ドラマ『グッド・ドクター』主題歌を無料おためし!

こんにちは。

抵当権や根抵当権について知識が疎いので質問させてください。

うちの会社で運転資金の借入を行う際、社長は毎回自社の土地や建物に「抵当権」を設定して借入をしますが、絶対に「根抵当権」の設定を行いません。
もし根抵当権を設定しないと借入ができないときは、融資を断るほどです。

私の方で調べる限り、根抵当権を設定した方が、設定上限までは何度でも簡素な手続で借入ができ、便利なように思います。

そこで、「なぜ、かたくなに根抵当権を拒むのか」について、根抵当権には何か、大きなデメリットがあるのか、お教えいただきいと思います。

自分で調べる過程で一つ気になったことは、抵当権は、特定の債権を担保するもので、根抵当権は不特定である、と記述がありました。

そこから想像したことは、抵当権であれば、例えばある土地に抵当権を設定し、万一借入が滞った場合、抵当権を設定したその土地のみ競売にかけられ、それだけ失えば済むが、根抵当権の場合は、土地を競売にかけて債権が回収仕切れない場合、その他の競売にかけて欲しくない資産まで取られるみたいなことがあるのかな、という感じですが、あくまで想像です。

あとは、社長のポリシーとして、わざわざ抵当権を選択することで、借入の手間を都度感じて、安易に借入に頼らないように自身を戒めているのか・・とも思いました。

繰り返しになりますが、抵当権と比べたときの根抵当権のデメリット、もし何かあるようでしたら教えてください。
よろしくお願いします。

このQ&Aに関連する最新のQ&A

A 回答 (4件)

回答No2の者です



下記のような例で改めてご説明しましょう

当初銀行から期間3年の均等返済条件で30百万円の融資を受けました
その際、極度額30百万円の根抵当権を設定契約を行いました

翌月、さらに手形貸付10百万円の融資を受けました。
この際には期間が1年と短期扱いなので無担保条件でした

1年後、当初30百万円の借入残高は20百万円まで
返済が進みました。すると・・・

銀行からみた場合、融資額の総額は30百万円、
担保権は根抵当権極度額相当の30百万円・・・
結果無担保融資はゼロ・・・というわけです

つまり「無担保」が保証される”証”など
なにもないということですね!
    • good
    • 6
この回答へのお礼

追加でご回答いただきありがとうございました。
上記の点は、確かに一つのデメリットのようですよね。

ただ・・それが決定的な理由か、というと、それだけだと薄い気もしていて・・・。

しかし、丁寧なご回答感謝します。
改めてありがとうございました。

お礼日時:2010/02/05 11:24

私は創業昭和49年。


開業資金もなし、と、言いましても当時はそれでも開業(起業)できたのです。
つらい資金繰り。そして月末。支払い。集金。どうしても足らない。
そんな時銀行融資。いろんな条件を提示されました。
根抵当権、そして保証人。
 私はあなたのおやじ(社長様)は絶対借金はいやだというお考えが根底におあり
だとピンときました。私も同じです。無借金で過ごす。
デミリットと言うよりメリットを感じます。借金の無い会社は潰れません。
親父さんの根性だと思いますよ。
    • good
    • 3
この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
・・ただ・・
借金自体はしていますし、銀行との良好な付き合い、という面でもあえて少々の借入は行う、というのが社長のポリシーです。
ただ、なんで抵当権だけで、根抵当権を設定しないのか、がよく分からないんです。
まぁこんな時代ですから、借金は極力無いに越したことはないですよね!

お礼日時:2010/02/05 11:18

デメリットというかどうかは別問題として


以下のような状況は考えられますね

ポイントは、担保を差し入れる借り入れとは別に
「無担保」扱いの借入があるかないかです

仮に、とある銀行での借入が10百万円と20百万円の
2本あったとしましょう

仮に根抵当権が極度額30百万円設定してあり
万が一、返済できない事態に陥った場合、
債権者である銀行は10百万円、20百万円の両方の融資について、
設定してある根抵当権の担保権範囲内の債権として
根抵当権を実行することにより
債権回収を図ることができます

一方、抵当権はご存知の通り、
特定の債権しかカバーしません

仮に10百万円は抵当権を付すものとし
別途「無担保」扱いを約束した20百万円の借入があった際には
返済できない事態が生じたとしても
10百万円の借入について
銀行は担保権の実行により”当然に”回収できますが、
20百万円については”当然に”とはならないわけです

従って銀行が仮に「無担保扱い」を説明した融資であっても
数本あったうちの他の借入の返済が進むことにより
無担保扱いだったはずがいつの間にか
有担保になってしまうことがあり得るわけです

抵当権であればこれがない、ということはいえますね

この回答への補足

ご返答ありがとうございます。

最後の方の4行、
>従って銀行が仮に「無担保扱い」を説明した融資であっても
>数本あったうちの他の借入の返済が進むことにより
>無担保扱いだったはずがいつの間にか
>有担保になってしまうことがあり得るわけです

ここが、どうにも理解できませんでした・・・。
2本借りてて、1本は根抵当権付きで、1本は無担保の場合、
返済不能に陥ったら、無担保で約束した1本は、有担保扱いになる、
ということがありうるんでしょうか?!

そして、「抵当権であればこれがない」、のでしょうか。

その通りだとすれば、これは、ある意味はっきりとした根抵当権のデメリットですね。

補足日時:2010/02/02 17:00
    • good
    • 4

根抵当権は利息・延滞利息を含めての枠なので、


実際に借りれるのは、極度額よりかなり低い金額です。

土地・建物で1億の不動産価値があるとします。
1番抵当が5千万なら、他の銀行はまだ5千万借してくれます。
でも、根抵当で極度額1億に設定したら、借入残高0円でも、
他の銀行はその不動産を担保にお金を貸してくれません。

根抵当権を設定した銀行より金利の安い銀行があっても、
担保不足で借りれなくなります。
銀行から借りる利率は、業績・担保などで交渉可能です。
根抵当権を設定するより、その都度、銀行と交渉して、
或いは銀行同士に競争をさせて、利率を低くしているのでは?

この回答への補足

ご返答ありがとうございます。
>でも、根抵当で極度額1億に設定したら、借入残高0円でも、
>他の銀行はその不動産を担保にお金を貸してくれません。

これは、根抵当だけの問題なのでしょうか。
普通抵当であれば、例えばA銀行で抵当権1億設定されても、B銀行はいくらか貸してくれる余地があるということでしょうか・・?

あと、金利の安い銀行を見つけたとき、根抵当権を解除して、そっちに乗り換える、という方法は安易にできないのでしょうか・・?

さらなる質問ですみません・・。

補足日時:2010/02/02 16:45
    • good
    • 15

このQ&Aに関連する人気のQ&A

お探しのQ&Aが見つからない時は、教えて!gooで質問しましょう!

このQ&Aを見た人はこんなQ&Aも見ています

このQ&Aを見た人が検索しているワード

このQ&Aと関連する良く見られている質問

Q根抵当権の抹消手続きをしたいのですが私でも可能でしょうか?

来週、義父がディックで借り入れていた500万円を主人が一緒に行って完済してくることになりました。
その後、その借り入れの根抵当権を抹消したいのですが、なるべく安く済ませたいのでその手続きは私が行こうと思っています。

私なりに調べてみたのですが、正直難しすぎて、結局どうしたらいいのかわかりません。完済したときにディックでもらってくる書類があると思うのですが、それをそっくりそのまま管轄の法務局へ持って行けばいいのでしょうか?それとも全くの素人の私では無理があるのでしょうか?

また、その根抵当権のついている土地は義父名義のもので、借り入れも義父名義での借り入れだったのですが、私が代わりに手続きにいくことは可能なのでしょうか?

仕事を休んで手続きに行かなければならないので、行ってから私ではダメだったとか、足りないものがあってまた後日もう一度・・・となってしまっては困るので、なんとか一回で済ませられるようにと考えています。

質問が多くて申し訳ありません。
ちょっと気持ちが混乱してしまっていて、うまく文章にできませんでしたが、よろしくお願いします。

来週、義父がディックで借り入れていた500万円を主人が一緒に行って完済してくることになりました。
その後、その借り入れの根抵当権を抹消したいのですが、なるべく安く済ませたいのでその手続きは私が行こうと思っています。

私なりに調べてみたのですが、正直難しすぎて、結局どうしたらいいのかわかりません。完済したときにディックでもらってくる書類があると思うのですが、それをそっくりそのまま管轄の法務局へ持って行けばいいのでしょうか?それとも全くの素人の私では無理があるのでしょうか?

...続きを読む

Aベストアンサー

一般的に根抵当権の抹消手続きは以下の書類が必要になります。
(全て金融機関でもらえる書類です)
 ★根抵当権設定契約証書
 ★根抵当権解除証書
 ★根抵当権抹消委任状
 ★登記原因証明情報(オンライン法務局の場合)
 ★資格証明書(有効期間:発効日より3ヶ月)
書類の名称が金融機関によって若干違う場合もありますので参考までに。
また、登記名義人以外の方が手続きを行うことも可能ですが、
登記名義人の委任状が必要になります。
この場合の委任状は上記の金融機関発行の根抵当権抹消委任状の余白欄にお義父様のご署名・ご捺印(認め印で結構です)されても構いませんが、万が一書き損じがあった場合に、金融機関の捨印がないために再度委任状をもらいに行かなくてはならないということになってしまう恐れがあります。
よって、お義父様の委任状は白紙の紙に別途記入されることをおすすめします。
土地に根抵当権がついているとのことでしたが、建物にはついていませんか?
通常土地建物はセットで取得するので建物にもついているのでは?と思います。

法務局では、登記申請書の記入が必要になりますが、親切丁寧に教えてもらえますので、安心して行ってみてください。
ただし月末月初の繁忙期は避けてあげて下さい☆
費用は登記印紙で納めますが法務局で購入できます。

一般的に根抵当権の抹消手続きは以下の書類が必要になります。
(全て金融機関でもらえる書類です)
 ★根抵当権設定契約証書
 ★根抵当権解除証書
 ★根抵当権抹消委任状
 ★登記原因証明情報(オンライン法務局の場合)
 ★資格証明書(有効期間:発効日より3ヶ月)
書類の名称が金融機関によって若干違う場合もありますので参考までに。
また、登記名義人以外の方が手続きを行うことも可能ですが、
登記名義人の委任状が必要になります。
この場合の委任状は上記の金融機関発行の根抵当権抹消委任状の...続きを読む

Q根抵当権抹消とは?

その横には、「原因、平成⚪︎⚪︎年、解除」とあります、
登記申請書というものに、こうかかれてあるのですが、
抹消やら解除やらなんのことなのか意味がわかりません、
父が死んで家の書類が色々でてきて、いみがわかりません

質問1、根抵当権抹消やら解除とは、土地を担保にして借りてたけど、返済が終わったから担保を抹消、解除したって意味ですかね?

質問2 解除やら抹消とかかれてあるのですが、その建物、土地の権利がなくなったという意味ですか?

よろしくお願いします。

Aベストアンサー

質問1 原因 平成□□年、解除
     の解除の他に、弁済 放棄 主債務消滅
     があるのですが、その内の弁済は
     銀行と直接取引して、銀行が根抵当権を設定
     した場合に返済が終われば、弁済になります。
     解除ですから、保証会社が間に入っている。
     銀行からお金を借りて、万が一お金を返せなくなったら
     その保証会社から変わりに返済する
     とする契約をした。
     それで無事に返済が終わったから
     保証会社が解除した。
     そういうことだと思います。
     仰るとおりで、無事に返済が終わっています。

質問2 土地の権利がまた戻ってきた。
     こんな感じです。
     一旦は、保証会社の担保になっていたが
     無事に返済が終わったから、土地が戻ってきた。
     

    

Q根抵当権についてわかりやすく解説してください。

僕は法学部で法律を学んでいる学生です。昨年行政書士の試験を受験したのですが、自己採点の結果どうも不合格なようです

そこで勉強し直しているのですが、ネックになっているのが根抵当権。極度額の範囲内で不特定の債権を担保する抵当権という定義はわかるんですが(というよりわかっているつもりだったんですが)、どうも実感がわきません。考えれば考えるほど深みにはまって訳がわからなくなっている気がします。

普通の抵当権では、例えばAがBにお金を借りるのにBはAの持っている土地を担保にしてお金を貸しますよね?
根抵当権では、被担保債権はなんなのですか?範囲はわかるのですが、結局実例にするとよくわかりません。
というよりもやはり定義が頭に入っているだけで本質的に何も理解できていないのかもしれません。
こうして質問している間にも何がなんだかわからなくて混乱しています。
いろいろサイトや本などを読みましたが、結局よくわかりません。どの解説も結局同じ言葉で構成されているのです。
そこでどなたか実例を挙げて解説して頂けませんか?もしくはそういうサイトを教えて頂けないでしょうか?
わがままかとは存じますが是非よろしくお願い致します。

僕は法学部で法律を学んでいる学生です。昨年行政書士の試験を受験したのですが、自己採点の結果どうも不合格なようです

そこで勉強し直しているのですが、ネックになっているのが根抵当権。極度額の範囲内で不特定の債権を担保する抵当権という定義はわかるんですが(というよりわかっているつもりだったんですが)、どうも実感がわきません。考えれば考えるほど深みにはまって訳がわからなくなっている気がします。

普通の抵当権では、例えばAがBにお金を借りるのにBはAの持っている土地を担保にして...続きを読む

Aベストアンサー

こんにちは。基本は抵当権と同じですよ。以前は、根抵当権という物権がなかったときがあったと聞いていますいつの時代の話しかは定かではありませんが。(実務ではあったそうです。)実務・・・普通、抵当権は1回の借入れ、担保提供(住宅ローンなど)。・・で今、低金利時代なので変動で借りた方などは借り直し??されている方もあるときいていますがそんな時、新たな抵当権設定契約登記などなってしまいます。ですが、継続的に融資が必要な時・・・・ご商売をされていらしゃる方などは融資度に抵当権設定契約、登記では大変なので、一定の金額までは融資、返済が可能とし、登記できるのが(最も融資先との契約ですけど)根抵当権です。ですから、債務額でなく極度額となります。実際の借入れゼロかもしれません。そんな事はないですが(商売ですので)。可能性としてはあり得ます。抵当権も返済が完了しても抹消登記されなければ債務ゼロでも債務があるようにみえますけどね。

Q「根抵当権」抹消した方がいいのかしない方がいいのかどうしたらよいのでし

「根抵当権」抹消した方がいいのかしない方がいいのかどうしたらよいのでしょうか?



こういう事に疎いので、素人的な質問ですが、教えていただけますでしょうか。

数十年前に店舗を借りて飲食店を経営しておりました。

商売も軌道に乗り、その物件(土地と建物)を購入することになりました。

その際、物件に根抵当権を設定し、銀行から融資を受けました。

何年かして店を閉店することになり、現在は他の方にお貸ししております。

一昨年、返済が終わり、銀行より金銭貸借の契約終了の書類が届きました。

その書類のみだったので、「根抵当権はどうなるのかな」と気にはなっていましたが、

そのまま何もせずに現在に至っております。

根抵当権、抹消すべきかどうなのか迷っております。

今後の事は未定なのですが、ひょっとしたら又、そこで商売をはじめるかもしれません。

でも売却するかもしれません。

未来のことはわからない状態です。

借入が必要になった場合のことを考えて、根抵当権はそのままにしておいた方がよいのでしょうか?

それとも一旦根抵当権を抹消し、白紙の状態にしておいた方がよいのでしょうか?

迷っております。

「根抵当権」抹消した方がいいのかしない方がいいのかどうしたらよいのでしょうか?



こういう事に疎いので、素人的な質問ですが、教えていただけますでしょうか。

数十年前に店舗を借りて飲食店を経営しておりました。

商売も軌道に乗り、その物件(土地と建物)を購入することになりました。

その際、物件に根抵当権を設定し、銀行から融資を受けました。

何年かして店を閉店することになり、現在は他の方にお貸ししております。

一昨年、返済が終わり、銀行より金銭貸借の契約終了の書類...続きを読む

Aベストアンサー

既になされた回答に誤りがありますので投稿します。

根抵当権とはあなと金融機関との取引を担保するもので、普通抵当権とは全く異なります。
現在の債務が返済されても再度その金融機関から借り入れまたは手形の保証などの場合に使えます。

根抵当権の抹消はその金融機関と更に取引を継続するか否かで判断することです。
あなたがまた商売を始めて、その金融機関と取引するようなら抹消しないでそのままにしておいても無害ではありません。
あなたが商売を始めたとしてその金融機関があなたと取引するかは金融機関の判断ですし、もっと低金利の金融機関があるかもしれません。
その場合は根抵当権を抹消し新規の金融機関の根抵当権を設定することになります。

商売を始めてどの金融機関と取引するのか、もしくはもう商売はしないで融資を受けないということが決まった時に抹消について判断する問題です。

Q新生銀行の住宅ローンに借り換えようと思っているのですが根抵当権がつくので心配です。

 現在他行で10年固定(金利3.0%・保証料込)にて3200万円の残金の住宅ローンを返済しておりますが、新生銀行のパワースマートローンの10年固定(金利2.3%)へ借り換えようかと検討中です。
 実際に新生銀行の営業の方に問い合わせてみましたが以下の点で心配しております(特に根抵当権についてです)。
 (1)10年後の固定満期時に他行に借り換えをした場合、根抵当権の抹消は容易に行われることができるのでしょうか?
 (2)上記の質問と重複しておりますが、仮に10年以内に完済した時に根抵当権は容易に末梢できるのでしょうか?
 (3)元本が仮に2000万円になったとき根抵当権の金額変更は新生銀行との交渉しだいと、営業の方が言われておりましたが、果たして、実際に極度額の変更はできるのでしょうか?ちなみに私の住宅の不動産価格は4500万円です。
 (4)新生銀行が外資系であるとのことでしたが、私の意に反して新生銀行が根抵当権を執行する(3200万円x1.1倍=3520万円を請求する)権利があると[教えてgoo]で書かれておりましたが、本当でしょうか?
 (5)新生銀行は外資系とのことですが、営業の方もどこの国のどの会社か明確に答えませんでした(答えを明示できない?)。メインの資本はどこの国のどの会社なのでしょうか?

 以上質問事項が多くて申し訳ありませんが、ご教授賜りますようよろしくお願いします。

 現在他行で10年固定(金利3.0%・保証料込)にて3200万円の残金の住宅ローンを返済しておりますが、新生銀行のパワースマートローンの10年固定(金利2.3%)へ借り換えようかと検討中です。
 実際に新生銀行の営業の方に問い合わせてみましたが以下の点で心配しております(特に根抵当権についてです)。
 (1)10年後の固定満期時に他行に借り換えをした場合、根抵当権の抹消は容易に行われることができるのでしょうか?
 (2)上記の質問と重複しておりますが、仮に10年以内に完済した時に根抵当権は容易に...続きを読む

Aベストアンサー

1、2
債務がゼロになったら、当たり前のように抹消可能です。いろいろ手続きは煩雑ですし、司法書士に払う抹消費用もかかります。

債務もないのになにか因縁つけられて、抹消できないとか言われたら、金融庁にでも苦情を申し立ててください。
(※除く あなた様が新生銀行にて別件で借り入れをした場合。 勝手に根抵当権でとっている保全を見て貸し出しするかもしれないんで。)

3.住宅ローンしか借りてないなら、よっぽどの事情がなければ応じてくれると思いますけど。

4.どの理由にて根抵当権を執行するか知らないんで、うかつなことを書かないためにもパス。

5.長くなるので↓読んでください。 
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%96%B0%E7%94%9F%E9%8A%80%E8%A1%8C#.E6.9D.A5.E6.AD.B4
上位株主構成は↓ リップルウッドの流れがあるから、アメリカ系が中心です。
http://www.netbank-navi.com/shinseibank/stockholder.html

1、2
債務がゼロになったら、当たり前のように抹消可能です。いろいろ手続きは煩雑ですし、司法書士に払う抹消費用もかかります。

債務もないのになにか因縁つけられて、抹消できないとか言われたら、金融庁にでも苦情を申し立ててください。
(※除く あなた様が新生銀行にて別件で借り入れをした場合。 勝手に根抵当権でとっている保全を見て貸し出しするかもしれないんで。)

3.住宅ローンしか借りてないなら、よっぽどの事情がなければ応じてくれると思いますけど。

4.どの理由にて根抵当権を執行...続きを読む

Q根抵当権の解除と相続

根抵当権付不動産の所有権の相続登記完了後、根抵当権の解除による抹消登記(解除証書、登記済証、委任状は金融機関より取得済み)を行う場合、根抵当権債務者の相続登記は、必ず経なければならないのでしょうか。また、経なければならない場合、法定相続人全員が登記義務者となるべきか、分割協議書により債務を承継した者(所有権も取得)が明らかであれば、その者のみが登記義務者として、申請すべきでしょうか?また、元本確定の登記も必要でしょうか?既に相続後6ヶ月経過しております。

Aベストアンサー

以前に他の質問者の方の同様の質問に対し、必要ではないか
と回答いたしましたが(根拠先例を見つけられなかったので)、
その後(回答締切り後)、気になって3ヵ所の法務局(本局1、
出張所2)に電話で問い合わせたところ、いずれの法務局も
「不要」とのお答えでした(ただし、本局の職員の方は、
事案によっては本省に照会する必要があるもしれないので、
事前に申請する法務局に確認してほしいと仰っていました)。

ということで、債務者死亡による根抵当権の変更登記は、
抹消登記するに際し不要のようです。

元本確定の登記も不要です。
蛇足になりますが、仮に、元本確定後にしか為しえない
登記(債権譲渡や代位弁済による根抵当権移転など)をするとしても、
登記簿上元本確定が明らかなので(相続開始後6ヵ月以内に指定
債務者合意の登記をしていない)、やはり不要になります(民法398条の8 2項4項)。

Q根抵当権とは

うちの息子が我が家を担保に融資を受けているのですが
司法書士の作成した書類には根抵当権と書いてありました。

抵当権と思っておったら、根がついていると違うらしい。
しかも共同になっていました。それで色々調べてみました。

全体像はつかめましたが、イマイチわからんので教えて下さい。
極度額とかが出てきましたが、これは担保の限度額を決めるということらしいですな。
まず、この極度額とやらはどこを見れば分かるのでしょう。
また、どうやって決めるものでしょう。

次にお聞きしたいのが極度額は複数の金融機関で共通されるとあります。
でも審査は個別である以上、極度額というか担保の査定も金融機関で
それぞれ違うのではないですかな?
共同の極度額が先に設定されていたら、後から融資する金融機関はそれに倣いますか。
それとも個別にやってくれといったら新規にやってもらえるもんでしょうか。

素人理解ゆえにトントンカンになってしまっているかもしれませんが
よろしくお願いします。

Aベストアンサー

共同根抵当権とは、同一の被担保債権(借りたお金ですね)の担保として、数個の不動産の上に設定された根抵当権のことをいいます。

たぶん、建物と土地の両方に根抵当権を設定しているのではないでしょうか?それで共同根抵当権となっているのではないかと思います。

共同根抵当権を設定すると、登記の際には「共同根抵当権」ということで登記します。ですので、共同の文字が入ってくることになります。
債務者が債権を払えない場合、担保を実行しますが、その場合、土地だけに根抵当権を設定していても、建物があると土地だけを利用することは難しいですよね。
土地に建物がある場合は、土地と建物の両方に根抵当を設定して、担保の実行の際は、両方まとめて競売をしたりします。

また、根抵当権を設定した場合、登記簿に極度額が記載されます。
ですので、極度額は登記簿を確認すればわかります。
登記簿は法務局で閲覧できます。

内容を把握することは大切ですが、息子さんの借りたお金を、あなたの土地や建物で保証しているわけですから、その内容については息子さんにしっかり確認すべきでしょう。お互いの理解も大切です。

共同根抵当権とは、同一の被担保債権(借りたお金ですね)の担保として、数個の不動産の上に設定された根抵当権のことをいいます。

たぶん、建物と土地の両方に根抵当権を設定しているのではないでしょうか?それで共同根抵当権となっているのではないかと思います。

共同根抵当権を設定すると、登記の際には「共同根抵当権」ということで登記します。ですので、共同の文字が入ってくることになります。
債務者が債権を払えない場合、担保を実行しますが、その場合、土地だけに根抵当権を設定していても、...続きを読む

Q根抵当権の元本確定するときとは、どんなとき?

根抵当権において、元本を確定するタイミングというか、ケースは、どんなときなのでしょうか?

そもそも「元本を確定する」ということが何を意味するのか分かりません。

競売に移すということなのでしょうか?

元本を確定した後も、根抵当権者は根抵当権設定者が取引を続けるのを容認するものなのでしょうか?


イメージ的には、

債務者のことを調べていたら財務状態が悪くて、返済の見込みがなさそうだ → 返せるうちに返してもらおう → 元本確定 → 競売

というような気がするのですが……。

いろいろ書きましたが、根抵当権の元本確定について教えてください。

Aベストアンサー

 典型的なのは、「廃業」の時ですね。

 根抵当権は、一定の取引によって増減を繰り返す債権を担保するために設定されます。企業や個人事業者が、運転資金を借りたり返済したりする場合に、その債権を担保するためなどです。

 したがって、廃業によって「もう債権(借主から言えば債務)が増えない」という場合には、今いくら貸していていくら返済してもらえばいいのか(借主側から言えば、いくら借金をしていていくら返済すればいいか)をハッキリさせたほうが、お互いにとって都合がいいのです。

 そんな場合に、「確定」させます。

 確定した後も、根抵当権者は根抵当権設定者が取引を続けるのを容認するかどうか、それは根抵当権者の気持ち次第ですが、ふつうは、取引を認めないものと思います。

 なぜなら、元本確定後の取引によって生じた債権(新債権)は、その元本確定済み根抵当権によっては担保されず、無担保になるからです。

 もちろん、新たな債権が発生するごとにふつうの抵当権を設定するならば無担保にはなりませんが、一々抵当権を設定しては登記したり、返済で抹消登記したりを繰り返すのは、めんどくさいですから。

 また、確定したからと言って、必ずすぐに競売するわけではありません。

 すでに返済が滞っていて、すぐに競売することもあるでしょうが、「債務者がキチンと返済できている」間は競売なんてできません。

 キチンと返済している間は、債務者には「期限の利益」というものがあり、根抵当権者であっても期限前に一気に残り全額の返済を求める(競売する)ことは許されていません。
 

 典型的なのは、「廃業」の時ですね。

 根抵当権は、一定の取引によって増減を繰り返す債権を担保するために設定されます。企業や個人事業者が、運転資金を借りたり返済したりする場合に、その債権を担保するためなどです。

 したがって、廃業によって「もう債権(借主から言えば債務)が増えない」という場合には、今いくら貸していていくら返済してもらえばいいのか(借主側から言えば、いくら借金をしていていくら返済すればいいか)をハッキリさせたほうが、お互いにとって都合がいいのです。

 そんな...続きを読む

Q借地料の適正価格の調べ方[教えて]

約50年前に借地(13坪)に居住用家屋を建てて今日に至っております。過去に幾度か土地代の値上げもありましたが約10年前から今日まで月額(\10,215/13坪)で借用していたところ、このたび地主から突然月額(\19,068/13坪)に値上げすると一方的に通告され賃貸借契約書を渡されまた。
そこで
(1)現在の土地代\10,215が妥当な金額なのか否か(安いのか、高いのか、こんなものなのか)客観的にしらべる方法を教えていただきたいのです。

(2)時の経過と共に評価額、相場も変わるでしょうから賃借料が変化するのはやむを得ないこともわかりますが一気に90%近く値上げするのは果たして同義的、法律的にいかがなものでしょうか?
土地の所在地は再開発とか商業施設も無く、ごく普通の変化の無い下町で土地の相場を左右するような条件はありません。

(3)値上げを拒否する方法はどのような方法でしょうか?

Aベストアンサー

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書類は市役所によって異なることもあるので、事前に電話でご確認されてからのほうがいいです。証明書の発行手数料は、概ね500円前後だと思います(市によって異なる)。

 評価証明書には固定資産税と都市計画税の年額が記載されていますから、その金額の2倍~4倍が「借地権」を主張するための地代の年額の最低水準になります。月額地代は単純に12ヶ月で割れば算出できます。
 「2倍~4倍」と幅があるのは、市町村によって税の負担調整の適用状況が違うからです。

2.次の検証方法は、相続税路線価から推定する更地価格に地代利回りを乗じて地代を試算してみる方法です。
 国税庁HPを下記に貼っておきますので、「平成17年度路線価図」から自宅の土地の路線価を見つけて下さい。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main/main_h17/index.htm

 例えば、路線価が「280」と表示してあれば、280000円と読んで下さい。路線価は時価の80%相当なので、28万円を0.8で割り戻せばおおよその更地価格を推定することができます(28万円÷0.8=35万円)。
 地代利回りは地域性や個別性に左右されるので、確定的な数値は出せないのですが、一般に住宅地の地代の期待利回りは1.5%~2.0%程度だと言われています。
 愛知県HPから、「定期借地権の活用による期待利回りと税負担」に関するページをご参考までに貼っておきます。
http://www.pref.aichi.jp/tochimizu/akispace/seminor/kiroku-take2.htm

 例示として期待利回りとして1.5%を採用した場合、35万円×1.5%=5250円と求め、これに土地の面積43m2(=13坪)を乗じて、年額地代225750円を試算します。12ヶ月で割って、月額18812円がこの路線価の場合、地代の標準的な数値になると思います(※なお、地代は個別性が強いので、本件のように土地面積が少ない場合、1.5%より高い利回りになることもあると思う)。

 なお、相続税で定期借地権の評価額を求める場合の利回りは、3.0%です。国税庁HPから「基準年利率」のページを貼っておきます。
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/sonota/hyouka/1205/02.htm

3.このほか、同様の居住用家屋について自宅周辺の地代水準を調べて、それとの比較をするという方法が考えられます(市場性から検証する方法)。しかし、地代の相場は一般に公表されていないので、一般人が地代の事例を多く収集するということは現実にはとても困難なので、この方法は採用できないと思います。

 上記で紹介した固定資産税から検証する方法、相続税に地代利回りを乗じて検証する方法を基に、参考値としてコスト面から検証した地代の水準を試算してみて下さい。

4.借地借家法では、地代増減を当事者どちらからでも主張できるので、地主が「突然月額19,068円に地代を値上げ」しても有効な契約です(借地借家法11条1項)。「90%近く値上げする」というのは結果にしか過ぎないので、道義的にも法律的にも全く問題はありません。ですから、借地人は、指定された月から改訂された地代を支払うことになります。

※平成4年以前の借地契約は、基本的に旧法である「借地法」が適用されますが、説明をわかりやすくするため新法である「借地借家法」で回答しています(条文の趣旨や考え方はほとんど同じです)。

 ただし、改訂された地代に不服なら、そのことを地主と交渉して上げ幅を縮めてもらうことは可能です。それでも地主が折れなかったら、裁判で決着を付けるしかありません。
 裁判の結果、地主の地代が認められたら、改訂地代と現行地代の差額について年10%の利子を付けて地代を支払う義務があります(借地借家法11条2項)。
 逆に、借地人が主張する地代が認められたら、現行地代を支払っているだけでよいということになります。

 値上げを拒否する方法は、まず、地主と交渉をして上げ幅を下げてもらうこと、それでも地主が拒否したら現行地代はしっかり支払った上で(地代を支払わないと債務不履行になるから)、地代に関する裁判を地主に起こしてもらうしかないと思います。

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書...続きを読む

Q根抵当権の放棄と抹消との違いについて

根抵当権の「抹消」と「放棄」との違いについて教えて下さい。普通「抹消」だと思うのですが、「放棄」と謄本の乙区にあります。根抵当権は無効になったと考えて良いと思いますが、「抹消」との違いが分かりません。ご存知の方、教えて下さい。

Aベストアンサー

「根抵当権」という権利は、「設定契約」を行うことによって成立し、「根抵当権設定登記」を行うことによって公示されます。

登記の際には
登記の目的 根抵当権設定
原   因 年月日設定
として登記申請を行い、登記簿にもそのように記載されていますね。

さて、この「根抵当権」は、契約を「解除」するとか、根抵当権者が根抵当権を「放棄」することなどによって消滅します。

消滅したとこを登記するには
登記の原因 根抵当権抹消
原   因 年月日解除 or 年月日放棄 など
として登記申請を行います。

根抵当権ができたことを登記するときには「設定登記」、なくなったことを登記するときは「抹消登記」を行うわけです。

今回の場合は、根抵当権を抹消するにあたっての「原因」が「放棄」であったと言うことです。

他の方が回答されているようですが実態・実務に合っていない回答となっているようですので、ご注意下さい。
「放棄」による根抵当権抹消登記は「ごく一般的に」行われているものであり、おそらく根抵当権の99%以上が「放棄」を原因として抹消されているはずですので、ご安心下さい。

「根抵当権」という権利は、「設定契約」を行うことによって成立し、「根抵当権設定登記」を行うことによって公示されます。

登記の際には
登記の目的 根抵当権設定
原   因 年月日設定
として登記申請を行い、登記簿にもそのように記載されていますね。

さて、この「根抵当権」は、契約を「解除」するとか、根抵当権者が根抵当権を「放棄」することなどによって消滅します。

消滅したとこを登記するには
登記の原因 根抵当権抹消
原   因 年月日解除 or 年月日放棄 など
として登記申請...続きを読む


このQ&Aを見た人がよく見るQ&A

人気Q&Aランキング