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親が所有し、親の銀行債務に対する根抵当が設定されている不動産を、根抵当を抹消しない状態のまま、適正な価格で譲り受けたいと思うのですが、この場合の評価額はどのように考えればいいのでしょうか?
親の債務は現在、不動産価値よりは下回っていますが、それほど少なくはない額です。また、これから債務が増加することもないとはいえません。
よろしくお願いします。

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A 回答 (4件)

前提条件として、売却について銀行の同意は得ているのですか?


得ていないなら、銀行からあなたの両親への一括返済を求められる可能性が強いですよ。
抵当権付の売買は普通はありえませんから。
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この回答へのお礼

ありがとうございます。
不動産の譲渡に関して銀行の承諾が必要、あるいは銀行が一括返済を求めることができる条件にあたるとは認識しておりません。
根抵当は残るわけですから、銀行側のリスクも増大することも無いと思います。

お礼日時:2009/11/16 10:20

不動産の評価額自体は根抵当権によっては左右されません。


ただし、この不動産を譲り受ける場合、登記上の乙区(この場合、根抵当権)が存在するまま所有権を移転することになります。

よって、以下の問題が生じます。最悪のケースを想定して説明します。
親が債務を弁済できない場合、銀行は根抵当権を実行し、この不動産を競売等により換金して債務に充当します。名義人が誰であるかは関係なく、この不動産に根抵当権が設定されていることが原因です。

適正な価格で譲り受けても乙区を抹消しなければ所有権を失う可能性があります。まずは親、そして銀行とよく話し合いをすることが大事だと思います。
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この回答へのお礼

ありがとうございます。
評価額というよりも譲渡するうえでの適正な価格と申し上げたほうがよかったかもしれません。債務が不履行になった場合のリスクは認識しております。そのようなリスクがある不動産ですので、適正な価格がどのようになるのかいうことでご質問させていただきました。

お礼日時:2009/11/16 10:18

不動産の評価そのものについては、根抵当が設定されているからと言って低くなったりするものではありません。


常識的には、残債務が評価額以上であれば売却金額で債務が返せないので、不足分の金額を用意するか、不足でも根抵当の抹消をしてくれるように銀行と交渉する事になり、債務が評価額以下であれば売却金額で債務を返して根抵当を抹消して売る事になります。
それよりも、根抵当が設定されたままでの所有権移転を銀行が承諾するか?という問題があると思いますが。
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この回答へのお礼

ありがとうございます。
根抵当の抹消については銀行の承諾が必要だと思いますが、
不動産の譲渡については承諾は不要ではないでしょうか?
また、評価額というよりも譲渡するうえで適正な価格と申し上げたほうがよかったかもしれません。

お礼日時:2009/11/16 10:16

債務が3000万で、


不動産価格が5000万だったら、
2000万でいいのでは?
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この回答へのお礼

ありがとうございます。
そういう考え方なら分かりやすいのですが、それでいいという情報もみあたりませんでした。

お礼日時:2009/11/16 10:12

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