築20年のマンションの理事長をしております。

当マンションで、目に見えない壁の中の配水管の水漏れがわかり、修理が必要となりました。
 
メーターから先は専有部分との認識ですが、壁の中の共通している配水管については共用部分かなと思いますが、どうなのでしょう?

この場合、修繕費は誰が負担するのでしょうか?
(壁の中の配水管及び壁を元に戻す費用など)

共用部分ですと修繕積立金からですけど、専有部分ですと個人負担ですよね。老朽化に伴う目に見えない部分でのことなので、迷います。

アドバイスよろしくお願いします。

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A 回答 (6件)

ariel2007さん 理事長役務お疲れさまです。


下記のご質問が有りましたので私見を述べさせて頂きます。
漏水は給水管ではなく、排水管なのですね。
水道メーター内部とのご説明があり混乱しました。

>共用部分との接続部分は共用部分となるのでしょうか、
>専用部分となるのでしょう?

排水管の縦管との接続部で有れば、私は共用部と考えます。
縦管は間違いなく共用部です。
その接続された排水管は、どこに有る排水管なのでしょうか?
MB内? PS内?
それにより、専有部か共用部かは判断する人によって意見が
分かれるかもしれません。
すなわち、専有部の末端ととらえるか、共用部の一端と
考えるかです。

漏水は、排水管の高圧洗浄後の結果ではないですか?
そうで有れば、業者は保険に入っていませんか?
もう少し状況を詳しく知りたいですね。

この回答への補足

業者さんに連絡をとったところ、PS内の接続部分であるため、共有スペースだろうと言われました。
高圧洗浄については、鉄壁を突き破るほどの威力はなく、今まで細かいごみなどがたまってふさがっていたごみが、取り除かれたためだろうと言われました。

補足日時:2009/11/14 09:21
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この回答へのお礼

詳しく説明していただき、ありがとうございました。
これから住民の皆様にいろいろ質問されることがあると思いますので、とても勉強になりました。

お礼日時:2009/11/14 09:27

配水管清掃・・・・・排水管清掃ですね。


水道メーターとは関係ないですね。
<目に見えない壁の中の排水管>これはおかしいですね、躯体の中に排水管は通しません。必ずどこかに露出しています。PSとはパイプスペースのことです。壁と言うからには縦管のことですね。廊下に水道メーターが入っているスペースはありませんか、その場所に縦に通っているのが排水管です。
この部分は共有部分なので修繕積立金で修理します。

完全自主管理で、住民に建築の専門家がいなければ、これからの全体的な修繕計画も立てられません。(非常に大切なことです)参考サイトを載せておきますので、このような団体などに一度相談されたらどうでしょうか。
(あくまで参考です。自治体で相談に乗ってくれる所もあるそうです)

参考URL:http://www.kikou.gr.jp/

この回答への補足

本日応急処置をし、早急に修理に取り掛かることにしました。
大掛かりな修理となりそうです。
私が予定があり副理事長に立ち会ってもらったので、又聞きなのですが、縦管との接続部分に亀裂があったそうです。
縦管が共用部分となると、その接続部分は共用部分となるのでしょうか?
あと、ご指摘の通り修繕計画がありませんので、今後のためにもNPO法人の団体に加盟することを検討していたのですが、「せっかく自主運営ができてきたのに、そのようなことをしてもらっては困る」と言う方がおり、話が流れてしまいました。
でも今後理事長となる方は頭が痛いことが続くと思いますので、どこか相談できるところを確保したいと思います。

補足日時:2009/11/13 20:56
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この回答へのお礼

とても勉強になりました。ありがとうございました。

お礼日時:2009/11/14 09:28

ariel2007さん 理事長役務ご苦労様です。


補足説明内容で、以下の文面がちょっと分からないので
再度補足説明をお願いします。
 
>上の階(Aさん)と下の階(Bさん)の方の配水管がつながって
>おり、どこが原因かわからないから、壁を壊して配水管を
>見ないといけないと、配水管清掃を担当している業者さんから
>言われたそうです。

各戸のMB(メーターボックス)以降であるなら、上下階の配管
とはつながっていないはずです。(絶対に!)
それから考えますと水道メーター迄の配水管だと思われます。
すなわち、共用部ですね。
それだと修繕積立金での支払いになります。
原因ヶ所の特定が出来ずに修繕工事を躊躇されているのは、
判りますが、まず第一にしなくてはならないことをするように
してください。
調査、修繕が第一です。
時間が経てば経つほど漏水量が多くなり、躯体の劣化が
促進されます。
まずは調査し修復を行い、原因が特定できれば
「費用負担はどこか」がお分かりになると思います。
調査前に区分所有者さんと話し合い、専有部の場合の支払い
方法等を事前に文章で取り決めておいた方がよいと思います。
何十万円も一括で支払えない場合もありますから。

st tailさんの「PS」はパイプスペース「配管収納箱」の意味
で書かれたと思います。

この回答への補足

的確なアドバイスありがとうございました。
本日応急処置をし、早急に修理することにしましたが、大掛かりな修理となりそうです。
私が用事があり副理事長に立ち会ってもらったのですが、縦管との接続部分に亀裂があったそうです。
説明からすると、縦管は共用部分。
となると、共用部分との接続部分は共用部分となるのでしょうか、専用部分となるのでしょう?

補足日時:2009/11/13 20:48
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管理会社の社員です。



通常、こういうことは管理会社の担当がアドバイスするものですが、自主管理マンションでしょうか。

ま、それはさておき、基本は、給水管はメーターまでが共用部、その先は専有部分になります。
今回、「見えない壁の中」「壁の中の共通している配管」と言う文言がありますが、基本的には、上記のルールを適応します。専有部分内であれば、それが壁の中であっても専有部分です。また、共通している配管、と言うのがPSの中を通っている縦管であれば、共用部分です。
この辺り、もうちょっと詳しい状況を補足していただければ、再度回答いたします。

ただし、これにはちょっと例外があり、躯体の中に埋設された配管については、共用部分とする事になっています。また、古いマンションなどで、専有部分内であっても階下の天井裏を通っている配管は、共用部分扱いです。

費用の負担は、共用部分は管理組合、専有部分は区分所有者になります。

これらの区分については、管理規約に明記されているはずですので、そちらをご確認ください。基本的には、配管であれ機器であれ「専有部分内にあるもの」は専有部分です。

ただ、最近のマンション管理組合向けの住宅総合保険では、水漏れ調査費用特約、と言うものがあり、これを付帯させておくと、漏水が有った場合に調査費用(内装の開口、復旧等)が保険から支払われます。次回の保険更新の際には、ぜひご検討ください。

この回答への補足

当方、完全自主運営のマンションです。メーター内側の排水ですので、専有部分になります。
「PSの中を通っている」とある「PS」とは、何を意味しますか?教えていただけると助かります。
まだ現場を見ていないのですが、当事者の方の説明によると、上の階(Aさん)と下の階(Bさん)の方の配水管がつながっており、どこが原因かわからないから、壁を壊して配水管を見ないといけないと、配水管清掃を担当している業者さんから言われたそうです。
目に見えない部分といいますか、壁の中に埋まっている?ものであれば、なんとなく共有部分かなと思ってしまいましたが、専有部分なんですね。
そうなると、工事費用の負担をどの割合でAさんとBさんが負担するかも、頭が痛いです。
「水漏れ調査費用特約」は入っていないようです。明日保険会社に確認とってみます。

補足日時:2009/11/12 22:18
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この回答へのお礼

詳しく説明していただいたため、とても勉強になりました。
ありがとうございました。

お礼日時:2009/11/14 09:29

漏っている場所が、各戸メーターから中なのか外なのかはっきりしていれば共用部か専有部かはあきらかでしょう?


特段の運命がない限り、共用部は修繕積立金で工事することになっています。  そのために改修した工事も含みます。
<壁の中の共通している配水管>とはメーターの外という意味ですか? ここがよく分からない。
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この回答へのお礼

説明不足ですみません。
メーター内側の配水管なので、専有部分ですね。

まだ現場を見ていないのですが、上の階と下の階の部屋の壁を壊して配水管を見ないと、どこが原因なのかわからないと、配水管関係者の方に言われました。

目に見えない部分だから共有部分なのかと、勝手に思い込んでいました。
マンションは配水管などよそのお宅とつながっていますから、このような工事のときどのように負担しあうのか、難しいですね。
ありがとうございました。

お礼日時:2009/11/12 22:16

メーター前の共有管はマンションの積立金で修理します。

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この回答へのお礼

ありがとうございました。
説明不足で申し訳ないのですが、メーター内側でした。

お礼日時:2009/11/12 22:12

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という記載があります。

つまり「共用部分のうち専用使用部分」に関しては、「通常の使用」に伴う修繕は専用使用権を有する区分所有者の負担となります。
泥棒に破られた、とかであれば「通常の使用」ではないので管理組合の負担で直してもらえますが、経年劣化で故障したものなどは各区分所有者の負担となります。
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