築20年を過ぎたマンションの理事長をしております。

先月、マンションの排水管の高圧管洗浄(A社)を行った後、Bさん宅の漏水が見つかりました。
原因はパイプスペース内の縦管(共用部分)の老朽化によるものだと、A社の調査の結果わかりました。

ただ、この調査の仕方が問題があり、Bさんの怒り心頭なのです。

まず、漏水の場所を特定するため、壁を開けることになったのですが、設計図?(配管図?)を準備しようかとA社に申し出ましたが、配管図通りに作られていないこともあるからと、A社の方から必要ないといわれました。
そして、壁に穴をあけたらココじゃない、そして次穴をあけるといった感じで、壁に穴を開けていったそうです。(合計3箇所)

Bさんが他の方に相談したら、普通は針金のような細いもの?を壁に入れて、配管があるかどうか調べてから穴をあけるのが一般的だと。

漏水の調査・改修費用はマンションの保険で対応できるため、Bさん宅の壁の穴も原状回復されるのですが、当然のことながら壁紙が異なってきます。

どこからの漏水かわからないからと、配管図を見ることなくいきなり穴をあけるなんて、あまりにも乱暴すぎやしないかとBさん。
これが新築のマンションでも、このような対応をするのかと、怒り心頭のようです。

一般的には、漏水の原因を調べる場合、壁の中の排水管などを調べる場合は、どのような手順を踏まれるのでしょうか?

またA社に対し、理事長としてどのような対応を取るべきでしょうか?

アドバイスよろしくお願いします。

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A 回答 (2件)

ビルメンテナンスをしております。



マンションは担当した事がないので、違いはあるかと思いますが…
小生的には排水の縦管で漏水と言うのが少々判らない所です。
横管が勾配が少なくて、カスが詰まって縦管の箇所で漏水。と言うのは良くある事ですが、パイプスペース内の縦管でと言うのは…
因みに何階で起きてる現象なのでしょうか?
排水管は給水管と違って水圧に耐える構造になっていません。(主に塩ビパイプを接着剤で接合&縦管は接着剤を使ってない場合も多い)
理屈上、縦管の漏水箇所=「漏れている穴の高さ」まで水位が来ないと、垂直なんですから余程大きな穴が開いていない限り、水は下へ流れて行く為漏水は起こらないハズなんですが…
つまり、水が漏れているのは確かに縦管かも知れないが、水位がソコまで来る=排水不良の原因は他のどこかである。パターンが90%なのです。
※瞬間接着剤でも縦に流れる→縦管内で『詰り』が起こる可能性は極めて低い。詰まるのは横管が圧倒的

拠って、縦管の漏れ箇所を直しても詰りを除去しない限り、水位が上がるだけで更に上の所で漏れ出すでしょう。
横管の調査方法は排水口や排水枡からカメラを突っ込んでやる(胃カメラを想像して下さい)方法があります。
カメラがどれぐらい距離を進んだ所で詰りにぶち当たるか?で大体の距離も判ります。
コレをやる前に、ちゃんと図面を確認してココから下流は正常に流れている様だから詰りがあるのはココより上流側だ。とか原因箇所に「当り」をつけるのが普通のやり方。(排水の匂いでもトイレ配管なのか?生活排水なのか?が判ります)
確かに古い建物だと増改築や施行業者のずさんな工事で図面通りでは無いパターンもありますが、図面があるのならば、見て確認するのが普通であり、必要ないとまで言うのは手抜きと言っても良いでしょう。
(カメラを入れて、「図面とちがうじゃん」と言うのはA社の責任では無いのですから)

古い建物は判りませんが、パイプスペースを点検する為の点検口とか無いんですか?在ればソコから調査してもらいましょう。
もし、A社の対応に不満があるのでしたら、別の業者を使ってもなんら問題はありません。業者にもピンからキリまでありますから…
小生が貴方の立場だったら、原因の特定がA社の説明で納得出来るモノならばやってもらうでしょうが、質問文を読む限りでは納得は出来ませんね。
まず高圧洗浄後に見つかった漏水と言うのが判りません。
高圧洗浄で排水管はキレイになったハズで、逆に詰まるのであれば『何の為に洗浄したのよ?』と言う事になります。
まあカメラを入れてみるのが一番手っ取り早いでしょうね。
結構な値段かかりますけど、お金は保険で出るのですから住人からクレームになるよりはマシでしょう。

この回答への補足

説明不足ですみません。
専有部分と縦管との接続部分の漏水で、A社からは共有部分といわれています。
この排水管は、台所の排水専用となります。

もともと老朽化で穴があいていた所にカスが詰まって穴がふさがった状態になっていたのが、そのカスが高圧洗浄で取り除かれたため、漏水につながったのだろうと。

パイプスペースの点検口はありません。
図面を見て確認するのが筋ですよね・・・。

補足日時:2009/12/02 07:41
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この回答へのお礼

とても勉強になりました。ありがとうございました!

お礼日時:2009/12/02 18:45

 壁中等の配管修理の場合は、当てにならなくても図面を確認するのが基本です。

今回の様に図面を無視して穴を開け、無かったでは言い訳が出来ません。仮に図面通りに穴を開けて配管が無くても責任は図面を作成した業者にありますし。
 特に今回の場合、「原因はパイプスペース内の縦管(共用部分)の老朽化によるものだと、A社の調査の結果わかりました。」となっており、パイプスペースが図面とまったく違うと言うのは普通ありません。
 
 >漏水の原因を調べる場合、壁の中の排水管などを調べる場合は、どのような手順を踏まれるのでしょうか?
 考えられる方法としては、配管中にカメラを通すか、開口していくかになると思います。カメラで確実に発見できるわけでは無く、開口が確実ですが、漏水の場合は大抵床・天井等が濡れてくるので、そこから開口します。あとは水の流れを追っていく事になります。今回の場合であればパイプスペースを開口して(今後の点検口として作ってしまえば漏水箇所でなくても開口の意味がある)確認をしていくのが常道かなと思います。

 >専有部分と縦管との接続部分の漏水で、
 この部分の漏水は何回か経験あります。老朽化というよりも、立て管(共有管)に対して専用管の引っ張ったり押したりの力がかかって(普通は力がかからない様に施工されているが、古い物件では稀にみられる)、結局繋ぎの継手に負担がいってヒビが入るパターンです。漏水の穴が本当に老朽化による穴なのか、ヒビ割れなのか良く確認する必要があります(ひび割れなら他の部屋にもあり得る。もっもと老朽化でもそうだが)。

 保険の関係からも資料の提出が必要でしようが、出来るだけ細かく写真の提出(特に漏水した部品・箇所)を求めた方が良いでしょう。あと穴あけに失敗した件はよく説明を求めるべきです。
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この回答へのお礼

とても詳しくアドバイスを下さり、大変勉強になりました。

穴あけの失敗に関しては、本当にA社のミスみたいです。
ありがとうございました。

お礼日時:2009/12/02 18:44

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