当方所有物件で賃貸契約無しで5年も塾経営している物件について。

　5年程前に国の競売で取得した物件の事で質問させて下さい。
物件は築30年程の一階が車2台程の駐車場二階が12畳、6畳二間です。
当方がこの物件を取得する以前は別の会社が所有しており、その会社との間で、ある夫婦が賃貸契約をして塾経営をしてきたと言う経緯です。
その会社が倒産して国の競売になったこの物件を取得し立ち退き要求をしていますが「塾生が居るので待ってくれと」言う事でズルズルと月日が流れましたが、一向に退去する様子が見受けられません。
賃貸契約も結んでおりませんし家賃も受け取ってはいません（払いにも来ません）最近では塾生も居ないみたいです。
旦那さんが塾経営者で奥さんが講師をしています。
それとこの夫婦にはかなり立派な本宅があります。
こんな状況で塾経営者夫婦が居住権とか法律的に主張出来るものですか？
また、立ち退き料の請求をされたら、支払わなくてはいけませんか？
また、この期間（5年）の家賃請求はできますか？
宜しくお願いします。

No.1 回答者： takapiii 回答日時： 2009/11/18 00:40

そもそも居住権を主張できるのは、賃借権を持っている場合という事ですから、賃貸契約も結んでおらず、家賃も払っていないのであれば、居住権を主張出来ないのではないかと思います。

但し営業権というのがあり、そちらの方がちょっと面倒かもしれません。

やはり弁護士を立てて、裁判で決着をつけるのが、後々問題が起きにくい解決法かと思います。
いずれにしろ立退き料が必要になる可能性は高いと思います。

この回答へのお礼

早々のご返答ありがとうございます。

少々当方の思いより、複雑なようなので正直困惑しています。
やはり弁護士とか、裁判とかになるのですね、、
ご指摘の通り後々の事を考えるとそれが良策かもしれませんね。

アドバイス参考にさせていただきます。
ありがとうございました。

お礼日時：2009/11/18 14:57

No.2 回答者： poolisher 回答日時： 2009/11/18 09:01

もともと居宅として貸していないでしょうし、本宅があるなら住所は

そちらでしょうから、居住権はありません。

なぜいままで放置していたのかわかりませんが、出ていけといえば済む
話です。
家賃については、契約がなかった、あなたにも契約の意思がなかったと
いうことで、「家賃」という名目では請求できないでしょう。
居座りされたために、用益できなかった損害の求償はできると思います。

立ち退き料なんていうのは、もちろん払う必要はありません。

裁判すればもちろん立ち退かせることはできますが、無駄な時間やお金
をかけない工夫も考えられます。

１．家賃相当額を基準にあなたが５年間で被った遺失利益を計算する。
　　例えば　１０００万
２．現実にこれぐらい払って貰ったら我慢する金額を考える。
　　例えば　　２００万
３．相手に書面で、
　　「いついつまでに立退き、明け渡せ。
　　　いついつまでに、不法占有の一部損害金２００万円を支払え。

　　　右請求に応じる場合には、当方は本不法占有について以降請求、
　　　訴訟を含む一切の権利を放棄する。
　　　右請求に応じない場合、損害金全部（１０００万円）および
　　　立退きに要する費用一切を訴訟を通して請求する。」
　　と通告する。

細かい文面もありますし、効果も違いますから弁護士に代書してもら
ったほうが確実ではありますが。

この回答へのお礼

ご返答ありがとおございます。

やはり弁護士さんにお願いしたほうが良いようですね。
隣地と言う事もあり、この物件に飛びついたのですが、弁護事務所の門を叩くはめになるとは、正直思いませんでした。
書式等全然知識が無いので、ご指摘通り確実かつ効果的かもしれませんね。

参考にさせていただきます、ありがとうございました。

お礼日時：2009/11/18 15:11

No.3 回答者： watch-lot 回答日時： 2009/11/18 11:36

まず、法的には居住権と言う言葉は妥当ではありません。

本件の場合は、借地借家法にもとづき、借家としての賃貸借契約が前所有者から引き継がれているという状態です。
借家人は現に借家していることをもって、新しい所有者にもその借家権を主張できます。これが借家人の法の保護規定です。

したがって、家賃その他決め事は前所有者との決め事と同じとみなし、5年分の家賃を請求することができます。

これが支払われたならば、借家契約を一方的に解除することは困難です。支払わなければ契約解除の手続きを踏んで立ち退き要求ができることになります。
まずは、これまでの家賃を請求してみることです。

借地借家法の取り扱いは判りやすくても実務的には非常に難しいものです。最後は弁護士に依頼すべき事項であると思います。

この回答へのお礼

ご返答ありがとうございます。

投稿する前に居住権とか立ち退きなどで、ネットで調べてはみたのですが、当方の件に当てはまるかどうか分からなくて質問させてもらったのですが、やはり専門家の弁護士さんに相談してみます。
アドバイス参考にさせていただきます。

ありがとうございました。

お礼日時：2009/11/18 16:02

No.4 回答者： oochanchan 回答日時： 2009/11/18 12:02

不動産業をしております。

これは微妙な問題です。
まず、この物件の抵当権がいつ設定されたかによるのですが、賃貸契約は元所有者から引き継いでいる可能性があります。
居住者が支払っていないのは、貴方が支払先の変更や新たな賃貸契約書の作成を行わなかったためだけと解釈される可能性もあります。

賃貸契約は契約書が無くても自動更新されるものなので、取得時の状況を確認してみないと確実な事は言えませんが、単に「追い出す」と言う行動をとっても、ごねられれば立退き料を払って退去してもらうという手段を取るしかない事が考えられます。

なお、居住権という言葉は妥当ではありませんが、営業している企業であれば営業権が絡んできますので、今の会社の営業状態にもよります。
現時点では塾生もおらず、「待ってくれ」と言っているところを見ると、この点もそれほど主張されないとは思いますが、権利は存在しますので(法的な根拠は薄いのですが)、注意が必要です。

まず弁護士とご相談されるのが適切かと思います。
賃貸契約が引き継がれているのであれば、5年間の家賃請求をし、支払う意志が無いようであれば、立退きを求め、ごねるようであれば、立退き料を提示し、了解後、未払い家賃との相殺という手があります。

なお、賃貸契約が引き継がれていない状況であった場合は、少し状況が変わります。その場合は不法占拠という事になりますので、交渉の立場としては強く出る事が可能になりますが、この5年間営業を続けたのを事実上黙認している事になる訳ですから、訴訟になると立退き料を払っての和解になる可能性はあると思います。

この回答へのお礼

ご返答ありがとうございます。

「塾生徒が居るから、、、」などの講師の奥さんの言葉に、つい情に乗ってしまって、、当方なんとか話し合いでと思い、話し合いの機会をもつのですが「わたしの一存では」とか「主人が忙しくて」とかはぐらかされて、奥さんには連絡がつくのですが、ご主人の方は、当初3回はど電話で話が出来ましたが最近は電話連絡も取れず話し合いが出来ない状態です（夫婦は同居していて話す機会は毎日あるにもかかわらず）

ご指摘の通り微妙な問題の様なので他の方のご指摘も有り弁護士さんに相談したいと思います。

貴重な参考意見痛み入ります。参考にさせていただきます。
ありがとうございました。

お礼日時：2009/11/18 15:47

No.5 ベストアンサー 回答者： takapiii 回答日時： 2009/11/18 19:08

No.1です。

いずれ戦うにしろ、最初から立退き料を覚悟しない方がいいですよ。
家賃が支払われていないのですから、強く立退きを求めて、むしろ未払い家賃＋損害賠償を取る位の勢いで弁護士さんと相談してください。
私も弁護士との付き合いは長いですが、着手金はともかく、案件によっては成功報酬も可能ですので。

この回答へのお礼

再度のご返答ありがとうございます。

おっしゃる通りだと思います。
家賃等受け取らなくて返って正解？なのかもしれませんね。
当方立ち退きしてくれるだけで満足なので、無駄な出費は避ける方向で臨んでみます。（弁護士さんには相談します）

参考意見ありがとうございました。

お礼日時：2009/11/19 15:07