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父が土地を一部売ろうとしており、不動産屋さんから、登記済権利証書か登記識別情報を用意するように言われています。

父の所有している登記済権利証書を見ますと、相続した時(数十年前)に登録しており所有する土地や建物が複数記載されています。(登記済みの印鑑あり)
今回、土地の一部を売るだけなので、この登記済権利証書をそのまま渡すわけにはいかないと思います。

この場合不動産屋さんに渡すには、コピーでもOKでしょうか?
もしくは、売買する土地だけの登記済権利証書を交付してもらえるのでしょうか?
または、登記済権利証書は不動産屋さんではなく、法務局に提出し、返却してもらう手順になるのでしょうか?

初めての土地売買で、手順がわからず困っています。
よろしくお願いいたします。

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A 回答 (5件)

登記済み権利証は有価証券と違い、両替も分割も出来ません。


あなたのお父さんが所有権移転する意志を証明するものです。
尚、文筆登記したからといって新しく土地の登記済権利証は出来ません。

登記申請にはコピーも駄目で現物が必要です。

通常は司法書士に登記日に渡し登記完了後返却してもらいますが、地主さんのようにかなりの筆数の土地の権利証の場合は、地主が懇意にしている司法書士以外には渡さないというのは多々あります。

どうしても知らない司法書士に渡すのが出来ないならば、あなたが信頼出来る司法書士を捜しその方に土地の所有権移転の登記申請をしてもらい、同時に買い主が銀行融資を受けている場合は抵当権設定は銀行指定の司法書士というように司法書士二人に依頼する場合もあります。

金融機関によってはあなたが指定する司法書士へ抵当権設定も併せて依頼する場合もあります。

登記済権利証を渡すのは司法書士であって不動産業者ではありません。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

司法書士さんに知り合いがおらず、信頼できる方を探すのもどういう基準で探せばよいかわからない状態です。
結局、不動産屋さんの紹介する司法書士さんにお願いせざるを得ないと思っていますが、注意する点があれば、お教えてもらえないでしょうか?

法務局から移転登記の申請がされている土地を連絡してもらう事はできないでしょうか?もし、今回売買する土地以外に申請がされていれば、わかりますので異議申し立てができると思います。

最近は銀行でも現金引き出しには本人確認がうるさくなっているのに、司法書士さんが登記済権利書を提出すれば移転登記が自由に出来るとは思えないのですが・・・・
司法書士さんも悪い人ばかりじゃあないですよね?
甘いのかな(^^ゞ

ありがとうございました。
司法書士さんについてアドバイスあれば、宜しくお願い致します。m(__)m

お礼日時:2009/12/01 01:35

返信ありがとうございます。



司法書士側から言いますと残金決済の時、お父さんが出席されませんと売り主の意志の確認がとれませんので、登記の委任を拒否します。

登記を拒否されますと当然残金決済は出来ません。

お父さんが高齢で当日出席出来ないのであれば、事前にその旨を不動産業者に伝え、担当司法書士にあなたの家に来てもらいお父さんとの面接が必要となります。
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この回答へのお礼

情報ありがとうございます。m(__)m
不動産屋さんによれば、決済にさきだって司法書士さんが自宅に来られ、本人確認とサインするのを確認され、書類を作成される予定です。
事前に書類を作成しておき、決済時に私がその書類を持参し、銀行振込みを確認してから、書類を渡す予定です。
これならOKですね。(^^ゞ

ありがとうございました。

お礼日時:2009/12/03 07:25

>司法書士さんも悪い人ばかりじゃあないですよね?



司法書士の犯罪を新聞で読まれたことはありますか?
最近では行政書士が後見人となって財産を食い物にした、入管手続きの違法をしたとう新聞報道がなされています。

30年司法書士をやってますが司法書士の犯罪は1件もありません。
司法書士が訴えられている案件は司法書士の専門性の過失です。

あなたが知らない司法書士に権利証を渡し司法書士の過失により誤った土地まで所有権移転するということはまず考えられません。
そのための国家資格です。

それでも知らない司法書士が信じられないなら、司法書士会に電話をして何人かの司法書士を紹介してもらい、その方たちと直にお会いして信頼できそうな司法書士を捜してください。

もう一つの方法は買い主は登記を司法書士に委任しますが、あなたは司法書士に登記を委任せず、司法書士の作成した申請書にお父さんの実印を押捺し、司法書士とお父さんが一緒に登記申請することです。
登記完了後の交付も、即ちお父さんの権利証の法務局からの返還も司法書士とお父さんが一緒でなければ不可能です。
ただ買い主が心配になり売買代金を渡すか否かという問題が発生します。
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この回答へのお礼

御回答ありがとうございました。

司法書士さんの犯罪がないとの事、安心しました。
気を悪くされたならごめんなさい。
自分で信頼できる司法書士さんを探さないといけないと考えたら、疑心暗鬼になってしまいました。

父は高齢の為、法務局まで同行するのは無理なんです。
司法書士会ってあるんですね。担当される司法書士さんが司法書士会に所属されているかを確認するようにします。

会って話をしても信頼できるかどうかの判断は難しいので、あとでこちらの過失にならないようにしておきたいと思います。
まずは資格を持った司法書士さんである事を確認する事かなと思います。
ありがとうございました。m(__)m

お礼日時:2009/12/02 07:45

権利書は分割できません。


コピーもだめです。

司法書士に、権利書を渡してください。
登記完了後に、返却もらう。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
権利書は分割・コピーは不可で、登記手続きをする司法書士さんに渡すのですね。

近所の方で、複数の土地が記載された権利書を相手に渡した為に、売らない土地まで移転登記されて取り戻すのに苦労した例が有ったらしいので、一般的にはどのような手続きになっているかを知りたかったのです。

ありがとうございました。m(__)m

お礼日時:2009/12/01 00:45

分筆手続きが必要です。


土地家屋調査士に相談してください。
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この回答へのお礼

早速のご回答ありがとうございます。
今回は数ヶ所に分かれている土地のうち1ヵ所を売るのですが、この場合も分筆になるのでしょうか?
以前別の土地を分筆(この時は1ヶ所の土地を二つに分けました。)してもらった時は、登記済権利証書はもらわなかったように思いますので、もう一度父に確認してみます。
土地家屋調査士さんは知らないのですが、不動産屋さんにも聞いてみます。
ありがとうございました。m(__)m

お礼日時:2009/11/30 01:34

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先に渡すことは駄目です。
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Aベストアンサー

権利証と印鑑証明書は,お考えのとおり,所有権移転登記の際に使います。
司法書士が,登記申請書の添付書類として法務局に提出するのです。

権利証については平成17年以降の取得だと登記識別情報の場合もありますが,
とりあえずここは権利証だということで書かせていただきます。

不安に思うのはもっともだと思いますが,
権利証と印鑑証明書だけあってもそれだけで登記できるわけではありません。
その他にも,売主の実印を押した委任状と,登記原因証明情報も必要になり,
この2点は通常,決済当日に署名押印してもらうことになると思います。

権利証と印鑑証明書を事前に確認させてもらうことについてですが,
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また,紛失などにより権利証をなくしてしまったような場合には,
司法書士が本人に直接面談をした上で,その資格をかけて作成する
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そういった必要がないことの確認でもあります。
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とにかく決済当日にこれらがないと決済ができなくなることがありますので,
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それでどうかと業者さんに確認してみたらいかがでしょうか。

権利証と印鑑証明書は,お考えのとおり,所有権移転登記の際に使います。
司法書士が,登記申請書の添付書類として法務局に提出するのです。

権利証については平成17年以降の取得だと登記識別情報の場合もありますが,
とりあえずここは権利証だということで書かせていただきます。

不安に思うのはもっともだと思いますが,
権利証と印鑑証明書だけあってもそれだけで登記できるわけではありません。
その他にも,売主の実印を押した委任状と,登記原因証明情報も必要になり,
この2点は通常,決済当日に署名押...続きを読む

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いいのでしょうか?アドバイス御願い致します。

Aベストアンサー

こんにちは。

ご心配になるようなことはないです。

元々、権利書(=正式には「所有権に関する登記済証」)の情報は、登記事項を確認すれば分かることばかりであり、重要な情報が記載されているわけではありません。

ではどういう時に必要かというと、不動産を売る時や、抵当権などを設定する時に、「本人の意思による申請である」ことを証明するために、本人しか持っていないであろう

1.実印の押印
2.印鑑証明書
3.権利書

を「セット」で提出しているわけです。当然原本でなくてはならず、コピーは法的にはまったく無意味です。

余談ながら権利書を紛失してしまっても、(詳細は省略しますが)本人の意思であることを証明することによって登記は可能です。

さらに余談になりますが、今後は紙の権利書がなくなり、「登記識別情報」というパスワードのような情報に徐々に切り替わっていきます。

Q登記簿謄本と登記済権利証書の違い

お世話になります。
タイトル通りです。
登記簿謄本と登記済権利証書の違いを教えてください。
専門家ではないので、できれば分かりやすくお願いします。
また、手元に現在事項証明書なるものもあるのですが、これまた??です。

具体的な仕事としては、
□施設の一部を取り壊した。
□滅失登記と登記簿を処分済みファイルに整理する。
□どれが本物で重要なのかが分からない。
□同じ建物の登記簿謄本と現在事項証明書(全部証明書)があり、有効なのはどちらなのか?

情報足りなければ、補足致します。
宜しくお願いいたします。

Aベストアンサー

登記の基本から説明します。

土地や建物という不動産については、土地・建物ごとに登記簿が作成され、その「原本」が法務局(登記所)に備え付けられます。

不動産の形状や権利関係に変更が生じた場合には、その変更を登記簿に記載してもらうため、「登記申請」を行うことになります。

建物の例であれば、
新築した時は「建物表示登記」
その建物について権利者を記載するための「所有権保存登記」
所有権が移転(譲渡)した場合は「所有権移転登記」
抵当権をつければ「抵当権設定登記」
抵当権を抹消すれば「抵当権抹消登記」
建物を増築・一部滅失した場合は「建物表示変更登記」
建物を完全に取り壊した場合は「建物滅失登記」
それぞれ「申請」を行います。

申請が受理され、登記簿に記載がされると、申請書の写し等に「登記済」の印が押され、申請者に返却されます。
この書類のことを「登記済証」といいます。

特に所有権を取得した際の登記済証のことを「権利証(登記済権利証書)」と呼ぶことがあります。

登記済証(権利証)は「登記をした際」にしか作成されませんので、再発行は不可能です。

特に「横4cm、縦7cm」の大きさの赤い印判で、中に年月日と番号が黒字で記載されているものが押印されているものは重要書類です。


これに対して、登記簿謄本、全部事項証明書というのは、等位書に備え付けられている登記簿の「写し」でしかありません。

紙の登記簿が保管されている庁では、「登記簿謄本」、コンピュータにより登記簿が管理されている庁では「登記事項証明書」が発行されます。
なお、「謄本」とは「全部の写し」、「抄本」とは一部の写しという意味です。
同様に「全部事項証明書」は全部の証明書ということです。

これらは1通千円にていくらでも発行されますので、必要に応じて請求すればかまいません。


どうしても整理したいのであれば、登記済証に記載のある「司法書士・土地家屋調査士」事務所に行き、現物を見せて整理してもらうことをお勧めします。

素人判断だと、重要な書類をそれとわからずに処分するという危険があります(実話ならいくらでもあります)ので、安易に処分しないことですね。

登記の基本から説明します。

土地や建物という不動産については、土地・建物ごとに登記簿が作成され、その「原本」が法務局(登記所)に備え付けられます。

不動産の形状や権利関係に変更が生じた場合には、その変更を登記簿に記載してもらうため、「登記申請」を行うことになります。

建物の例であれば、
新築した時は「建物表示登記」
その建物について権利者を記載するための「所有権保存登記」
所有権が移転(譲渡)した場合は「所有権移転登記」
抵当権をつければ「抵当権設定登記」
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Q不動産購入時の売主への売買金額の支払方法について

不動産購入時の売主への売買金額の支払方法について質問します。

妻と共有名義にして、某不動産業者を通じ念願のマイホーム(中古住宅です。)を購入しようとしているのですが、不動産屋さんによると売主さんは現金で売買金額を欲しがっているとのことです。

妻は「それなら、そのお金を支払えば現金で支払えばいいんじゃないの。」といいますが、

親しい会社の法務部の先輩から

「それはあまりに危険だ。契約書を結んだ後、お金を支払い、司法書士を使い所有権移転登記をするのだけれど、お金を支払っただけだと、その相手がお金を持ち逃げされてしまうかもしれないじゃないか。銀行保証小切手か銀行での口座振替を利用すべきだ。不動産屋さんも色々あって、全面的に信用するのは危険だよ。」

とアドバイスされました。

妻は「不動産屋さんか銀行で支払えば問題ないんじゃない?」と言います。

確かにお金を持ち逃げされれば困るし(現金だと怖い気もする。)、かといってすごくいい物件なので気に入っています。

つまるところ、契約書を売主と結び売買金額をどうやって支払うかということだと思うのですが、世間一般ではどうやっているのでしょうか。

法律的には売買契約の金額を支払ったということを、法務局や裁判所・善意第三者にどう主張し、対抗要件を備えるかということなのかな?とも思えますが、そのような視点に立った場合、どのような支払い方法がベストなのでしょうか。(一般的な不動産実務についても教えてください。)


よろしくアドバイスお願いします。

(もし、可能なら、法務部の先輩の手前もありますので、法律的な知識や根拠条文も教えて貰えると嬉しいです。)

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Aベストアンサー

不動産業者です。
不動産の決済資金は「現金」及び「銀行の自己宛小切手(横線の有無は売主指定)」のいづれかが原則です。
通常ですが、売買契約に照らし売主は所有権移転に必要な書類一式を買主へ引き渡します。これと引き換えに買主は代金を支払います。実務上は買主側が指定した司法書士に登記を依頼し、司法書士は事前に調査及び売主側の必要書類や買主側の必要書類など仲介人へ指示します。売主さんや買主さんはこの指示で必要書類を整えるわけです。

実際は当日、司法書士が代金授受の前に売主側の書類や買主側の書類、本人確認。委任状などへの署名押印など所有権移転に必要な書類関係の確認の後、「書類は整ったので代金の授受をしてください」という流れになり、その後代金の授受となりますから、お金を支払い登記されないということは、売主が悪意を持って書類偽造などの詐欺行為を行わない限り、ありえません。またこの手の犯罪は、身元を偽り行いますから、中古でそこに住んでおり仲介業者などが身元を確認している売主が犯罪を行うことは、現実にはありえません。また、仲介の場合業者は手数料を頂くだけですから、売主のお金の管理にはタッチしません。

このほかに、仲介の実務として、物件の取引完了の書類やら鍵の授受やら、確認通知書、図面一式などあれば、そのような諸々の授受を行います。

上記のように、どうしても書類に署名押印するテーブルやすべての関係者が一同に集まるスペースは必要になりますから、一番良いのは代金を引き出す口座がある銀行の一角を借りることです(応接までとはいいませんが)これが可能であれば、書類確認後、口座から現金を下ろして売主に渡して終了です。
但し、場所を提供しない銀行も多いので、この場合は不動産仲介人の伝を借りるか?または書類の確認等は司法書士の事務所や仲介業者で行い、金銭授受だけ銀行で行うのも良いでしょう。
前日の午前中には、翌日現金で幾ら出金する旨は銀行に伝えておかないと、小さな支店などでは現金がありませんので即座に用意は出来ません。
このあたりの段取りは、仲介人に相談すれば整えてくれると思いますが・・・・・現金での支払いは良いが、銀行窓口での受け渡しにして欲しいと(現金を持ち運ぶのは嫌だと)言えば、良いでしょう。

登記上の取引の責任は司法書士がすべて背負った上で、登記を受任しますので、そこは任せるしかありません。その先輩の顔を立てたいならば会社で使っている司法書士事務所を紹介してもらっては?
但し、仲介業者で依頼する不動産登記が主な事務所と法人登記を主に扱う事務所では、費用が結構違うので(後者の方が高い場合が多い)、そこは目をつぶりましょう。まあ違っても3万~5万程度です。質問者さんも安心なのでは?

法的根拠と言いますが、法的に売主は所有権移転に必要な書類一式を引き渡せば足り、あくまで移転登記を行うのは買主の費用負担で買主の責任です。
その移転登記を間違いなく行えるか(法務局に受理、登記完了となるかされるか)どうかの判断が、出来ないので司法書士に報酬を支払い依頼するわけです。
民法上は代金を支払い、領収書等があれば当然にその所有権を主張できます。しかし登記上の登記名義人でなければ第三者に対抗できません。ですから通常は借り入れ等が無くとも土地は所有権移転登記をするわけです。その法的根拠となる書類は当日司法書士が作成し、売主、買主、双方が署名押印することになりますし、売主は実印と印鑑証明を要します。買主は認印と物件に移動した住民票だけです。

不動産業者です。
不動産の決済資金は「現金」及び「銀行の自己宛小切手(横線の有無は売主指定)」のいづれかが原則です。
通常ですが、売買契約に照らし売主は所有権移転に必要な書類一式を買主へ引き渡します。これと引き換えに買主は代金を支払います。実務上は買主側が指定した司法書士に登記を依頼し、司法書士は事前に調査及び売主側の必要書類や買主側の必要書類など仲介人へ指示します。売主さんや買主さんはこの指示で必要書類を整えるわけです。

実際は当日、司法書士が代金授受の前に売主側の書類や...続きを読む

Q不動産 売渡証書の費用は買主負担ですか?

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Aベストアンサー

売買契約書に印紙の負担は折半であること、原本は1通、他は写しを所持する旨の記載があれば、税務署等も問題ありません。
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Q分筆後に登記識別情報が交付された記憶がありません

土地家屋調査士により姉と2人で共同所有する土地の一部を分筆しました。古い権利書ですので、元の土地の権利書には登記識別情報はありません。いろいろな方の質問や回答を読んでいたのですが、該当するような分筆後の登記識別証を姉も私も受け取った覚えがありません。そこで質問なのですが・・・

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どうぞお知恵をお貸し下さい。

Aベストアンサー

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登記完了時は登記完了証というものがわたされます。
土地家屋調査士が代理人なら代理人が受領しています。
これは登記が完了したという通知ですのでなくても問題ありません。

今後売買する場合、隣地との境界確認書等が必要ですが、土地家屋調査士がもっていませんか。


尚、登記識別情報は再通知はできません。


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