個人事業主のフラット35審査について

ご存知の方おしえてください。

今家を購入しようとしておりますが
個人事業主であると（開業2年目です）銀行からの借り入れは
かなり難しいということなのでフラットの利用を考えています。
お尋ねしたいことは３つです。

(1)フラット３５は個人事業主で事業開始3年未満の人でも借り入れ可能か？
(2)フラットの審査の基準は何ですか？（銀行の審査と何が違うのですか？）
(3)現在年収手取り1000万円くらいでただ、事業を始めた時に借金がありこれは400万円程度ありますが（月額返済7万円、返済の遅れ等はありません）4000万円程度の借り入れは可能か？（３５年返済として）

もし詳しい方いらっしゃいましたら教えてください。ご意見でも結構です。お願いします。

No.2 回答者： Domenica 回答日時： 2010/01/15 13:17

個人事業主、自営業者の場合、民間金融機関の住宅ローンでは、「過去３期分の決算書類」が必要なところが多いですが、時折「過去２期分」のところも見受けられます。

開業２年目ということは、決算は１度しか済ませていないと思われますので、確かに難しいでしょうね。

フラット３５は、＃１さまがおっしゃっているとおり、「申込条件」としては、１度決算が済んでいればいいのですが、「借り入れ可能か？」という話になりますと、「審査を受けてみないと何とも言えません。」としか申し上げようがないです。
取り敢えず、申込は受理してもらえると思いますが…。

> (2)フラットの審査の基準は何ですか？（銀行の審査と何が違うのですか？）
まず、申込金融機関等での一次的な審査があり、
・フラット３５の申込要件にあっている案件
・金融機関がフラット３５の基準・条件で審査した結果、融資可と判断した案件
について、住宅金融支援機構の審査に回します。

利用する個人信用情報機関については、＃１さまがおっしゃっているとおりです。


> (3)現在年収手取り1000万円くらいでただ、事業を始めた時に借金がありこれは400万円程度ありますが（月額返済7万円、返済の遅れ等はありません）4000万円程度の借り入れは可能か？（３５年返済として）
フラット３５にしても、民間金融機関の住宅ローンにしても、「年収がいくらならばいくら借りることができるか？」というご質問については、お答えしようがありません。

まず、対象となる「物件」について、購入ならば購入金額が、建築ならば建築費用が１億円を超えていれば、フラット３５はご利用いただけませんから。
実際に借りるのが8,000万円未満ならばＯＫ…という訳ではないんですよ。

逆に、フラット３５の融資額の上限は「建設費または購入価額の100%以内」ですから、「販売価格3,800万円の住宅を購入したいが、自己資金が不足しているので、諸費用を合わせて4,000万円借りたい」と言われても、4,000万円はご利用になれません。

そういったことがあるので、「年収がいくらならばいくら借りることができるか？」というご質問については、お答えしようがないんです。
こ理解ください。

また、年収については、民間金融機関の住宅ローンと同様、「手取り額」ではなく「書類上の額」で判断されます。
個人事業主の方の場合は、税務署が発行する「納税証明書（所得金額用）」の所得金額もしくは市区町村が発行する「住民税納税証明書」の所得金額が基準となります。
個人事業主や自営業の方は、税金の関係か、時折、「書類上の所得額」が非常に少額になっていることが多いので、注意が必要です。

その所得金額を元に、
・今回申し込まれるフラット３５の年間返済額
・他のお借り入れ全てに関する年間返済額
を合計し、所得金額で割って、「総返済負担率」を算出します。

この「総返済負担率」が、所得金額400万円未満の場合は30％以下、所得金額400万円以上の場合は35％以下であれば、「返済能力」の点では「問題なし」となります。

> 事業を始めた時に借金がありこれは400万円程度ありますが（月額返済7万円、返済の遅れ等はありません）
こちらが、個人名義での債務もしくは個人が保証人になっているのでしたら、年間返済額は84万円。
仮にフラット３５を、「借入希望額：4,000万円　返済期間：３５年　金利：3.20％　元利均等返済　ボーナス返済なし」という条件で借りたとしますと、年間返済額は約190万円。
他にお借り入れがなければ、両方合わせた年間返済額は274万円。
「所得金額」が800万円ならば、総返済負担率は34.2％。
「返済能力」の点では「問題なし」ですね。
「所得金額」が780万円ならば、総返済負担率は35.1％。
「返済能力」の点で「ＮＧ」となります。

さて、「納税証明書（所得金額用）」の所得金額はいくらになっていますでしょうか？

No.1 回答者： yoshix7 回答日時： 2010/01/15 03:18

１）一応、１度の申告が済んでいればいいということですので審査の対象にはなるでしょう。

２）銀行の審査は、返済能力のある人かどうかということに重きをおいている。
　　フラットの場合は、物件の方に重きを置いている。そのために、物件に対する　「適合証明書」の交付を義務化している。


３）住宅金融支援機構は
　　全国銀行個人信用情報センター
　　株式会社日本信用情報機構に加盟しています。
　　金融機関を通して融資を受けるため、その金融機関の審査も受けると思います。

　　返済比率が３５％以内までだったのではないかと思いますので、あわせて返済比率が３５％以内に収まる金額にする必要がありますね。