父名義の家をリフォームして主人と共有名義に

お世話になっております。
とても困っています、よろしくお願いします。

今、父名義の家を主人がローンを組んでリフォームしています。
二世帯にして私達(娘家族)が同居する事になっています。

もともと父名義の家なので、そのままだと父に贈与税がかかってしまうと契約する前に言われました。
ただ後々父と主人の共同名義にすればいいとの説明でした。
父の今の家の価値が550万くらいです。リフォーム費用は1000万(うち父が100万)
工事完了時に家の価値が1550万になるので、父が1/3　主人が2/3にすればいいとの事でした。
住宅ローン控除を考えていましたが、事前に父の家の名義を主人に少し贈与して共有にしないといけない。という事で、登記費用が二度になっていまうのと、時期も押し迫っていたので控除は諦めて契約をしました。その話は税務署に相談に行った時にしていて、税務署の方も後々に共有名義にすれば問題ないと言っていました。

銀行の方は主人名義でローンを組み、父の家を抵当にしました。
後々共有名義になる事、今の時点で登記をする事を銀行からも言われています。
ここでの質問で、共有名義にしないとローンが組めないなどなどありますが、うちの場合は後で共有名義にするという事で借りています。

契約前に税務署に行き、そういった説明を受けていました。
がいざ登記となり司法書士さんに言われたのが、一度工事前の状態で、共有名義にしなくてはならない。との事。
それならば住宅ローン控除も受けられたのではないか?
とかなりショックを受けています。

５５０万の価値の家を父から主人に贈与する場合、後に登記する分の2/3を贈与してもらわなくてはならないのでしょうか?
ネットで色々と調べてみると、110万までは贈与税がかからないとか、150万だとか、2500万だとか、色々と出てきて全然分かりません。

もう工事が始まってしまっているので、父に贈与税が請求される事はないのでしょうか? すごく不安です。

父から私への贈与ならば問題はないのでしょうか?
でも私に贈与したからと言って、何の解決にもならないのでしょうか?
相続の関係で、婚姻期間が２０年に達した時に全て主人名義から私への贈与を考えています。

どう登記を進めたらいいのか、是非教えてください。
よろしくお願いします。

No.5 回答者： mazukokyu 回答日時： 2009/12/13 00:24

司法書士さんに言われた事で、混乱が生じたようですね。

司法書士は法律家で、税務署と銀行は実務家です。取り扱いの内容に齟齬が生じることはままあることです。

税務署と銀行の言う事は間違っていないので、当初の予定通りで良いのではないでしょうか。

ご心配ならば、（できれば、これまでの経過を紙面に落として）ご担当の司法書士に再度確認してみるもよし、別の司法書士に確認してみるもよし、です。

No.4 回答者： runksmoru 回答日時： 2009/12/12 09:17

今回同じケースを経験したことがあります。

息子さんが銀行ローンで、同居の父名義の住居をリフォームしたのです。（金額もほぼ同額）

工事前に名義変更を済ませると、住宅取得控除は受けられますが、息子さんに贈与税がかかります。
どたらが得か、計算しないと判りませんけどね。

工事完了後に持分登記をすることで、お父さんに贈与税がかかるのか？
私の事例ではかかりませんでした。

工事が完成したら、土地家屋調査士さんなり司法書士さんに登記をお願いすることになると思いますが、その辺もしっかり説明してくれますよ。

No.3 回答者： tadagenji 回答日時： 2009/12/12 08:48

ややこしいことをせずに、父の建物を息子が購入すればいいのです。

５５０万の価値があるとの根拠は何か知りませんが、近場の査定無料の不動産屋で売値として査定額を出せば、おそらく４７０万ぐらいでしょう。
これを親子で売買すれば、所有権はすっきり一人になります。　　　共有というのは、問題先送りになるのでそれしか選択肢がない場合以外は避けたほうがよいでしょう。

売買の支払いは、数年に渡る支払いを、父名義の専用口座に毎月支払い記録を残しておく事が大切です。　　　　脱税でない証明のため。

全部完済しない間に父の相続になったら相続財産になり、完済後も生存していたら本人の介護費用に使います。

No.2 回答者： almyte 回答日時： 2009/12/12 07:34

No1です。

ごめんなさい。
もう、契約して工事まで始まっているのですね。
後半の内容をよく読んでませんでしたので、先ほどの回答は取り消させてください。

No.1 回答者： almyte 回答日時： 2009/12/12 07:30

あくまで素人意見なので、法律的に問題が無いかは専門家に確認してください。

要は、貴方の父親が所有する評価額550万円の家を貴方の御主人が1000万円掛けてリフォームしたいのだが、名義の変更等と行わずにリフォームを実施すると多額の贈与税が発生するので、税金をできるだけ安くする方法は無いかと言う事ですよね。

で、私が思ったのは、建物の名義を共有にするために登記分の2/3を贈与ではなく、区分売買としてリフォームも共同で行うと言う風にする事はできないのでしょうか？（つまり、貴方の父親はリフォームのために建物の所有権を売って、売却額をリフォーム費用に充てていると言う事にする訳です。）

これなら、ご主人に対して取得税が、父親に対しては所得税が掛かる事になるとは思いますが、贈与税よりは安くなる気がしますよ。