『ボヘミアン・ラプソディ』はなぜ人々を魅了したのか >>

一軒家を賃借しようとしています。知人が使わなくなったが売りたくないということで話があり20年分の家賃をいっかつで前払いしてくれるなら安く貸してやると言われているのですが、そういう契約は法律上問題ないですか?具体的に言うと相場では15万~20万くらいで貸せそうな家を、敷金300万円、20年分賃料900万円、合計1200万円を支払ってほしいと言っています。彼はその金でワンルームマンションと車を買いたいそうです。私は相続で2000万円ほどのお金が入ったので、無駄使いをしないため、またほかに運用や使い道がないので20年間分の家賃を心配しなくて済むなら、悪い話ではないと思っています。実際15万を毎月20年間支払えば単純計算で20年間に3600万円支払うことになり一括で900万なら4分の1ということになるのでかなり有利な話だと自分的には思っています。どなたか詳しい方教えてください。

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A 回答 (9件)

つりの質問?



2000万円あれば2LDKのマンションくらいは簡単に買えますけど。

賃借と所有権、まともな感覚からすれば、排他的に支配権のある所有権の方を選びますけど。

賃貸借で20年分一括して支払う、と言う方の神経が理解できません。

もし、20年借りるなら、譲渡担保契約や所有権仮登記担保契約結んで20年後に物件を返す、と云う契約形態の方が無難だと思うが・・・・・

皆さんの仰られるとおり、弁護士や司法書士と相談ですね。
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もしね。

その方が後から抵当物件にしてさ。その物件が売られ金がないと言う場合どこに求めますか?ない袖は触れない。登記簿に何か書ければ多少の混乱は防げますね。
 つまり賃貸じゃなくお金を貸して抵当にいれてもらう。その代わり借金の変わりに家賃と相殺する。
後から損害賠償なんていっても金はないんだよ。
弁護士、司法書士に相談ですね。

2年更新の契約でも同じ事ですね。
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不動産の登記簿取って確認してください。


抵当権がついていたら、長期契約は反故になる可能性がありますから
避けたほうがいいと思います。

抵当権がついていなければ、契約をきちんと交わせば、賃貸は保護され
ます。

敷金については、抵当権設定して担保を取っておいたほうがいいかも
知れません。
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リスクを小さく出来るような契約が出来れば、良いと思います。


私なら前向きに検討するかもしれません。
契約するならプロにお金を払い相談したほうが良いと思います。
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皆さんの回答に更に加えて考える必要があることは、あなたが20年以内に亡くなることだって有り得ますよ。

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>20年分の家賃をいっかつで前払いしてくれるなら安く貸してやると


 そのような態度の人間からは借りないほうが無難でしょう。最低限大手の不動産屋をかまして契約してください。

>15万~20万くらいで貸せそうな家を、敷金300万円、20年分賃料900万円、合計1200万円を支払ってほしい
 内訳の根拠が不明です。相場も本当かどうかわかりません。20年間同一の家賃が取れるわけではないので、あなたの計算も間違ってはいます。

 そもそもその物件の真の所有者が本人かどうか分かりません。借金のカタになっているかもしれません。登記を調べてもこのあたりの真相は分からないことがあります。

 大手の不動産屋にきちんと査定をさせ、安全も確認できるのであれば良い話しなのかもしれませんが、知人が仲介手数料惜しさに個人での取引にこだわるのであればやめておくことをお勧めします。抵当権の設定があるのならばやはりやめておいたほうが良いでしょう。住宅ローンなどを借りているのならば、賃貸しすることはそもそも禁じられていますし、知人が破産などすれば、あなたは預けているお金全てを失います。

 20年はさすがに長い年月なのでその間に一体何が起こるか分かりません。メンテについての費用も不明です、契約の仕方が乱暴なだけに修繕の際に素直にその知人が修繕費用を出すことに応じるとも考えにくいのですけど。
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大家をしています。



この場合は民法が適用されるでしょうから、恐らく最長20年の賃貸借契約が出来そうですが…。
20年間、他に移る気もなく、家を購入する気もないのであれば、金額的には確かに魅力ですね。
一応、以下のリスクも認識しておいてください。

1)貴方が戸建を購入するという場合の足かせになる
2)家賃を別の用途に使用するため経年劣化の修理費用が捻出されない
3)家賃相場の変動に対応できない(経年劣化で家賃は下がるはず)
4)友人が破産し競売にかかると退去を求められる可能性がある
5)売却したいために契約の解除を求めてくる可能性がある
6)所有者が変わった場合、契約の見直しを迫られる

結局、その家賃で納得しているのは友人だけで、所有者が変われば一応契約書上は守られていますが、実際には立ち退きや契約の見直しを迫られる可能性があるという事ですね。
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専門的な話はよく分かりませんが、その彼が1200万円を他の用途に使った場合、家主負担で家の修繕費用はまかなえるのでしょうか?


例えば台風が来てどこかが壊れたとか何かがあった時に、直す費用を工面してもらえるか、というのが心配です。

それと家賃は、賃貸物件の経年によって段々と下がっていくのが普通です。
即ち10年、15年、20年となったらそれなりに物件自体の価値が下がりますから、家賃も連動して下がります。
1/4で有利というお話ですが、その点も考慮された方がいいでしょう。
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求める回答ではありませんが、


法的なご心配だったら、率直に、下記へご相談をどうぞ。

http://www.houterasu.or.jp/
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Aベストアンサー

 不動産賃貸業を営んでおります。

 払ってくださる分については基本的に、ノーとは言いませんが、「裏」に感じるものがあると断ります。

 私は、60過ぎのおばあさん(と書くのは最近は適当でないとマジで感じますが、当時の印象)から、2年分の一括払いと2000万円(よく覚えていないのですがそれくらいだったと思います)の入っている預金通帳を見せられたことがありましたが、断りました。

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Q借地料の適正価格の調べ方[教えて]

約50年前に借地(13坪)に居住用家屋を建てて今日に至っております。過去に幾度か土地代の値上げもありましたが約10年前から今日まで月額(\10,215/13坪)で借用していたところ、このたび地主から突然月額(\19,068/13坪)に値上げすると一方的に通告され賃貸借契約書を渡されまた。
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土地の所在地は再開発とか商業施設も無く、ごく普通の変化の無い下町で土地の相場を左右するような条件はありません。

(3)値上げを拒否する方法はどのような方法でしょうか?

Aベストアンサー

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書類は市役所によって異なることもあるので、事前に電話でご確認されてからのほうがいいです。証明書の発行手数料は、概ね500円前後だと思います(市によって異なる)。

 評価証明書には固定資産税と都市計画税の年額が記載されていますから、その金額の2倍~4倍が「借地権」を主張するための地代の年額の最低水準になります。月額地代は単純に12ヶ月で割れば算出できます。
 「2倍~4倍」と幅があるのは、市町村によって税の負担調整の適用状況が違うからです。

2.次の検証方法は、相続税路線価から推定する更地価格に地代利回りを乗じて地代を試算してみる方法です。
 国税庁HPを下記に貼っておきますので、「平成17年度路線価図」から自宅の土地の路線価を見つけて下さい。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main/main_h17/index.htm

 例えば、路線価が「280」と表示してあれば、280000円と読んで下さい。路線価は時価の80%相当なので、28万円を0.8で割り戻せばおおよその更地価格を推定することができます(28万円÷0.8=35万円)。
 地代利回りは地域性や個別性に左右されるので、確定的な数値は出せないのですが、一般に住宅地の地代の期待利回りは1.5%~2.0%程度だと言われています。
 愛知県HPから、「定期借地権の活用による期待利回りと税負担」に関するページをご参考までに貼っておきます。
http://www.pref.aichi.jp/tochimizu/akispace/seminor/kiroku-take2.htm

 例示として期待利回りとして1.5%を採用した場合、35万円×1.5%=5250円と求め、これに土地の面積43m2(=13坪)を乗じて、年額地代225750円を試算します。12ヶ月で割って、月額18812円がこの路線価の場合、地代の標準的な数値になると思います(※なお、地代は個別性が強いので、本件のように土地面積が少ない場合、1.5%より高い利回りになることもあると思う)。

 なお、相続税で定期借地権の評価額を求める場合の利回りは、3.0%です。国税庁HPから「基準年利率」のページを貼っておきます。
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/sonota/hyouka/1205/02.htm

3.このほか、同様の居住用家屋について自宅周辺の地代水準を調べて、それとの比較をするという方法が考えられます(市場性から検証する方法)。しかし、地代の相場は一般に公表されていないので、一般人が地代の事例を多く収集するということは現実にはとても困難なので、この方法は採用できないと思います。

 上記で紹介した固定資産税から検証する方法、相続税に地代利回りを乗じて検証する方法を基に、参考値としてコスト面から検証した地代の水準を試算してみて下さい。

4.借地借家法では、地代増減を当事者どちらからでも主張できるので、地主が「突然月額19,068円に地代を値上げ」しても有効な契約です(借地借家法11条1項)。「90%近く値上げする」というのは結果にしか過ぎないので、道義的にも法律的にも全く問題はありません。ですから、借地人は、指定された月から改訂された地代を支払うことになります。

※平成4年以前の借地契約は、基本的に旧法である「借地法」が適用されますが、説明をわかりやすくするため新法である「借地借家法」で回答しています(条文の趣旨や考え方はほとんど同じです)。

 ただし、改訂された地代に不服なら、そのことを地主と交渉して上げ幅を縮めてもらうことは可能です。それでも地主が折れなかったら、裁判で決着を付けるしかありません。
 裁判の結果、地主の地代が認められたら、改訂地代と現行地代の差額について年10%の利子を付けて地代を支払う義務があります(借地借家法11条2項)。
 逆に、借地人が主張する地代が認められたら、現行地代を支払っているだけでよいということになります。

 値上げを拒否する方法は、まず、地主と交渉をして上げ幅を下げてもらうこと、それでも地主が拒否したら現行地代はしっかり支払った上で(地代を支払わないと債務不履行になるから)、地代に関する裁判を地主に起こしてもらうしかないと思います。

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書...続きを読む

Q「通り」と「とおり」の違いについて

予定「通り」や、次の「とおり」のように、漢字で書く場合と平仮名で書く場合があるようですが、違いはなんでしょう?また、どちらが正しいのでしょうか?知っておられる方が居られれば教えてください。お願いします。

Aベストアンサー

>予定「通り」や、次の「とおり」のように…

あなたが公務員で公式文書を書くのなら、それは仮名書きにしないといけません。
民間企業でのビジネス文書もこれに準じるのが良いです。
個人の詩歌や小説などはこの限りではありません。

このことは、昭和24年4月4日付けで政府が策定した『公用文作成の要領』で定義され、その後常用漢字表の部分改正などに伴って、その都度追認されています。
直近は菅総理の名前で、昨年11月に出されています。
http://www5d.biglobe.ne.jp/Jusl/Bunsyo/BunKanjiH22.html

Q死者を登記権利者とする相続登記申請書

お世話になります。

以下の事例について、以下の質問につきご教授願います。

・被相続人X 相続人は亡A(Xより後に死亡)とBの2名
・亡Aの相続人は、甲と乙の2名
・X所有の不動産を、亡A持分2分の1、B持ち分2分の1とする登記申請書

目  的 所有権移転
原  因 平成年月日相続
相続人 (被相続人X)
      Aの住所
      持分2分の1  A
      甲の住所
      上記相続人甲
      乙の住所
      上記相続人乙
      Bの住所
          2分の1 B
以下省略

質問(1) 上記申請書の書き方に、誤りはございますでしょうか?申請書に亡は書かないですよね?

質問(2) 上記の場合、甲か乙どちらかのみから委任を受けて申請も可能と思いますが、その場合は申請する甲か乙のどちらかの頭に(申請人)と記載すれば良いでしょうか?

質問(3) 質問(2)のように一人からの申請であっても、亡Aの登記識別情報は発行されますでしょうか?

すみませんが、お解りになるかたがおられましたら、宜しくお願いいたします。

お世話になります。

以下の事例について、以下の質問につきご教授願います。

・被相続人X 相続人は亡A(Xより後に死亡)とBの2名
・亡Aの相続人は、甲と乙の2名
・X所有の不動産を、亡A持分2分の1、B持ち分2分の1とする登記申請書

目  的 所有権移転
原  因 平成年月日相続
相続人 (被相続人X)
      Aの住所
      持分2分の1  A
      甲の住所
      上記相続人甲
      乙の住所
      上記相続人乙
      Bの住所
          2分の...続きを読む

Aベストアンサー

受験ではどうなっているかはわかりませんが,
質問(3)は受験では出てこない問題ですよね,きっと。

(1)
いいと思いますが,「亡」は書いています。

(2)
ご指摘のとおりだと思います。

(3)
実務としては発行されていたように思います。
考えてみるに,申請人となるAの相続人は,形式的には
不動産登記法第21条の「申請人自らが登記名義人となる場合」になりませんが,
登記名義人Aの権利義務を承継し,Aの地位において登記申請を行う者であり,
不動産登記規則第62条1項の者に準じた者として扱われるのかな…と。

もっとも実務ではその次の登記まで一括で申請してしまうでしょうから,
ここを気にする実務家はあんまりいないかもしれません。

Q賃借権の登記について

 事業を始めるにあたり、土地を駐車場として借りることになりました。もし将来、地主さんの事情でその土地が第三者に売却されたとしても、契約期間中は確実に使いたいと考えています。
 知人から「そのためには賃借権を登記したらよい」といわれました。しかし具体的にどういうことなのか良く分かりません。
 また、登記しないと、どういうことになるのでしょうか?
 こういうことに詳しい方々のご意見が伺えれば嬉しいです。よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

>しかし具体的にどういうことなのか良く分かりません。

 御相談者が登記権利者、地主が登記義務者として、管轄法務局に賃借権設定登記を申請し、申請書に不備がなければ、その土地の登記簿(登記ファイル)に賃借権設定の登記が記載(記録)されます。ただし、賃借権は、所有権や地上権等と違って、地主が賃借権設定登記手続をする義務はありません。契約で地主に登記手続をする義務を負わせることは可能ですが、そのような約定をすることを地主が拒否する可能性はありますのでその点は留意して下さい。
 なお、登記手続に関しては司法書士に相談されることをお勧めします。

>また、登記しないと、どういうことになるのでしょうか?

 例えば、地主が第三者に土地を売却し、第三者に所有権移転登記がなされた場合、御相談者はその第三者に対して、賃借権を主張することはできません。(引き続き、その土地を使用したければ、改めてその第三者と賃貸借契約を結ぶ必要があります。)後は、元の地主に対して債務不履行による損害賠償を請求するしかありません。
 ちなみに、建物の所有目的で土地の賃貸借契約を結んだ場合は、建物の登記(表題部の登記だけでも良い。)をすれば、土地の賃借権登記をしなくても、その土地の賃借権を第三者に対しても主張することができますが(借地借家法第10条第1項)、駐車場として使用する場合は、このような借地借家法の適用はありません。 

>しかし具体的にどういうことなのか良く分かりません。

 御相談者が登記権利者、地主が登記義務者として、管轄法務局に賃借権設定登記を申請し、申請書に不備がなければ、その土地の登記簿(登記ファイル)に賃借権設定の登記が記載(記録)されます。ただし、賃借権は、所有権や地上権等と違って、地主が賃借権設定登記手続をする義務はありません。契約で地主に登記手続をする義務を負わせることは可能ですが、そのような約定をすることを地主が拒否する可能性はありますのでその点は留意して下さい。
 な...続きを読む

Q法人税・消費税修正申告納付の仕訳

税務監査が入り、前期分の法人税及び消費税の修正申告を
納付しなければならなくなりました。
処理後の仕訳の方法を教えていただけますでしょうか?

修正申告分法人税納付
法人税充当額 / 預金

修正申告分消費税納付
未払消費税 / 預金
それとも、租税公課など他の科目がよいでしょうか?

Aベストアンサー

消費税については、消費税に関する経理方法が税抜経理か税込経理かで取扱いが異なります。
税込経理の場合には回答No.1の方の回答にあるとおり損金経理を行うことになりますが、税抜経理の場合には、No.2の方が書いてあるとおり、その修正税額の発生原因に沿った計上が必要になります。
計上方法がわからなければ税務調査を担当した税務職員に確認すべきです。
税務調査で指摘があったときには、それについて今期はどのように経理すべきか、また今後同じようなことが発生した場合にどのように処理すべきかを徹底的に確認し、誤りをなくすことが必要です。

Q急いでいます。XDWファイルの開き方教えてください。

急いでいます。XDWファイルの開き方教えてください。

メールに添付されたファイル(拡張子XDW)を開こうとすると
「指定されたファイルに対してこの操作を行うプログラムが関連つけられていません。
コントロールパネルの[関連付けを設定する]でプログラムを関連づけてください。」と出ます。

調べて、フジゼロックスの Docu Worksというソフトをダウンロードしてみたんですが
(したつもりですができてるのか…??)なにも変わりません。

関連付けの方法はここを見ましたがよくわかりません…
http://homepage3.nifty.com/nanahoshi/filetype/filetype.html

これが見れるまで、寝られなそうです…
もしわかる方いらっしゃいましたら助けてください。

Aベストアンサー

http://docuworksn.blog108.fc2.com/blog-entry-2.html

Q建物の解体・取り壊し費用の科目名を教えて下さい。

表題の通りですが、
色々な例を調べていますと3通りあります。
1)解体・取り壊した建物の除却損に含める。
2)取り壊した後に改めて新築し建物の取得原価に含める。
3)修理費等の費用として処理する。

税理士の例題解答では
1と2が出てきます。
実務的には3もあるようです。

その使い分けを教えていただけませんか。
特に2について
解体された建物と新築された建物との関与の程度なのかな
とも思うのですが、いかがでしょう。

よろしくお願いします。

Aベストアンサー

#1です。

なるほど…問題を見た限り、回答が「除却損」となるポイントは…。

「老朽化したため、取り壊し」

の、一点のみです。

「老朽化したため、取り壊し」ということは、「既存の建物には資産価値が無い(評価額0円)」と解釈できます。
この「価値が無い資産」を帳簿から外す(処分する)行為は「固定資産の廃棄」と位置づけられ、処分時に発生した損失は費用に計上することができる…とされています。
故に、取り壊し後に新規に建物を取得する場合であっても、回答は「除却損」ということになります。

いやいや、なかなか良くできた例題ですね。
取引日付や経過日数は、おそらく減価償却費の算定や月数按分の算出。
それと「引っかけ」の意味もありそうです。

この例題のように、簿記の試験問題には余計な情報が含まれていることが多く、全体を見すぎてしまうと逆に訳が分からなくなってしまいます。
回答のポイントは、だいたい一つか二つですので、それを見極めることが重要になります。

以上、参考になれば幸いです。
長文、駄文ご容赦ください。


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