住宅ローン 審査基準

今回中古マンションを購入にあたり銀行の住宅ローンを組もうと思いましたが、1店舗で断られてしまいました。
下記の内容でローンを通すのは難しいのでしょうか？

ローンの内容としましては、
物件内容4800万円
諸経費400万円
諸経費は自己資金より調達
築年数28年

借入者詳細
・夫35歳　年収700万
有限会社　勤務　
勤務期間　10年
国民年金
国民保険

・妻34歳　年収600万
株式会社　勤務
勤務期間　5年
厚生年金
社会保険

子供1人　現在2人目を妊娠中

他での借り入れはありません。
但しカードでの買い物をしたときに口座に入金が遅れたまに使えなくなることがあります。

現在2店目の審査中ですが、数点の書類が必要との事です。
・在籍証明書
あったら良い物
・10年前の給料台帳もしくは10年前の給料明細
（こちらは週明けに会社に確認しないと有無が不明）
・社員であることの裏付け　スタイルは不明
※もちろん社員なのですが・・・

基本的には夫のみでローンを組みたいですが、（連帯保証人に妻は可能）仕方がない場合にはペアローンでも可です。
審査基準が通らない箇所がわかれば幸いです。
お手数をお掛け致しますが、何卒宜しくお願い致します。

No.2 ベストアンサー 回答者： Domenica 回答日時： 2009/10/04 12:59

住宅ローン審査経験者です。

＆保証会社に出向して保証審査を担当したことがあります。

現在、日本には３つの『個人信用情報機関』があります。
・全国銀行個人信用情報センター（ＫＳＣ）
　http://www.zenginkyo.or.jp/pcic/
・シー・アイ・シー（ＣＩＣ）
　http://www.cic.co.jp/
・日本信用情報機構（ＪＩＣＣ）
　http://www.jicc.co.jp/
です。

> カードでの買い物をしたときに口座に入金が遅れたまに使えなくなることがあります。
ご質問者さまは、こちらを軽く捉えていらっしゃいませんか？
クレジットカードが使えなくなる＝クレジットカード会社が「利用停止」をかける…というのは、『個人信用情報』においても、とても「大変なこと」なんですよ。
しかも「たまに」ということは、１度や２度のことではない…という意味ではありませんか？

ご主人名義のクレジットカードか、ご質問者さま名義のクレジットカードかは存じませんが、そのクレジットカードの名義人が関われば、住宅ローンの審査には「通らないことが多い」と思ってくださっていいです。

ご主人名義のクレジットカードであれば、ご主人が「主債務者」「連帯債務者」「収入合算者」「住宅ローン対象物件についての所有権者」のいずれかになろうとすれば「住宅ローン審査ＮＧ」となる可能性が高いです。
ご質問者さま名義のクレジットカードであれば、ご質問者さまが「主債務者」「連帯債務者」「収入合算者」「住宅ローン対象物件についての所有権者」のいずれかになろうとすれば「住宅ローン審査ＮＧ」となる可能性が高いです。
ですから、「口座振替日に残高不足をしたことがあるクレジットカードの名義人」は、「物件」「ローン」のどちらにも関わってはいけない…ということです。

また、ご主人の年収700万円、ご質問者さまの年収600万円ということは、お二人合わせて1,300万円ですよね。
世帯年収としては結構多いほうだと思います。
にも関わらず、クレジットカードが使えなくなったことがあった…ということが、資金管理に「だらしない家庭」という印象を与えます。


> 物件内容4800万円
「内容」が、価格だけでは判断が付かないんですが…。

> 築年数28年
ということは、少なくとも建物は中古住宅ですよね。
築28年経過したマンションだとは考えづらいですし、たとえ4,800万円で売られていても、築28年経過したマンションでは、そこまでの担保価値は査定では出ないでしょう。
だとしたら、土地＋中古住宅でしょうか。
それでも、築28年経過ですと、建物については殆ど評価額が付かないと思いますから、「実質、土地だけで5,000万円以上」の価値がないと、4,800万円の借り入れは難しいかもしれません。

> 物件内容4800万円
> 諸経費400万円
> 諸経費は自己資金より調達
ということは、物件の販売価格を100％ローンにされるという意味ですよね？
「住宅ローン」で、上物（＝住宅）が築28年ですと、100％ローンは厳しいのではないかと思うんですが…。

物件価格4,800万円＋諸費用400万円＝5,200万円が必要で、上物（＝住宅）が築28年ならば、自己資金1,500万円で、借入希望額3,700万円ならば何とかなるかもしれませんが、100％ローンは厳しいと思います。

> ・10年前の給料台帳もしくは10年前の給料明細
これは、ご主人が給与所得者にもかかわらず、保険証が「国民健康保険証」だったからでしょうね。
勤続年数を証明できるものがないので、10年前からその会社で働いていた…という証明のために、10年前のものが必要なんでしょう。
ただ、労働基準法では、賃金台帳の保管期間・保存期間は、「３年間」とされていますので、小さな有限会社ですと、10年前のものならば既に廃棄されてしまっている可能性がありますね。

> 社員であることの裏付け　スタイルは不明
これは、「社員証」などでいいと思いますが、「在籍証明」と重複するのでは？
まあ、「在籍証明」といっても、国民年金、国民保険では、「公的な」証明を取ることは難しいですから…。

ところで、所得税や住民税はどうなっているんでしょうか？
確定申告＆普通徴収ですか？
だとしたら、「個人事業主」として扱われても仕方がないかもしれません。

「個人事業主」となると、収入に関する基準は『所得』になりますから、「年収700万円」とはならない可能性もありますね。

申し訳ない言い方になってしまいますが、国民年金、国民保険で、有限会社で、年収700万円というのは、材料として「怪しい」と思えてしまうので…。

また、ご質問者さまは現在第二子妊娠中とのことですが、おそらく、ご本人は仕事を辞めるご予定ではいらっしゃらないのですよね？
育児休業の取得予定もないということですよね？

ですが、いろいろな事情により、「仕事を辞めざるを得ない」場合のことは想定されていらっしゃいますか？
私の勤務先にも、１年間育児休業を取った後に職場復帰する予定だった人が、事情により復帰できなくなった…ということがありました。
復帰したくても、復帰できない事情がご家庭の中でできてしまったんです。

こういうことから、できる限り、「妻」の収入をアテにしたローン計画はされない方がいいんです。
審査する側も、そのような見方をすることもあります。
ですから、
> 基本的には夫のみでローンを組みたい
という考え方をされるのは正しいです。

仮に「借入額：4,800万円　返済期間：24年（現在の一般的な定年年齢である60歳までに完済することを考え、60歳－現在の年齢－１歳を返済期間に設定します）　適用金利：3.00％（全期間固定金利）　元利金等返済　ボーナス返済なし」という条件でシミュレートしてみますと、毎月の返済額は234,005円となり、年間返済額は2,808,057円となります。
他にローンはないとのことですから、この年間返済額を年収で割って「総返済負担率」を算出します。
2,808,057円÷700万円＝40.12％
ですね。

総返済負担率が40％を超えるようでは、返済能力不足と見なされますので、ご主人単独でのお借入は無理でしょう。
実際には、返済期間を35年にされたり、もっと低い金利で借りられるのかもしれませんが、シミュレートはこの基準でされないと、実際の返済は相当厳しいものになります。

この回答へのお礼

ご回答誠に有難う御座いました。
又事細かく解説頂き本当によくわかりました。
色々見直さなければならない点もはっきりしました。
もう少し勉強してみます。
本当に有難う御座いました。

お礼日時：2009/10/06 17:52

No.1 回答者： joqr 回答日時： 2009/10/03 19:45

＞但しカードでの買い物をしたときに口座に入金が遅れたまに使えなくなることがあります。

これはご主人ですか？
奥さんだとしても、同じですが滞納でカードが停止された方は、審査が通りません
二人とも、該当するならあと５年は、我慢ですね

奥さんだけでローンを通そうと思えば、１００％通りません
ご主人だけでローンを通そうと思っても、１００％通りません
結論としては、あなたの家庭がその家を買う事は極めで困難であるという事で今審査を通して落ちまくれば・・・
今後のローンにも極めて重大な影響を及ぼします
その銀行には、今回の審査不可の記録は１０年は間違い無く残るでしょう
次は無いですね

ご主人は、自営業ですか？
サラリーマンで、国保って・・・これもかなり厳しいです
赤字企業だとしたら、審査は無謀だと思います

いきなりローンを申し込むような無謀な事はせずに
・今の自分達にその資格があるのか？
・必要な資金は手当てできるのか？
・継続して安定した収入が得られるのか？
・ローンが払い続けられるのか？
・申し込む前にしておく準備は何か？

ここで質問する前に、ネットでもっと勉強してから
家探しをしていたら、こんな不幸な結果にならずに済んだかもしれません
信用は一度傷つけたらそう簡単には元に戻りません
この先数年、本当にきちんとした信用が無い人は、有利なローンを組む事は
まず出来なくなるでしょう

今の条件では何処へ行っても多分無理でしょう
今のレベルの希望の家を買うのは諦めた方が良いです

もう一度、最初からやり直して見ては如何ですか？

この回答へのお礼

そうですね、勉強不足は否めません。
勉強し直しです・・
有難う御座いました。

お礼日時：2009/10/06 17:56