築20年を過ぎたマンションの理事長をしております。

先月、マンションの排水管の高圧管洗浄(A社)を行った後、Bさん宅の漏水が見つかりました。
原因はパイプスペース内の縦管(共用部分)の老朽化によるものだと、A社の調査の結果わかりました。

ただ、この調査の仕方が問題があり、Bさんの怒り心頭なのです。

まず、漏水の場所を特定するため、壁を開けることになったのですが、設計図?(配管図?)を準備しようかとA社に申し出ましたが、配管図通りに作られていないこともあるからと、A社の方から必要ないといわれました。
そして、壁に穴をあけたらココじゃない、そして次穴をあけるといった感じで、壁に穴を開けていったそうです。(合計3箇所)

Bさんが他の方に相談したら、普通は針金のような細いもの?を壁に入れて、配管があるかどうか調べてから穴をあけるのが一般的だと。

漏水の調査・改修費用はマンションの保険で対応できるため、Bさん宅の壁の穴も原状回復されるのですが、当然のことながら壁紙が異なってきます。

どこからの漏水かわからないからと、配管図を見ることなくいきなり穴をあけるなんて、あまりにも乱暴すぎやしないかとBさん。
これが新築のマンションでも、このような対応をするのかと、怒り心頭のようです。

一般的には、漏水の原因を調べる場合、壁の中の排水管などを調べる場合は、どのような手順を踏まれるのでしょうか?

またA社に対し、理事長としてどのような対応を取るべきでしょうか?

アドバイスよろしくお願いします。

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A 回答 (2件)

ビルメンテナンスをしております。



マンションは担当した事がないので、違いはあるかと思いますが…
小生的には排水の縦管で漏水と言うのが少々判らない所です。
横管が勾配が少なくて、カスが詰まって縦管の箇所で漏水。と言うのは良くある事ですが、パイプスペース内の縦管でと言うのは…
因みに何階で起きてる現象なのでしょうか?
排水管は給水管と違って水圧に耐える構造になっていません。(主に塩ビパイプを接着剤で接合&縦管は接着剤を使ってない場合も多い)
理屈上、縦管の漏水箇所=「漏れている穴の高さ」まで水位が来ないと、垂直なんですから余程大きな穴が開いていない限り、水は下へ流れて行く為漏水は起こらないハズなんですが…
つまり、水が漏れているのは確かに縦管かも知れないが、水位がソコまで来る=排水不良の原因は他のどこかである。パターンが90%なのです。
※瞬間接着剤でも縦に流れる→縦管内で『詰り』が起こる可能性は極めて低い。詰まるのは横管が圧倒的

拠って、縦管の漏れ箇所を直しても詰りを除去しない限り、水位が上がるだけで更に上の所で漏れ出すでしょう。
横管の調査方法は排水口や排水枡からカメラを突っ込んでやる(胃カメラを想像して下さい)方法があります。
カメラがどれぐらい距離を進んだ所で詰りにぶち当たるか?で大体の距離も判ります。
コレをやる前に、ちゃんと図面を確認してココから下流は正常に流れている様だから詰りがあるのはココより上流側だ。とか原因箇所に「当り」をつけるのが普通のやり方。(排水の匂いでもトイレ配管なのか?生活排水なのか?が判ります)
確かに古い建物だと増改築や施行業者のずさんな工事で図面通りでは無いパターンもありますが、図面があるのならば、見て確認するのが普通であり、必要ないとまで言うのは手抜きと言っても良いでしょう。
(カメラを入れて、「図面とちがうじゃん」と言うのはA社の責任では無いのですから)

古い建物は判りませんが、パイプスペースを点検する為の点検口とか無いんですか?在ればソコから調査してもらいましょう。
もし、A社の対応に不満があるのでしたら、別の業者を使ってもなんら問題はありません。業者にもピンからキリまでありますから…
小生が貴方の立場だったら、原因の特定がA社の説明で納得出来るモノならばやってもらうでしょうが、質問文を読む限りでは納得は出来ませんね。
まず高圧洗浄後に見つかった漏水と言うのが判りません。
高圧洗浄で排水管はキレイになったハズで、逆に詰まるのであれば『何の為に洗浄したのよ?』と言う事になります。
まあカメラを入れてみるのが一番手っ取り早いでしょうね。
結構な値段かかりますけど、お金は保険で出るのですから住人からクレームになるよりはマシでしょう。

この回答への補足

説明不足ですみません。
専有部分と縦管との接続部分の漏水で、A社からは共有部分といわれています。
この排水管は、台所の排水専用となります。

もともと老朽化で穴があいていた所にカスが詰まって穴がふさがった状態になっていたのが、そのカスが高圧洗浄で取り除かれたため、漏水につながったのだろうと。

パイプスペースの点検口はありません。
図面を見て確認するのが筋ですよね・・・。

補足日時:2009/12/02 07:41
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この回答へのお礼

とても勉強になりました。ありがとうございました!

お礼日時:2009/12/02 18:45

 壁中等の配管修理の場合は、当てにならなくても図面を確認するのが基本です。

今回の様に図面を無視して穴を開け、無かったでは言い訳が出来ません。仮に図面通りに穴を開けて配管が無くても責任は図面を作成した業者にありますし。
 特に今回の場合、「原因はパイプスペース内の縦管(共用部分)の老朽化によるものだと、A社の調査の結果わかりました。」となっており、パイプスペースが図面とまったく違うと言うのは普通ありません。
 
 >漏水の原因を調べる場合、壁の中の排水管などを調べる場合は、どのような手順を踏まれるのでしょうか?
 考えられる方法としては、配管中にカメラを通すか、開口していくかになると思います。カメラで確実に発見できるわけでは無く、開口が確実ですが、漏水の場合は大抵床・天井等が濡れてくるので、そこから開口します。あとは水の流れを追っていく事になります。今回の場合であればパイプスペースを開口して(今後の点検口として作ってしまえば漏水箇所でなくても開口の意味がある)確認をしていくのが常道かなと思います。

 >専有部分と縦管との接続部分の漏水で、
 この部分の漏水は何回か経験あります。老朽化というよりも、立て管(共有管)に対して専用管の引っ張ったり押したりの力がかかって(普通は力がかからない様に施工されているが、古い物件では稀にみられる)、結局繋ぎの継手に負担がいってヒビが入るパターンです。漏水の穴が本当に老朽化による穴なのか、ヒビ割れなのか良く確認する必要があります(ひび割れなら他の部屋にもあり得る。もっもと老朽化でもそうだが)。

 保険の関係からも資料の提出が必要でしようが、出来るだけ細かく写真の提出(特に漏水した部品・箇所)を求めた方が良いでしょう。あと穴あけに失敗した件はよく説明を求めるべきです。
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この回答へのお礼

とても詳しくアドバイスを下さり、大変勉強になりました。

穴あけの失敗に関しては、本当にA社のミスみたいです。
ありがとうございました。

お礼日時:2009/12/02 18:44

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Q漏水? 水道管の工事

水道局から漏水の可能性を指摘され(4000円程度→9000円の請求がきました)、紹介された業者に漏水調査をしてもらいました。4時間をかけて、結局、明確な漏水の箇所が分かりませんでした。
調査箇所・内容は、下記です。
・家中の水道やトイレなどの水周りを点検
・床下収納から、地下の状況を点検
・湿気のある箇所などの点検
・外にある水道(3箇所)←水道周辺の土を掘り返して、地中の調査、水漏れ音の確認。
・外にある水道(2階の止水栓?)
・庭を掘って、水道管の調査
以上のことを行いましたが、結局、明確には分かりませんでした。
ただ、コンクリートで固めた通路&階段の下を通る管が、破損している
のではないか?とのことでした。(地中の水道管をコンクリートと土の2付近で分断させ、パイロットが動くか試しました。)
これも、100%断定できるわけではなく、その可能性があるとのこと。

家は、急な坂の中腹にあり、長方形の土地に、8段程度の階段&通路があります。そのコンクリートの下を水道管が通っています。
ちょうど仕事を退職したこともあり、2ヶ月前に比較したら、倍以上の洗濯や掃除などをしていたので、水量が倍になったことも考えられます。またここのところの長雨などの影響で、漏水ではなく、湧き水などの可能性もあるのでは?っと思うのですが・・

結局、コンクリートを剥がして、水道管を補修する程の工事(500万円以上かかるらしい)は無理なので、水道管を25メートル程度、地上にむき出しにし、付け替えるしかないのではないかとのこと。料金は見積もり中ですが、この工事を行うべきか迷っています。アドバイス下さい。

水道局から漏水の可能性を指摘され(4000円程度→9000円の請求がきました)、紹介された業者に漏水調査をしてもらいました。4時間をかけて、結局、明確な漏水の箇所が分かりませんでした。
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以上のことを行いましたが、結...続きを読む

Aベストアンサー

水道会社に勤務している者です。

検針する方は前回との差が大きい時に親切心で教えてくれます。
で、水道は水道局に登録している業者しか工事などできないので登録業者を紹介してくれたんだと思いますが…。

まずその業者は点検する一番初めにすべての水廻りの蛇口(止水)をしめて、メーターが廻っているか確認したのでしょうか??

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もう一度、違う業者に見てもらうのが良いかもと思います。
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Qマンションの配水管、共有部分について(老朽化に伴い漏水)

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合併浄化槽付きの2階建て住宅で、2階で、洗面所、ユニットバス等を普通に使用した状態で、排水音がパイプスペースや、1階の天井部分から多少聞こえるのは解かりますが、ポタ・ポタ・ポタ・ポタ・ポタ・ポタ・・・・・と聞こえ来るのはナゼなんでしょう?しかも、けっこうハッキリと聞こえ、かなり、気に障ります。天井裏を見ても水漏れはありませんが、このポタポタ音を聞いていると、気が変になります。どうかお助け下さい。原因と打開策をお願いします。
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例えば配管の中心部分を水滴が落ちていくからエルボ部分でポタポタと音が発生するわけです。
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(3)ユニットバスは、配管が見えないので目での点検は出来ません。
(4)すべて共通ですが、配管の中に工事中などにごみがエルボ部分に引っかかってい
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以上、長くなってしまいましたが、対処法を列記させていただきました。
これらは、未経験の方でしたら無理をなさらずに業者にやらせるのが無難だと思います。費用をどちらが持つかは微妙なところですが。
余談ですが、専門業者を呼んだ場合は、手伝う振りをして、その作業を見て作業手順を盗むということを繰り返すとノウハウの習得をすることができ、何でも自分で直せるようになりますよ。

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Qマンションの原因不明水漏れ

東京都に有る分譲マンション約50戸
築23年です

十年前ぐらいより、平均年2回ぐらい洗面所の天井より水漏れが有ります。今も続いてます。
又何時、漏水に悩まされるかと思うと、ストレスを感じます。
漏水の有った時には予定してた仕事もキャンセルしなければならず、私の信用も失われかねません。
水の量は天井から床に流れた分、感じとしましてはバケツ一杯程度の水です。 ですので、実際の量はもっとでしょう。
水漏れがあった時、上のお宅にすぐに連絡しますが、「家は水をもらしてません」と毎回言われ続けて来ました。
そこで、管理人を介して、原因調査の為に業者に過去3回、事故後見てもらいました。
が、業者は「申し訳御座いません、原因は解りません」との事でした。
同マンションでも他に水漏れがありそのつど「業者による原因調査」をやって、皆原因がわかり、損害保険を使い修理をしてきました。
私の処だけ、「原因不明」なのです。
この様な場合、
1.誰に責任があるのでしょうか?
2.何処にこの苦情を持って行けば宜しいのでしょうか?
3.以前、パンフレットで「原因不明の場合は管理組合に責任は有る」と読んだ記憶が有りますが、
もし、そうだとしますれば、何かそれを証明する文章があれば教えて下さい。 
それを持ちまして、今後もっと強い態度で原因調査の究明を依頼する事が出来ますので。
マンション管理法、、、、とか言うものが有りますか?
ご教授、宜しくお願い致します。

東京都に有る分譲マンション約50戸
築23年です

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水漏れがあった時、上のお宅にすぐに連絡しますが、「家は水をもらしてません」と毎回言...続きを読む

Aベストアンサー

こんにちは。

大変なご様子で心中お察しします。

さて、区分所有法をご存知でしょうか?通称、マンション法と言います。分譲マンションはこの法律に深く関わっています。

そして、ご質問のケースは区分所有法の第九条にあるものです。



(建物の設置又は保存の瑕疵に関する推定)
第9条 建物の設置又は保存に瑕疵があることにより他人に損害を生じたときは、その瑕疵は、共用部分の設置又は保存にあるものと推定する。


意味がわかりにくいと思いますが、つまりは建物に欠陥や劣化があり、それを原因とした被害については、原因を作った者が損害賠償をします。

しかし、原因不明のケースもありますので、その時は共用部分に原因があるものと推定し、損害賠償をすることとなっているのです。

今回のケースでは管理組合に状況と区分所有法を示し、きちんと損害賠償をしてもらう事が出来ると思います。

少し疑問なのですが、管理組合の理事の皆さんはこの規定をご存知ではないのでしょうか?

また、管理会社を利用していませんか?もし、利用していて、状況を知っているにも関わらず、きちんとアドバイスがされていないのなら、ずいぶんとレベルの低い、あるいは不親切な管理会社だと思うのですが、大丈夫でしょうか?

かなり心配です。

いずれにしてもお悩みの大部分はこれで解決すると思われます。快適なマンションライフを過ごされますよう、お祈り申し上げます。では。

こんにちは。

大変なご様子で心中お察しします。

さて、区分所有法をご存知でしょうか?通称、マンション法と言います。分譲マンションはこの法律に深く関わっています。

そして、ご質問のケースは区分所有法の第九条にあるものです。



(建物の設置又は保存の瑕疵に関する推定)
第9条 建物の設置又は保存に瑕疵があることにより他人に損害を生じたときは、その瑕疵は、共用部分の設置又は保存にあるものと推定する。


意味がわかりにくいと思いますが、つまりは建物に欠陥や劣化があり、...続きを読む

Q給水管の工事費用、13.5万円って高くないですか?

銅管が腐食し、床への水漏れが激しかったため、給水管の工事をしました。住まいはマンションの1階です。

いざ工事を頼み、来てもらうと見積もりなど詳しい話もなく、工事が始まりました。
いくら位かかりそうかこちらから尋ねたところ「銅管を切ってみないとわからないが5万円位、フレキ管も替えるともう少し高くなる」と言われました。

しかしいざ修理が終わり請求された金額は13万5000円でした。(1時間くらい、お一人での工事でした。)
高いとは思いましたが見積書にサインをしてしまいました。
この工事の金額は、一般的に見て高すぎませんか??

工事内容は、
・湯沸かし器連結の銅管、30cm取替え工事
・湯沸かし器連結のフレキ管、約20cm取替え工事
・フレキ管、銅管の保温材による保護(フレキ管、銅管に巻きつけてました)
以上です。

詳しい方、ご意見お願いします。。。

Aベストアンサー

>まさに全国チェーンの業者です。。。
やはりそうですか、支払いを済まされたそうですが、その金額でおつりが来る内容の工事だと・・・(はっきりとは断言できないのですが)

電話帳見て、依頼したのでしょうか?

>見積書にサインしていても料金支払いの抗議を出来るものなのでしょうか?
その場で支払いをしたのでしょうか?
その業者に、適正な見積もりかどうか、違う業者に調べてもらうといえば、もう連絡が来なくなるか、そんな感じだと。

あとは先ほど書いたように水道局が一番確実な方法だと思いますので。

それにしても余りにもひどすぎる、金額ですよね。

Q分譲マンションでの水漏れ、どう対処するべき?

昨晩8時ごろ、突然「N設備工業」の作業員ですが、と名乗る方がアポなしで訪ねてこられて、「すぐ下の階の方の住居で天井裏から水漏れの苦情を受けたので、お宅の配管を調べさせてほしい。」と頼まれました。突然のことで困ったのですが、階下の方も困っておられるだろうと、近所づきあいの配慮から入室してもらったのですが、キッチンのシンクの下のものを全部出し、奥のステンレスの板にドリルで20センチ四方の穴をあけて調査し、結局水漏れは見つけられず、似たような素材を四角く切ったもので穴を覆い、4か所をビス止めした後、「ここではないようだから、洗面所を見せてほしい。」、と言われ、洗面台の下を全部空にし、そこの配管をいろいろ触った後で、「U字管の繋ぎ目の不具合のようだった。」と言って帰って行きました。

以前から洗面台の下にはシャンプーや洗剤が収納してあったのですが、そういった品物がぬれていたこともなく、また、空にした状態で、内部のどの部分も全くぬれても湿ってもいなかったので、不審に思い、階下の方に話しに行ったところ、まだ水漏れが続いている、とのことでした。「N設備工業」に連絡したのは、「先月以来この会社がマンション全体の給水管のリニューアル工事をしておられるため、その工事の関係かと思ったため」、とのことでした。

「N設備工業」さんは、「明日24日にもう一度伺います。」と言って帰られたのですが、今後どのように対応してよいのか分からず、大変不安です。集合住宅ですから、水漏れなどの場合、上の居室から工事をせざるを得ないのは分かりますし、一日中天井から水が滴り落ちていてはおちおち眠りも出来ないでしょうから、「お互いさま」と考えてなるべく譲歩して協力するべきなのでしょうが、自分としては「落ち度」があるとは考えられないのに、家の中に穴をあけられるなど、正直ショックでしたし、水漏れしていたはずがない箇所から漏水していたように言われたのもショックでした。その上、まだ水漏れが続いている状態では、この先も自宅に穴をあけて工事をさせるように要求される可能性があると思われます。
こういった場合、工事に入られる業者の方と、また、階下の方と、どのように話し、どう対応すればよいのでしょうか。以前同じようなトラブルを経験されたことのある方がいらっしゃいましたら、お知恵を拝借したいと思い相談しました。よろしくお願いします。

昨晩8時ごろ、突然「N設備工業」の作業員ですが、と名乗る方がアポなしで訪ねてこられて、「すぐ下の階の方の住居で天井裏から水漏れの苦情を受けたので、お宅の配管を調べさせてほしい。」と頼まれました。突然のことで困ったのですが、階下の方も困っておられるだろうと、近所づきあいの配慮から入室してもらったのですが、キッチンのシンクの下のものを全部出し、奥のステンレスの板にドリルで20センチ四方の穴をあけて調査し、結局水漏れは見つけられず、似たような素材を四角く切ったもので穴を覆い、4か所を...続きを読む

Aベストアンサー

同じく分譲マンションに住むものです。また、建設業界ものであるし、来期理事の順番になるのでこういった意見にも対処しなくてはいけないと思ったのでご参考にしてみて下さい。

(1)先ず、管理会社、管理組合、下階の居住者から連絡が無いのが不思議に感じます。何か bluestorm666さん宅へお伺いする場合、必ず連絡があります。たまたま下階から確認できたので良いですが、急にこられて台所下や洗面場下を拝見させてくださいと言われたら、チラシや連絡等がなければ、私は必ず断ります。

(2)下階の水漏れと言うことですが、漏れの臭いはどうか?色はどうか?たくさん出る時間はどうか?とういうことです。漏れに臭いがあり臭ければ、下水関係になります。少し暖かい水がでれば、風呂、台所の下水になります。あと綺麗な水で色も無ければ、給水管かもしれません。また、ガス給湯管の漏れもあるので水道かガス給湯管と思われます。時間帯によっても違います。夜中心ではれば、ガス給湯管、朝、晩それぞれ漏れれば、水道管と思われます。

(3)築年数が判りませんが築30年位であれば今後組合で下水管のライニング工法が考えられます。
更新も考えられますが、ライニング工法のほうが工事が安く済みます。
※1 更新は管の全ての取り替え工事のこと。(昔は鋳物の管であったが今は、強化プラスチック管でつなぎ替えします。)
※2 ライニング工法とは、鋳物の下水管の中が錆がひどいので管の中を一度清掃し、塗装を行う工法です。(いわば、管の中の保護塗装になります。ただし2回目以降は更新工事が殆どです。)

そして直管まで普通ライニングしますが、枝管までライニングするかどうかは疑問です。
枝管までそれぞれライニングするのが難しい。それぞれの部屋に入り、ライニングするのは難しいためです。各居住者の個人台所やトイレ、風呂の管からそれぞれの居住者の管につながります。それぞれ個人の配管は枝管だと思えばわかると思います。それぞれの枝管が直管につながるのです。
例えば地上6階で最上階1・2号室の管はそれぞれ5・4・3・2・1階の1・2号室の直管につながっています。各部屋の枝管がそれぞれ直管につながっていると思えばよくわかると思います。

(4)水道(給水管)、ガス給湯管も同じだと思えば良いです。築何年になるのでしょうか?ガス給湯器も老朽化していませか?築20年くらいで交換いたします。メーターボックスのガス給湯器から沢山の水漏れしていませんか?ガス給湯器から水が沢山でれば異常になります。修理も良いですが、今の給湯器はECOタイプなのでガスも少量で暖めることができます。余分なお金もかかりますがガス料金も下がるので漏水が給湯器であれば交換のほうが良いと思います。確認してみてください。

(5)また、下階へ漏水したことで一番不安な個人負担も気にしているかと思いますが、もし、 bluestorm666さんの原因であっても個人の負担にはなりません。老朽による漏水なので・・・あしからず。
まず、管理組合保険で対応されると思います。管理会社、管理組合で確認してみてください。

私の判る範囲はこれまでです。各々の人から意見がでるかと思いますがご参考にしてみて下さい。

同じく分譲マンションに住むものです。また、建設業界ものであるし、来期理事の順番になるのでこういった意見にも対処しなくてはいけないと思ったのでご参考にしてみて下さい。

(1)先ず、管理会社、管理組合、下階の居住者から連絡が無いのが不思議に感じます。何か bluestorm666さん宅へお伺いする場合、必ず連絡があります。たまたま下階から確認できたので良いですが、急にこられて台所下や洗面場下を拝見させてくださいと言われたら、チラシや連絡等がなければ、私は必ず断ります。

(2)下階の水漏れと言うこ...続きを読む

Q水漏れによる階下の方へのお詫び料について

 先日、洗濯機のホースの外れが原因による水漏れを起こしてしまいました。
 そのお宅が、どのくらい水浸しになったかは確認していないのですがクロスを張り替えたりすることになると思います。
 不動産屋と保険会社には連絡済で、これから見積りをとったりすることになります。張り替えに掛かる費用は保険でまかなわれることになりました。
 うちの人と相談して、お詫び料として今日1万円を包んで持って行き、作業が完了した時にお菓子か何か物を持って伺おうかと考えているのですが、どうでしょうか?
 先方は共働きをしています。クロスの張り替えの見積りの日や張替え当日の時間をさいて頂かないとなりませんし、水浸しにしてしまったことで掃除や、精神的なことを考えるとお詫び料はこの位でいいものか・・・?と思ったのです。
 そのお宅とはご近所的お付き合いはありません。
 ご意見頂けると嬉しいです。よろしくお願いします。

Aベストアンサー

私的にはおっしゃることで、充分ではないかと思います。
ただ、人間様々ですから(1番のような方もいれば、2番のような方もいるということです(笑))、後で何を言われるか解りませんから、その程度のことはしておいてもいいかも、と考えます。
相手が根に持つタイプの人間で、後で嫌がらせをされるなんてことも有りかねない世の中ですので、それなりのことをしておいて、それでも文句を言うようであれば、後は法的な措置に訴えるとかなった場合、何もしていないのとしているのとでは違うようにも思いますし。
原因が水道管破裂とかだったら、修理費も含めて一切払う必要は有りませんけど、今回は洗濯機のホース外れが原因ということで、責任は自分にあるので、その程度であれば授業料だと思って払っても良いかも、と思います。
また、払う前に一度、管理不動産会社に相談してみてもいいのではと思います。「これくらいお詫びをしようと思うのだけど、どうでしょうかね?」って感じで。

Q水漏れしていてもメーターは動かないのですか?

先日業者にお風呂場の水道の奥で水漏れがしていると言われました。
でも普通水漏れに気付く時って水道料金がいつもより高くなってそれでどこか水漏れしてるんじゃないかって気付くものだと思います。
今まで水道料金が急に高くなったことはないし今も水道メーターは止まっています。
水道管の奥で水漏れが発生してポタ、ポタ、ポタとものすごく少量の水漏れならばメーターは動かない場合もあるのですか?

Aベストアンサー

設備屋です。
微量もれでもメーターのパイロットの動きをみれば、分かります。まずわたしが現場で確認するのは、1分間で何cc漏れているかの計測からです。量水器には10lカウント計と1lカウント計がついてます。1lカウントの方を見て、1分間計測での指針がどれだけ動いたかで判断します。目視なら10ccまでなら分かります。根気よく見つめていて下さい。
漏水探知装置なるものが確かにあります。コンクリートマイクで音を拾って、さらに周波数cut装置が付いたものです。以前使っていましたが、余計なノイズまで拾うし、周囲の生活音、車両の音までもろに拾ってしまうし、昼間は使いものになりません。深夜によく調べたりしました。運よく漏水音が拾えたとしても、広範囲から聞こえるのです。コンクリートや壁の中だから当たり前ですね。ピンポイントでは分からないのです。ましてや微量もれでは音は絶対にしません。
微量もれでも探し当てるには、水ではなく、圧縮空気を送るのです。液体より音を発しやすいからです。それでも小さな音ですから、草木も眠る丑三つ時に調査しないと、なかなかピンポイント発見は至難の業です。その業者さんは神様見たいですね?
それでも分からない場合は、調査は一旦中止し、修理しません。なぜならあまりに微量すぎるので、水道料金にあまりはね返らないから。そのためにコンクリートや壁を割ったりとむだなメクラ工事をしても効率が悪いだけ。わずか5cc/分の水漏れ修繕に10万かかったなんてばからしいですよね。
しばらく、経過をみて量が増えて来たら再調査をお勧めしています。
調べるのに費用がかかるんです。

設備屋です。
微量もれでもメーターのパイロットの動きをみれば、分かります。まずわたしが現場で確認するのは、1分間で何cc漏れているかの計測からです。量水器には10lカウント計と1lカウント計がついてます。1lカウントの方を見て、1分間計測での指針がどれだけ動いたかで判断します。目視なら10ccまでなら分かります。根気よく見つめていて下さい。
漏水探知装置なるものが確かにあります。コンクリートマイクで音を拾って、さらに周波数cut装置が付いたものです。以前使っていましたが、余計なノイズまで拾...続きを読む

Qマンション専有部分の排水管の高圧洗浄は必ずするもの?

築30年位の分譲マンションを6年ほど前から賃貸で借りています。毎年一回排水管の高圧洗浄が実施されるのですが、毎年洗浄しないといけないでしょうか?配管が古くなって洗浄による水漏れの危険があるのです。実際水漏れが続いたのでここ数年でほとんどのお宅で水周りのリフォームが済み、工事をしていない部屋はこちらの部屋を含め数少ないようです。はじめのうちは何も気にせず受けていたのですが毎回周囲で必ず水漏れがおこり、一度は天井から水が垂れて来て、他の年には階下で水漏れがあり当室が疑われました。その時は隣室の配管が原因だったことがわかりましたが、それ以来水漏れしそうで高圧洗浄を受けるのが怖いので、2年前から拒否を申し入れていますが昨年は認められませんでした。これまで幸い水漏れはありませんでしたが、今年も洗浄の時期がやってきました。この部屋だけ洗浄しないことはマンション管理のうえで重大な問題となるでしょうか。出来ましたら専門的な観点から教えていただければ大変ありがたいと思っております。水が漏れた場合、どうしても工事をすることになり、それによって転居を余儀なくされることもあるかも知れず心配しています。

築30年位の分譲マンションを6年ほど前から賃貸で借りています。毎年一回排水管の高圧洗浄が実施されるのですが、毎年洗浄しないといけないでしょうか?配管が古くなって洗浄による水漏れの危険があるのです。実際水漏れが続いたのでここ数年でほとんどのお宅で水周りのリフォームが済み、工事をしていない部屋はこちらの部屋を含め数少ないようです。はじめのうちは何も気にせず受けていたのですが毎回周囲で必ず水漏れがおこり、一度は天井から水が垂れて来て、他の年には階下で水漏れがあり当室が疑われました。...続きを読む

Aベストアンサー

マンション管理業務主任者資格と区分所有管理士資格を持つ損害保険代理業経営者です。

菅が老朽により洗浄時に漏水する事態に至っている場合は、洗浄を諦めて、菅の更新またはライニング修理を行います。
管理組合は、老朽により洗浄時に漏水する前例を知っているにもかかわらず、今回も洗浄実施する行為は、管理組合が善管注意義務に反しています。
ご質問者様より管理組合に対し、書面で次の内容にてアドバイスしてあげて下さい。

「菅が老朽により洗浄時に漏水した前例があるため、今回の洗浄を中止のうえ、菅の更新または修理を検討して下さい。なお、私の戸室の洗浄を強行する場合は、それによって生じた漏水の責めに任じません」

将来、漏水したとき、ならびに、漏水の被害を受けたときに備えて、家財の火災保険と個人賠償保険に加入することをお勧めします。

Q集合住宅でこの場合の床下配管は共有部分それとも専有部分?

築25年の区分所有の集合住宅に住んでいます。

給湯、給水関連の配管の寿命が20年程度と聞いて、そろそろ床下配管の交換時期かなと思い配管図面の配管のあるはずの位置の畳をひっくり返してみると配管ではなく、コンクリートの床が出てきて配管など見当たりませんでした。

良く調べてみると、どうやら、配管は床下のコンクリートの中に埋没して敷設されているようでした。

この場合には、この床下配管は共有部分なのでしょうか?それとも専有部分なのでしょうか?

ただ、このマンションは規約がかなり昔に作られた関係からか、そこの部分に関する規約、細則はありません。

また、管理事務所や管理組合に聞いても「よくわからない」という状態で、リホーム業者にその事を聞いてみると、ある会社は「その配管の埋没しているコンクリートは共有部分の躯体の上にコンクリートを載せて配管を埋没させているから、専有部分です」という答えが返ってきたのですが、また別のある業者に聞いてみると、「コンクリートは躯体なので、共有部分です。」という答えが返ってきて、業者により意見がまちまちのようです。

もし、実際にこのコンクリート内部に埋没されている配管から水漏れして、損害が発生したら法律的には誰がその責任を負うことになるのでしょうか?

できましたら、根拠と共に教えていただけると幸いです。

築25年の区分所有の集合住宅に住んでいます。

給湯、給水関連の配管の寿命が20年程度と聞いて、そろそろ床下配管の交換時期かなと思い配管図面の配管のあるはずの位置の畳をひっくり返してみると配管ではなく、コンクリートの床が出てきて配管など見当たりませんでした。

良く調べてみると、どうやら、配管は床下のコンクリートの中に埋没して敷設されているようでした。

この場合には、この床下配管は共有部分なのでしょうか?それとも専有部分なのでしょうか?

ただ、このマンションは規約がかなり...続きを読む

Aベストアンサー

先ず、その配管が専用部分のための配管か、何個かの分をまとめている共通配管かによって判断されたと思います。
一般に専有部分を通っていても縦管は共通のことが多く、横引きは専有のことが多いですが、共通の場合もあります。
設備図面で確認するほかないと思います。

コンクリート床は構造体として、共有部分ですが、レベル調整のためにシンダーコンクリートいう構造と関係のないコンクリートを打つこともあります。
これは構造図面で判断できると思います。

2つの業者の見解の違いはコンクリートが構造コンクリートなのか、シンダーコンクリートなのかの見解の違いだと思います。シンダーコンの場合専有部分か共有部分になるか判断は難しいです。
というのは専有部分がどこまでかというのにいくつかの考えがあって、現在は表面からちょっと入った程度のところというのが主流の考えだからです。それがどの範囲で共有・専有が別れるかはっきりしていないので判断が難しいです。

構造図や設備図は一般に管理組合が所有しています。管理会社に預けていることも多いですが。
真偽をはっきりさせたい場合は、建築士に図面を見てもらえばよいと思います。

責任はその配管の管理責任者(使用者や管理者)となりますので、共通部分なら管理組合、専有部分ならその専有部分を使用している人またはその所有者です。
共有部分だと一般に集会決議を経る必要があります。

ただし、専有部分か共有部分かはっきりしない場合は、共有部分と見なすことになっています。
これについてはこんな事例があります。

共有部分である床下と、階下の天井の間の配管(横引き)は、維持管理の面からいって専有部分に属さないものとして、共有部分とみなす(東京地裁平成3年11月29日判決)。

先ず、その配管が専用部分のための配管か、何個かの分をまとめている共通配管かによって判断されたと思います。
一般に専有部分を通っていても縦管は共通のことが多く、横引きは専有のことが多いですが、共通の場合もあります。
設備図面で確認するほかないと思います。

コンクリート床は構造体として、共有部分ですが、レベル調整のためにシンダーコンクリートいう構造と関係のないコンクリートを打つこともあります。
これは構造図面で判断できると思います。

2つの業者の見解の違いはコンクリートが...続きを読む


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