「夫を成功」へ導く妻の秘訣 座談会

来年4月に無認可保育所を開設するにあたり、
用途変更をしないで済むのかどうか悩んでおります。
保育所の床面積は約120m2です。

昭和63年築の5階建ての1階になり、
改装して保育所を設立する予定です。
ただ、この物件には建築確認済証、検査済証が存在せず(紛失?)、
用途を変更することがまず不可能なのです。
ほぼ現行法の耐震基準等を満たしてないため、これから申請した場合、
おそらく膨大な耐震改築費用が発生するでしょう。

認可保育所、認証保育所でしたら、当然用途変更は必要ですが、
今回は単なる無認可保育所ですので、自治体から用途変更は
求められておりません。
ただし、建築基準法等では、もしや必要になるのでは、
と悩んでおります。

こうした施設の建設・設計等にお詳しい方がいらっしゃいましたら
ぜひご回答をお願い申し上げます。

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A 回答 (2件)

無認可保育所設立の基準要件は確認されましたか。

自治体によって違うものと想像しますが。

もし、耐震基準がない設立基準だとしても、建築基準法の用途変更とは別々の問題として考えるしかないと思います。
あまりいい例えではありませんが、盗んだお金でも、映画は観れます。

建築基準を満たさなくとも、保育所の所轄庁が許可すれば設立できるでしょう。ひるがえして見ると、無認可保育所の設立制度は、自己責任の占める割合の大きな制度ですね。
そうなると、「設立しても継続していける保障はない」ということになるでしょうか。

建築基準法関連で、このような場合の特例措置がないか、確認されたらどうでしょう。

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。
自治体の無認可保育所の設立基準要件は満たしております。

おっしゃる通り
「設立しても継続していける保障はない」という状態なのです。
想定していないようなところから、横やりが入り、
運営断念となる事態を最も恐れております。

特例措置等、確認して、自信ある設立を目指して頑張ります。
ありがとうございました。

補足日時:2009/12/10 14:35
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建築基準法第6条では以下のように定められています。


「(建築物の建築等に関する申請及び確認)
第六条  建築主は、第一号から第三号までに掲げる建築物を建築しようとする場合・・・、これらの建築物の大規模の修繕若しくは大規模の模様替をしようとする場合・・・は当該工事に着手する前に、その計画が建築基準関係規定・・その他に適合するものであることについて、確認の申請書を提出して建築主事の確認を受け、確認済証の交付を受けなければならない。」
で、この「第一号から第三号までに掲げる建築物」の中には「児童福祉施設で床面積100平米以上」というのが含まれています。
よって質問者様の保育所の場合は、これに該当し、本来確認申請が必要な「模様替え」となるでしょう。
ただし、模様替え(リフォーム)の場合は、耐震基準までとやかく言われるかどうか(言われないのではないか)と思います。確認されることは「保育所」としての必要な設備等に関することが主となるのではないでしょうか。
>単なる無認可保育所ですので、自治体から用途変更は求められておりません。
という経緯(自治体のどの部署の話?)かわかりませんが、以上を踏まえて、建築指導課などの部署に一度相談をして、必要最低限の書類にて確認を取らせてもらう、というのが良いように思います。
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この回答へのお礼

paso com様、早速のご回答、本当にありがとうございます。
さすがは専門家のご意見、非常に役立ちました。
明日にでも建築指導課に相談に行ってみます。
質問中に記した自治体の部署とは「保育課」です。
保育課の手続き的には問題ない、といった趣旨の回答でした。

設立に向けて明るい材料が出てきましたので
少しホッとしております。
ありがとうございました。

お礼日時:2009/12/10 13:47

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防火対象物・特別防火対象物は、消防法に定義されています。

特殊建築物とは、概ね家族構成を超える人が使用あるいは利用する建築物が特殊建築物となります。
個人住宅や事務所や店舗を併用した住宅以外の建物が、特殊建築物とみて間違いありません。

以上

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換気・排煙も同様に計算します。
詳しくは
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なお自治体の消防基準で、すべてに内装の不燃、準不燃が求められるもようです。

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約50年前に借地(13坪)に居住用家屋を建てて今日に至っております。過去に幾度か土地代の値上げもありましたが約10年前から今日まで月額(\10,215/13坪)で借用していたところ、このたび地主から突然月額(\19,068/13坪)に値上げすると一方的に通告され賃貸借契約書を渡されまた。
そこで
(1)現在の土地代\10,215が妥当な金額なのか否か(安いのか、高いのか、こんなものなのか)客観的にしらべる方法を教えていただきたいのです。

(2)時の経過と共に評価額、相場も変わるでしょうから賃借料が変化するのはやむを得ないこともわかりますが一気に90%近く値上げするのは果たして同義的、法律的にいかがなものでしょうか?
土地の所在地は再開発とか商業施設も無く、ごく普通の変化の無い下町で土地の相場を左右するような条件はありません。

(3)値上げを拒否する方法はどのような方法でしょうか?

Aベストアンサー

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書類は市役所によって異なることもあるので、事前に電話でご確認されてからのほうがいいです。証明書の発行手数料は、概ね500円前後だと思います(市によって異なる)。

 評価証明書には固定資産税と都市計画税の年額が記載されていますから、その金額の2倍~4倍が「借地権」を主張するための地代の年額の最低水準になります。月額地代は単純に12ヶ月で割れば算出できます。
 「2倍~4倍」と幅があるのは、市町村によって税の負担調整の適用状況が違うからです。

2.次の検証方法は、相続税路線価から推定する更地価格に地代利回りを乗じて地代を試算してみる方法です。
 国税庁HPを下記に貼っておきますので、「平成17年度路線価図」から自宅の土地の路線価を見つけて下さい。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main/main_h17/index.htm

 例えば、路線価が「280」と表示してあれば、280000円と読んで下さい。路線価は時価の80%相当なので、28万円を0.8で割り戻せばおおよその更地価格を推定することができます(28万円÷0.8=35万円)。
 地代利回りは地域性や個別性に左右されるので、確定的な数値は出せないのですが、一般に住宅地の地代の期待利回りは1.5%~2.0%程度だと言われています。
 愛知県HPから、「定期借地権の活用による期待利回りと税負担」に関するページをご参考までに貼っておきます。
http://www.pref.aichi.jp/tochimizu/akispace/seminor/kiroku-take2.htm

 例示として期待利回りとして1.5%を採用した場合、35万円×1.5%=5250円と求め、これに土地の面積43m2(=13坪)を乗じて、年額地代225750円を試算します。12ヶ月で割って、月額18812円がこの路線価の場合、地代の標準的な数値になると思います(※なお、地代は個別性が強いので、本件のように土地面積が少ない場合、1.5%より高い利回りになることもあると思う)。

 なお、相続税で定期借地権の評価額を求める場合の利回りは、3.0%です。国税庁HPから「基準年利率」のページを貼っておきます。
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/sonota/hyouka/1205/02.htm

3.このほか、同様の居住用家屋について自宅周辺の地代水準を調べて、それとの比較をするという方法が考えられます(市場性から検証する方法)。しかし、地代の相場は一般に公表されていないので、一般人が地代の事例を多く収集するということは現実にはとても困難なので、この方法は採用できないと思います。

 上記で紹介した固定資産税から検証する方法、相続税に地代利回りを乗じて検証する方法を基に、参考値としてコスト面から検証した地代の水準を試算してみて下さい。

4.借地借家法では、地代増減を当事者どちらからでも主張できるので、地主が「突然月額19,068円に地代を値上げ」しても有効な契約です(借地借家法11条1項)。「90%近く値上げする」というのは結果にしか過ぎないので、道義的にも法律的にも全く問題はありません。ですから、借地人は、指定された月から改訂された地代を支払うことになります。

※平成4年以前の借地契約は、基本的に旧法である「借地法」が適用されますが、説明をわかりやすくするため新法である「借地借家法」で回答しています(条文の趣旨や考え方はほとんど同じです)。

 ただし、改訂された地代に不服なら、そのことを地主と交渉して上げ幅を縮めてもらうことは可能です。それでも地主が折れなかったら、裁判で決着を付けるしかありません。
 裁判の結果、地主の地代が認められたら、改訂地代と現行地代の差額について年10%の利子を付けて地代を支払う義務があります(借地借家法11条2項)。
 逆に、借地人が主張する地代が認められたら、現行地代を支払っているだけでよいということになります。

 値上げを拒否する方法は、まず、地主と交渉をして上げ幅を下げてもらうこと、それでも地主が拒否したら現行地代はしっかり支払った上で(地代を支払わないと債務不履行になるから)、地代に関する裁判を地主に起こしてもらうしかないと思います。

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書...続きを読む


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