
　よって３年固定の0.8％程度で借り入れを行い金利の動向を確認するのも手かと思います。
　まだ若いので銀行のローンさえ通ればやる気しだいで何とかなるかと思います。この手の質問ではネガティブな意見が多いですが、私個人的には幸せな家庭は充分に作れると思いますよ。頑張ってください。

No.3 回答者： 86tarou 回答日時： 2009/09/21 22:57

ローン額は年収の4～5倍といいますので、私の年収に対して少し

負荷が高いのではないかというのと、今後の子供の養育費を考えると無理しすぎではないかとも感じています。＞
借入額に対しての倍率なんてあまり意味がありません。なぜかと言うと、これには年齢が考慮されてないからです。幾ら年収があっても、例えば現在50才とかで後10年しか収入が無ければそんなに返済出来ないことになるからです。それよりも、年収に対する返済比率の方が問題になります。ただ、若ければ若いほど長い返済期間に出来るため多くの借入が出来ますが、あまり若過ぎると定年くらいに大規模な修繕が必要になったり、極端な場合は建替えが必要ということもあります（建築時の使用や定期的な修繕にもよります）。
子供に掛かる費用は一人当たり1000万円以上のローンを組んだと思うと良いでしょうか。奨学金に付いても返済額に上乗せして考える方が良いです。

現在借りているアパートの家賃が8万7000円です。このまま賃貸の家賃を払い続けるより月々7000円のプラスで一戸建てを購入できるのなら、若い間にローンを組んでだ方がよいのかな、と考えています。＞
現在多くの貯金が出来ているなら良いのですが、通常家賃より返済額の方が少なくないとやっていけません。これは、今まで掛からなかった固定資産税（年10万円～）や修繕費用（10～20年毎に100万円単位）が必要になってくるからです。

営業の話では、某銀行の優遇金利で1.075%(変動金利、全期間店頭表示金利より-1.4%)で35年、ボーナス返済なし、頭金なしの場合、月々9万5000円の返済になります。＞
営業の人の話をそのまま聞くのはよくありません。相手はあくまで物件が売れれば良いわけで、無理なローンを組もうが契約さえ取れれば良いのです。住宅の知識についてもそうですが、ローンについても自分で勉強して複数の銀行から金利の低い（総支払額が少ない）所を探しましょう（変動金利としては、それは下限かもしれませんが…）。
あと、試算は変動金利ではなく全期間固定金利で考えましょう。変動金利は確かに当初の返済金額が少なくなるのですが、将来の金利上昇に対応出来ません。返済が終わった時に総支払額が少なくなるかもしれないという選択なら良いのですが、変動金利でしか払っていけないローンではいけません。
具体的には、年収の25％までの返済にし（月11.6万円）、年３％程度の固定金利で定年までのローンを組むと2880万円借りられます。これに頭金を足し、諸費用（物件価格の５～10％）を引けば購入可能な物件価格が出ます。この辺りが無理のない家になるでしょうか。頭金も物件価格の20～30％は欲しいところですし、生活費の半年分以上は常に置いておきたいところです。年収の何倍かよりも、頭金も含めこの辺りの方が大事だと思います。頭金を多く用意するということは、借入金が少なくなり金利負担も減るのですが、それよりもローン残高＞家の価値になり難いということにメリットがあります。頭金を多く払っておけば、ローン残高＜家の価値になり、万が一払えなくなっても売却してお金が残りますし。逆の場合は抵当権が抹消出来ないので、追い金をしない限り売ることすら出来ません

最後に…住居は生活の質を上げる道具の一つにしか過ぎません。無理なローンによって生活の質を下げたり破綻するようでは本末転倒にもなりかねません。くれぐれも無理の無いローンで外食や旅行もして楽しみましょう。

参考URL：http://www.eloan.co.jp/simulation/index.html

No.2 回答者： nemoax006 回答日時： 2009/09/21 22:32

固定資産税やその他のメンテ費用など現在は払っていない費用も追加されます。

想定金額を定めておかないと5、６年で破綻する可能性もあります。詳しい計算をしてください。

No.1 回答者： l4330 回答日時： 2009/09/21 22:12

　

家賃に7000円のプラスなら家計の負担にはならないでしょ。
ただし、問題は変動金利であること。
景気が回復すればドンドン上がりますよ、20年前の金利は8%でした。
金利の安いいまだから固定金利で計画すべきだと思います。